1、水岸星城前期策略沟通,qq:596999333 欢迎地产圈的朋友多多交流！,迅速回收资金,利润最大化,销售的持续增长,最短时间清盘,各位同仁，你们认为我们的目标是？,目标沟通,报 告 目 录,第一、战略思考综述第二、项目综合分析第三、项目营销策略 第四、项目视觉形象,壹,战略思考综述,（一）认知新县,地理位置优越,新县地处大别山腹地，鄂豫皖三省结合部，东襟合肥，南视武汉，北达郑州，京九铁路、106国道、大广高速公路纵贯全境，素有“三省通衢”和“中原南门”之称。全县总面积1612平方公里，辖15个乡镇、1个管理区，205个行政村（居委会），人口36万。,自然资源丰富,新县物产丰富，资源充足。盛产
2、林果、茶叶、中药材等，其中，板栗、银杏、茶叶、油茶、野生猕猴桃品质产量均居河南之冠，被国家林业局誉为全国名特优经济林“茶叶之乡”“板栗之乡”、“银杏之乡”。全县发展杉木30万亩、板栗33万亩、银杏林面积3万亩、茶叶8万亩、油茶8万亩。境内有金钱豹、大鲵等动物400余种，有珙桐、水松、银杏等野生植物2000多种。已探明各种矿藏有40余种，是全国花岗石、石英石储量最大的县和天然金红石重要产区之一，享有“山上藏金，地下藏银”的美称。,红色革命老区 将军的摇篮,这里是黄麻起义的策源地、鄂豫皖苏区首府所在地、坚持大别山红旗不倒的中心地、刘邓大军千里跃进大别山的落脚地，先后诞生了红四方面军、红二十五军、红
3、二十八军等主力红军，培育了许世友、李德生、郑维山等93位叱咤风云的共和国将军和省部级以上领导干部，献出了吴焕先、高敬亭等5.5万优秀儿女的宝贵生命，是全国著名的革命老区和将军县。,在中央、省、市的亲切关怀下，新县人民发扬老区光荣传统，大力发展旅游经济、工业经济、生态经济和劳务经济，经济社会得到长足发展。2009年，全县生产总值完成53.65亿元，财政一般预算收入11773万元，县域经济综合实力由1996年的全省末位上升到2007年的第52位。相继获得了“国家园林县城”、“中国人居环境范例奖”、“国家级生态示范区”、“全国外派劳务基地县”、“香山湖国家水利风景区”、“连康山国家自然保护区”、“国
4、家卫生县城”“国家文明县城”“中国优秀旅游目的地”、“中国最佳旅游名县”等十余块国家级奖牌和全省社会治安综合治理先进县省级奖牌。,经济发展迅速,城市建设特色突出,突出“青山、绿水、蓝天、红城”特色，建设现代山水园林型生态城市和国家优秀旅游城市，打造最佳人居休闲度假中心。按照“聚焦新区、发展新区、改造老城、提升老城”的思路，全力实施新区开发，进一步拉大县城框架。到2010年，城区人口达到10万人以上，规划控制区面积46平方公里，建成区面积达到18平方公里。,（二）新县地产,建成和在建楼盘同质化严重,受城区地理位置限制建成和在建楼盘规模均相对偏小，无论是建筑规划、建筑风格、园林设计，还是户型设计均
5、存在严重的同质化现象。建筑规划多采用想多落后的排列式布局，建筑风格千篇一律的现代简约风格，不重视景观园林和社区配套，基本不存在正规的物业服务。,八个县级城市中房价最低,新县虽具有信阳地区其他县级城市不可比拟的自然环境优势，但作为革命老区国家级贫困县，经济发展和城市建设一直落后于周边兄弟县，房地产起步较晚，房价一直落后于周边兄弟县。,新县全县总人口不足40万，是信阳地区人口最少的一个县。人口总量过少决定着市场需求有限，在未来3年内随着市场投放量的放大，市场供应将会快速饱和，出现供大于求的市场态势。,总人口过少 市场发展潜力有限,市场产品形态单调,独栋别墅和多层公寓两种产品形态主导市场供应，占到绝
6、对比例，联排、叠加、洋房、小高层公寓、高层公寓等产品形态严重匮乏，以上几类产品在未来几年内具有一定的发展空间。,具有部分外地客群拓展空间,从目前在售楼盘成交客群分析，外地客群置业新县分为两大类：第一类是光山县南部乡镇群体，新县房价均价低于光山1000元左右，该类客群置业动机为节省房款；第二类是信阳乃至豫南地区的高端群体，置业动机为休闲度假。未来几年内随着新县城市建设以及旅游业的大力提升，外地客群存在一定的拓展空间，尤其是以度假为动机的高端客群。,战略综述小结,严重的同质化和有限的市场需求是制约息县地产发展的瓶颈，本案如何突破市场瓶颈是本次报告的核心。产异化的产品形态，精准的市场定位，用速度跑赢
