楼宇二次装修管理规定.doc
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楼宇二次装修管理规定.doc
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XXXX物业服务有限公司物业管理标准化方案
XXXX物业服务有限公司
物业管理标准化方案
本公司全面实施标准化质量管理方案,对业主、房地产开发商进行周到、贴心的服务,高水准规范公司物业管理行为,提升公司管理层次。
项目前期准备阶段
一、公司须在至少六个月前派出专业人员对待承接项目进行深入研究,了解项目规划、物业特点以及周边地区物业分布情况、安全状况,结合本方案拟定特定物业项目的管理方案。
二、进驻前二个月开始筹建物业管理队伍,进行人员选拔、培训,针对项目特点制定各项管理规定及工作流程,拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议;
三、进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备;
四、物业接管必须进行验收评估,妥善进行钥匙、图纸资料的交接。
入伙、二次装修阶段
一、入伙管理
1、房屋验收、交接
执行XXXX公司严谨、科学的“入伙管理系统”,发放入伙通知书、住户手册,明确入伙验收手续、收费标准,签署“业主公约”,礼貌、热忱接待业主,主动解释有关疑问。
2、建立业主档案
在办理移交手续中,系统了解业主相关资料,建立顾客档案,为今后顺利管理打好基础。
二、二次装修管理
二次装修管理攸关楼宇的建筑风格、品质,因此,为了保证楼房长期正常使用,公司将依《厦门市住宅区物业管理条例》、《厦门市建筑外墙装饰管理规定》、《家庭居室装饰二次装修管理试行办法》、《厦门市物业管理服务收费办法》等有关法规以及《前期物业管理协议》、《用户手册》、《业主公约》执行管理:
1、二次装修方案审批
由业主提出二次装修申请,附交施工单位有效证件和资质证书,以及二次装修方案图、土建施工图、水电施工图和文字说明。
方案审批要点:
内装饰方案:
基本原则是保证原装修、设计用途不被改变,保障使用安全,不影响相邻住户的使用。
外二次装修方案:
规范整体形象,保持建筑物外墙立面的整体性与美观。
所有施工方案批准后,业主如按实际情况需要更改,必须经管理处确认,出其更改通知才可施工。
2、二次装修施工全过程监控
安全防范管理。
二次装修施工人员须按政府规定办理证件,接受管理处管理,留宿施工人员由业主或代理人书面担保,防范治安事件发生;进行二次装修中用电、煤气、明火安全管理,消除消防隐患;二次装修与入住并存期间,加强安全防范重点宣传,有针对性地采取措施,确保不遗留安全隐患。
环境卫生管理。
规范二次装修材料及垃圾的运输和堆放,严禁投入下水道,确保楼宇内道路通畅及环境整洁;加强噪声控制,限定二次装修施工时间或进行噪声隔离,最大限度降低对周边居民正常生活及工作的影响,控制入住和二次装修期交叉时造成的环境影响。
共用设备设施管理。
确保二次装修中水电主干线、消防设施等户内外设备设施不受破坏,严禁任意动用消防设施,使其正常运行;限定二次装修使用电梯时限、电梯运输材料和方式,做好电梯轿厢的保护工作。
外二次装修管理。
严禁破坏外墙整体美观,不得在外墙凿洞;禁止安装雨阳蓬或作任何形式的封闭;窗户、落地窗防护栅应设在窗扇内侧;公共部位严禁安装、架设私家物品及构筑物,尤其是私自在楼梯口加装铁门。
土建二次装修管理。
不得用重磅大锤进行野蛮施工,以防止破坏楼板结构;不得变更或破坏房屋的柱、梁、板、承重墙等建筑主体结构、外墙、屋面防水、厨卫防水;外墙体埋设管线,须进行防水处理,以防止外墙渗水;不得在无梁板上砌筑樯体。
水电设施二次装修管理。
严禁在结构楼板凿沟埋管、在公共墙体埋设水管;厨卫下水主管检查口不得封死;二次装修前堵塞好下水口,以防止二次装修土头、杂物造成堵塞;墙体及吊顶内埋设电线应使用套管;动员住户在进行吊顶装饰时留出检查口。
装修工程完工后,由装修户通知管理处工程部对工程进行验收,出具竣工验收单并办理相关手续。
