高品质写字楼物业服务设计的解决方案.docx
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高品质写字楼物业服务设计的解决方案
高品质写字楼物业服务设计方案
高品质智能化的物业能够吸引客户的眼球,高素质人性化的物业管理服务能够抓住客户的心。
为使楷林国际大厦的物业服务质量与大厦的硬件品质相匹配,我根据既往的工作经验,针对大厦商务消费群体的需求,从以下几个方面设计楷林大厦的物业服务整体方案:
一、服务原则
1.权利界定的原则:
以物业产权为管理权的基础,业主为管理权的权利主体,物业管理公司为管理的具体执行者;业主,业主大会,物业管理公司之间的权利义务应予明确。
2.业主至上的原则:
有需求就有服务;
3.统一管理原则:
公共部位及公共设施设备由物业公司统一管理,确保物业的保值与增值;
4.经济合理原则:
物业管理费及各项收费标准合理制定,既考虑主管部门的行业管理要求,又要兼顾物业运行成本支出,以保证物业管理服务行为有效健康的进行;
5.专业化服务原则:
物业管理公司有一整套专业化、规范化、系统化的管理规章制度和服务原则标准,执业员工要求持证上岗。
6.超前管理原则:
物业管理公司的管理意识,服务内容要想在用户之前,不能默守陈规。
二、服务内容
1.共性服务:
从写字楼的物业特点出发,为全体业主/租户及其访客提供的全方位特色的物业管理服务
1)总台服务
商务公司的客户量较大。
总台服务能够在第一时间满足来访客户的咨询、引导、查找、问讯、投诉等需求,缩短寻访时间。
同时还可针客户的需要,提供包装绳、简单打包、便笺、针线包、小型运货平板车、急救包、送水等服务。
2)礼仪服务
商务公司客户的素养相对较高,他们对大厦服务人员的礼仪要求也较高。
由保安员提供的酒店门僮式服务,如:
开/关车门、记录出租车车牌号、搬运箱包、代叫出租车、雨、雪天撑伞护送客人上、下车等,在为客户提供方便,博得其好感的同时,也控制了部分影响商务办公的人群的进入。
特色服务
1,每日雍尚服务
每天早上8点由客服经理带领客服人员在大堂列队欢迎业主客户的到来。
2,VIP服务
针对重点业主租户建立VIP团队服务(客服、工程、保安),如遇公司庆典、重要客人来访等,做好迎接服务,体现大厦品质。
3,互动服务
经常组织和业主租户之间的互动活动增加感情,如举办联谊会、茶话会、球赛、爬楼活动等,遇到节日给业主租户赠送小礼物加强感情交流。
记住每位业主(老总)的生日,有前台人员送上鲜花,表达心意。
4,超值服务
管理中心和楷林大厦周边的宾馆、饭店、会所、健身俱乐部、洗衣房等签订长期合作协议,业主租户凭客户证可享受最大折扣优惠。
5,设立专业设计部门及人员,打造大厦形象。
标示系统的完整及好坏也影响着楷林大厦的品质,为此物业公司要对标示系统进行全方位的设计,特别是细节,如前台、卫生间、机房内服务人员照片上墙,电梯、各机房内标识牌等的设立。
再有对于大堂的设计,家具的摆放、灯光的亮度、花卉的摆放,节假日的布置,前台人员的工装颜色的更换都应有不同的方案,体现出变化和别具一格,增加亮点。
3)安全服务
大厦的安全防卫工作是管理的重中之重,它不仅涉及各类金融机构等业/租户的财产与个人生命安全,还涉及大量的行业、商业、部门机密。
写字楼在办公时间通常都是开放的,致使治安管理难度增大。
为此,物业公司将以建立健全严格的出入管理制度,加班登记制度、钥匙管理制度,建立客户档案,增加巡逻频次,二十四小时安全监控,恶劣气候对大厦门窗进行巡查等一系列积极有效的防范手段,加强安全管理力度。
