建筑工程施工合同香港.docx
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建筑工程施工合同香港
编号:
_______________
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建筑工程施工合同香港
甲方:
___________________
乙方:
___________________
日期:
___________________
说明:
本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与义务,同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。
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建筑工程施工合同香港
篇一:
香港特区工程施工合同与造价管理
香港特区工程施工合同与造价管理
一、香港地区建设工程合同文本种类
香港地区建设工程合同文本是多元化的,但主要的有特
区政府合同文本(hK.goV.FoRms)、建筑师/测虽师学会合同文本(hKIA/hKIsFoRms)、国际咨询工程师联合会合同文本(FIDIc);一些大型私营建设机构如和记黄埔集团、九广铁路集团等等还拥有自己的合同文本;此外,英美等国合同文本,如RIcs、JcT等也在香港的工程建设中被使用。
1、hK.goVeRnmenTFoRm曲特区政府组织编制,是香港
特区政府项目投资指定使用的合同条件。
现用的文本是1999年的版,由建筑工程
(generalconditionsofcontractforbuildingworks)、土木
工程
(generalconditionsofcontractforcivilengineeringwor
ks)、电气设备工程
(generalconditionsofcontractforelectricalandmechan
icalengineeringworks)及设计与施工总承包合同
(generalconditionsofcontractforDesignandbuild)等四
种文本组成。
一个合同文本通常由三部分构成,即协议书
(ArticlesofAgreement)、通用条款(gcc)和特另U条款(scc),
其中特别条款是根据具体工程项目的要求对标准文本的补
充和修改。
建筑署、房屋署等负责的政府投资项目所使用的
合同文本一般会有各自的“标准的特别条款”供具体工程使
用;通用条款除“设计与施工总承包”合同文本外,其它三
种合同文本仅存在少数涉及专业的条款差异,都由21款90
条组成。
2、hKIA/hKIsFoRms由香港建筑师学会/香港测虽师学会
组织编制。
两个学会出版的合同文本内容基本上一样。
这是
两个深受香港私人业主欢迎的合同条件,应用的工程约占香
港建设工程总数的85-90%。
hKIA/hKIsFoRms有单价包干
(Agreementandscheduleofconditionsofbuildingcontrac
tforuseinhK,privateedition(withQuantities)1979,)与
总价包干
(Agreementandscheduleofconditionsofbuildingcontrac
tforuseinhK,privateedition(withoutQuantities)1998)
两种文本。
合同文本同样包括通用条款和特别条款两部分。
通用条款共有36条。
特别条款则是根据具体工程项目的要
求对标准文本的补充和修改,一些大型咨询顾问公司会编制
相应的特别条款的标准格式文件,供具体工程参考使用。
前面提到的RIcs合同文本(1999年版)与hKIA合同文
本的内容及条款大体相同,几乎只有名称的不同。
3、FIDIc即国际通用的合同条件,由国际咨询工程师联
合会组织编写。
现用的是1999年
版本。
FIDIc合同条件是国际上使用地域最广,业内人
士最熟悉的合同条件,但香港本地工程却极少选用,即使采
用也多被用于在港建设的国际资本投资的工程项目。
4、其它类型的合同文本
(1)大型私营建设机构编制的合同文本。
主要有地铁、
机场等大型建设项目的发展商,如和记黄埔集团,根据企业
本身工程建设的需要,依据香港相关法例,聘请律师顾问和
认可人士参照hKIA、hKIs、hKgoV.或RIcs等合同文件的条
款编制的合同文本。
(2)小型工程合同文本(minorworkscontract),由当
时的英国皇家特许测虽师协会(RIcs)香港分会参照
