动物园批发市场外迁可行性研究.docx
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动物园批发市场外迁可行性研究
中文摘要
摘要:
随着人们对服装的需求量日益增加,动物园地区人流量增多,交通拥堵,环境问题越来越严重。
给人们带来了许多不便,所以政府决定将北京动物园服装批发市场进行外迁。
本文主要从项目概括,实施的可行性与必要性,备选地点,环境保护,建设规模与内容,建设主要技术方案,投资估算,资金来源与进度,经济效益与风险评价等问题进行研究。
从而,帮助北京缓解交通压力,进行产业升级,促进经济发展,给人们带来高品质,高质量的生活水平。
本文依据自然条件等确定搬迁地点,让新的搬迁地址更方便。
基于环境保护的条件下建设,让当地的环境不被污染。
利用主要的建设技术更好的实施动物园服装市场的搬迁。
进行了投资估算和资金来源的分析,使得项目更加有依据的实施。
在经济效益高、风险低的情况下,进行搬迁。
相信这篇可行性研究报告会对解决北京的交通拥堵等问题有所帮助。
关键词:
搬迁可行性必要性经济效益风险评估
目录
中文摘要…………………………………………………………………………..…….….…1
1引言………………………………………………………………………………………..…4
2项目概况…………………………………………………………………………………..…4
2.1项目名称…………………………………………………………………………..4
2.2承办单位及承办单位概况……………………………………………………4
2.3项目拟建地点……………………………………………………………………4
2.4项目建设工期……………………………………………………………………4
2.5项目概况…………………………………………………………………………..4
3可行性…………………………………………………………………………….…….……5
3.1主要依据:
…………………………………………………………………………5
3.2研究范围:
………………………………………………………………………5
3.3主要技术经济指标………………………………………………………………5
4必要性…………………………………………………………………………….….………6
5备选地点……………………………………………………………………………..……...6
5.1建设地点…………………………………………………………………………..6
5.2自然条件…………………………………………………………………………..6
5.2.1地形地貌…………………………………………………………………7
5.2.2气候条件……………………………………………………………………7
6环境保护………………………………………………………………………..……….……7
6.1项目建成后,污染的产生主要有如下几个方面……………………………7
6.2污染治理措施………………………………………………………………………….7
7.建设规模与内容…………………………………………………………..………………..7
7.1建设规模…………………………………………………………………………..……7
7.2建设内容………………………………………………………………………….……7
8建设主要技术方案…………………………………………………………………………8
8.1设计原则………………………………………………………………………………8
8.2规划设计依据…………………………………………………………………………..8
8.3结构方案…………………………………………………………………………..…8
8.3.1荷载…………………………………………………………………………..…8
8.3.2结构选型…………………………………………………………………………..…8
8.4供配电及电信工程…………………………………………………………………………8
8.4.1电力负荷预测…………………………………………………………………..…8
8.4.2供配电…………………………………………………………………………..…8
8.5给排水和消防…………………………………………………………………………..…8
8.5.1给水…………………………………………………………………………..…8
8.5.2排水…………………………………………………………………………..…8
8.5.3消防…………………………………………………………………………..…9
9投资估算……………………………………………………………………9