4)消防服务
楷林大厦为高层建筑,规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大,高层建筑承受风力大,易受雷击,所以火灾隐患多。
消防服务,以预防为主,物业公司将与各金融及商务公司签定消防责任书,明确消防安全责任人,积极宣传消防基本知识,帮助客户掌握防火、救火、逃生的基本技能,二十四小消防监控,定期进行消防设施的检查和保养,定期进行大厦消防联合演练(要求所有业/租户参加),人防与机防有效结合,确保大厦的安全使用。
5)清洁服务
清洁好坏是楷林大厦管理服务水平的重要体现,关乎大厦的形象,并且很大程度影响大厦的租售率。
为此,必须对质地讲究的高级装饰材料进行专业化养护,对楼体外檐进行定期清洗,保证公共通道、电梯、卫生间、茶水间、吸烟室、空中花园,公共设施设备外面的清洁,不留卫生死角。
使业/租户及访客随时感受到清洁、光亮、通透和空气清新。
6)绿化服务
商务写字楼通常较为封闭,环境相对较为沉闷。
恰当的绿植品种选择,合理有序的布置摆放,能够增加大厦的生机,美化办公环境,满足成功人士的心理需求(吉祥、顺利、发财、兴隆等)。
特别是在节日期间,别致的盆景装饰,更能突出喜庆的气氛。
7)运输服务
对于电梯的使用物业公司应按照客户入住情况及人员分布尽快划分高低区,降低能耗及使用高效率。
电梯司机的友善礼貌,是大厦物业服务水平体现的又一窗口。
统一问候语、清晰报站提示、合理的停靠组合,既树立了良好的企业形象,又提高了电梯运行效率和安全性,同时还能保持电梯清洁效果,降低电梯使用过程中的损坏机率,控制客、货运输分流。
8)工程设备设施运行及维保服务
楷林大厦设备设施复杂,技术含量高,覆盖范围广,供配电系统、照明系统、消防系统、安防监控系统、通讯系统、网络系统、运输系统、温度控制系统、给、排水系统、车辆管理系统等设施设备能否正常运行,不但关乎各业/租户办公环境的优劣,更关乎其在客户群体心目中的形象和口碑及公司在行业中的市场定位。
因此,设备、设施的安全、正常运行是大厦物业管理运作的核心和重点。
在大厦物业管理中,一定要建立高素质的员工队伍,运用高技术的管理手段,高标准的管理要求对楷林大厦进行专业化的工程管理。
除建立一整套行之有效短期、中期、长期相结合的工程设备维保、检修计划外,还将制定并不断完善一套覆盖各个方面的管理预案,并充分利用大厦的智能化物业管理系统,对所有公共设施设备的运行情况进行二十四小时不间断的监控。
降低设备运行故障率,保证设备设施的良好运转,为业/租户提供舒适、优雅办公环境的保证。
9)客务服务
寓管理于服务,是物业管理的显著特征。
为方便客户,满足客户需要,物业公司将设立客户服务中心,为业/租户提供一系列服务包括,迁入/迁出手续办理、恭贺乔迁、提供客户手册(办公环境及物业专项服务介绍、大厦周边配套指南,包括餐饮、娱乐、休闲、健身、购物、行政服务、金融、医疗、交通等内容)、提供装修手册(装修阶段的相关管理规定)、接待服务(投诉、报修、咨询等)、意见征集、问题处理信息反馈服务、组织联谊、竞技比赛活动、专题沙龙或讲座、协助客户在大厦内进行业务宣传等服务内容,从而提高物业服务品质。
10)节能控制
公共设施设备的能耗费用在物业管理成本支出中所占比重很大,只有在节能降耗上开动脑筋,才能从根本上降低物业运行成本。
为此,物业管理公司的保安部和工程部将互相协作,根据大厦开放及关闭时间规定,在满足业/租户加班需求的基础上,严格控制照明系统、温度控制系统及运输系统的分区使用,把设备运行成本降至最低。