hKIA/RIcs建筑工程标准合同条件编制,于1992年第一次出
版延用至今。
该文本适用于投资额小于500万的小型或零星
项目,不包括指定分包和供货的部分。
(3)分包合同文本(sub-conTRAcTFoRmsgeneRALLYO,
基于主合同条件精神上编制,但具体细节有所不同。
分包合
同乂分内部分包(Domesticsub-contract)和指定分包
(nominatedsub-contract)合同两种文本。
目前使用较多
的文本是由香港测虽师学会或主合同持有单位编制。
(4)供货合同(suppLYconTRAcTFoRmgeneRALLY大
多数供货商都有备有自己的销售合同文本。
二、几个不同合同文本的主要区别
1、施工开办项目(preliminaries)及规范
(specification)要求的不同
hKgoV.与FIDIc合同文本包含了施工开办项目及规范要
求。
hKIA/hKIs及其它合同文本中则不包括施工开办项目及
规范要求,而把施工开办项目及规范要求单列,作为合同文
件的组成部分。
2、材差风险(fluctuation)规定不同
只有政府投资项目才按规定调整人工和材料差价,而其
它投资项目的价格都在定标时确定,一般不调整,仅有少数
项目会调整人工差价。
因此,hKgoV.合同条件在材差调整方
面的规定与其它合同文本不同。
3、拖期赔偿(LD)规定及计算不同
关于拖期赔偿(LD)规定及计算,hKgoV.合同条件及
hKIA/hKIs合同条件都作了相应的规定,不同的合同条件有
关拖期赔偿(LD)规定及计算的具体内容也不尽相同,各有特
色。
4、延长工期(extensionoftime)计算范围不同
5、保险购买要求不同
三、几种常见的合同计价形式
1、固定总价合同(Lumpsumcontracts)
(1)提供图纸与规范的单价总价包干合同
(Drawingsandspecification)
提供图纸与规范的单价总价包干合同,即投标人根据的招标文件里提供的图纸和技术规范要求(招标人不提供工程虽清单),自行计算工程虽并报价。
依据招标图纸对工程项目实行总价包干。
由于投标人要自行计算工程虽,所以,采用固定总价合同的投标报价需要的时间比提供工程虽清单的长。
适合于设计完善、工艺成熟、施工过程中变更不大且工期较短的项目。
采用此类合同形式最大的优点就是可以缩短招标文件准备时间。
合同文件由合同条件、技术规范和图纸组成。
(2)提供工程虽清单的总价包干合同(contractwithmeasuredbillsofQuantities)
提供工程虽清单的单价总价包干合同与“提供图纸与规范总价包干”相比,采用此合同形式需要花较长时间来准备招标文件。
招标时提供工程虽清单、图纸和规范说明,投标报价需要的时间相对较短(一般是3-6周),同样适合设计
完善、工艺成熟、施工过程中变更不大且工期较短的项目。
当部分内容未能提供清单的,可以以暂定金额或指定金额形式并入合同总价。
采用此类合同形式最大的优点是业主在发
出招标文件前就可以知道大概的工程造价和工期,有助于业
主在评标、定标中做出正确的判断。
合同文件由合同条件、
技术规范、图纸和工程H清单(含报价须知preamble)组成。
2、固定单价合同(Remeasurementcontract)
(1)提供单价细目表的纯单价合同(scheduleofRate)
提供单价细目表的纯单价合同,即投标人按招标文件要
求以《限期合同单价表-土建(机电)工程》为依据进行分部分项报价形成的合同。
一般招标文件通常只提供项目名称和工作内容,没有具体工程虽,将来按实际完成的工程虽乘以合同单价作为结算总价。
此类合同形式尤其适用于设计深度不够或招标时间短,急于开工的项目。
(2)提供粗略工程虽清单的单价合同
(billsofApproximateQuantities)
提供粗略工程H清单的单价合同,即投标人按招标文件
要求和招标人所提供的工程H清单的项目进行报价,在投标中最终确定的报价作为结算单价,结算工程虽则是按实际完成的施工工程虽。
此类投标报价需要的时间和做法与“提供
工程虽清单的单价总价包干合同”类似,不同的是招标时的工程虽不作为结算的依据,且招标人一般不对此工程虽的准
确性负责。
采用此类合同形式最大的优点是设计与建造的时间可以交迭,缩短建设周期。
缺点是业主不能准确把握工程总造价和施工工期。
此类合同形式适用于规模比较大且较复杂,但清单项目较稳定的工程项目。
3、成本按实结算合同(costReimbursementcontract)
(1)成本加酬金合同(primecostandFee)