日常物业管理服务阶段
管理目标:
制度完善,保养规范,延长物业使用年限,从而使物业增值。
管理规范:
共用配套设施完好,无任意改变用途;制订并严格执行设备安全运行、维修、记录以及定期巡回检查、维护保养等岗位责任制;专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范,无事故隐患;设备及机房无杂物、灰尘及鼠虫害发生,整体环境符合设备正常运行的要求;应用技术经济分析方法,对房屋维修、改善等方案,进行经济、环境效益对比,制定最佳方案,提高房屋经营效益。
一、房屋管理与维修养护
主出入口设楼宇平面示意图,幢、单元(门)、户标号标志明显;定期检查外墙,发现破损及时修补,确保房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹;每年一次对楼道、围墙进行粉刷、栏杆油漆;设立小告示板,开展与业主交流,及时通报相关事项。
二、设备管理
1、给排水设备管理
管理目标:
细心保养,确保给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏,方便住用户生活。
供水设备(包括蓄水池、供水泵、管网、屋顶水箱、水表、阀门等)。
对生活水泵、给水管网定期检修及防腐保养,确保供水设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染;每天2次巡视水泵房、给水管网、屋顶水箱;水泵、水池、水箱有严格管理措施,无污染隐患;生活用水的水质符合卫生标准;对二次供水蓄水池、屋顶水箱每半年清洗、消毒一次,无二次污染,保存二次供水卫生许可证、水质化验单;停水提前一天通知住用户。
排水管理。
每天巡视排水管道等设施,确保排水、排污管理通畅,无堵塞、外溢现象;汛期道路、车库、设备房无积水、浸泡发生;每年一次清理化粪池、污水井;遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
2、电气设备管理
供电设备(变压器、电表、供电线路、总开关、户外型负荷开关、户内型漏电保护自动开关、避雷针等)。
每天检查供电线路,确保正常供电,道路、楼道等公共照明完好;建立配电室巡查制度(每班巡查一次,每月细查一次,半年大检修一次),并做好运行记录,发现故障及时排除;停电提前一天通知各用户。
弱电设备。
每天对门禁对讲系统进行维修保养,确保故障能及时排除。
电梯设备。
聘请专业电梯维修公司对电梯进行维修保养,电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备;每个月对电梯所有机械、电器等传动、控制与安全设施进行一次全面检查,进行一些必要的调整、维修和加注润滑油;每年一次技术检验,每3年对电梯进行一次大修;定期对电梯轿厢、井道电梯机房进行清洁,确保电梯机房通风、照明良好;制定电梯故障应急处理方案,电梯运行出现故障后,维修人员在规定时间内到达现场维修;对每天电梯运行情况进行记录;电梯安全设施齐全、照明及附属设施完好,无安全事故。
三、安全管理
1、总体安全环境管理
在出入口处对来访客人进行登记,控制楼宇内流动人员数量,防止推销人员散发广告传单或无关人员流窜;专业物业巡查员队伍进行24小时值班及巡逻,制定详尽巡逻路线及频次;物业巡查员统一着装、佩戴明显标志,文明值勤,言语规范,认真负责;危及人身安全处设有明显标志和防范措施并及时消除安全隐患;建立我公司覆盖全厦门市的物业保安呼叫系统,遇有突发事态,可以立即调配全公司人力和物力集中支援;制定应急准备和应急措施,如防台风、防地震方案等。
2、对出租户管理
租户的社区角色不同,人员流动性大,社会背景、身份也极为复杂,因此,出租户管理成为当今物业管理中较难处理的问题。
我公司将从提倡亲和社区文化入手,对租户进行分类拜访与重点关注;配合派出所、居委会对小区内租户、流动人员的调查。
确保楼宇内业主、租户的生活安全与人际和谐。
3、车辆交通及道路管理