11)标识系统设计
完善、清晰的标识系统,能增强指引功能及提示、警示功能。
为此,物业公司将从楼宇名称标识、楼层标识、功能区指示标识、设备设施标识、物业管理用房标识、警示及提示标识、水牌、方向指引标识、消防疏散标识等多方面进行周密的考虑和要求。
除去开发商配备的标示外,物业公司可根据自身的需要更加完善自己的标示。
12)二装服务
建立二装服务部,指定专门人员配合及监管业主的二次装修过程。
2.专项服务(功能布局)
写字楼的客人多为商务客人,因此在大厦的功能布局上,应从商务工作的需求出发,满足这一特定人群的需要。
1)员工餐厅
考虑多数公司办公面积有限,不具备炊事条件,且大厦周边短期内餐饮配套不甚完善,大规模的写字楼,其所容纳的职员数量众多,午休时间较短,急需解决就餐问题。
(建议在8月31日开业前员工餐厅要开启,如找不到合作伙伴物业公司可自办)。
2)中、西餐厅
商务客人来访,各公司皆需尽地主之宜。
为体现公司的好客和行业身份,要求就餐环境优雅,菜品质量上乘,有特色的中、西餐厅,为公司解决了来访商务客人的就餐问题。
(二、三楼可考虑应尽快招租)。
3)咖啡吧许多商务洽谈往往不适合在办公环境中进行。
喝着上好的饮品,聊着共同感兴趣的话题,在宽松、和谐、安祥的气氛中达成双方的共识,是多数商务公司需求的最佳洽谈环境。
另外,各公司职员亦可利用上述场所进行...
3)咖啡吧
许多商务洽谈往往不适合在办公环境中进行。
喝着上好的饮品,聊着共同感兴趣的话题,在宽松、和谐、安祥的气氛中达成双方的共识,是多数商务公司需求的最佳洽谈环境。
另外,各公司职员亦可利用上述场所进行工间小聚和沟通放松。
(建议在大堂建立咖啡吧)。
4)多功能会议厅(大、中、小型)
为各公司提供举办商业展示会、新品发布会、业务培训、召开行业信息交流会议、记者招待会、年终表彰会议等的场所。
(四楼,客服部拿出管理方案及报价提供接客户)
5)建立多功能娱乐厅、健身房、台球厅、乒乓球室、跳操房、飞镖室
写字楼内职员,因工作压力较大,工作环境相对封闭,有许多人都处于亚健康状态,加强锻炼,提高身体素质已显得非常重要。
上述设施,为职员提供了全面娱乐健身场所。
(可考虑在顶层一个房间设立)。
6)洗衣服务
写字楼内各公司通常要求员工着统一工装上岗。
管理中心要和一家洗衣公司合作提供洗衣服务。
7)淋浴房
因大厦周边生活配套还有所欠缺,为方便业/租户的职员及物业公司的员工,大厦内可考虑设置淋浴房。
8)订票中心
商务公司的外埠业务通常较多,需要物业公司提供快捷的机票、火车票的订票业务。
9)商务中心
小型商务公司通常配置的办公设备有限,办公设备的故障不可避免,为保证业/租户的商务工作的正常进行,大厦商务中心可提供打字、传真、复印、高速打印、塑封、装订、代售文具、代订报刊杂志等服务。
10)邮递中心
商务公司对工作效率要求较高,信件、印刷品及物品邮递量较大,大厦速递中心将有效的解决此类问题。
11)迷你便利店:
大厦周边购物环境尚未成熟,业/租户有临时购买方便食品、简单日用品等物品的需求。
12)停车场
地面停车场及地下停车库将最大限度满足各公司机动车及非机动车的停放需求。
(地坪漆地下车库标示的完善,确定停车场管理方案)。
3.个性服务:
1)商务服务
秘书服务、礼仪服务、翻译服务、会务服务(提供4楼全方位的会议中心)
2)保洁服务
装修后保洁开荒服务、办公区清洁、地毯清洗、家俱清洁、饮水机清洗及消毒、清新空气(确定报价,细项)