10资金来源…………………………………………………………………….10
11.进度…………………………………………………………………………..……………10
11.1项目建设期…………………………………………………………………………10
11.2项目实施计划……………………………………………………………………..10
12.效益评价…………………………………………………………………………..………11
13.风险评价…………………………………………………………………………..………11
14.研究结论与建议…………………………………………………………………………12
14.1结论…………………………………………………………………………..………12
14.2建议…………………………………………………………………………..………12
参考文献…………………………………………………………………………………….…….13
1.引言
随着人们对服装的需求量日益增加,动物园地区人流量增多,交通拥堵,环境问题越来越严重。
给人们带来了许多不便,所以政府决定将北京动物园服装批发市场进行外迁。
从而改善以上问题,让人们生活质量得到提高。
本文对此问题进行了研究,主要从选址问题、投资估算、资金来源、进度、经济效益与风险评价等问题进行研究。
2.项目概况
2.1项目名称
动物园服装批发市场搬迁项目可行性研究报告
2.2承办单位及承办单位概况
--承办单位:
廊坊市政府。
--承办单位概况:
廊坊市位于河北省中部偏东,地处北京、天津两大直辖市之间,被誉为“京津走廊上的明珠”。
辖广阳、安次两个区,大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县和廊坊经济技术开发区,代管三河、霸州两个县级市。
幅员面积6500平方千米,总人口420万,市区建成区面积54平方千米。
廊坊区位优势独特,是京津1小时经济圈的中心地带。
交通发达,离北京市中心40千米,离天津市中心60千米,京山、京沪、京九、大秦、津保五条铁路干线,京津塘、京沈、津保三条高速公路和京开、京哈、京福、京津、津保五条国家级公路纵横交错,形成了依托中心城市和空港、海港的独特优势。
2.3项目拟建地点
廊坊永清台湾新城
2.4项目建设工期
按照统一规划,计划24个月内完成,即从2014年6月开始立项规划,2016年5月底建成。
2.5项目概况
随着廊坊市建设的发展,新城迅速崛起了许多商住小区,服装业发展势头强劲。
本次研究项目位于永清台湾新城,位于火车站附近,交通方便;地段环境优越,超市、医院、学校等生活配套完善,工作、学习、休闲娱乐十分便利。
项目规划用地面积28040M2,其中:
住宅用地面积14040M2,公建、绿化及道路用地14000M2,2层地下车库,1-3层为商业办公裙楼,,每层有八个户型,分别为二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二位。
项目总投资98000万元,总建筑面积491000M2,停车位近2200个,居住户数2400户,容积率5.89,建筑密度36.8%,是一个大气、时尚、新颖的服装商场区。
该地段开发前景好、升值潜力大。
本项目的开发建设将完善该地段城市整体功能,改变周边环境,提升该地段城市品位,力求使本项目成为新城的建筑标杆、商住标杆。
3.可行性
3.1主要依据:
(1)《廊坊总体规划》(2006-2020年)
(2)国家发展改革委、建设部发改投资[2006]1625号文发布的《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
(3)廊坊城乡规划局《建设用地规划条件通知书》
(4)《建设项目环境影响报告表》
(5)中华人民共和国《国有土地使用证》
(6)相关各专业的国家设计规范
(7)建设单位提供的其它相关资料
3.2研究范围:
本报告主要依据国家有关政策、法规、规范、规程对项目建设的合法性、必要性、市场分析、建设条件、建设规模、建设方案、环境保护、投资估算、经济效益评价等方面进行研究,侧重点在财务评价。
3.3主要技术经济指标
序号
名称
单位
数量
比例%
备注
1
规划总用地面积
m2
28040
100.00
1.1
其中:
住宅用地
m2
14040
50.07
1.2
公建、绿化及道路用地
m2
14000
49.93
2
规划总建筑面积
m2
491000
100.00
2.1
其中:
住宅建筑面积
m2
421200
85.78
2.2
公建配套设施
m2
42120
8.58
2.3
地下建筑(车库)面积
m2
33000
6.72
