论物业如何提高对写字楼设备设施的管理水平.docx
- 文档编号:5628380
- 上传时间:2023-05-08
- 格式:DOCX
- 页数:32
- 大小:207.08KB
论物业如何提高对写字楼设备设施的管理水平.docx
《论物业如何提高对写字楼设备设施的管理水平.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《论物业如何提高对写字楼设备设施的管理水平.docx(32页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
论物业如何提高对写字楼设备设施的管理水平
北京城市学院2014届毕业论文
论物业如何提高对写字楼设备设施的管理水平
学生姓名:
毕波
学号:
10110122008
班级:
10工商
专业:
涉外物业
学部:
经济管理
指导教师:
侯伟
二零一四年四月
论物业如何提高对写字楼设备设施的管理水平
Concerninghowtoimprovepropertymanagementlevelofofficeequipmentandfacilities
学生:
毕波
班级:
10工商
学号:
10110122008
学部:
经济管理
专业:
涉外物业
指导教师:
侯伟
职称:
工作单位:
毕业论文完成时间:
自2013年09月
至2014年04月
摘要
随着现代写字楼建筑不断高速发展趋势,写字楼设备的自动化、智能化的潮流,楼宇对相关配套设备的需求量逐渐增多,设备设施的系统结构、配置组成越来越复杂,设备设施的科技含量在不断上升,设备设施在写字楼中的作用越来越突出,写字楼对现代高智能化设备的依赖程度也日趋高。
设备管理作为一门发展中的应用学科,其包含的范围更加宽泛,涉及的要素日益复杂、多变,在物业管理活动中的重要性也凸显出来。
因此而来,就给现代物业管理企业在设备管理这一方面带来了一系列新的问题与冲击,就需要我们物业管理企业的管理人员认真地去探讨研究和思索创新。
为了实现物业管理企业的经营目标,就必须将设备管理放在较为重要的位置,并使之贯穿到物业管理企业经营过程的每个环节,切实提高对写字楼设备设施的管理水平,充分发挥其应有的功效。
关键词:
写字楼;设备设施;物业管理;维护;对策
Abstract
Alongwiththemodernofficebuilding,thedevelopmenttrendoftallandsuper-tallofficeenvironmentcomfortable,theintellectualization,thetrendofincreasingdemandforbuildingofthecompleteequipmentandfacilitiesoftheincreasinglycomplexsystemstructure,configuration,composition,technologicalcontentofequipmentandfacilitiesinrapidlyrising,equipmentareplayinganincreasinglyimportantroleinthebuilding,thebuildingoftherelianceofthemodernequipmentismoreandmoreisalsohigh.Equipmentmanagementasanapplicationinthedevelopmentofsubject,thescopeofitsbroader,involvingelementsofitsincreasinglycomplexandchangeable,alsobecameapparentintheimportanceoftherealtymanagementactivities.So,tothemodernpropertymanagemententerprisesintheequipmentmanagementwhichbringsaseriesofnewproblemandtheimpactontheonehand,itneedsustorealtymanagemententerprisemanagementtodiscussseriouslyresearchandthinkinginnovation.Inordertoachievethepropertymanagementintheenterprisethemanagementgoal,mustputtheequipmentmanagementinanimportantposition,andmakeitthroughtotherealtymanagemententerprisemanagementeachlinkoftheprocess,toimprovethelevelofthemanagementofofficeequipmentandfacilities,andgivefullplaytoitsdueeffect.
