物业工程部维修管理制度.docx
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物业工程部维修管理制度.docx
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物业工程部维修管理制度
物业工程部维修管理制度(含水电)
xx工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责
xx工具使用管理办法
xx工具使用管理办法
为贯彻执行公司物品妥善保管,合理使用,有效控制的方针,特制定本办法。
xx工程维修使用工具分为:
共用工具与私用工具。
所谓共用工具是指较大件工具(如切割机、电焊机、台钳、电钻之类)私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。
共用工具使用管理:
1.共用工具由值班人员保管,只允许公司内部使用,不得以个人名义转借他人使用,如有特别情况须由主管以上人员同意,方能借出。
2.当值班人员下班时,须在交接班记录表上注明工具使用情况,并由接班人员清点检查工具使用情况确认后签收。
3.所有使用工具的人必须爱惜工具,遵守谁损坏谁赔偿的原则,由值班人员监督。
私用工具使用管理
1.发放给个人的工具由个人妥善保管,并由个人在工具领用表上签收,离职时交还给公司。
2.个人所领取的工具,自己必须爱惜,人为损坏由个人赔偿。
3.个人所领工具属常规性磨损折旧,日久不能使用的,可申请换取新的工具,但必须提供旧件。
维修电工岗位职责
1.严格遵守公司各项规章制度,服从领导安排,除完成日常维修任务外,有计划地承担其它工作任务。
2.努力学习技术,熟练掌握大厦强弱电设备,工作原理及实操作与维修保养。
3.执行所管辖设备检修计划,按时按量完成,并填好记录表。
4.积极配合值班电工工作,出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。
5.严格执行设备管理制度,做好交接班工作。
6.交班时发生故障,上班必须协同下班工作,排除故障后才能离去。
7.维修人员外出巡查或维修,必须随身携带对讲机,随时随地与部门人员保持联系。
8.在巡查过程中,发现不正常现象,应及时进行处理,处理不了的应做好记录,不得隐瞒故障现象。
9.做好值班室清洁工作,填好工作记录表。
10.完成领导交办的其它工作。
值班电工岗位职责
1.严格遵守公司各项规章制度。
2.努力学习技术,熟练掌握本大厦供电供水方式,线路管道走向反设备的原理,技术性能及实操作。
3.努力做好设备保养维修工作,做好防小动物工作,确保安全运行。
4.坚守岗位,定时巡视配电设备,密切监视各仪表工作情况,准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。
5.对来人来电报修应及时进行登记,并处理。
6.发生事故时,值班人员应保持头脑清醒,按照操作规程及时排除故障。
7.事故未排除不许进行交接班,应上下两班协同工作,直至排除故障。
一般性的故障,应交待清楚并做好记录。
8.按规定时间做好机房与走道清洁工作。
9.完成上级交办的其它工作。
配电房管理规定/配电房安全操作规程
1.配电房是大厦供电系统的关键部位,应设专职电工对其实行24小时运行值班,未经主管人员以上xx,非工作人员不准入内。
2.值班是必须持证xx,熟悉配电设备状况,操作方法和安全注意事项。
3.值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况,严禁变压器、空气开关超载运行。
4.配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行,其他在场人员只作监护,不得插手,严禁两人同时进行,以免发生错误。
5.因故停电,应提前一天向使用用户发生停电通知,对突发性停电事故,应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。
6.保持配电房消防设备完好xx,保证应急灯在停电状态下能正常启用。
7.严禁在配电房内私拉乱接,随意改变供电运行方式。
8.配电房内严禁堆放其它杂物。
配电房安全操作规程
1.严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时,可以用操作票。
2.操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确,并经有关人员审核签名。
3.操作时必须按操作顺序进行操作,每操作一项做一个记号,全部操作完成后进行复查。
4.下列项目列操作票
A.应拉合的开关和刀闸位置
B.检查接地线是否拆除
C.检查负荷分配
D.装拆接地线
E.安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险
F.一切换顺路和检查是否确无电压等操作,应检查操作电源是否正常供给
5.操作发生疑问,应立即停止,并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作,不准擅自更改操作票,严禁酒后值班操作。
6.运行中电容开关跳闸时,应退出运行,经检查确认无异常后,方可试送。
