1、物业工程部维修管理制度物业工程部维修管理制度(含水电)xx工具使用管理办法、维修电工岗位职责、值班电工岗位职责xx工具使用管理办法xx工具使用管理办法为贯彻执行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。xx工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小件常用维修工具。共用工具使用管理：1. 共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。2. 当值班人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接班人员清点检查工具使用情况
2、确认后签收。3. 所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由值班人员监督。私用工具使用管理1.发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。2.个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。3.个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。维修电工岗位职责1. 严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。2. 努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。3. 执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。4. 积极配合值班电工工作，出现
3、故障时无条件迅速返回机房配合工作。5. 严格执行设备管理制度，做好交接班工作。6. 交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。7. 维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。8. 在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。9. 做好值班室清洁工作，填好工作记录表。10. 完成领导交办的其它工作。值班电工岗位职责1.严格遵守公司各项规章制度。2.努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。3.努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。4.坚守岗位，定
4、时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。5.对来人来电报修应及时进行登记，并处理。6.发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。7.事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。8.按规定时间做好机房与走道清洁工作。9.完成上级交办的其它工作。配电房管理规定/配电房安全操作规程1.配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运行值班，未经主管人员以上xx，非工作人员不准入内。2.值班是必须持证xx，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。3.值班员必须密切注意电压表、电
5、流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。4.配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。5.因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。6.保持配电房消防设备完好xx，保证应急灯在停电状态下能正常启用。7.严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。8.配电房内严禁堆放其它杂物。配电房安全操作规程1.严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作票。2.操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确，并经有关人员审核签名。3.操作时必须
6、按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。4.下列项目列操作票A.应拉合的开关和刀闸位置B.检查接地线是否拆除C.检查负荷分配D.装拆接地线E.安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险F.一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给5.操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。6.运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。7.重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合
7、闸，带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。8.遥测电容或电缆时前后应充分放电。9.变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。10.操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。11.正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。12.有高压接地现象或xx天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，xx天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。13.变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。14.倒闸操作顺序：停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸。送电与之操作顺序相反15.电气设备停电后，即使是停电，在未
8、拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。16.变压设备发生接地时，室内不得接近故障点，室外不得接近故障点，且应穿戴相应电压等级的绝缘靴和绝缘手套。17.巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。工程部岗位职责和考核细则工程部是实施xx设备、设施正常运行的职能部门。工程部管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）创造安全、xx、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映xx服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。主要职责范围是：1、 负责xx供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运行管理，维护
9、保养和故障检修。2、 2、负责xx公共设施、设备的维修保养。3、 3、负责用户二次装修的审批、监管。4、 4、负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。5、 5、负责xx外判工程的监管工作。6、 一、工程部各工作岗位职责7、 （一）工程部经理岗位职责8、 1、在总经理的领导下，全面负责工程部的各项工作。 *NfUb2、负责组织开展xx工程设备的维修、养护、运行、管理。 k-_56:Q=;3、负责制定工程部管理制度和设备操作程序。 T?Fq/%9x.4、负责制定培训计划，定期开展对本部门员工的业务培训。 NAt&CpJ%95、负责监督、检查、指导本部门员工工作，定期对本部门各岗位进行考核。 ft