楼宇停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐,机动车辆出入有登记;非机动车车辆按规定位置停放;每天巡查楼宇内道路,确保道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行及业主的日常生活。
四、消防管理
建立日常防火检查制度,每周一次检查消防系统设施设备,每月全部检查一次,及时发现并消除火灾安全隐患,确保消防设施齐全、完好,标识完整,可随时起用;在明显处设立消防疏散示意图。
照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通无阻;全体管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题;组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人;建立义务消防队,制订突发火灾应急方案;每年举行一次消防演习,增强应急技能、提高业主消防意识。
五、保洁管理
管理标准:
垃圾箱、果皮箱等环卫设备完备;标准化保洁(专职人员及清洁卫生责任制);垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀;房屋公共部门共用设施无蚁害;楼宇内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物;房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画;楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。
1、日常保洁
范围 工 作 内 容 频 次 标 准 备注
楼道 1 收垃圾,洗垃圾桶 2次/天 无遗留物、臭味
2 扫地板及楼梯 1次/天 无杂物,无积水
3 冲洗楼梯 1次/周 无杂物,无积水
4 擦公寓口信报箱 1次/天 无灰尘,无手印
5 擦电梯 2次/天 无灰尘,无手印
6 擦公共防盗门 1次/周 无灰尘
7 擦楼梯扶手 1次/周 无灰尘
8 擦公共天花板 1次/周 无灰尘、蜘蛛丝
9 擦消火栓 1次/月 无灰尘
10 擦窗户 2次/月 无灰尘
道路 1 路面 循环清扫 无杂物
2 路边绿地 2次/天 无杂物
3 水泵结合器 1次/周 无灰尘
4 路灯柱 1次/周 无灰尘
绿地 清理 2次/天 无灰尘、枯叶
2、四害消灭
在楼道、道路、绿地等公共区域,每月定期一次采取措施消灭老鼠、蟑螂,二次消灭蚊子、苍蝇,配合周围区域对四害滋生地消毒处理。
五、绿化管理
制定绿化管理标准,定期对楼宇绿化进行浇水、施肥、修剪、杀虫等工作;对楼宇绿化进行改进、栽种;绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象;花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损、无斑秃;绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。
项 目 措 施 标 准
绿化浇水 浇水(依气候变化) 浇足浇透
草皮 修剪(按季节进行) 草皮美观平整
杂草 清除(每周一次) 确保基本无杂草
防虫 病虫害防治(一年2次) 无病虫害
养护 施肥(一年4次) 绿化生长旺盛
乔灌木 修剪造型一年4次
六、便民服务
“不出社区门,照样过日子”是本公司服务的一项重要目标,当住户遇到生活上或工作上的多方面问题而难以应对时,全公司员工都能够有求必应地提供服务,主动为住户排忧解难,积极开展临时性的、专项性的、业户自愿选择的特约服务方式。
1、日常服务
设置业主联络处、服务专线,开辟为业主/业主委员会与本公司沟通交流场所,不但要接受住户的质疑、问询、投诉、求助、报修,还要求公司员工必须热情相待,及时处理和反馈住户的各种要求;建立回访制度并记录,定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理化建议及时整改;每半年公开一次物业管理服务费用收支情况;代定报刊,邮件报刊代收代发。