Keywords:
OfficebuildingsEquipmentandfacilitiesThepropertymanagementMaintenanceCountermeasures
目录
绪论1
(一)研究背景意义1
(二)研究方式方法1
(三)研究思路1
一、写字楼物业设备设施概述2
(一)写字楼设备设施定义2
1.写字楼的定义2
2.写字楼设备设施种类2
(二)写字楼设备设施的特点2
二、写字楼设备设施管理的现状调查分析2
(一)调查对象2
(二)调查方法3
(三)调查结果分析3
1.设备管理的规章制度的统计和分析3
2.从业人员态度的统计和分析4
3.预防机制的统计和分析6
(四)实习感想7
三、当前写字楼物业设备管理中的问题8
(一)使用效率和效益得以提高,但设备寿命和环境没有保证8
(二)投资过大,过于追求经济效益8
(三)现代化设备的配置复杂,却没有完善的系统对策9
(四)从业人员难以适应9
四、写字楼物业设备维护存在的问题9
(一)传统的维护方式无法适应现代设备9
(二)安装期与运行期脱节10
(三)侧重技术管理,忽略其他管理10
(四)人机没有联动10
五、提高写字楼设备设施管理水平的建议10
(一)加强培训,提升服务水平11
(二)注重服务质量和工作效率,科学管理设备设施运行12
(三)贯彻预防为主思想,做好设备设施的系统化保养13
(四)不可忽视对外包服务的质量管理13
(五)建立健全的预防机制14
1.建立预防为主科学管理思想14
2.建立完善的设备管理规章制度14
3.采用先进的设施设备管理方法15
4.使用先进的设施设备管理工具15
5.做好设备管理的基础资料工作15
6.做好供电安全保障工作15
7.做好消防设备管理16
结束语17
参考文献18
致谢19
附录120
附录223
附录329
附录430
绪论
(一)研究背景意义
物业管理是一个还很年轻的行业,尤其是在中国范围内,还是一个处在不断发展阶段的新兴行业。
当现代房地产运营中,目前最受开发商欢迎和青睐的物业,写字楼物业是绝对可以算的上是最主要的一个。
因为市场常态下,写字楼是可以产生较高利益回报的业态。
物业管理的主要对象是建筑物,对于写字楼建筑而言,一般的设计寿命可达70-100年。
建筑物寿命长短的主要因素是其配套的设备设施系统,因此对设备设施的管理效果如何,对于写字楼物业来说是很重要的环节,它直接关系到写字楼能否正常的运行,也必然关系到物业资产的保值增值。
然而,一直以来写字楼因设备管理出现问题而引发的事故屡见不鲜。
在这个大背景下,我们需要对写字楼设备管理引起足够的重视,同时我们还应该注意到,对一个写字楼物业来说,保持良好的设备运行必然是几代人所做出的贡献,物业设备管理具有连续性和频繁性,必然要求所有的管理者,要有强烈的责任感,把物业设备管理放在自己的心中,踏实做好每一步的工作。
物业管理最本质的意义,是通过物业管理的全过程,达到物业本身的保值增值,让人类的建设成果的使用价值得以最充分地体现。
可见设备管理工作是一项最重要的硬件管理工作,它不但对物业本身的价值体现起到了举足轻重的作用,还对保障物业管理的服务水平起到了不可替代的作用。
(二)研究方式方法
这篇文章采用了理论研究与实地调研相结合的研究方法,阅览了当前国内外的一些有关物业管理书籍、文章。
内容上主要是关于写字楼物业设备的维护的方式方法、写字楼设备问题的分析等。
在此基础上,以融科大厦物业、金融街鑫茂大厦物业为调研对象,根据写字楼设备管理的现状和出现的问题设计调查问卷。
通过对问卷结果的数据分析,研究物业设备管理中所暴露出的问题,并以此提出具有针对性的建议。
(三)研究思路
本文由绪论、正文、结束语三大部分组成,共六章内容。
绪论,阐述本文研究的背景意义、方式方法、思路框架。
第一章,提出相关概念,关于写字楼设备设施的管理。
第二章,对目前写字楼设备管理的现状进行分析,通过调查问卷以及实习经历形式来叙述。
第三章,通过调查的结果得出结论找出目前写字楼设备管理存在的问题。
第四章,通过调查结果的结论找出目前写字楼设备维护存在的问题。
第五章,针对存在的问题提出建议。
第六章,总结现状,展望将来。
一、写字楼物业设备设施概述
(一)写字楼设备设施定义
1.写字楼的定义
写字楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事日常业务务活动的建筑物,其使用者包含营利性的经济实体和非营利性的管理机构,是随着经济不断的发展,为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。
影响写字楼品质的因素主要有区位、规模、建筑文化、硬件设施和软件服务。
2.写字楼设备设施种类
写字楼中的设备设施,是指与写字楼配套各类软硬件,主要是面向写字楼内的租户开放,这些设备设施,大致分为办公、日常生活、公共服务、消防、及其他这个五个类别,是根据不同的位置的进行配置的,并与写字楼同时规划、同时建设、同时投入使用,它是租户日常工作中的重要物质保障,写字楼内设备设施的配套是否齐全直接影响租户的日常工作的效率。
(二)写字楼设备设施的特点
在硬件配套上,写字楼方面追求的硬件,更多的是科技与创新。
在当代建筑行业高速发展的今天,科技已经完全融入了建筑的设计理念,可以看到,现在那些屹立在各地的标着性写字楼,内部都拥有高科技含量的设备,为服务人类提供着便捷。
除此之外,建造写字楼所用到的建筑技术、层高、标准承重、电力系统、水利系统,以及电梯、智能等,都非常先进。
另外就写字楼的本质而言,硬件设施的最大追求应该是创新,主要体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
在软件配套上,写字楼的软件服务,一方面体现在高效的物业管理上,即注重管理的高效性。
另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上,即为人住租户提供服务的专业性。
二、写字楼设备设施管理的现状调查分析
(一)调查对象
针对住宅小区的公共设施种类问题,我对高尔夫公馆的110位业主进行了调查,发放问卷110份,回收105份。
(在进行此次问卷调查之前,这几个住宅小区都已经全部交房,每个小区都有了一定的居住率,不存在小区还有部分在建,公共设施不齐全的情况。
且很多业主都是在其他小区有住房,了解大多数小区的公共设施情况。
)
(二)调查方法
针对写字楼的设备设施管理和维护问题,我对融科大厦的105位租户进行了调查,发放问卷105份,回收100份。
该大厦是一个标准的大型写字楼,设备设施较为完善,适合作为调查的对象。
(三)调查结果分析
采取问卷调查的方法。
对于租户对写字楼设备设施的理解以及普遍的设备问题。
调查问卷设计编写了十道单项题。
1.设备管理的规章制度的统计和分析
问题二;您认为写字楼设备的管理最重要的是什么?
