住房公积金制度简介.ppt
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住房公积金制度简介,什么是住房公积金,住房公积金是中国住房市场最根本的消费支持制度之一,也是中国内地职工基本福利的“五险一金”之一。
是指企事业单位缴存的职工长期住房储金,用于职工购买、建造、翻建、大修和装修自住住房。
缴存分两部分,职工个人缴存部分和单位缴存部分,两部分数额相等,均汇入个人账户,缴存后全部归职工个人所有,个人缴存比例不低于职工本人工资5%。
缴存公积金的职工可以向公积金中心申请公积金贷款,贷款利率始终较低。
什么是住房公积金,什么是住房公积金,住房公积金制度、按揭贷款及住房储蓄是目前世界上通行的三种住房融资体系。
相对而言,住房公积金本质上是一种强制性、政策性的住房保障制度,主要定位在满足有稳定工作和稳定收入的城镇居民购房需求。
公积金制度的历史演变,发源于上海,试点于北京、天津等地,1994年全国普遍建立,现已历经19年,经过了4个主要阶段。
第一阶段:
制度建立(1991-1994年)公积金诞生之初是以地方经验推广的,因此到目前公积金仍具有很强的地方属性,而不是由中央统一监管运营公积金资金账户。
1991年5月,上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验,结合我国国情,率先建立了有中国特色的住房公积金制度。
1992年起,北京、大津、南京、武汉等城市相继建立了符合本地实际的住房公积金制度。
公积金制度的历史演变,第一阶段:
制度建立(1991-1994年)此阶段住房公积金主要以发放住房建设贷款为主,特别是单位建房贷款、安居工程贷款、危房改造贷款、住房解困贷款等,大大缓解了住房供给短缺的矛盾,改善了职工群众的住房条件。
公积金制度在最初建立阶段的主要特点是:
全国没有统一的规定和条例;条件成熟的直辖市和省会城市自主进行试点;住房公积金缴交率比较机械;住房公积金的使用主要集中在单位住房建设上,个人极少使用;建立住房公积金制度的面不宽,一是很多城市没有推行,二是即使建立了,参加住房公积金的人也不多。
公积金制度的历史演变,第二阶段:
制度全面推行(1994-1999年)1994年,国务院在总结试点经验的基础上,颁发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定,明确提出全面推行住房公积金制度,要求所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则建立住房公积金制度。
1998年8月,国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于加强住房公积金管理的意见,明确规定住房公积金实行“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理原则,住房公积金管理工作得到加强。
公积金制度促进了住宅发展,也为政策性住房金融体系的建设创造了条件,使政策性住房抵押贷款制度在全国主要大城市中推开。
公积金制度的历史演变,第三阶段:
制度进一步发展(1999-2002年)在总结各地经验的基础上,1999年4月3日,国务院发布了住房公积金管理条例。
各地城市建立了住房公积金总账、单位账和个人明细账二级账目,记账核算到职工个人;停止了发放单位住房建设贷款。
一些城市的公积金缴存比例开始突破“双5%”,部分城市达到8%-10%,北京、大津、上海等城市的住房公积金覆盖率在90%以上。
大多数城市的管理中心定期向同级财政部门报送住房公积金归集、使用计划、年度预决算和财务报表,接受财政监督;大部分城市向职工发放了住房公积金缴存凭证,按期对账,建立了住房公积金查询系统。
公积金制度的历史演变,第四阶段:
制度逐步完善(2002年至今)2002年3月24日,国务院对全国统一的住房公积金管理条例作了相应的修改。
各部门颁布了一系列的规章制度,逐步完善了住房公积金制度。
2002年后,虽然房地产市场发生了巨大的变化,但公积金制度基本没有改变。
公积金制度的基本要求,“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”,公积金制度的基本要求,公积金的归集缴存对象:
国家机关、事业单位及其在职职工。
缴存的工资基数:
职工上一年度月平均工资(包括计时计件工资、奖金、津贴和补贴、加班工资、特殊情况下支付的工资)。
缴存比例:
动态调整、由住房委员会拟定,不低于5。
公积金的提取职工住房消费提取:
职工购买、建造、翻修、大修自住住宅;偿还购房贷款本息;房租超出家庭工资收入规定比例。
职工丧失缴存条件的提取:
离退休;完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系;户口迁出所在市县或出境定居;在职期间死亡。
公积金的使用发放住房公积金贷款;购买国债。
公积金制度的基本要求,公积金贷款的特点专项消费性贷款;政策性贷款;委托贷款;抵押贷款。
公积金贷款的适用范围购买自住住房(公有住房、集资建房或合作建房、经济适用房、商品房、上市出售的已购公有住房和经济适用房)建造、翻建、大修自住住房公积金贷款贷款额的限制不高于帐户储蓄余额若干倍;不高于房款的80;不高于一定还款能力;不高于住房委员会规定的最高贷款额度。
公积金贷款的担保方式以所购住房抵押;抵押加连带责任保证;抵押加购买住房贷款保险;质押担保;连带责任保证。
公积金制度的现实问题,受惠不均,特别是低收入职工难以受惠公积金的提取都要和房屋相关,且如不买房,则提取相当麻烦。
因此,公积金制度客观上成了一种大多数职工补贴有能力买房的职工的住房保障制度。
公积金制度的现实问题,受惠不均,特别是低收入职工难以受惠大多数地区公积金贷款额度取决于个人资信和缴存水平,而缴存水平更多地反映了收入状况。
高收入者缴存的公积金一般也较多,往往信用记录较好,在申请公积金贷款的时候占有绝对优势。
公积金制度的现实问题,受惠不均,特别是低收入职工难以受惠相对的低存低贷,实际上让低收入者承受了更多的利息损失。
如果无法提取,只能在退休时一次性领取。
按照条例规定利息水平不但长期落后于通货膨胀率,也落后于房价的长期上涨速度。
公积金制度的现实问题,余额规模庞大,区域不平衡2012年全国住房公积金累计缴存了3.9万亿元,其中1万多亿贷款贷出去,余额还有2.1万亿元。
分区域来看,公积金的缴存和贷款存在较为严重的不均衡状况。
公积金制度的现实问题,余额规模庞大,区域不平衡,公积金制度的现实问题,有创新,但尚需制度保证公积金的使用创新,目前主要是指以公积金支持保障性住房建设。
过去一段时间以来,为了给保障性住房建设提供充足的资金,地方政府在公积金使用方面屡屡创新。
然而公积金既不是银行资金,也不是政府财政资金,利用公积金进行保障性住房建设,在条例中的确缺乏相关的操作指引。
公积金改革的可能方向,从完全分散为适度集中,从缴存放贷到资产管理目前公积金监管司和各地公积金管理中心的关系还是监管和被监管的关系,不存在深入的资金往来,不存在一个国家级别的公积金运营管理中心,各地公积金管理中心也缺乏深层次往来。
这种相互分割的局面,可能会产生更多的资金闲置和管理成本。
我国的公积金制度原本参考新加坡,但新加坡在公积金管理方面和我国现行的制度还是略有差异的,其住房金融体系相对统一化,管理和经营相互分割。
新加坡其公积金的管理是统一的,而且公积金管理局本身不会承担损失,但这不意味着公积金只能“存银行”,相反政府有专业的机构将公积金有效利用起来,避免资金闲置。
公积金改革的可能方向,公积金改革的可能方向,扩大使用范围,配合差别化政策新加坡公积金的提取不是只能用来买房,而是和医疗、教育和养老等都息息相关。
公积金改革的可能方向,扩大使用范围,配合差别化政策新加坡住房供应制度根本上和其他国家不同,允许也有能力让大多数居民享受政府主导建设的组屋,因此就没有强调公积金可以用来租房,或缴纳物业费等。
组屋配合公积金,就基本杜绝了被强制缴纳公积金的居民不能买房,而贴补有钱买房的居民的情形。
我国政府一开始就把保障性住房建设的目标定在覆盖城市居民的20%,而且还提出保障性住房是以租为主,那么未来允许公积金用于租房,应该是符合实际的。
买房方面,预期仍会沿着差别化的道路前进。
具体来说,就是继续加大对首套自住的支持,限制或禁止在投资投机方面的使用。
公积金改革的可能方向,公积金改革的可能方向,考虑试点专门的房屋信贷支持机构或政策性银行德国采取的是一种住房互助储蓄银行的金融制度。
公积金改革的可能方向,考虑试点专门的房屋信贷支持机构或政策性银行美国则也十分重视信贷市场对支持自住的作用。
房利美和房地美由联邦政府亲自打造,构成贷款按揭发放证券发行的双寡头模式,并获得了最高信用等级。
在获得优惠政策的同时,也承担了更多公共义务。
如2006年联邦政府要求:
帮助中低收入家庭:
至少53%住房贷款收购来自于不高于当地平均收入的家庭,至少23%住房贷款收购来自极低收入家庭和低收入家庭;帮助贷款不足地区:
至少38%的贷款收购来自于住房贷款的稀缺地区,如市中心和农村;支持公共廉价房计划:
满足廉价多户型房计划的年度最低贷款要求,2006年为94亿美元。
我们不能学习美国的零首付和毫无现金流支持的所谓创新,但我们的确可以适当提高公积金资金的使用效率,帮助低收入家庭实现住有所居,帮助中等收入家庭提高住房自有率。
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