10、UghVs6、负责洽谈、评估、监督工程的外包项目，组织对外包工程的质量验收。 92&tzH7、负责审核用户的室内装修。 DcCZu68（二）系统工程师岗位职责 rKHy01、在部门经理的领导下，管理本系统的员工和所辖设备。 DGM m（三）班组长岗位职责 A(O; l)R1、在系统工程师的领导下，对所辖设备及员工进行管理。 (*(XNAt2、安排执行所辖设备的定期保养规定及参与执行有关的技改项目。 b_,Y+1W)_3、监督执行部门的工作指令。 3+O (z8、及时反馈常用物料、维修零件、工具等材料的品质情况。 3,_WzBAM（四）技工岗位职责 :CDogFr1、在领班的领导下，具体执行工程
11、设备设施的运行、保养和维修。 2;X8ja 2、按照工作指令和有关规程进行下列工作： Mk=1Tq对设备实施常规保养和维修。 ZF;9e监管设备的运行。 gBMM为用户提供维修、安装服务。 hSmiwgznV填写好各种原始记录。 NX9UAT,3、参加公司内部组织的有关学习和培训。 1x2T（五）文员岗位职责 %Lx1、在部门经理的直接领导下，负责处理本部门的日常事务。 jZVG:g7Z2、负责部门工作会议的记录整理。 B V/kl7U3、负责打印、收集、整理工程部的文件。 B!NahJy4、负责工程档案、资料、图纸的管理工作。 H&N2*4gHT5、负责查核工程部员工每月的出勤情况，汇总上报
12、。 KT*v6N6、负责每月统计发放工程部员工的各项劳保xx用品。 $R|-9Ey7、负责接待用户、来访人员的咨询、投诉等。 O (O)U4y二、设备管理班组工作范围 xg （一）强电组： zi)n5j1、负责高低压配电房、高压电房、发电机房、冷冻机房、电梯机房、楼层配电房及xx的日常运行、维修和保养。 v;$|R*) 2、负责非办公时间xx所有设备的应急维修。 calt!q3、负责xx公共照明、室外照明灯具的启、停。 6D : b（二）弱电组：mVp96*41、负责xx内工作电压36V以下的弱电系统的日常运行、维修、保养。 !%q|W1gEN2、负责xx电话、闭路电视、宽带网等专线的开通与维
13、修。 uPfY/1z3、负责室外弱电设备的维修。 $W0r8T（三）维修组：R52、负责业主单元水电及自用设备的入室维修服务。 / vl?btT3、负责公共区域设施设备的巡查、维修。 d-F uk4、负责消防设备的巡查、维修、保养。 DJg_Z?2、每班每小时一次巡查低压室； !zrlH3、每班每小时一次巡查发电机房； e2erD4、每班每小时一次巡查变压室； C6FHjFMR5、每班每小时一次巡查冷冻机房和控制室； :PK?P#v)Z6、每班一次巡查电梯机房； BX!_m7、每月一次巡查楼层配电房，并负责有关设备大的保养； O;/*.y8、每班一次巡查xx； 4=|4、负责为客户室内工作电压
14、36V以下设备提供有偿维修服务； :jIz6#5、每班一次防火安全检查； 6、每周一次按责任范围巡查责任设备； KWrLyr-7、每天清洁一次工作区域内环境卫生。 .a&c*V &*（三）维修组工作细则 sHJ|i #S1、每天二次巡查水泵房，并负责室内设备的维修；泵体、地面每周清洁一次；控制室柜内每月一次清洁除尘。 Q E75Q2、每天二次巡查排污泵，并负责设备维修；每月一次清洁控制柜灰尘。 (xB.V3、每天二次巡查泵房，并负责室内设备维修；每周一次清洁地面、设备表面。 Px&vW,qk 4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清洁地面、设备表面。 ?MR Ma5、设备责任人每周一次巡查责任
15、设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。 Ak?1 lba6、每周二次巡查公共区域供电、供水系统，并负责维修。 ,$_K&_7、负责xx公共设施的维修整改。 T;$y8、每天一次巡查辖区内是否有火灾隐患。 W.Xc$e9、每周一次巡查公共区域空调器，并负责维修。 8CG UR10、为客户室内设备提供有偿服务。二次供水管理规程10目的L&A:JJwgNH 保证大厦二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。 a-LS(TE) 453 除杂物和清池时，先用铁铲铲出池内泥砂及各种沉积物，然后用扫把或xx刷从水池（箱）的顶部四周墙壁水池（箱）底顺序，依次反复刷洗。刷洗完毕用水整体冲洗一遍，排出污
16、水。 *?tX -sF 454 消毒 xJsbS|Y4541 用1100的灭菌净（一般为漂白精粉）水溶液进行消毒，用扫把或xx刷依次反复刷洗消毒，并将水池（箱）盖好，封闭半小时后排出消毒水。 Rr2u:b 4542水池（内）注入适量自来水，用清水将上述位置反复清洗，冲洗出消毒药水。 92rOsrLC$ 455 注水：在清洗工作彻底完成后，开闸向水池（箱）注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁。 46取样送检 _ iG; 461 水样抽取及送检工作由水处理公司完成。 RZ5W&? 462 水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱抽样二支。 s q 463 盛放水样的容器为经消毒处理的取样瓶，盛容量为50
17、0毫升的水，并在瓶外贴上送样单位及送样日期。 CvET(6464 在取水样的的当天应工程部安排将水样送至卫生防疫站受检，并负责取回卫生检测结果报告单。 vuDy34O ) 465 如卫生检测结果报告单结果为不合格时，应重新取样化验，如再不合格应安排重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至检测合格为止。 UL2 IP 47记录和报告 jxs q o 471 管理处给排水管理员负责记录清洗、消毒水池（箱）的全过程，并经机电主管审核，管理处经理签字后，交资料员存档。 #*5:$ 472 卫生防疫站的卫生检测结果报告单由管理处资料室存档。 F(i uc$U 315 负责维修保
18、养工作的质量检查和员工的培训考核。 ?.v|R 32总值班室的运作程序： 0Mg-Y 321 总值班室由管理组负责管理安排人员值班，保证24小时有人接听电话。322 负责记录各管理处的报修和维修组的维修保养情况，并向管理组转报。323 负责记录各部室、管理处的求援电话，并向管理组报告。 2+:MM 5、组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后分析故障原因、总结经验教训提供技术意见。 Hy4fvC#d: 6、负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。 :d*f6 7、负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相
19、关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。 l7*JR&4 8、参与各管理处房屋二次装修工程的审核；参与公司分包工程的施工监理及工程验收。 -P=CxxQQ 9、配合相关部门做好新接物业的接管验收。 C V1I 3 10、负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、整理、存档、建立基础设施与设备台帐； d#)AVtP 11、负责公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作； Z:KU=L 12、协助公司办公室进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。 R4q2Wj&Y 13、完成公司安排的其他各项任务。机电设备的维修保养与更新改造1、设备的维护保养 (7 v6u(! 设备在使用过程中会产生污染、松动、泄漏、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成事故。因此应经常对使用的设备加以检查、保养xx，随时改善设备的技术状态，防患于未然。 gel#My+) （1）维护保养的方式： mce_*S+=t 主要方式有：清洁、紧固、润滑、调正、防腐、防冻及外观表面检查；对长期运行的设备要巡视检查、定期切换、轮流使用，进行强制保养。 Li*G 清洁：大气中的灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，促使设备的