7.重要回路跳闸时且伴随较大冲击时,允许不检查再强送一次,不成功时,严禁再次合用,带有重合闸且无伴随较大冲击时,允许不检查再强送一次,不成功,严禁再次合闸,带有重合闸保护的,应及时检明原因,报告上级。
8.遥测电容或电缆时前后应充分放电。
9.变压器预备信号动作时,应及时检明原因报告上级。
10.操作电压反感器前,应考虑相应的失压保护和计置装置等。
11.正常情况下发电机应处于自投状态,清洁发电机及附属设备时,应将功能选择开关切断,工作完毕后,恢复正常。
12.有高压接地现象或xx天检修电气设备时,必须穿绝缘鞋,xx天气禁止倒闸操作,巡视电气设备不得靠近避雷器。
13.变压器应保护跳闸后(速断、差动、油浸式变压器,还有重瓦斯)应退出检查。
14.倒闸操作顺序:
停电:
负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。
送电与之操作顺序相反
15.电气设备停电后,即使是停电,在未拉开有关刀闸和做好安全措施前,不得触及设备与栅栏,以防突然来电。
16.变压设备发生接地时,室内不得接近故障点,室外不得接近故障点,且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。
17.巡视配电装置,进出变压室,应随手将门锁好,无关人员未经批准不得进入设备房。
工程部岗位职责和考核细则
工程部是实施xx设备、设施正常运行的职能部门。
工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性,它是为业主(用户)创造安全、xx、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾,是反映xx服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。
主要职责范围是:
1、负责xx供(配)电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运行管理,维护保养和故障检修。
2、2、负责xx公共设施、设备的维修保养。
3、3、负责用户二次装修的审批、监管。
4、4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。
5、5、负责xx外判工程的监管工作。
6、一、工程部各工作岗位职责
7、
(一)工程部经理岗位职责
8、1、在总经理的领导下,全面负责工程部的各项工作。
*NfUb2、负责组织开展xx工程设备的维修、养护、运行、管理。
k-_56:
Q=;3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。
T?
Fq/%9x.4、负责制定培训计划,定期开展对本部门员工的业务培训。
NAt&CpJ%95、负责监督、检查、指导本部门员工工作,定期对本部门各岗位进行考核。
ftUghVs6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目,组织对外包工程的质量验收。
9^2[&tzH7、负责审核用户的室内装修。
DcCZu'68^
(二)系统工程师岗位职责rK>Hy0^1、在部门经理的领导下,管理本系统的员工和所辖设备。
DGM<]n2;*2、制定并监督执行本系统的设备定期保养规定和技改项目方案。
HwJ{B093、制定本系统员工的安全教育和业务培训计划。
$4A99o 4、填写本系统的操作要求和工作指令。
2)VO%;/h5、提出本系统的备仓计划,协助采购专用性较强的工具和零件。
OptD[6、负责本系统的外判项目(含外判工程、xx工程以及仪器、仪表、工具送检)的洽谈审定,监督并验收施工。
W!
=[.s7、负责与相关业务主管部门进行业务联系。
16}Gd8、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。
Xy~2@UcmMQ9、负责室内二次装修的初审。
a,el\?
P>m(三)班组长岗位职责A(O`;l)R`1、在系统工程师的领导下,对所辖设备及员工进行管理。
(*(XNAt2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。
b_,Y+1W~)_3、监督执行部门的工作指令。
3+ 6X09I@_o%5、定期组织所辖员工进行技术和安全生产等业务知识交流。 kuMF~h6、做好本班组的技术档案、维修保养记录和交接班记录等原始记录。 ? ./sPcL7、负责监督、跟进相关外判工程的进展情况。 b0y>O('z8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 3,_WzBAM(四)技工岗位职责: CDog@Fr1、在领班的领导下,具体执行工程设备设施的运行、保养和维修。 2;X8ja 2、按照工作指令和有关规程进行下列工作: Mk=1Tq①对设备实施常规保养和维修。 ZF;9e^②监管设备的运行。 gBMM③为用户提供维修、安装服务。 hSmiwgznV④填写好各种原始记录。 'NX9UAT,3、参加公司内部组织的有关学习和培训。 1x2T[(五)文员岗位职责%Lx"1、在部门经理的直接领导下,负责处理本部门的日常事务。 jZVG: g7Z2、负责部门工作会议的记录整理。 