山西太原漪汾桥西康桥与牛津项目销售代理提案报告20120221.ppt
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山西太原漪汾桥西康桥与牛津项目销售代理提案报告20120221.ppt
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恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,山西太原漪汾桥西康桥与牛津项目销售代理提案报告20120221,恒达世行策研中心2001-2011提报时间:
2011年11月24日pm:
3:
00山西晋中,金圣甲第,中港演艺中心,普国西部广场,文华园竹韵,加州小镇,园梅源商务中心,奥林花园,祥和名邸,龙湖六号,恒达世行,与山西地产蓝海共成长!
中环MAX,(以下是恒达世行在太原市服务的销售代理项目,不含顾问服务)奥林花园2001年普国西部广场2004年中港演艺中心2005年铜锣湾广场2006年金圣甲邸第2007年园梅源、文华园竹韵2009年龙湖六号、加州小镇2010年祥和名邸、中环MAX、2011年至今,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,事实胜于雄辩,120%物业价值与50%销售速度!
(山西地产流通综合服务龙头企业完成的片区项目标杆)2001年奥林花园(太原)山西地产先行者年度最高房价2003年金港花园(长治)年度城市最高售价2004年普国西部广场(太原)山西首家产权商铺销售代理2004年铜锣湾购物中心(太原)山西最大城市综合体2005年新世界购物广场(长治)长治长钢地区最大规模购物中心2005年和信MALL(太原)长风新地标项目2006年圣会家天下(临汾)区域价值标高项目2007年天星锦苑(晋中)年度城市最高房价2007年尚领鉴筑(阳泉)年度城市最高房价2007年金圣甲第(太原)城市教育地产营销经典案例2008年北晨峰景(晋中)城市观景高层经典案例2009年金潞苑(晋中)年度城市最高房价2009年园梅源(太原)商用办公物业销量榜首2010年龙湖6号(太原)开盘当日销量过亿进场至开盘仅十几天2010年祥和名邸(太原)单笔经纪交易1.3亿(商业)2011年翡郦山(晋城)看盘当日销售过亿年度城市房价新高2011年玉龙湾公馆(晋城)年度城市房价新高,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,1,项目印象&目标解读,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,项目印象:
地理位置资质可圈可点,可谓源远流长。
1、地段优势-位于漪汾桥西,长风商务区的太原蓝本,府西到河西的老城中心。
老太原中心,地理位置康桥与牛津项目位于漪汾街漪兴路中段(漪汾公园东500米),项目呈南北向长编的平行四边形,南北向长约104米,东西向宽约45米。
用地西侧约200米处为太原市阳光双语学校。
交通情况:
公交602、803、827、866、6、807、831、845、865、10、615、801、834、805、832、823、835、815、821、833、19、869、105、852、36路,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,项目印象:
本体资质根骨一般,优劣参半。
2、行业成熟与项目定位冲突-体量一般、容积率很高、无规模景观及充裕车位。
占地面积4575.6平方米,总建筑面积57570.8平方米,容积率12.58,绿化率30%(?