3)工程服务
办公设备维护、通讯设备维护、电气设备维护、电脑设备维护(确定报价,细项。
原则上元器件业主自行购买,物业公司只收取服务费,避免不必要的麻烦,入户服务要建立标准和程序,使用文明用语)
4)安全服务
保安护送、贵重物品寄存服务
5)代办服务
代办保险、代订报刊杂志、代缴费
6)其他服务
特殊物品及工具租赁、绿植租摆、送餐服务等
三、服务标准:
1.安全:
消防安全、工作环境安全、运输安全、饮食安全、用水安全、设备设施使用安全、停车安全、卫生安全
2.温暖:
更人性化的服务
3.方便:
最大限度的方便客户
4.快速:
信息从进入到反馈的速度。
即所有程序的响应时效和处理速度
5.清洁:
公共环境、公共卫生、公共设施、公共设备间等的清洁度
四、服务程度
1.物尽其用,恰到好处
2.亲切而不殷勤
3.周到而不繁琐
4.标准而不呆板
5.热情而不流于形式
五、服务要求
1.微笑多一点
2.抱怨少一点
3.观察细心一点
4.服务贴心一点
5.自己多做一点
6.客户方便一点
雨季施工方案
一、编制依据
1、招标文件、工程量清单、施工图纸、地勘资料等相关文件
2、国家和行业现行施工验收规范、规程、标准以及省、市关于建筑施工管理的有关规定。
二、工程概况
临沂经济技术开发区临沂经济技术开发区临工路(信邦生物科技-沃尔沃路)路面改造工程,全长4.8公里,宽29米,双向六车道,本标段为老路改造,改造方案先挖补,最后统一后罩面4cm(AC-13)厚改性沥青混凝土。
三、组织管理措施
1、本项目部成立了以项目经理为组长、项目副经理、技术负责人及项目部主要管理人员为组员的领导小组:
组长:
殷学明
副组长:
石绍柱
成员:
张文韬、张登涛、周宗艳、李桂华等
2、合理安排施工顺序:
本工程沥青摊铺适缝雨季施工,所以在按排生产任务时,要考虑到雨季施工的不利因素,合理安排,做好各工作面的排水工作(尤其是路面的排水工作),抓紧时间抢工期争取沥青工程提前完成。
3、及时收集天气预报信息,并结合公司工程管理处,提供的中长期及短期天气预报信息,合理安排生产,搞好预防工作。
4、雨季施工主要是解决雨水的排除问题,施工现场必须做临时排水的规划,要充分组织计划好阻止场外水流入施工现场和将场内水及时排出。
5、现场准备
雨季施工前整理施工现场,清理施工现场的排水沟,保证排畅通。
检查排水设施。
确保排水设备完好。
以保证暴雨后,能在短时间排出积水。
四、雨期施工技术措施
1、温度控制措施
沥青混合料的温度是沥青路面强度形成的一个重要的内在因素,合理有效地控制沥青混合料的温度是沥青路面施工工艺关键点之一。
(1)、拌和温度控制
拌和温度取决于矿料(集料进入烘干筒后一般称之为矿料,因含有天然集料和加工集料,但矿粉不参与加热)烘干温度和沥青加热温度,而拌和温度又决定着沥青混合料后继的出厂温度、运输温度、摊铺温度及碾压温度等,因此控制沥青混合料的拌和温度显得十分重要。
在雨季,集料的开采、加工、运输、堆放等环节均会受到雨水不同程度的侵入,加上某些环节防雨水措施不当,矿料在进入烘干筒时含水量变化会很大,影响着矿料的加热温度,而加热温度在烘干筒里主要取决于加热时间的长短。
间歇式拌和楼一般从烘料、拌和到出料一个循环时间约需40-55S,其中拌和时间占循环时间的50%-55%,其余45%-50%的时间用于烘料,在保证足够的拌和时间前提下,实际操作中延长烘料时间等于延长了一个循环时间,因此控制拌和时间在30S左右,烘料时间视集料干湿程度一般控制在30S左右,这样一个循环时间保证在60S左右。