3
居住户(套)数
户(套)
2400
4
居住人口
人
8000
户平3.2人
5
容积率
/
5.89
6
建筑密度
%
36.8
7
停车位
个
2200
8
项目总投资
万元
98000
9
销售收入
万元
123700.34
10
项目净利润
万元
14870.43
税后
14
内部收益率
%
23.08
12
投资回收期
年
3.22
16
建设总工期
月
24
4.必要性
(1)项目的建设,符合廊坊城区发展总体规划,是廊坊城区建设和发展的需要,是不断完善城市基础设施,改善城市环境,美化城市面貌的需要。
该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。
(2)项目的建设,有利于完善城区的配套设施建设,有利于加强城市总体功能,促进土地升值,繁荣市场经济,进一步促进该区域城市次中心地位的提升。
同时,该项目的建设,有助于增加财政收入,筹集城市建设资金,保障城市建设的持续发展。
(3)项目的建设,符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策,有利于促进廊坊城区住房货币化分配进程,满足人们日益增长的住宅消费需求,改善人们生活条件和居住环境,提高人们生活水平。
同时,该项目的建设,可以带动众多第三产业的发展,增加内需,刺激消费,促进廊坊经济的发展。
5.备选地点
5.1建设地点
项目位于城区新城,火车站附近,交通方便;地段环境优越,超市、医院、学校等生活配套完善,紧邻城区城东南工业主园区,工作、学习、休闲娱乐十分便利。
5.2自然条件
5.2.1地形地貌
廊坊市位于河北省中部偏东,地处北京、天津两大直辖市之间,被誉为“京津走廊上的明珠”。
辖广阳、安次两个区,大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县和廊坊经济技术开发区,代管三河、霸州两个县级市。
幅员面积6500平方千米,总人口420万,市区建成区面积54平方千米。
廊坊区位优势独特,是京津1小时经济圈的中心地带。
交通发达,离北京市中心40千米,离天津市中心60千米,京山、京沪、京九、大秦、津保五条铁路干线,京津塘、京沈、津保三条高速公路和京开、京哈、京福、京津、津保五条国家级公路纵横交错,形成了依托中心城市和空港、海港的独特优势。
5.2.2气候条件
廊坊四季分明,气候宜人,属暖温带半湿润气候。
年平均气温8.3℃,全年无霜期为178天左右,年平均降雨量632.3毫米左右。
6.环境保护
该项目由于所处地段周边环境和自身功能的需要,对自身的环境质量和环境保护均有较高要求和标准。
拟将噪声和振动设备尽可能放置在地下室或远离使用房间。
安装电动设备均采用减振弹簧支吊架,楼板上安装电动设备隔振橡胶垫。
部分重要区域的设备基础采用弹簧减振垫。
6.1项目建成后,污染的产生主要有如下几个方面:
(1)固体废弃物:
如生活垃圾。
(2)生活污水:
生活污水。
(3)大气污染:
汽车尾气、空调废气。
(4)噪音污染:
汽车行驶和鸣笛产生的噪音,空调外机工作时产生的噪音。
6.2污染治理措施
(1)固体废弃物:
各类固体垃圾产生后,要求自觉投入设在各处的垃圾收集点内,由专人管理,定时清运至城市垃圾中转站或垃圾处理场内。
(2)生活污水治理:
生活污水必须经污水处理装置处理初步达标后方可排入城市排水系统。
(3)大气污染:
严格控制进入机动车辆,推广使用无铅的高标号汽油,大力提倡使用电动车,达到改善汽车燃料结构的目的。
严禁使用质量低下的空调,提倡使用环保型空调,控制空调使用时间,以达到减小废气的排放量。
(4)噪音污染控制:
在规划范围内设禁鸣标志,控制车速,要求汽车使用噪音净化器,以减少由于汽车行驶鸣笛产生的噪音对居民的干扰,另外,严格控制空调使用的频率。
设置空调外机隔音网,提供使用环保型静音空调
7.建设规模和建设内容
7.1建设规模
项目总投资98000万元,项目规划用地面积28040M2,其中:
住宅用地面积14040M2,公建、绿化及道路用地14000M2,2层地下车库,1-3层为商业办公裙楼,停车位2200个,2400套商住房,总建筑面积491000M2。
7.2建设内容
(1)大厦计划建设高度为98米,计划层数为33层,地下2层,地上33层;建筑面积-2至-1层为33000M2,地上1—3层为42120M2/层,4—10层为14040M2/层,总建筑面积为491000M2。
大厦地下2层为地下停车场,1—3层计划为公司的经营场所或超市、休闲娱乐场所,4—33层为商住。
各功能区域独立运行,相互辅助,内设区域独立电梯,高档智能化专用电梯及智能化楼宇技术,打造高档、智能、舒适、节能、先进的综合性服务场所,力争建成新城的标志性建筑。