)。
主推50-80两室中小户型。
A栋3梯12户;B栋3梯12户。
每栋塔式住宅共26层,A栋塔式住宅共312套,B栋塔式住宅共285套,合计597套。
按照56000住宅面积计算,套均94平米。
恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,项目印象:
项目周边资源配套密集,生活便利。
3、胜利桥-漪汾桥-迎泽桥-聚集2000年前后的太原中坚阶层,较高水品生活圈。
学校:
太原市实验小学、公园路小学、汇丰小学、太原市外国语学校(一外)、凤凰双语学校、太重一中、太重一校二校、太重技校、山西省广播电视大学、太原理工大学、兴华礼仪幼儿园、萌萌幼儿园、红黄蓝早教中心、双语幼儿园医院:
山西省第二人民医院、山西心血管医院、华晋医院、晋机医院、重机医院、山西妇女儿童发展中心、山西省齿科医院、太重医院、太原博雅门诊、福润长寿医院商场:
漪汾街美特好、山姆士、山木超市、华宇购物广场、中澳商城、奥林体育商城、漪汾综合市场、兴华精品商贸银行:
中国建设银行、民生银行、中国农业银行、光大银行、中国银行、浦发银行、交通银行、兴业银行、中国邮政储蓄,项目配套:
恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,项目印象:
教育资源优势突出,教育地产形象形成。
4、幼儿园至大学均有较好教育资源-小户型学区房市场适配程度较高,学校:
太原市实验小学、公园路小学、汇丰小学、太原市外国语学校(一外)、凤凰双语学校、太重一中、太重一校二校、太重技校、山西省广播电视大学、太原理工大学、兴华礼仪幼儿园、萌萌幼儿园、红黄蓝早教中心、双语幼儿园,项目配套:
太原销售代理提案报告真诚高效创造价值!
恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,项目探索1:
是否需要双标形象,教育与地段综合资源并重?
Answer1:
来自广告供应商的描述,两个公园距离项目的距离。
建议增加双标形象,主打教育,辅助地段及资源配套的丰富与稀缺,增加产品客群对应群体。
双塔式定位:
外埠客户的教育房,学区房;+地缘客户的婚房等及刚性需求;,太原销售代理提案报告真诚高效创造价值!
项目探索2:
开发周期过长,品牌积淀与项目口碑的矛盾与冲突?
Answer2:
推新盘,打新形象以规避项目开发周期过长对市场信心的打击,地产项目品牌周期偏短的行业规律已经让区域意向客户丧失殆尽。
康桥与牛津尚未开盘销售|2012-01-1716:
04:
17康桥与牛津两栋26层,主推60-120平米户型,尚未开盘销售,价格未定,现接受预约咨询,支持一次性、按揭付款。
A栋已出地面;B栋盖至地上5层。
康桥与牛津尚未开盘销售|2011-08-1511:
26:
07康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型接受预约咨询,尚未开盘销售,价格未定,支持一次性、按揭付款。
A栋已出地面;B栋盖至地上5层。
康桥与牛津恢复施工先接受预约咨询|2010-11-2217:
57:
50康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型预约咨询。
价格未定,支持一次性、按揭付款。
A栋出正负零;B栋盖至5层,已恢复施工。
康桥与牛津预计11月开盘销售|2010-10-2616:
36:
12康桥与牛津两栋26层点楼60-120平米户型预约咨询,预计2010年11月开盘销售。
现预计每平米起价5000元,均价5200元,支持一次性、按揭付款。
A栋出正负零;B栋盖至5层,尚未恢复施工。
康桥与牛津新盘展示接受预约咨询|2010-09-1516:
11:
34康桥与牛津两栋26层点楼50-120平米户型预约咨询,每平米起价5000元,均价5200元,支持一次性、按揭付款。
A栋出正负零;B栋盖至5层,尚未恢复施工。
康桥与牛津|2010-06-1215:
35:
32康桥与牛津两栋26层点楼50-120平米户型预约咨询,每平米起价5000元,均价5200元,支持一次性、按揭付款。
A栋盖至五层;B栋打地基中。
康桥与牛津|2010-02-2317:
57:
03现在预约排号中,排号费5000,排号购房可享95折。
尚未开盘。
康桥与牛津|2010-02-0116:
34:
05现排号中,B栋工程出地上三层,A栋打完地基,均价4750元左右,已有土地证,热卖50-120平米户型,支持一次性付款、分期、按揭(首付30%)。
康桥与牛津|2010-01-0415:
50:
11预计2月开盘,现排号中。
B栋工程出地上三层,A栋未动工。
预计价格在5000元左右,热卖50-120平米户型。
康桥与牛津|2009-12-0115:
36:
59工程进度盖至2层,开盘时间待定。
康桥与牛津|2009-10-2909:
38:
02预计11月开盘,现工程浇铸阶段,售楼处已建成康桥与牛津|2009-08-2715:
20:
11交5000元意向金,开盘享受95折康桥与牛津|2009-07-3014:
55:
22未售,前期筹备,接受意向咨询,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,项目目标解读:
收益实现速度有既定要求风险控制强于利润最大。
双指标要求源于行业调控及项目自身特点。
今年上半年亮相销售,预计14个月分3期消化完毕,12年3月,5月,7月,9月,11月,13年1月,3月,5月,6月,8月,售楼部,认购,强推A栋,2次强销,商铺入市,B栋认购,清盘,交房扫尾,B栋强推开盘,关键节点,项目进度了解:
整体项目预计分三次强势公开销售首推预计3月份展示区开发蓄客,5月份推出A栋开盘整体项目总户数597户,预计14个月内消化完毕,平均消化速度约43套/月。
项目目标解读:
品质追求高于速度追求1、价值实现突破区域现状,看齐漪汾桥东价格第二阵营,摩天石:
港均价14000滨河体育中心东门。
浙江大厦:
住宅9000元太原电视台南侧。
时间,价值,国际丽都城,摩天石,浙江大厦,世纪柏林,蓝水假日,漪汾新居,万锦太和佳苑,国际丽都城:
毛坯7500/平米原天龙啤酒厂厂址,18万平社区。
世纪柏林:
6600元/平米板式高层住宅,原山西建筑机械厂地址。
蓝水假日:
毛坯6500元/平米板式高层,:
玉门河与西渠路交汇处。
第二集团,漪汾新居:
户型84.2平米、85.2平米、81.7平米。
均价5300元/,工程进度:
打桩完毕。
万锦太和嘉苑:
主力户型在56-110平米之间,正在打桩,本项目片区目前价格,本项目希望达到的价值目标,项目目标解读:
品牌追求于利润追求并重2、企业战略品牌提升试水,做品质舒居盘开发专家,需求满足,时间,6500小户型,5800/80以上,A栋初期推盘试水,刚性需求以规避塔楼与板楼的舒适性差距,项目品牌成熟,质价双提升。
6200/70-80,A栋教育地产推盘,价值提升。
本项目6500开盘,本项目在12年末至13年市场转热,B栋精装修面市,品质精装项目粉墨登场。
试水内部认筹,A栋10%房源,从满足基本的刚性需求到品质舒居大盘的转变,小结:
因教育全方位发力,项目价值突破与品牌提升试水,开发商目标,速度保证:
14个月销售完毕,品牌提升:
试水品质舒居住宅,基础目标,提升目标,价值突破:
看齐第二阵营,本次报告围绕目标实现重点探讨以下4个问题:
目标实现,1、当前销售回款是否安全?
2、竞争第二阵营价值占位?
基础目标,提升目标,3、核心优势长期发展战略?
4、核心优势短期战术策略?
恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,2,现产品定位的简明验证,从市场供应、客户需求、当前快销产品特征三个维度分析当前产品定位的销售前景,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,典型项目产品面积段:
单位平米,50,60,70,80,90,100,110,120,130,140,150,160,170,180,190,200,240,280,320,289-389,83、99,128、126,154,64、69,179171153,125106,89、91、94、,84.2、85.2、81.7,11056,13510286,17085,1331231119796,9755,137.61111.6795.73,产品供应特征:
漪汾桥西片区产品有以下特点:
1、再次改善性产品市场需求匮乏,除外汾河沿岸区域与再改产品适应性差;2、中高端购买力一般性外流;3、小三居室或者舒适性两室房型为市场主流,主流套均面积略高于太原平均水平;4、地缘性客户刚性需求为市场主流,地缘性首改客户为辅助,沿河部分中高档商品房为补充。
目前市场供应产品面积主流区间:
1、2房主力面积:
70-99平米2、3房主力面积:
95-130平米3、4房主力面积:
135-155平米,漪汾桥西区域产品供应特征VS本项目产品定位:
各户型面积位于主流区间靠下,塔楼住宅舒适性低于市场平均水平,目前市场供应产品主流配比:
1、2房比例:
30%-70%2、3房比例:
20%-45%3、4房比例:
1%-10%,供,应,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,1、漪汾桥西客户群地域特征:
区域地缘性客户+市区客户,其中,太原北客户5-6成,外阜客户3-4成,2、漪汾桥西客户群职业特征:
太重等企业客户、教育院校、政府事业单位是区域内客户的三大重要来源,3、漪汾桥西客户群阶层特征:
区域内企业客户及青年白领阶层需求旺盛,以2房起步,在片区内考虑中、长期居住,4、漪汾桥西客户群阶层特征:
区域内老居民拆迁及换房升级需求近年放大,多选择2、3房,更换居住环境,5、漪汾桥西客户群阶层特征:
除区域内与市区北部客户外,周边县市的生意人/泛公务员也为改善居住环境,孩子教育购买,客,群,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,漪汾桥产品客户群VS漪汾桥产品供应特征:
以需定供企业客户活跃支撑2房产品盛行,本地换房、市区性价比客户、进城客户是3房客户的主力支撑,核心客户1、漪汾桥西本地客户;2、在城北工作的外地客户;,重要客户1、桥东片区客户;2、周边市县进城客户,偶得客户1、投资客户;2、城北回归客户;,3房产品主力目标客户群体:
1、本地换房客户2、市区北部性价比客户3、周边市县进城客户,2房产品主力目标客户群体;本地及外来的在北部区域工作的企业白领阶层,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,本项目客户结构因教育将有别于河西传统客户结构:
辐射范围扩大&辐射目标人群以小太阳三口之家为主,辐射目标人群主要以小太阳的三口之家为主,客,户,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,1、市场产品消化特征与本项目产品定位:
项目产品定位上来看,产品与市场主流产品兼容性好,主力产品略小于畅销产品面积范围;,2、市场产品消化特征与本项目产品定位:
项目客群定位上来看,主力客群与项目特性略有偏差,作为教育地产学区房考虑,需求主力面积应大于80平米的小太阳家庭,本地换房的客户和刚性需求则客群更宽泛并与本案产品更为匹配;,3、市场产品消化特征与本项目产品定位:
项目推广形象定位上来看,因为推广客群定位偏差,完全学区房概念是不能充分发挥广告预算的效能的,建议更换案名及采用双塔概念定位;,4、立体车库的考虑及赠送面积将成为本案解决滞销户型销售的方向。
恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,如何成为国际丽都城、世纪柏林并列的市场另一价值极点?
3,基于核心价值的营销占位,本项目基于竞争优势的价值体系搭建:
以教育为核心,风格与产品附加值为重点,竞争价值占位:
一座欧美风情的名校之城,核心价值:
教育长郡中学(绝对优于凤凰城、凯旋门)重点价值:
风格星河湾为蓝本的新古典主义风格(差异化与凯旋门的现代风格和凤凰城的西班牙风格)产品赠送附加值高,实用度高(优于凯旋门,与凤凰城相当),恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,本项目基于竞争优势的价值体系搭建:
以教育为核心,以地段稀缺配套完善为次要核心风格与产品附加值为重点传递元素,核心价值:
教育N所幼儿园,N所小学,N所中学,N所高中,0岁-17岁完全教育选择。
次要核心价值:
重点价值:
风格星河湾为蓝本的新古典主义风格(差异化与凯旋门的现代风格和凤凰城的西班牙风格)产品赠送附加值高,实用度高(优于凯旋门,与凤凰城相当),恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2012提报时间:
2012年02月21日pm:
3:
00山西太原,恒达世行策研中心2001-2011,山西晋中华都颐善园项目销售代理整合营销报告20111210.ppt,汇报结束,顺祝项目取得圆满成功!
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