A.从业人员知识技术水平
B.严格的操作规章制度
C.良好的运行维护制度
D.对于设备的监管力度
E.建立预防机制
28人
22人
25人
18人
7人
28%
22%
25%
18%
7%
从这个问题的调查结果可以得知,就目前来看,大家认为要提高管理水平的重点该在于人员和维护和管理制度,这样才可以确保设备的日常运行,而监管和预防机制有后滞性,因此不应优先考虑。
问题四;您对目前您工作的写字楼物业设备管理满意度如何?
这是对调查者对设备管理的满意度进行大概的了解,通过的这次调查我发现基本上还是比较正常,但大部分人选择了一般,这说明管理制度问题是普遍存在的,接下来我就是要摸清这些问题产生的原因。
问题八;你认为现在写字楼物业设备管理制度效果如何?
这个结果显示出大家对于写字楼的设备管理制度还是可以接受的,但并没有达到一个好的水平上,仅仅能够让大家大概上满意是远远不够的,因此在这一方面也需要作出调整和改进。
综上所述,我认为设备管理制度是提高设备管理水平根基,所有改变和调整都应该围绕管理制度,这是保障设备正常运行的一个前提。
之所以目前该写字楼的调差结果并不理想,这和设备管理制度的漏洞是分不开的,恐怕制度中缺少对设备的日常运行检查以及日常维护的频率和操作规范提出明确的要求,还有对于不遵守制度行为监管有疏忽,惩罚机制没有发挥真正的作用。
2.从业人员态度的统计和分析
问题五;在写字楼的物业设备管理方面,您认为那些设备经常出现问题?
通过这个调查可以看出那些设备出现问题的频率较高,这是由于设备维护人员未能按时的对设备进行检查和维护才会出现这些问题,设备设施离不开人员的维保,一旦他们的工作态度出现了问题,就是写字楼整体运行出现问题,因此需要想办法提高他们的工作效率。
问题六;您认为造成设备出现问题的原因可能是;
这一调查结果显示,对于产生问题根本原因的并不是单纯的一点,而是各方面的出现了问题,而以上3个占较大比例的恰恰说明了问题的根本原因,这也是我们要找出解决方案索要参照的方向
问题七;您对物业设备的管理人员印象如何?
这个调查结果显示出了对于设备管理的从业人员来说,他们对于租户的服务态度还是比较端正的,但在办事效率上有所欠缺,所以这样的工作效率是不能够令人满意的,因此我们需要对于从业人员的综素质合提升上要有对策。
综上所述,我认为物业的从人人员是提高设备管理水平的重要环节,有拥有好的制度的前提下,从业人员不去遵守,也是白纸一张,从以上调查结果显示,无论是对于设备的管理程度,还是与租户的沟通程度,都不令人满意,问题可能出现在人员本身的素养以及技术能力还不达标,员工在来到工作岗位以后,物业公司对员工的意识培训以及操作培训强度不够。
还有可能就是公司内部的人事管理,领导层与员工群体的意见不统一。
因此导致了从业人员在态度上出现了问题。
3.预防机制的统计和分析
问题三;关于写字楼的配套设备,您认为什么最重要?
通过这个调查可以看出,大家对于消防设备非常重视,也给我们提了一个醒,加强管理的侧重点在什么地方,消防属于应急预防措施,是应对突发情况的必备设施,因此在这一结果表现了建立预防机制的重要性。
问题九;您认为您目前所工作的写字楼物业设备管理哪些方面有所不足亟需提高 ?