BV/kl7U3、负责打印、收集、整理工程部的文件。 B! Na'h>Jy4、负责工程档案、资料、图纸的管理工作。 H&N2*4gHT5、负责查核工程部员工每月的出勤情况,汇总上报。 KT*^v6N6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保xx用品。 $R|}-<9Ey7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。 O"(O)U4y二、设备管理班组工作范围xg (一)强电组: zi)n5"j\1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及xx的日常运行、维修和保养。 v;$|R*) 2、负责非办公时间xx所有设备的应急维修。 cal[t! q~3、负责xx公共照明、室外照明灯具的启、停。 6D}\: b (二)弱电组: mV]p96*41、负责xx内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、维修、保养。 ! %q|W1gEN2、负责xx电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与维修。 uPfY/1z3、负责室外弱电设备的维修。 $W0r8T(三)维修组: R<;v_! 1、负责公共区域供水系统、供电系统、xx设备层设备的日常巡查、运行、维修和保养。 &.jSB+j+>52、负责业主单元水电及自用设备的入室维修服务。 /vl? btT3、负责公共区域设施设备的巡查、维修。 d-Fuk'4、负责消防设备的巡查、维修、保养。 C三、工程部各班组工作细则Ouz,vc3D (一)强电组工作细则W0_E{WF1、每班每小时一次巡查高压室;>DJ"g_Z? 2、每班每小时一次巡查低压室;! z}rlH3、每班每小时一次巡查发电机房;{e2erD4、每班每小时一次巡查变压室;C6FHjFMR5、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室;: PK? P#v)Z6、每班一次巡查电梯机房;BX~! <_m7、每月一次巡查楼层配电房,并负责有关设备大的保养;O;/*.y8、每班一次巡查xx; lXJXQ12、保持供配电中心、冷冻机房及控制室环境清洁,每天打扫一次;各配电箱、电柜表面每天清洁一次;}N/3R13、每班一次防火安全检查;5IDg"{C! T"14、每月一次发电机试运行。 : fPUA; (二)弱电组工作细则q0""{eWe1、负责xx客户直线电话、专线的开通及维修;q0W8v2、每班巡查消防监控中心设备一次;](~@{WrN3、负责xx公共区域工作电压36V以下设备的维修和保养;]Pu>4=|4、负责为客户室内工作电压36V以下设备提供有偿维修服务;: jIz6#5、每班一次防火安全检查;\[" 6、每周一次按责任范围巡查责任设备;KWrLyr-7、每天清洁一次工作区域内环境卫生。 .a&c*V&*(三)维修组工作细则sHJ|i'#S1、每天二次巡查水泵房,并负责室内设备的维修;泵体、地面每周清洁一次;控制室柜内每月一次清洁除尘。 QE75Q`{[2、每天二次巡查排污泵,并负责设备维修;每月一次清洁控制柜灰尘。 (xB.`V3、每天二次巡查泵房,并负责室内设备维修;每周一次清洁地面、设备表面。 Px&vW,qk 4、每二周一次巡查消防水泵房,每周一次清洁地面、设备表面。 ? MRM^a5、设备责任人每周一次巡查责任设备;每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 A{k? 1lba6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统,并负责维修。 {,$_K&_7、负责xx公共设施的维修整改。 T^[;$y8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 W.Xc^$e9、每周一次巡查公共区域空调器,并负责维修。 `8CGUR10、为客户室内设备提供有偿服务。 二次供水管理规程 1.0目的L&A: JJwgNH 保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准,保障用户身体健康。 `a->>LS< 2.0适用范围;: 2I-_ 适用于各管理处二次供水的管理。 49Sn3v" 3.0职责083RH 3.1管理处负责制订年度水池(箱)清洗及消毒计划,并监督实施。 g*sY|M/ 3.3管理处给排水管理员负责水池(箱)的管理,水池(箱)的清洗、消毒及水样抽取和送检工作由水处理公司负责进行,工程部负责监管。 N2JJ 3.4管理处管理员负责出停水告示,并通知业主。 3;x=hn3 4.0工作规程[;4.1二次供水管理的要求QdPg6mS 4.1.1 二次供水由指定的给排水管理员负责管理。 ? ~Kw\3O 4.1.2 给排水管理员负责水池(箱)的管理工作,要求每个水池(箱)结构完整,加盖、加锁,水口干净,并申办二次供水卫生合格证。 4{2X? 7V 4.1.3 xx、扩建和改建二次供水设施,须经供水管理机构和卫生防疫站认可。 