(2)环保设施:
污水处理设施、油烟治理设施、固体废弃物收集处理设施、防噪音设施
(4)室外工程:
给排水管网、供电线网、消防设施、消防水池、消防供水管网、道路
8.建筑主要技术方案
8.1设计原则
1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、配套建设”的原则,符合城市规划要求,满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求。
2、尊重场地环境特征,合理利用地形地貌,塑造具有识别性与归属感的居住小区。
3、“以人为本”,充分考虑居民的行为模式与心理需求,合理组织交通和空间布局,尽能提升居住空间的环境品质。
4、消防、环保必须做到“三个同时”。
8.2规划设计依据
1、《中华人民共和国城市规划法》
2、《城市规划编制办法》(2006年4月1日实施)
3、《廊坊市(城市规划法)实施办法》
4、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93(2002年版)
5、《新城城区总体规划(2005-2020年)纲要》
6、建设方提供的相关资料
8.3结构方案
8.3.1荷载
(1)基本风压:
W0=0.35KN/m2,基本雪压:
S0=0.35KN/m2。
(2)楼面货载:
楼面货载标准值取2.0KN/m2,底层车库货载标准值取4.0KN/m2。
8.3.2结构选型
根据用地周边已建成结构选型,结构设计按6度抗震设防,高层住宅采用框架--剪力墙结构,抗震墙抗震等级为二级。
8.4供配电及电信工程
8.4.1电力负荷预测
用电量取值:
商铺每户按0.025KVA/m2,公共服务设施按0.1KVA/m2,地下车库按0.005KVA/m2,则总变配电量为:
1000KVA。
8.4.2供配电
消防及应急照明用电按一级负荷,客梯、水泵用电按二级负荷,一般电力照明用电按三级负荷。
该小区用电电源由桃洪路旁的10KV城市供电网采用高压电缆从室外埋地接入到配电室。
8.5给排水和消防
8.5.1给水
(1)用水量预测
生活用水量按300升/人·日,消防用水按40L/S计,则最大日总用水量为1600吨/日。
(2)水源:
桃洪路下铺设的城市供水干管。
给水网管:
给水网呈环状布置,室外给水管道为生活消防合用系统,主管管径为DN100,支管管径为DN25-DN50。
8.5.2排水
(1)排水采用雨污分流制排水。
生活污水经污水管网收集后排至桃洪路的市政污水干管。
雨水则经区内的雨水管网收集后排至桃洪路的雨水渠箱,按漫流设计。
(2)雨污管道一律采用暗装,主污水干管管径为DN300,次干管为DN200,雨水管管径为DN200—DN500,雨污管采用混凝土管。
室内排水管采用U-PVC材料。
8.5.3消防
(1)消防车道
内部主道路为6米,满足消防车通行的要求。
(2)建筑结构防火设计
带有地下停车库的建筑组合楼停车库部分按耐火等级一级要求设计,商场均按二级耐火等级设计。
(3)防火分区
整个商场按地上、地下室分别设置防火分区。
地下室设自动灭火系统。
停车库每个防火分区面积均小于40000m2,设备用房单独为一个防火分区,分区面积小于5000m2。
每个防火分区设有两个以上疏散口,防烟分区小于5000m2。
地上部分每个单元之间设置防火墙,每个单元为一个防火分区。
(4)室内消防栓系统采用环状布置,环网设在地下室及室外地坪以下。
在最高处塔楼上设180m3消防水箱一座,与水平环网相接;地下室设消防栓泵二台,与地下消防环网相接,同时在室外设消防水泵接合器,与地下消防环网相接,消防栓在室内任何一位置均有二股消防水柱射到,在地下车库消防泵房设有消防水泵。
地下消防池储水量3960m3。
9.投资估算
项目规划总用地为28040m2,总建筑面积49100m2,经测算,项目总投资为98000万元,其中:
工程费用66020.8万元,其它费用26980万元,预备费2000万元,项目周转用流动资金3000万元(详见项目投资估算表)。
项目投资估算表单位:
(万元)
工程项目或费用名称
建筑工程费
设备及安装工程费
其它费用
合计
一
工程费用
1
住宅及地下车库
60570.14
2980.5
63550.61
2
公建配套设施
1550.69
910.5
2470.19
工程费用合计
62120.8
3900
66020.8
二
其它费用
1
征地费(3.68亩)
4500
4500
2
建设单位管理费
1870.9
1870.9
3
勘察设计费
2000
2000
4
监理费