从这个统计结果可以看出的是大家对于目前在设备管理所能出现的情况,都有认同,可以看到在应对突发问题上,还是有所欠缺,因此,体现出该物业在预防机制上还未能完善。
问题十;您认为现在继续改进的物业设备服务应该有哪些?
这是结果可以得出的结论是,建立完善的预防机制,是所有人有期望的,因为只有完善了预防机制,才能切实保障写字楼内左右人员的生命财产安全。
这就是提醒我们提高设备管理水平不能只注意眼前,要为以后的事多想想。
综上所述,我认为预防机制在物业设备管理中起着很大的作用,不仅仅是提高写字楼应对突发事件的能力,而是整个写字楼日常运行的保障,从调查结果来看,租户对于预防机制是很重视的,对于天天在这里工作的他们来说,设备不需要他们去维护,从业人员也不需要他们去管理,他们唯一重视的就是自身的生命财产安全。
对于该大厦来说,目前没有发生突发事故,并不代表着以后肯定不会发生,要着眼于未来。
(四)实习感想
本人曾在北京金融街物业管理有限公司所管理的北京鑫茂大厦这一项目的工程部实习,金融街物业是一家老牌的国企,具备国家级资质的物业管理水平,鑫茂大厦也是一个建成很早的一个写字楼。
其秉承“以人为本”的式物业管理理念,始终以坚持贯彻“诚信服务、优质管理、客户至上、不断创新、节能环保”为服务宗旨,同时还以专业的、优质的服务态度,能为客户提供经济有效的、高品质的物业服务。
北京鑫茂大厦,位于位于金融街中心区B区1号地块,西临西二环主路,北临武定侯街,位于两条主路的交叉路口,占据了金融街中心区的"金角"。
该项目的产品定位为高档办公写字楼。
下图为大厦设备管理流程图。
在实习期间,本人感到该公司虽然是一家物业管理服务专业化很高的正规化公司,但其在运行过程中或多或少存在上述所讲的一些问题,比如在人员构成和人才培养方面,公司的大部分从业人员如保洁、保安、工程维修人员等的学历层次都不是很高,有些人员的责任心也不是很高,对工作的投入的积极性不高,对于设备管理虽然做到了定期检查,定期维护,但和公司的设备管理制度所规定的要求并没有保质保量的去实行,并且公司也较少对员工进行培训教育,开展工作还是按照传统模式来做,不能紧跟时代步伐,公司的工程技术人员流动率也比较高,技术队伍不稳定,难以吸引高素质人才;在管理服务方面,公司的观念和意识还没有真正的转变过来,还是以“管理型”为主,没有真正成为一个“服务型”的公司;在物业设备管理和维护方面,也是实行的是静态管理,单一的设备维护,只重视运行维修,轻视日常保养,更少考虑预防。
三、当前写字楼物业设备管理中的问题
(一)使用效率和效益得以提高,但设备寿命和环境没有保证
现代化写字楼的设备设施投入使用的确是可以保证较高的工作效率,同时带来很高的收益回报但这也对设备的管理提出了更高的要求。
设备在运行过程中会出现许多机械故障,持续运行所出现的腐蚀和磨损,对环境造成的严重污染以及对能源的大量损耗。
我国绝大多数物业服务企业对于设备的管理都还属于表面上的认识,他们更注重在设备运行中出现问题然后及时维修,却不注重对设备的检查和日常的维护,更不会就设备可能出现的问题建立预防机制,以为这样就能够保证持续运行,这样的皮毛管理对这些设施设备的寿命延续没有任何的保障。
同时这种皮毛管理不仅对设备设施的寿命和环境存在很大影响,会在一定程度上损害广大业主的切身利益,而且还会增加出现安全事故的隐患,进而扩大了物业服务企业的经营风险,弱化了该企业的技术实力与技术含量,这样对物业服务公司自身的发展与进步也是一种根本性损失。
出现这样管理方式,其中固然夹杂这物业的使用者对设备运行的一种短期思维的因素存在,但是这更反应出了我国大部分写字楼物业企业对于实际利益太过于重视,忽略了经营的综合成本,他们缺乏对设备设施管理维护的了解,脑海中没有更深层次的对设备负责的服务意识。
(二)投资过大,过于追求经济效益
办公写字楼不同于小区居民楼,不仅要有华丽的外观来吸引租户的眼球,而且需要配有大量的现代化智能设备为租户提供他们所需求的一些便利,这样才能让租户真正满意的在这里工作,所以大部分的写字楼都选用了一些国外进口设备,这些设备包括价值昂贵的高性能制冷机组、具有高科技含量的UPS和楼宇自控系统、涉及人身安全的电梯和消防系统等。