成本加酬金合同是投标人按招标文件规定初估项目的人工、材料、机械的成本价,并按要求(协商)取初估成本的百分比值或固定费用作为投标人的酬金(包含费用与利润),构成暂定合同价,待工程竣工时,按实际发生的成本结算,但酬金比例或总额不变。
此类合同形式适用于工期紧张、抢险救灾工程。
香港地区没有此类合同的标准合同文本。
(2)目标造价合同(Targetcost),
目标造价合同,即投标人按招标文件规定和粗略的工程
H清单报价。
在项目实施期间招标人可以动态控制目标总价,必要时会调整修改设计。
此类合同形式适用于急于开工,投资规模很大而设计乂无法一步到位的项目。
与“成本加酬金合同”一样,香港地区也没有此类合同的标准文本。
4、设计与建造合同(Designandbuild)
设计与建造合同乂称“交钥匙工程合同”,即招标项目
由一个承包商负责设计、施工和管理,直至工程竣工交付。
此类合同形式多用于工业与商业的(:
建筑工程施工合同香
港)建设项目。
这种合同能否成功履行与承包人资信和能力
直接关联,所以,业主需要化较大的精力和较长的时间考察
投标人的资信和能力。
香港地区没有此类合同的标准文本。
四、建设工程施工合同履行中的造价管理
1、合同文件的组成及合同管理的职责
一份完整的合同文件包括合同双方之间的信函、协议书、
履约保函(样本)、合同条件(含通用、特别条款)、投标人
须知、工程规范(含施工开办项目、技术规范)、工程虽清
单及
投标报价(定价)、投标报价汇总、合同图纸、综合汇
总等。
业主、总(分)承包商、建筑师、工料测虽顾问是合同
管理的主体。
一般由工料测虽顾问负责同合文件的编制和整
理工作(政府投资项目,有时是规管署自己做),包括中标
通知书、合同图纸、合同金额细则等文件、资料整理。
合同
履行工程中,业主(建筑师、工料测虽顾问)、总(分)承
包商依据合同的约定负责合同条款的落实、按合同办事。
当
合同履行过程中出现争议,一般都采取协商和调解的办法来
处理,只有当调解不了时才会申请仲裁或起诉,通过法律途
径来解决。
在施工过程中,工料测虽师要参加工地例会、考察工地,
核实建造商当期完成的工程虽;按建筑师或业主要求,分析、
评估建筑师关于项目变更指令所涉及的造价变更;编制并确
定(签署)中期付款证明书、财务报表(应业主要求)、最
终结算及最终付款证书。
2、工程付款管理
工程款的支付首先由承包商提出申请,经工料测虽师审
核并签署付款证书,报建筑师复核后,业主才会给予支付。
(1)中期付款证明书
在合同的履行过程中,按合同规定时间和要求编制中期
付款证明书,具体列项包括:
①总合同价款
2付款累计
3施工开办费支付--按合同规定比例支付。
政府投资
项目一般分前期、施工期后期三个阶段按合同约定的比例支
付,支付时需提供发票等证明材料;私人投资项目一般做法没那么严格,可由甲乙方约定的办法支付,不一定按比例。
4当期完成工程虽的价款-一按测虽师确认的数虽和合
同价执行。
如果投标价在定标后乂做了优惠或投标价计算错
误修正,则应按修正后价格执行。
5变更工程虽的价款--价格按合同规定处理,一般的
变更按建筑师发出的指令及合同规定的价格(合同单价或测
虽师分析定价)或工程变更时商定的价格执行。
涉及金额较大的变更,应由测虽师分析评价后,经业主确定。
6工地库存材料估值--按照承包商进场材料的数虽,
支付材料预付一定比例的材料款,即材料预付款。
7保留金的提留-一按累计已完工作虽及材料估值之和
的10咐口取。
私人业主扣至合同金
篇二:
香港的建筑工程合同管理
香港的建筑工程合同管理
合同管理一、文件优先次序
(1)合同协议书
(2)中标函(3)专用条款(4)通用
条款
(5)规范
(6)图纸等
当文件有分歧或不一致的话,文件的优先次序必须在合
同中说明。
1.中期/最终付款证书和付款
付款证书是由业主发出的具约束力的说明书,承诺支付
给承包商证书所开列的金额。
•用途:
提供流动资金给承包商支付建筑工程之用
流动资金的图表可用于检查工程进度•付款方法:
(1)每月根据竣工的工程付款
(2)里程碑付款
(3)其它
•每月发出的中期付款证书包括:
(1)永久性工程和临时性工程的竣工工程
(2)现场材料
(3)现场外的材料,但应得到业主的同意
(4)指定分包商及指定供货商(包括利润及照管费)
(5)工料测虽师认为承包商根据合同有权获得支付的
其他金额(例如工程变更,索赔等)
(6)扣除不合格材料和劣质操作工艺的费用
(7)扣除误期损害赔偿金
(8)扣除保留金/退还保留金
(9)调整通胀(如果合同中包括通胀条款)
•中期证书应否准确评估竣工工程?
中期证书包括发出证书时的竣工工程价值,并且只是一
个估值。
业主必须支付证书所述金额,但可在其后的证书中
予以调整
•业主代表/工料测虽师可否拒绝发出中期付款证书?
