某项目战略合作提报(免费下载).ppt
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水岸星城前期策略沟通,qq:
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迅速回收资金,利润最大化,销售的持续增长,最短时间清盘,各位同仁,你们认为我们的目标是?
目标沟通,报告目录,第一、战略思考综述第二、项目综合分析第三、项目营销策略第四、项目视觉形象,壹,战略思考综述,
(一)认知新县,地理位置优越,新县地处大别山腹地,鄂豫皖三省结合部,东襟合肥,南视武汉,北达郑州,京九铁路、106国道、大广高速公路纵贯全境,素有“三省通衢”和“中原南门”之称。
全县总面积1612平方公里,辖15个乡镇、1个管理区,205个行政村(居委会),人口36万。
自然资源丰富,新县物产丰富,资源充足。
盛产林果、茶叶、中药材等,其中,板栗、银杏、茶叶、油茶、野生猕猴桃品质产量均居河南之冠,被国家林业局誉为全国名特优经济林“茶叶之乡”“板栗之乡”、“银杏之乡”。
全县发展杉木30万亩、板栗33万亩、银杏林面积3万亩、茶叶8万亩、油茶8万亩。
境内有金钱豹、大鲵等动物400余种,有珙桐、水松、银杏等野生植物2000多种。
已探明各种矿藏有40余种,是全国花岗石、石英石储量最大的县和天然金红石重要产区之一,享有“山上藏金,地下藏银”的美称。
红色革命老区将军的摇篮,这里是黄麻起义的策源地、鄂豫皖苏区首府所在地、坚持大别山红旗不倒的中心地、刘邓大军千里跃进大别山的落脚地,先后诞生了红四方面军、红二十五军、红二十八军等主力红军,培育了许世友、李德生、郑维山等93位叱咤风云的共和国将军和省部级以上领导干部,献出了吴焕先、高敬亭等5.5万优秀儿女的宝贵生命,是全国著名的革命老区和将军县。
在中央、省、市的亲切关怀下,新县人民发扬老区光荣传统,大力发展旅游经济、工业经济、生态经济和劳务经济,经济社会得到长足发展。
2009年,全县生产总值完成53.65亿元,财政一般预算收入11773万元,县域经济综合实力由1996年的全省末位上升到2007年的第52位。
相继获得了“国家园林县城”、“中国人居环境范例奖”、“国家级生态示范区”、“全国外派劳务基地县”、“香山湖国家水利风景区”、“连康山国家自然保护区”、“国家卫生县城”“国家文明县城”“中国优秀旅游目的地”、“中国最佳旅游名县”等十余块国家级奖牌和全省社会治安综合治理先进县省级奖牌。
经济发展迅速,城市建设特色突出,突出“青山、绿水、蓝天、红城”特色,建设现代山水园林型生态城市和国家优秀旅游城市,打造最佳人居休闲度假中心。
按照“聚焦新区、发展新区、改造老城、提升老城”的思路,全力实施新区开发,进一步拉大县城框架。
到2010年,城区人口达到10万人以上,规划控制区面积46平方公里,建成区面积达到18平方公里。
(二)新县地产,建成和在建楼盘同质化严重,受城区地理位置限制建成和在建楼盘规模均相对偏小,无论是建筑规划、建筑风格、园林设计,还是户型设计均存在严重的同质化现象。
建筑规划多采用想多落后的排列式布局,建筑风格千篇一律的现代简约风格,不重视景观园林和社区配套,基本不存在正规的物业服务。
八个县级城市中房价最低,新县虽具有信阳地区其他县级城市不可比拟的自然环境优势,但作为革命老区国家级贫困县,经济发展和城市建设一直落后于周边兄弟县,房地产起步较晚,房价一直落后于周边兄弟县。
新县全县总人口不足40万,是信阳地区人口最少的一个县。
人口总量过少决定着市场需求有限,在未来3年内随着市场投放量的放大,市场供应将会快速饱和,出现供大于求的市场态势。
总人口过少市场发展潜力有限,市场产品形态单调,独栋别墅和多层公寓两种产品形态主导市场供应,占到绝对比例,联排、叠加、洋房、小高层公寓、高层公寓等产品形态严重匮乏,以上几类产品在未来几年内具有一定的发展空间。
具有部分外地客群拓展空间,从目前在售楼盘成交客群分析,外地客群置业新县分为两大类:
第一类是光山县南部乡镇群体,新县房价均价低于光山1000元左右,该类客群置业动机为节省房款;第二类是信阳乃至豫南地区的高端群体,置业动机为休闲度假。
未来几年内随着新县城市建设以及旅游业的大力提升,外地客群存在一定的拓展空间,尤其是以度假为动机的高端客群。
战略综述小结,严重的同质化和有限的市场需求是制约息县地产发展的瓶颈,本案如何突破市场瓶颈是本次报告的核心。
产异化的产品形态,精准的市场定位,用速度跑赢市场,在有限的开发周期和营销周期内实现利润最大化。
贰,项目综合分析,
(一)、项目SWOT分析,优势S:
具有独占性稀缺资源,依山傍水,近距离一线原生水景,近距离一线山景,是任何楼盘不可比拟的资源优势,是本案最核心的营销诉求点。
比邻城区,教育、商业、生活配套设施完善紧邻京港澳高速新县站,外出交通便利,劣势W:
不临主干道,通畅性不佳,社区不临主干道,向东为断头路,向西进出社区的通道相对狭窄,并且有一定坡度,影响车辆进出,尤其是两车交会有一定困难,以及雨雪天气进出受影响更大。
机会O:
目前市场在售房源较少,目前市场在售楼盘基本处于尾盘清盘期,优质房源较少,新的楼盘供应受国家调控大环境影响放慢上市节奏,本案目前已开工,短期内可以填补市场供应空白。
威胁T:
品牌地产商进入分流优质客群,中晟集团进驻新县,作为一家成熟的跨区域地产商,该集团具备品牌优势、资本优势和成熟开发运营经验,项目所处位置又为县城繁华核心,定位于高端物业,势必对本项目造成冲击,分流优质客户群。
(二)、项目产品分析,社区规划无特色,类同于一般项目,整体规划无特色,沿袭一般项目的整齐排列布局,前后无错落不利于后排建筑采光。
建筑风格不符合项目特质,本案特质为山水风景,蕴含着无上的风水,因此本案建筑风格应采用现代简约中式风格,立面、屋面、窗户应体现出中式的文化气息,与项目的风景风水融为一体交相辉映。
产品形态单调,不利于扩大客户面,产品形态为独栋别墅和多层公寓两种,应结合地块现状因地制宜,减少独栋别墅数量,可以增加部分联排、叠加或者退台阳房;将后排多层改为小高层增加可售面积以提升项目利润。
无配套生活设施,不利于提升附加值,本案一期建筑面积6万平米,二期规划面积预计超过10万平米,总体规模将做到市场领先,而配套设施则不能与规模相匹配,应考虑规划建设幼儿园会所,以提升项目影响力和项目附加值。
项目综合分析小结,项目有得天独厚的环境资源优势,但无差异化的产品优势,应在产品塑造方面加以提升,既能在市场竞争中占据绝对优势,又能提升项目利润和附加值。
叁,项目营销策略,各位同仁,我们的营销策略应该明确什么?
水岸星城是什么,水岸星城说什么,水岸星城怎么说,
(一)、水岸星城是什么?
项目定位,项目价值定位,高品质高档盘,高品质支撑:
依山傍水,良好的风景造就良好的居家风水,紧邻城区核心的区位优势。
离尘不离城,出则繁华,入则宁静。
项目形象定位,山水华宅理想人居引领者,山之南水之北为阳,自古依山傍水就是最高居住理想,本案正是处于这种得天独厚的环境中,同时紧邻城市核心,有一定的社区规模,具备成为居住引领者的特质。
生活模式定位,回家是度假的开始,方圆千米内一山、一河、一湖、一公园,外出度假也不过如此,水岸星城畅享四大景观资源,在家即是度假,回家就是度假的开始。
(二)、水岸星城说什么?
推广主题,项目三大核心价值,山水价值,文化价值,地段价值,山水价值,山、河、湖、公园近在咫尺,是本项目核心价值,生活就是休闲就是度假。
文化价值,依山傍水的风水价值,莲花山、入溪狮等传说典故。
地段价值,紧邻城区核心,紧邻小学中学家门口全程教育,医疗金融等生活配套设施完善。
项目广告调性,依山旁水风水文化,广告调性走唯美与文化路线,山、河、湖环境优势,在整个销售期推广过程中,广告调性在树立项目标杆形象的同时始终坚持文化性,突出项目独特资源,展现浓厚文化色彩,采用娓娓到来的文案叙述风格,贴近老百姓的心灵,以符合项目倡导的休闲度假的生活定位。
项目主推广语1,依山傍水唯我独享,项目主推广语2,依山傍水极致人居理想就在水岸星城,项目主推广语3,风景风水畅享私享水岸星城,项目主推广语4,一山一水一世界一花一步一瑶台,(三)、水岸星城怎么说?
营销执行,项目营销推广策略,精确制导,快速直击目标客户,刺激购买欲望突出项目山水价值、文化价值、地段价值三大核心诉求点紧密结合销售工程节点,步步为赢,稳扎稳打,阶段营销推广节奏,四大战役,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第一阶段,登陆战,攻坚战,持续战,启动战,阶段性营销推广节奏,阶段启动战形象展示(10.2011.30)战术一:
现场包装战术三:
全城巡展销售部内部装饰模型巡回展围墙、导视牌战术二:
点杀目标群战术四:
公关活动DM派单,核心攻击点,阶段登陆战开盘造势(12.112.31),核心攻击点,战术一、VIP认购积累客户战术二、乡镇模型巡展派单战术三、媒体地毯式轰炸短信、电视字幕、直投等,阶段攻坚战开盘强销(12.12.20),核心攻击点,战术一、开盘庆典组织文艺演出、抽奖等辅助活动战术二、乡镇模型巡展派单战术三、节假日促销,肆,项目VI形象,本方案仅作为策略性思路,具体执行方案则在实际工作中按计划制定.,Thanks,
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