1930.8
1930.8
5
建设期的借款利息
5530.6
5530.6
6
其他规费等
8200
8200
其它费用合计
26980
26980
三
预备费
2000
1500
四
项目周转用流动资金
3000
2000
建设投资合计
62120.8
3900
31980
98000.8
10.资金来源
项目总投资98000万元,所需资金拟申请商业银行贷款40000万元,项目资本金48000万元,预售收入投入10000万元。
项目的资金筹措及运用情况见下表:
项目资金筹措及运用表
单位:
万元
项目
合计
1
建设投资
98000
98000
资金筹措
98000
98000
其中:
银行借款
40000
40000
自筹资金
480000
48000
项目预售收入
10000
10000
11.进度
11.1项目建设期
本项目建设期24个月
11.2项目实施计划
项目的建设得到了有关部门及领导的大力支持,建设单位也做了大量的前期准备工作,本报告认为,为保证工程顺利进行,项目的建设实施过程中应做到有条不紊,科学管理,注重施工安全和质量,并协调好建设和周边环境保护的关系,尽量减少对周边居民生活、生产、学习的影响。
经与建设单位商定,并根据项目建设的实际特点,实施进度初步安排如下:
2014年6月~2015年10月,完成项目前期各项审批工作;
2014年10月~2014年12月,完成场地平整及建筑设计、施工招标;
2014年12月~2015年12月,主体工程完工;
2016年1月~2016年5月,主体装修及室外配套工程;
2016年6月,竣工验收。
项目实施进度表
表8-1
12.效益评价
项目总投资为98000万元,其中:
工程费用66020.8万元,其它费用26980万元(其中建设期贷款利息5530.6万元),预备费2000万元,项目周转用流动资金3000万元;建设资金总额98000万元,其中:
项目资本金48000万元,申请商业银行贷款40000万元,预售收入投入10000万元。
从项目建设的经济效益评价来看,项目经营收入123700.34万元,税前利润19830.25万元,税后利润14870.43万元,财务内部收益率23.08%,投资回收期3.22年。
从以上指标看出,项目有较好的经济效益。
且项目当经营收入下降5%,项目投资增加5%时,仍有较好的经济指标,项目抗风险能力较强。
13.风险评价
今天我们为了调控北京的人口规模,简单地算算,这些市场容纳了多少就业,然后就认为把这些市场搬出去,相应的人口也会跟着出去,达到减少城市人口的目的。
可是,一旦这样做,后果是什么?
现在回顾一下上世纪90年代中后期,为了缓解城市下岗职工再就业压力,采取行政手段驱赶城市农民工带来的后果是什么呢?
是城市生活的不方便。
可以设想,如果这样下去可能会重复过去那一幕,结果会是什么呢?
卖菜、卖水果的少了,买菜、买水果要走更远的路了,可供选择的机会减少了;早餐点减少了,价格上涨了;送快递的少了,快递费涨了等等。
而一旦上述问题的出现,北京户籍居民可能会出现一些强烈的反应,特别是对物价更为敏感的中低收入阶层。
但是生活中存在的看病难、上学难等问题,能够得到缓解吗?
显然是不能的,因为对北京卫生资源的需求,是来自全国的,不会因为北京相应成本上涨而减少;北京教育资源本来开放度就不够,即使人口减少,需求也不会有明显的变化。
与百姓生活密切相关的事项都不能解决,反而可能会降低生活方便程度,高收入阶层也可能会出现反对的声音,最终这项政策可能会是出力不讨好的政策。
新市场就难以聚集人气,人们花费更高的交通成本前往廊坊永清或其他地方采购便无从谈起。
14.研究结论与建议
14.1结论
(1)本项目符合国家产业政策,得到县政府的重点支持。
(3)本项目建筑方案、工程方案、设备方案和环境保护方案可行,布局合理,投资规模适中。
(4)财务评价表明,本项目经济效益较好,财务风险较小。
本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益。
综上所述,本项目是可行的。
14.2建议
(1)该项目的社会和经济效益良好,建议上级主管部门和银行给予支持,促使该项目早日上马,早见成效。
(2)建议认真做好工程的招标、施工图设计和施工工作,加强工程质量监控,保证工程质量和施工进度。
(3)在建设中要充分注意公用设施、环境设施、生活环境建设。
(4)精心编制工程实施计划,在确保工程质量和进度的同时,要严格控制建设投资,加强营销运作,加强营销运作,以尽快回收资金和减少资金投资;同时狠抓项目
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