但是延长烘料、拌料一个循环时间的同时增加了一个循环内的上料时间,导致个别或全部热料仓出现溢仓现象,鉴于这种情况,应当在确保各个冷料斗按目标配合比出料的前提下,微调控制室内冷料斗出料总流量表,适当降低拌和楼的生产率。
实践证明集料的平均含水量每升高1%,沥青混合料的生产率约降低10%。
(2)、运输温度控制
影响运输温度的因素有:
空气温度与湿度、风速、车厢隔温程度、车厢尺寸、运距、车速、覆盖程度、交通延误等。
挑选额定吨位大于20T的自卸汽车(俗称“后八轮”)组成沥青混合料专运车队,施工前对全体驾驶员进行岗前培训,加强对车辆的维护,避免运料途中车辆抛锚而延长运输时间;每辆汽车配备覆盖蓬布,出厂时由专人负责覆盖缚牢,以免途中蓬布被风掀起;及时修复施工便道,减少不必要的交通阻塞,缩短运输时间。
本项目拌和场靠近施工主线(吉安南互通旁),交通便捷,交通延误小,因此拌和楼场地选址靠近施工主线值得提倡。
(3)、摊铺温度控制
根据拌和楼的生产能力,合理安排运料车的运输能力,保证摊铺机在合理的预定摊铺速度内均匀、连续不间断地摊铺前提下,在摊铺机前方确保至少3-5辆运料车等候卸料,决不能因待料使摊铺机停顿;等候卸料时,运料车不能过早地揭开蓬布;加大摊铺机熨平板振实力度,避免混合料因摊铺松散而迅速散热,温度骤降。
(4)、碾压温度控制
碾压是沥青路面施工的最后一道工序,也是最重要的工序之一。
在雨季非晴朗天气,气温不高,湿度较大,碾压温度应比规范要求高10℃左右,即初压温度不低于120℃,终压温度不低于80℃;确保碾压长度为30-50m;初压采用钢轮压路机,钢轮预先升温,碾压过程中如有粘轮现象,尽量使用铁锹刮掉或钢帚扫掉,尽量不用湿拖把蘸水润滑,必要时配制有机油和水(1:
4)混合液涂擦钢轮。
2、接缝控制措施
(1)、横缝
每天施工结束时,摊铺机熨平板慢慢抬起,使离现场,用机械和人工将端部混合料铲齐后再碾压,然后用3米直尺检查平整度,将端部平整度不好,厚度不够的部分垂直刨除预留立茬横接,以便第二天摊铺作业。
继续施工时,摊铺前先用检测工具检查平整度和压实厚度不合格的部位仍继续切割清除。
相邻两层及上下层的横向接缝均应错位1米以上,为加强新旧混合料的粘结,应在摊铺前在端部涂刷粘层沥青。
摊铺机就位后,由测量人员给出虚铺高度,用木板垫起熨平板,开始摊铺时挂微震,速度放慢,待摊铺一切正常后,可按设定的摊铺速度摊铺。
碾压横缝一般先横压、后纵压,在施工中常采用纵向碾压后再横向碾压或是斜向“八字”压法,有一定效果。
(2)、纵缝
半幅施工或与旧沥青路面连接的纵缝,不能采用热接缝时,宜加设挡板或采用切刀切齐。
铺另半幅前必须将缝边缘清扫干净,并刷粘层沥青。
摊铺时应重叠在以摊铺层上5-10cm,摊铺后用人工将摊铺在前半幅的混合料铲走。
碾压时先在以压实的路面上行驶,碾压新铺层5-10cm,然后再逐渐移动跨过纵缝,将纵缝碾压紧密,上下层的纵缝应错开10cm以上。
表层的纵缝应顺直,且位于车道的划线位置
3 现场控制措施
加强施工现场的控制,为雨季期间沥青路面由半成品转向成品提供了有利的操作平台。
(1)、雨季施工条件
雨季施工避开雨水、低温、大风等不利施工天气,现场作业面干燥无污染即可施工。
(2)、粘层的施工
粘层位于各沥青油面层之间,要求作业面干燥无污染。
粘层油一般采用快裂乳化剂与沥青掺水配制而成,浓度比较稀薄。
晴天施工注意清除污染物,雨天过后施工还应确保作业面不潮湿。