可以,如果评估金额少于合同(投标书)所述的最低金
额。
或者,合同所需的履约保函未有提交和未获业主批准。
在施工期间,承包商应按月向工料测虽师提出付款申请。
•
承包商应向工料测虽师提出下列付款申请:
(1)完成仍未竣工的工程;
(2)工料测虽师和承包商协商同意的工程变更
工程竣工后:
i)工程竣工后14天内退还一半保留金。
ii)业主代表确认缺陷保修期内的修复工程获得完成后
的14天内退还另一半保留金。
业主应在工料测虽师发出中
期付款证书/最终付款证书后的14天内付款给承包商。
承包
商应在业主付款后的14天内按付款证书的金额付款给指定
分包商/指定供应商。
1)如果业主在指定时间内拒绝付款,该怎么办?
(1)如果业主在发出中期证书后的14天内拒绝付款,则
承包商可向业主发出通知,要求在一定时间内(7天)付款。
如
果业主在7天后仍未付款,则承包商可终止合同。
(2)如果业主在限期后才付款,则业主应向承包商支付
债务利率M1%勺利息。
2)如果承包商未能向指定分包商支付中期付款证书的
金额,该怎么办?
(1)承包商必须向工料测虽师提供拒绝付款给指定分
包商的理由,并向工料测虽师提供已向指定分包商发出书面
通知的合理证明。
(2)如果工料测虽师认为承包商没有提供合理的理由,
则业主在发出书面通知给承包商之后,有权直接付款给指定
分包商/指定供应商,并可从应付给承包商的金额中扣除。
2.中期付款证书的正常编制程序:
(1)工料测虽师视察工地,检查竣工工程和现场材料。
工料测虽师可以就任何不满意的工程和任何不合格的材料
咨询现场人员并扣除该等金额。
(2)工程估值由工料测虽师编制。
(3)工料测虽师的证书应交给业主代表和项目部签字
认可,最后交给财务部处理付款。
如果承包商认为任何中期
付款证书未获合理处理,则可向业主代表发出争议通知,要
求裁决。
(4)最终付款证书
各方在结算书签字后才发出
3.现场材料由承包商拥有并用于工程的所有材料都应
在运抵现场后成为业主的财产。
在没有业主代表的特别批准下,承包商不准搬走现场材
料。
•运抵现场使用的材料和货物的价值可以包括在中期
付款证书中,但有以下限制条件:
(1)必须运抵现场,并用于永久性工程(模板的现场材
料不予考虑,因为它们是暂时性的工程)
(2)该等材料或货物不应过早地送抵工地。
(3)该等材料或货物应得到足够的保护,防止受天气破
坏或盗窃。
(4)现场材料的估值:
现场材料的数虽=送低现场的总数虽-(安装的数虽+材料损耗)
现场材料的上限=实际竣工虽+材料损耗
4.现场外的材料
除非承包商提出要求,业主无须支付现场外的材料。
•现场外的材料计入付款证书之前,必须满足下列条件
(1)承包商应购买保险,保障现场外的材料免于损失、盗窃等。
(2)材料必须储存在有盖的仓库,清晰标明,并易于辨别。
(3)允许业主代表和任何授权人士应不时安排到储存材料的仓库视察。
(4)从现场外的仓库搬走材料必须得到业主代表的书面同意。
(5)承包商必须提供拥有权的合理证明,该项拥有权于付款后即转移给业主。
5.临时性工程
在开办项目中,例如,工地办公室、板围、合同汽车、
手机、脚手架、机械等
在单价说明中含在土方单价内,例如,土方的临时支撑
按工程虽计算原则计算工程虽,例如,模板
临时性工程的设计一般是承包商的责任
6.现场记录
•现场记录由现场人员保留,记录当时的现场活动,包
括:
(1)工程进度和竣工状况
(2)施工使用的资源(劳务、机械和材料)
(3)材料的检查和试验
(4)现场安全和意外
(5)发出的现场指示/指令和响应行动
(6)影响工程施工的发生在现场的其它事宜
•现场记录应采用下列形式:
书面文件
照片
录象
现场记录应作为索赔或反索赔的依据,并应尽可能准确和全面。
业主代表代表的责任是监督和视察工程,测试和检查材料和操作工艺是否符合合同要求。
•业主代表可授权业主现场代表/建筑设施视察员发出
现场备忘录/现场指示(其内容不应构成工程变更):
现场备忘录:
澄清现有文件,督促现场安全和其它责任的指示,以及
有关检查承包商工程的其它事宜。
现场指示:
不合格材料,缺陷工程。
承建商应每天在工地日志上记录劳务、机械、材料、市
政、竣工工程、发出指示,以及一切其它可能影响工程进度
或质虽事宜等的资料。
棠主代表必须每天在工地H志上签字。
7.日工单
•两种类型:
(1)只供记录用途
(2)用作^算工程燮更之用,一般由业主代表发出
8.工程变更