2、特约服务
提供有偿特约维修服务。
开设“学童托管学校”,解决本住户中上班族、职业白领的子女上下课接送的不便;室内维修装潢业务,小修不过夜,中修三天完成;空房代管,房屋中介;委托代装家用电器;代办家庭清洁、消毒、打蜡;委托代聘各种类型的保姆、家教和医疗护理;信息咨询服务等
七、社区文化活动
创造一个和谐、文明、舒适的生活与工作环境是我公司与业主的共同愿望。
在一年里,特别是节日,如春节、中秋节等,管理处腾出活动空间,与社区居委员会一道,组织社区居民参与开展各种积极向上的文艺活动,使住用户拥有一份归属感;各项活动事先计划,争取政府有关部门支持,并发展与业主委员会、社区居委会以及政府有关部门的良好合作关系;在楼宇告示栏上设立学习宣传园地;配合、支持、参与社区文化建设。
二装管理规定
为了加强房屋二次装修的管理,保障小区所有业主的安全及利益,维护小区的公共秩序,制定如下装修管规定:
一、承重结构
大楼承重结构(如:
承重墙、柱、梁、板等)的位置、尺寸、强度都是经过严格设计计算得出的,任何情况下都不得随意凿打,更不能开洞或开门。
二、液化气管道
大楼室内的燃气管道是按国家有关规定进行敷设,并通过有关部门验收合格的。
严禁随意改动或进行掩盖。
如确属需要进行变更的业主须向市供气企业提出申请,经市供气企业更改并验收后开通点火。
业主应向管理处提供相关证明。
三、电气线路
电线的敷设和电器的安装,业主应聘请持有操作证的工人施工,电器的容量不应大于原设计的负荷。
四、给排水
给排水管道的改造和施工必须保证其他业主的正常使用。
业主装修时应对卫生洁具、地漏、下水管道等采取有效的防护措施,如因施工原因造成堵塞由业主负责清理疏通并承担一切费用。
在修改排水管道时,严禁将生活污水排入雨水管道。
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五、防水
业主装修时对厨房、洗手间等部位应做好防水管理。
如因施工原因造成房屋渗漏水,由业主负责修复并承担一切费用。
六、装修材料
1、装修一律采用防火材料。
2、外墙门窗、防盗网、空调架等选用材料应以经过一段时间后不污染外墙为原则。
七、外部装修
1、安装防盗网。
底层允许安装防盗网,但业主必须按管理处规定的统一式样、材料、安装方法安装。
2、进户门可以加装防盗金属门,但业主不得改变原有门洞的设计,不得妨碍楼道通行及违反消防管理规定。
3、外墙门窗不得随意改动。
八、施工场地
业主装修期间,不得占用公用地方加工或堆放材料。
九、垃圾装运及清理
业主的装修垃圾须用袋装运,出户的垃圾不准在公共场所过夜堆放,须及时运走,防止阻塞公共通道和影响小区美观。
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十、装修时间
1、业主在进行房屋装修时不得影响周围业主的休息,施工时应尽量降低噪音(如关好门窗等)。
2、小区内装修时间为早上8:
00~12:
00,下午2:
00~6:
00。
3、如业主装修工期紧,征得管理处同意后,装修时间可延长至晚上9:
00但在晚上6:
00~9:
00间,禁止使用电动机械,禁止在楼内喷油漆,烤漆。
4、装修工期一般不超过30天。
十一、防火
业主在装修期间,应确保装修施工人员遵守防火的有关规定,如不得将电源线直接插入插座中,严禁在室内吸烟、用电炉做饭等。
进行电焊时,应采取有效的防护措施防止火灾。
十二、其它
1、业主应在申请获管理处正式批准后,方可派施工人员进入现场施工。
2、业主在装修过程中临时增加装修项目,须报管理处审核批准。
十三、处罚
1、业主若不按第一、第二项要求进行施工,经管理处检查发现,限其修复,情节严重的管理处有权向有关机构提出诉讼。
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2、业主若不按第三至十二项要求施工,管理处有权采取没收工具等强制性措施暂停业主的装修。