这样的投入固然提高了写字楼的档次,但这些高科技设备的投资和使用也同时提高了管理与维护费用,使得投资者的眼光聚焦在设施运行与设施设备管理的经济效益,然而这种过于注重追求经济利益的结果往往会忽视对物业设备的维护和管理。
(三)现代化设备的配置复杂,却没有完善的系统对策
现代化设施设备内部构造复杂程度在不断地提高,整个运行过程环节多,且相互运行、相互制约。
因此,必须有一套行之有效的系统进行管理,确保整个运行体系的良好运转,但是目前我国的多数写字楼物业管理服务企业在针对该建筑内设施设备方面没有完善的系统对策,这样就导致了设备运行有不可控因素,因而加重了问题的出现。
同时目前有关物业管理方面的法律法规也还很不健全,这样就使得写字楼物业企业对设备设施的管理没有法规和条例的硬性约束,导致设备的运行缺少保障,从而造成物业企业在日常管理中遇到的许多的设备问题都很难在第一时间找出原因,影响了设备的正常运行,迟迟得不到解决。
(四)从业人员难以适应
使用现代化设施设备就需要在操作上更加有综合技术含量,在维护时需要更加专业的知识,从业人员分工较细,经常是单工序操作,又由于设施设备结构复杂,一般人员的技术能力难以确保设备的长期稳定运行。
因此,要求物业企业加强对员工操作的相关培训,或者吸纳更高学历的专业技术人才,才能够使人与设施设备相互协调。
但物业服务企业属于微利行业,与建筑业、房地产业等行业相比,同类型同级别工作人员的收入都会普遍偏低,且专业技术人员的素质差距更大,难以招揽专业的人才。
同时,写字楼物业企业受到财力和管理能力水平等方面的制约,企业在专业人才的培养方面投入并不显著,效果肯定也不会很理想,使得设施设备管理技术队伍难以形成,高素质人才对于物业行业又不是很热衷,从而致使现有的从业的人员难以迅速适应这些高科技含量的设施设备。
四、写字楼物业设备维护存在的问题
(一)传统的维护方式无法适应现代设备
一般设施设备维护工作的重点在于设备的问题维修阶段,然而却忽略了设备在运行过程中的全过程式管理。
之所以对设施设备进行维护与维修的根本目的是为让设备保持良好的持续运行,而不是只进行设施设备的修复工作,这种发现问题解决问题的模式过于单一,其本质是属于一种静态管理,是一种传统的维护方式。
在目前写字楼飞速发展的大背景下,对设备设施的要求只会越来越高,这种维模式已经不能够适应对现代化设施设备进行综合维护的标准了。
(二)安装期与运行期脱节
写字楼设施设备管理和维护并不能够确保两者的关联性,使得制造与使用没有统一的标准,设备前期引进环节与后期管理维护环节脱节,这就导致的设备出现了问题,原因无从查起,谁该负责任也辨析不清,这样的问题不仅使设备无法正常的运行,而且对今后设备的使用也是一个巨大的隐患,很可能会造成很大的损失。
(三)侧重技术管理,忽略其他管理
目前写字楼设施设备管理还并不是全方位的管理,还是比较注重技术层面的侧的管理,对于设备运行成本和维护的制度管理还没有引起足够的重视。
据我调查得知,目前写字楼企业对于设备管理和维护的存在一些错误的想法,人们都认为这么好的设备,那会那么容易就出现问题,如果出现的问题多,那还买它干什么,只要没有人反映问题就是没有问题,也不用老去检查。
这种认识导致了他们忽略对于设备维护重要性,还停留在这种肤浅认知的层面上,并没有真正的认识到物业设备设施管理的实质,物业服务对象是人,设备运行良好,才能够让人满意,但设备的运行也是需要人去管理。
他们没有意识到物业设备设施管理的最中目的(即各种物业设备设施的运行良好)是提高整个物业管理水平必不可少的重要因素。
由此使得管理出现疏漏,问题主要体现在表现为管理制度不健全、台帐档案不完整、监督检查不到位、作业指导不明确等,这样的管理方式对设备无疑是毁灭性的。
(四)人机没有联动
写字楼内施设备管理只注重设施设备管理机构和专业人员,没有把设施设备的管理、维护、预防机制有效的连接起来,这是一个整体,缺少了那一个环节,都不能保证设备的平稳。
加入设备在运行中出现了问题不能够第一时间找到维修的人员,设备的维护没有固定的工作人员去监管,出现了突发情况,没有部门去及时应对,从而导致设备不能
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 物业 如何 提高 写字楼 设备 设施 管理水平
![提示](https://static.bingdoc.com/images/bang_tan.gif)