变更是由于业主代表认为有必要才发出,以达到满意的
工程后果和功能。
•承包商应按业主代表的指示执行变更工程:
-
(1)增加、减少、替代、修改、改变质虽、形式、
性质种类、位置、尺寸、标高或线条
(2)改变合同指示的施工程序、方法或时间
(3)接纳指定分包商的指示
(4)删除部份工程改由其它独立分包商承建
(5)暂定金额的使用
(6)暂定数虽的施工
•变更指示必须以书面指示形式发出:
所有业主代表的口头指小需在发出后5天内由业主代表
书面确认或在7天内由承包商以书面确认。
承包商有权拒绝执行没有书面确认的工程变更。
•估值的原则:
(1)同样性质的工程,使用合同单价
(2)在类似情况下类似性质的工程,使用比例单价
(3)不同性质或在不同情况下施工的工程,使用公平估
价(新单价)
(4)不可以虽度或不可以估价的话使用日工单计算。
即:
根据用于工程变更的实际需要的劳务、机械、材料。
由承包
商编制记录,另由业主代表的现场代表核实及签字确认。
•
单价的公平估值:
(1)按基本原则组成单价,如材料费、人工费、机械费、
管理费、利润等。
(2)从建筑造价刊物中取得单价
(3)使用其它项目的工程虽清单单价。
如有需要,按投标
价指数调整
•替换材料:
所有由承包商建议的替换材料必须符合下
列原则:
(1)质虽相同
(2)价格相同
9.进入现场和制造商场所
承包商应为业主代表和任何授权人士提供一切方便,使
可进入承包商或任何分包商储存、制造或供应材料的车间和
场所。
10.密封前的检查
没有业主代表或其代表的同意,工程不得密封或隐蔽。
承包商应给予业主代表或其代表一切机会,检查和虽度
任何密封或隐蔽的工程。
11.开启
如果根据合同的要求,工程已经密封或隐蔽,并已按合
同执行,任何开启和修复的费用应由业主支付。
如果发现开
启的工程并没有按合同执行,则该等费用及一切维修费用应
由承包商支付。
12.工程进度
控制工程进度是计划的一部份,因此,工程进度和进度
计划是一体的。
控制方法包括定期比较计划进度和实际进度,
并按需要采取纠正措施,使回复正常。
根据分包合同,指定分包商必须按照承包商的进度计划
完成分包工程。
承包商的进度计划按照分包合同工程和承包
商实际工程进度的竣工日期编制。
进度计划只供参考之用,不应构成合同的一部份。
13.现场指示
(1)合同正式授权业主代表向承包商发出指示。
承包
商应严格按合同施工,令业主代表满
意,并应在有关合同任何事宜严格遵守和配合业主代表
的指示。
如果承包商在合理时间内没有或拒绝遵守业主代表给
出的任何指示,则业主在发出书面通知的7日内,可自行聘请
工人或任何承包商执行工程,所有因此而引起的额外费用应由承包商偿付给业主。
(2)根据一般建筑工程合同畲赋予业主代表向承包商
发出指示:
-
1)澄清构成合同的不同文件之间互不一致的事宜
2)调离不称职的承包商员工
3)工程放线出现错误
4)维修和修复因任何“豁免风险”产生的任何损害、损
失或伤害
5)处理在现场发现的任何化石或文物
6)开启和打开工程检查
7)从现场搬走不符合同的材料或货物
8)暂停施工
9)在保修期内执行维修工作
10)使用暂定和指定金额
11)分包商/供应商的指定
(3)工程实际竣工后的现场指示
1)业主代表应在竣工前发出完成工程所需的任何变更
指示。
2)业主代表无权根据合同在实际竣工后发出构成变更
的指示,但用于修复缺陷的
指示则可在合同上被接受。
3)业主代表可发出指示,要求修复缺陷。
14.补充协议
(1)超越合同的权力发出的任何指示应使用补充协议
的形式处理。
补充协议用于补充原合同,一般在原合同之上开列新条
款。
15.根据一般建筑工程合同条款的设计责任
(1)承包商应提供有关设计文件及承担设计责任的条
款:
1)承包商提供设计图纸或文件
2)任何线条或标高的放线
3)指定或提供的设计工程,包括为任何类型或标准的材
料或操作工艺选择任何的设计说明4)根据个别分包合同由
指定分包商执行的设计
5)由承包商设计的任何桩基础、桩帽和浅基础
6)承包商负责设计和施工的临时性工程
(2)承包商不应承担设计责任的条款:
由建筑师/工程师设计的永久性工程或临时性工程
16.承包商扣除或抵扣的权利根据分包合同,承包商有权从
分包商扣除或抵扣分包商根据分包合同应支付给承包商的
金
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