3、业主装修完毕须由管理处进行验收,验收合格后方可入住。
十四、施工队伍
1、业主应确保所有进入小区内装修的施工人员到管理处办理登记手续、签订《装修责任书》并领取临时出入证和施工许可证,如管理处检查中发现无证施工人员,将强制其离开楼宇。
2、业主应确保进入楼宇装修的施工队伍服从管理处管理,遵守小区内一切管理规定。
如施工人员不服从管理或经教育仍然不改者,管理处有权拒绝该施工队伍进入小区。
二装流程
业户:
办理好入住手续,向物管中心提交《装修申报表》
装修施工单位:
向物管中心客服部提交以下资料及图纸:
一、家庭居室装修施工图和施工方案(加盖施工单位公章和业主签字);二、业主与装修施工单位的施工合同复印件;三、装修施工单位资质证明书复印件;四、装修施工单位营业执照副本复印件;五、施工人员一寸照片和暂住证、身份证复印件各一份。
六、装修施工单位特种操作人员上岗证复印件。
工程部:
一、审核《装修申请表》及图纸资料;
二、审批装修项目,回复客服部,答复业户。
业户、装修施工单位向物管中心交纳以下费用:
业户:
交纳装修管理费 元;垃圾清运费每自然间20元;装修施工单位:
交纳装修施工押金元;《装修施工许可证》工本费20元,《装修施工车辆出入证》工本费20元,《装修施工人员出入证》工本费10元。
装修施工单位持上项交费的收据在物管中心客服部签署和办理:
一、《装修管理协议书》;二、《治安消防协议书》;三、《装修施工许可证》;
四、《装修施工车辆出入证》;五、《装修施工人员出入证》。
装修施工单位进场施工:
一、进入装修现场按申请内容进行装修施工,遵守《装修管理规定》,接受物管中心的检查。
二、如需延长施工时间或对装修内容有变更,请向工程部提出书面申请。
三、施工完毕后三天内向物管中心提出书面装修验收申请。
验收合格,装修施工单位向物业退还:
装修许可证,车辆、人员出入证。
验收不合格,返修,申请复验。
装修完毕,
业户入住。
装修合格一个月后,退还装修押金。
石韵浩亭花园装修管理办法
一、石韵浩亭花园二次装修管理内容
(一)、审核业户装修方案是否符合《装修管理规定》、《业主公约》所规定的内容。
(二)、与业户、装修施工单位签订《装修管理协议书》、《治安消防协议书》。
(三)、对装修现场进行巡视检查,严格执行治安、消防、安全和公共环境卫生管理、装修垃圾管理制度。
(四),装修申报审核合格后备案,签发《装修施工许可证》。
(五)、办理《装修施工人员出入证》、《装修施工车辆出入证》,对装修人员和因装修进入小区的车辆实行出入证管理。
(六)、负责调解因装修引发的邻里纠纷。
(七)、装修结束,检查房屋结构及公共设施有无损坏,收回《装修施工许可证》和《装修施工人员出入证》、《装修施工车辆出入证》。
二、装修管理的文件准备
物管中心客服部在受理装修申报时,应准备好以下文件:
●《装修申报表》
●《装修管理协议书》
●《装修施工人员登记表》
●《装修施工人员出入证》
●《装修施工许可证》、
●《装修施工车辆出入证》
●《动用明火许可证》
●《治安消防协议书》
三.管理程序
(一),申报管理
1,业户向物管中心客服部提出装修申报,领取《装修申报表》一式两份。
2,业户填写《装修申报表》后,施工单位提交以下资料及图纸:
(1)、家庭居室内装修施工图和施工方案(加盖施工单位章和业主签字)。
(2)、业主与装修施工单位的施工合同复印件。
(3)、装修施工单位资质证明书复印件。
(4)、装修施工单位营业执照副本复印件。
(5)、施工人员照片和身份证复印件各一份
(6)、装修施工单位特种操作人员上岗证复印件
交物管中心客服部审验、备案。
(二),审批管理
物管中心在接到装修申报材料三天内,物管中心工程部负责对装修方案中涉及承重结构、隐蔽工程、公共设施、安装空调等内容进行审验,认可申报装修方案后,通知客服部答复业户,并请业户及装修施工单位办理装修进场手续。
(三),进场前向甲方交纳以下费用:
1)装修管理费:
由业户交纳,按每户100-300元交纳装修管理费 元;垃圾清运费每自然间20元;
2)装修施工押金:
由装修施工单位交纳纳施工抵押金计元(大写人民币 元)。
施工抵押金用做施工方在施工期间违反物业公司规定的违约金和损坏设施、设备的赔偿及《装修许可证》押金50元,《装修施工车辆出入证》押金50元,《装修施工人员出入证》每个押金20元,施工结束交回证件退回押金,其余部分在工程竣工验收合格一个月后退还施工方。
(四).进场管理
1)装修施工单位负责人应将填写好的《装修施工人员登记表》交到物管中心,经客服部审核后为施工队办理《装修施工人员出入证》,并在《装修施工人员登记表》相关栏目做好注记。
2)物管中心同装修施工单位签定《装修管理协议书》和《治安消防责任协议书》。
3)物管中心向施工队填发《装修施工许可证》盖物管中心章后塑封后,由装修施工单位将两证贴在装修户门的外侧,以备监督管理。
4)装修施工单位如需车辆进入小区,需到物管中心客服部办理《装修施工车辆出入证》。
5)装修人员如需在施工留宿,必须由业户到物管中心客服部办理《装修施工人员住宿担保书》一式两份。
6)装修施工使用电梯运料,需按规定的时间运送装修用料。
(五)现场管理
1)客服人员将《装修施工人员登记表》复印件交保安部;经过培训上岗的保安巡岗按施工人员登记表查验施工人员的《装修施工人员出入证》,并巡视跟踪施工队的装修过程,根据装修约定事项,督促施工队文明施工,保持环境整洁,大小便使用自带便携式马桶,建筑垃圾应及时清理、装袋送到指定的堆放地,不允许将垃圾堵住楼道,不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道;夜间保持施工区安静,不影响邻居休息。
2)工程部人员每天去业户的装修施工现场,按《装修管理规定》抽查施工情况,对于违反装修管理规定内容的施工,现场下达《装修整改通知单》,对拒不执行、野蛮施工的,现场下达《装修违约停工单》,责令其停工整改。
3)施工人员严禁现场吸烟、严格执行明火作业操作规程,如确需动用明火操作,应提出申请,到消防中控室开具《动用明火审批表》后,方可动用明火。
4)及时阻止装修施工队进行有强烈声响和污染性气味的操作。
5)装修竣工后,业户和工程技术人员一起按施工申报备案资料进行验收。
6)业户装修完华后三天内须向物管中心申请工程竣工验收。
物管中心于三个工作日内验收,如验收不合格,业户须通知施工单位限期整改。
验收合格,在《装修验收表》上签字确认,收回《装修施工许可证》、《装修施工车辆出入证》和《装修施工人员出入证》,对遗失的出入证,双方应在《装修施工人员登记表》上做好注记,并客服部经理确认。
7)装修材料运出小区应经业户签字,并经物管中心客服部确认。
(六).记录管理
物管中心工程人员负责做好装修管理的日常记录,记录要如实的反映装修管理实际情况。
装修管理记录内容如下:
1)将《装修整改通知书》《装修违章停工通知单》附在《装修申报表》后面;
2)随时做好施工人员的变更登记。
(七)检查管理
1)工程部负责二次装修主管人员每周至少不定时抽查一次装修管理情况。
2)对违章的处理情况,工程部二次装修主管人员应每天到现场复查,直至整改完毕。
3)物管中心应对装修中损坏房屋承重结构、公共设备设施及超负荷用电等违规行为,应及时发现并予以阻止,要求施工队限期修复损坏部位。
4)对于检查中发现的问题,应通知相关人员整改。
浩亭花园小区装修管理规定
为了维护各业户的合法权益,保障楼宇结构完好、居住环境舒适安全,根据市政府有关的《住宅装修管理法规》,特制定装修管理规则,请遵照执行。
一、施工人员、施工车辆出入管理:
(一)施工人员、施工车辆进入小区必须持物管中心核发的《装修施工人员出入证》、《装修施工车辆出入证》经保安员验证后进入施工现场。
(二)装修运料的车辆进入小区,应按规定的路线进入小区,停放在指定地点。
(三)大型物料(不能用电梯运载的)运入施工现场时,应做好保护,并小心搬运,防止与公共区域的设施碰撞,如发生损坏由装修施工单位负责恢复修理,并视损失程度
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- 楼宇 二次 装修 管理 规定