7、市场，在有限的开发周期和营销周期内实现利润最大化。,贰,项目综合分析,（一）、项目SWOT分析,优势S：具有独占性稀缺资源,依山傍水，近距离一线原生水景，近距离一线山景，是任何楼盘不可比拟的资源优势，是本案最核心的营销诉求点。比邻城区，教育、商业、生活配套设施完善紧邻京港澳高速新县站，外出交通便利,劣势W：不临主干道，通畅性不佳,社区不临主干道，向东为断头路，向西进出社区的通道相对狭窄，并且有一定坡度，影响车辆进出，尤其是两车交会有一定困难，以及雨雪天气进出受影响更大。,机会O：目前市场在售房源较少,目前市场在售楼盘基本处于尾盘清盘期，优质房源较少，新的楼盘供应受国家调控大环境影响放慢上市节奏
8、，本案目前已开工，短期内可以填补市场供应空白。,威胁T：品牌地产商进入分流优质客群,中晟集团进驻新县，作为一家成熟的跨区域地产商，该集团具备品牌优势、资本优势和成熟开发运营经验，项目所处位置又为县城繁华核心，定位于高端物业，势必对本项目造成冲击，分流优质客户群。,（二）、项目产品分析,社区规划无特色，类同于一般项目,整体规划无特色，沿袭一般项目的整齐排列布局，前后无错落不利于后排建筑采光。,建筑风格不符合项目特质,本案特质为山水风景，蕴含着无上的风水，因此本案建筑风格应采用现代简约中式风格，立面、屋面、窗户应体现出中式的文化气息，与项目的风景风水融为一体交相辉映。,产品形态单调，不利于扩大客户
9、面,产品形态为独栋别墅和多层公寓两种，应结合地块现状因地制宜，减少独栋别墅数量，可以增加部分联排、叠加或者退台阳房；将后排多层改为小高层增加可售面积以提升项目利润。,无配套生活设施，不利于提升附加值,本案一期建筑面积6万平米，二期规划面积预计超过10万平米，总体规模将做到市场领先，而配套设施则不能与规模相匹配，应考虑规划建设幼儿园会所，以提升项目影响力和项目附加值。,项目综合分析小结,项目有得天独厚的环境资源优势，但无差异化的产品优势，应在产品塑造方面加以提升，既能在市场竞争中占据绝对优势，又能提升项目利润和附加值。,叁,项目营销策略,各位同仁，我们的营销策略应该明确什么？,水岸星城是什么,水
10、岸星城说什么,水岸星城怎么说,（一）、水岸星城是什么？,项 目 定 位,项目价值定位,高品质高档盘,高品质支撑：依山傍水，良好的风景造就良好的居家风水，紧邻城区核心的区位优势。离尘不离城，出则繁华，入则宁静。,项目形象定位,山水华宅 理想人居 引领者,山之南水之北为阳，自古依山傍水就是最高居住理想，本案正是处于这种得天独厚的环境中，同时紧邻城市核心，有一定的社区规模，具备成为居住引领者的特质。,生活模式定位,回家是度假的开始,方圆千米内一山、一河、一湖、一公园，外出度假也不过如此，水岸星城畅享四大景观资源，在家即是度假，回家就是度假的开始。,（二）、水岸星城说什么？,推 广 主 题,项目三大核
11、心价值,山水价值,文化价值,地段价值,山水价值,山、河、湖、公园近在咫尺，是本项目核心价值，生活就是休闲就是度假。,文化价值,依山傍水的风水价值，莲花山、入溪狮等传说典故。,地段价值,紧邻城区核心，紧邻小学中学家门口全程教育，医疗金融等生活配套设施完善。,项目广告调性,依山旁水风水文化,广告调性走唯美与文化路线,山、河、湖环境优势,在整个销售期推广过程中，广告调性在树立项目标杆形象的同时始终坚持文化性，突出项目独特资源，展现浓厚文化色彩，采用娓娓到来的文案叙述风格，贴近老百姓的心灵，以符合项目倡导的休闲度假的生活定位。,项目主推广语1,依山傍水 唯我独享,项目主推广语2,依山傍水 极致人居理想
12、就在水岸星城,项目主推广语3,风景风水 畅享私享 水岸星城,项目主推广语4,一山 一水 一世界一花 一步 一瑶台,（三）、水岸星城怎么说？,营 销 执 行,项目营销推广策略,精确制导，快速直击目标客户，刺激购买欲望突出项目山水价值、文化价值、地段价值三大核心诉求点紧密结合销售工程节点，步步为赢，稳扎稳打,阶段营销推广节奏,四大战役,第二阶段,第三阶段,第四阶段,第一阶段,登陆战,攻坚战,持续战,启动战,阶段性营销推广节奏,阶段 启动战形象展示（10.2011.30）战术一：现场包装 战术三：全城巡展 销售部内部装饰 模型巡回展 围墙、导视牌 战术二：点杀目标群 战术四：公关活动 DM派单,核心攻击点,阶段 登陆战开盘造势（12.112.31）,核心攻击点,战术一、VIP认购积累客户战术二、乡镇模型巡展派单战术三、媒体地毯式轰炸短信、电视字幕、直投等,阶段 攻坚战开盘强销（12.12.20）,核心攻击点,战术一、开盘庆典组织文艺演出、抽奖等辅助活动战术二、乡镇模型巡展派单战术三、节假日促销,肆,项目VI形象,本方案仅作为策略性思路，具体执行方案则在实际工作中按计划制定.,Thanks,