(3)、沥青砼面层的施工
下面层施工在透层、封层施工后的24h内进行,避免透层、封层受突降雨水淋湿,造成施工延误,而上面层在粘层油洒布后应该紧跟施工。
雨季沥青路面的施工受季节气候影响体现在施工不能连续,施工接头缝多。
接头缝是否平顺直接影响到沥青路面的平整度,其施工方法为:
根据天色辨断雨水即将来临,摊铺机提前停止作业,将熨平板稍稍抬起后驶离现场,人工将端部混合料铲齐后再碾压;等待下次施工前,用切缝机切成竖直缝,清除端部斜坡下部分,将切缝泥浆杂物擦拭干净后涂刷一道粘层沥青;摊铺机将熨平板全部落在前铺的面层上,下垫均匀分布的三块木板,其厚度为松铺厚度与压实厚度之差,熨平板前端与切缝对齐,熨平板充分预热,于螺旋布料机下布满混合料后,摊铺机慢慢起步;用钢轮压路机在平接缝位置横向碾压密实后,再进行纵向正常碾压。
4 试验与检测
试验与检测结果能够客观地反映生产、施工状态,为施工工艺参数的及时调整提供了可靠依据。
(1)、生产配合比试验
试验室做沥青混合料目标配合比试验的集料样品均取为干燥状态,而实际进入冷料斗的集料含水量却不尽相同,因此关键在于控制日产量的生产配合比。
规范要求每生产2000T沥青混合料做一组抽提试验,实际上应该确保每台拌和楼在正常日产量下每天上、下午各取热料样品做一组抽提试验,及时验证生产配合比,为拌和楼的热矿料流量设定提供依据。
(2)、集料含水量检测
雨季天气变化无常,集料特别是细集料的含水量往往每日各不相同,即使同一种集料在不同堆放层面含水量也往往不相同,因此必须选取有代表性的集料样品进行含水量检测,为拌和楼烘料时间的设定提供依据。
(3)温度检测
前面介绍的沥青混合料的温度种类繁多,设计专门表格予以记录检测数据。
出厂温度选用传感器接触式温度仪,摊铺温度、碾压温度选用红外线温度仪进行检测。
五、质量要求
1、沥青路面的面层,无论是用何种类型的沥青混合料,都必须严格按照“规范”规定的气候分区来选择沥青的标号及混合料类型范围进行矿料级配的配制。
2、路面施工时,应尽量做到下面层在不被污染情况下连续施工,若不能连续施工或下承层表面已被污染,在继续施工时应喷洒适量的沥青乳液粘层,并组织好上面层的统一施工。
4、经试验确定的标准配合比,在生产施工过程中不能随意改变,若进厂原材料发生变化,并经检测沥青混合料的矿料级配、马歇尔指标有偏差或不符合要求时,应及时调整配合比,必要时重新进行配合比设计
5、凡遇到接缝用无锯齿切割的剖面立茬,施工前必须涂抹一层沥青粘结剂。
6、日平均气温高于5℃时,可进行沥青混凝土路面施工。
六、雨季施工措施
1、沥青混凝土路面施工过程中,对混合料的温度控制是非常严格的,低温、雨季施工要作好周密的施工准备,制定详细的施工质量保证措施。
2、注意气象预报,加强工地现场与沥青拌和厂的联系。
3、现场应尽量缩短施工路段,各工序要紧凑衔接。
4、汽车和工地应备有防雨设施,并做好基层及路肩的排水措施;
5、下雨、基层或多层式面层的下层潮湿时,均不得摊铺沥青混合料。
对未经压实即遭雨淋的沥青混合料,应全部清除,更换新料。
6、施工人员每天应关注第二天的天气预报,尤其是雨季。
雨天禁止施工作业。
施工中如突然遇雨,要立即通知拌和厂,停止供料,同时现场加紧碾压,尤其是初压,尽量减少雨水的渗入。
7、机械设备要作好检修和保养,尤其是在施工前机械操作人员对自己设备的油、水、电及易损部件的检查工作。
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