4.2年度水池(箱)清洗及消毒计划实施前24小时出停水告示,通知大厦用户。 7glf&B4.4放水为确保用户的正常供水,放水工作必须提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小时进行,并记录开始放水时间和结束放水时间。 D)^zfg 4.5二次供水清洗、消毒-jeygqsGl 4.5.1 工具、用具的准备: 工作服、扫把、xx刷、铁铲、消毒药物、安全照明灯具、水泵、鼓风机、口罩、眼镜等。 Jg,/? O 4.5.2 安全xx/B]6pZzb 4.5.2.1电源: 水池内作业电源要用隔离变压器变为36V以下安全电压作为工作照明,最好用手电、应急灯,三相水泵要装有漏电开头。 %8=eY}g 4.5.2.2缺氧;有些水池长期封闭,空气流通差,可在水箱口处连接鼓风机吹风,约3小时通风时间,然后选用如下试验: 把燃着的蜡烛放入水池,如不熄灭说明水池内不缺氧。 否则须继续通风直到没问题为止。 wc? JCsID 4.5.2.3注意事项: 在清洗水箱的过程中,消毒人员须带护眼镜、口罩,如在水箱内感到身体不适,产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧,要马上离开水池,用清水冲洗眼睛,呼吸新鲜空气即可恢复。 8w)U>(TE) 4.5.3 除杂物和清池时,先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物,然后用扫把或xx刷从水池(箱)的顶部——四周墙壁——水池(箱)底顺序,依次反复刷洗。 刷洗完毕用水整体冲洗一遍,排出污水。 *? tX-sF 4.5.4 消毒xJsbS^|Y4.5.4.1用1100的灭菌净(一般为漂白精粉)水溶液进行消毒,用扫把或xx刷依次反复刷洗消毒,并将水池(箱)盖好,封闭半小时后排出消毒水。 'Rr2u: b 4.5.4.2水池(内)注入适量自来水,用清水将上述位置反复清洗,冲洗出消毒药水。 92rOsrLC$ 4.5.5 注水: 在清洗工作彻底完成后,开闸向水池(箱)注水,达到标定的水位高度,并加盖加锁。 ~4.6取样送检>_]iG; 4.6.1 水样抽取及送检工作由水处理公司完成。 }RZ5W&? 4.6.2 水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。 s}"q 4.6.3 盛放水样的容器为经消毒处理的取样瓶,盛容量为500毫升的水,并在瓶外贴上送样单位及送样日期。 >CvET(64.6.4 在取水样的的当天应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检,并负责取回《卫生检测结果报告单》。 vuDy34O) 4.6.5 如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时,应重新取样化验,如再不合格应安排重新清洗和消毒水池(箱),必要时请卫生防疫部门派人监督全过程,直至检测合格为止。 }UL2I"P 4.7记录和报告~jxsqo 4.7.1 管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池(箱)的全过程,并经机电主管审核,管理处经理签字后,交资料员存档。 #*5: $ 4.7.2 卫生防疫站的《卫生检测结果报告单》由管理处资料室存档。 F(i^<`}I 5.0相关文件和记录a)《生活饮用水二次供水设施管理制度》(附后)b)《水池(箱)清洗消毒记录表》 工程值班管理规定 为了保证工程部的人员调动、车辆安排及时,提高工作效率,确保各管理处房屋设施、设备的维修保养工作及时、有序地开展,能在紧急情况下及时组织人员迅速赶赴现场,排除故障,特制定本规定。 }Hs&dX[W\: 1、工程部员工必须配备必要的通讯工具,任何时候必须保证通讯工具的畅通。 M4'e(W 2、总值班室设在公司工程部,由工程部管理组负责安排值班人员,实行24小时值班;05uo+Plj 3、值班人员应坚守岗位,做好设备故障情况的登记和各管理处的报修情况登记,以及本部门维修人员的跟踪记录。 1&95? : |T 4、根据相关记录,分清轻重缓急,合理安排人员、机具、材料、车辆,并组织实施。 u%}bg2E 5、未能得到及时处理的报修项目,应及时反馈信息给主管、工程部经理,以便依照相关批示安排人员抢修。 5=9,[O 6、遇突发性事故应及时跟总值班室人员取得联系,总值班室人员应迅速向经理和主管汇报,以便及时组织抢修,维修人员接到指令后,应以最快的速度赶赴现场处理事故,使损失减至最小。 工程部运作程序 1.0目的: C=~? DT 为了工程部的工作开展有序、高效,确保房屋、机电设备、设施正常运行,维修保养及时。 =0N@#=P_6 2.0范围: OJ.#Xn 2.1工程部的日常管理工作,房屋修缮及公共设施、设备的维修保养。 l\tb[ 2.2管理处负责房屋、公共设施、设备日常巡查和住户设施的维修dOS|E+p}am 3.0运作程序: xbdCmV(3.1管理组的运作程序: sinwG, 3.1.1 根据总值班室的报告,合理调配维修人员、机具、材料、车辆,进行房屋修缮及公共设施、设备的维修保养。 |*.h46x5" 3.1.2 根据房屋及公共设施、设备状况编制维修保养计划和相应的材料、机具计划,报经理及主管领导批准后,组织实施。 _)$[^3V 3.1.3 负责相关的法律、法规和文件、技术资料的收集、整理、归档、保存和发放工作。 4of7{kbX_ 3.1.4 发生紧急情况时,根据主管、经理的指示,迅速组织人员、车辆和物资进行抢修工作,并及时跟踪相关情况,并做好记录8;>uc$U 3.1.5 负责维修保养工作的质量检查和员工的培训考核。 ? .v^|R` 3.2总值班室的运作程序: 0Mg-[Y> 3.2.1 总值班室由管理组负责管理安排人员值班,保证24小时有人接听电话。 3.2.2 负责记录各管理处的报修和维修组的维修保养情况,并向管理组转报。 3.2.3 负责记录各部室、管理处的求援电话,并向管理组报告。 2+: 3.2.4 发生紧急情况时,根据经理和管理组的指示下达通知,调动人员、车辆、物资,保证通信畅通。 并及时跟踪相关情况,并做好记录。 rz(3.3房屋修缮组、机电维修组的运作程序: zWvzz- 3.3.1 对于管理处不能完成的房屋修缮及公共设施、设备的维修保养,经管理处报修,由工程部房屋修缮组、维修组负责,各管理处运行组配合,共同完成。 X%$yZs 3.3.2 工程部房屋修缮组、维修组负责按管理组编制的维修保养计划对房屋、设施、设备进行维修保养,发现问题及时处理。 2IbGc' 3.3.3 维修组人员应长驻总部,保持通信24小时畅通,接到突发事故的报告后,应迅速集中,赶赴现场进行抢修。 c11`Pu4# 3.3.4 维修组人员下班后离开驻地应向组长报告去向,以便紧急情况下能及时调度。 /}a=GeT 3.4工程部经理负责全面管理工作以及对外协调联系,每月组织相关人员对房屋及机电设备、设施进行一次全面的巡视检查。 在房屋、公共设施、设备的维修保养时,应参见《机电设备管理工作手册》、《房屋及公共场地管理工作手册》等相关规定和相关程序的要求。 工程部职责 1、认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策及公司制定的《机电设备管理工作手册》,执行公司的有关规章制度,确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。 tjGEFelS3i 2、负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养,。 p&FWwZ~%k 3、制订公司各管理处大型设备、设施的中修、xx计划,并组织实施。 4、熟悉公司各管理处的通讯、自控、xx、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构(含房屋装修)等方面的设备、设施安装及运行情况,为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持,并负责大型设备、设施的更新改造工作。 >MM 5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障,使之尽快恢复正常运行,并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。 Hy4fvC#d: 6、负责工程施工合同、预算编制、审核,为公司领导决策提供可靠依据。 : d*f}6 7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系,协助各管理处进行相关业务的联系及经济运行方案的制订,降低管理成本。 l7*J@R&4 8、参与各管理处房屋二次装修工程的审核;参与公司分包工程的施工监理及工程验收。 -P=CxxQQ[ 9、配合相关部门做好新接物业的接管验收。 CV1>I3 10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐;d#")AVtP 11、负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作;Z": >KU=L 12、协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作,提高工程人员的业务素质。 R4q2Wj&^Y 13、完成公司安排的其他各项任务。 机电设备的维修保养与更新改造 1、设备的维护保养 (7{v6u(! 设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障,影响设备正常使用,严重时会酿成事故。 因此应经常对使用的设备加以检查、保养xx,随时改善设备的技术状态,防患于未然。 gel#My+)~ (1)维护保养的方式: mce_*S+=t 主要方式有: 清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查;对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用,进行强制保养。 Li*<>G 清洁: 大气中的灰尘进入设备内,会加快设备的磨损和局部的堵塞,还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀,促使设备的
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