深圳宝安荣超滨海大厦的调研报告.docx
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深圳宝安荣超滨海大厦的调研报告
荣超滨海大厦的调研报告
一、区域环境概况
荣超滨海大厦位于宝安新中心区,即宝安行政中心所在区域,宝安新中心区属于深圳市宝安区宝城片区,东北临宝安大道,西北临新安六路,东南隔特区二线与南山区相邻,西南面海,计划用地639.21公顷,全数为填海造地,计划居住人口18万人。
该区面临珠江出海口,有着约4千米长的海岸线,正南隔海与大小南山相对,东南隔海与大、小铲岛相望,“山、水”融合,这是其与深圳市其他中心显著的区别。
依照《深圳市城市整体计划(1996-2020)》,宝安新中心区定位为“深圳市西部的城市次中心和整个宝安区的政治、经济、文化、商业的中心,现代化、花园式、生态环境优美,计划布局合理的滨海城区。
”宝安区新中心区是宝安区政府的新址所在地,将成为深圳市全市“一市多城”战略中的重要组成部份。
二、项目概况
项目名称
荣超滨海大厦
项目地址
宝安中心区中轴线西侧,北临兴华路,南临城市小区道路,西临城市公园
项目类型
甲A级纯商务写字楼
开发商
深圳市荣超房地产开发有限公司
建筑设计
城脉建筑设计公司
销售代理
世联地产
建筑形态
共1栋,A、B两座
占地面积
A座:
㎡
建筑面积
A座:
㎡
B座:
㎡
B座:
㎡
建筑单位
江苏华建
容积率
A栋:
B栋:
实用率
72%
停车位
454(地下444,地上10)
物业管理公司
深圳市荣超物业管理有限公司
物业管理费
10元/月·㎡
开盘时间
2008-3-29
入伙时间
2009-3
均价
18,500元/㎡
装修情况
毛坯
户型情况
(办公)
面积(平方米)
数量(套)
~
287
起价(元/平方米,为折后实价)
13,999
最高价(元/平方米,为折后实价)
22,000
付款方式
一次性
折扣
八八折
分期
折扣
九五折
按揭
折扣
九三折
销售率
%
售楼电话
8
配套
交通配套
625路,789路,766路,319路,797路,786路,632路,
798路,794路,396路,628路,638路
项目自身
商业步行街,中国农业银行(据销售员说肯定会进驻大厦)
周边配套
赛格电子市场
其他配套
中心广场
三、交通及配套
交通状况:
(1)地铁:
1号线延长线、3号线;
(2)公交线路:
625路,789路,766路,319路,797路,786路,632路,798路,794路,396路,628路,638路等;
(3)快速通道:
西部通道、沿江高速、宝安大道连通深南大道;
(4)海港:
赤湾港、妈湾港、大铲湾码头、蛇口港;
(5)空港:
宝安国际机场。
周边配套:
项目自身配套:
(1)A、B座之间形成小型的商业步行街,知足商务客户日常消费需求。
(2)面积近5000平米的商务广场围绕项目周围,并在A、B座之间形成良好的景观环境,使办公环境再也不单一,也让在此办公的白领工作心情加倍愉悦。
市政配套:
图书馆、青青年宫、艺术中心、演艺中心、会展中心、历史文化博物馆、自然科学博物馆、海边大道等,正处于计划建设中。
商业配套:
新湖路商业步行街、海港购物中心、滨水商业区、商业广场、赛格电子市场、苏宁电器、华润万家、富安居家居卖场、真功夫、中国农业银行、邮政储蓄等。
酒店配套:
华侨城大酒店(现已确信誉地,紧邻滨海大厦)。
四、建筑及户型分析
(一)设备装修
外立面设计:
外立面采纳石材与玻璃幕墙结合的设计,大气稳重,走在国际设计理念前沿,保证物业造型持久可不能过时。
相对景观:
AB座之间形成相对错位设计,保证景观遮挡最小化,让两座写字楼拥有270度的优质海景与市政景观资源。
其中东北角的单位能够看到中心广场、区政府这边的海边绿化景观,西面和南面的户型能够看到海景,只是因为这块区域属于以后宝安区CBD所在地,项目周边也有写字楼用地计划,会接踵成立写字楼,形成写字楼群,因此以后只有西南面的20层以上高层能够看到海景,只是此刻西南方向的户型都能够看到海景。
等周边的写字楼起来以后,东南向会有少量遮挡。
结构:
外框内筒式结构,内部无柱,利用率更高,符合国际化大空间办公需求。
大堂:
体面有效的2层通高10.5米大堂,最大进深11.8米,最宽柱距宽达21米,开扬的空间让商务尊贵感十足表现。
(二)楼内配套
品牌电梯:
原装日立电梯、A、B座办公区各配置5部电梯,为平安高速,高效办公提供了有力保障。
分体式空调:
分体式操纵,增加企业自主性,买楼送空调,每单位一台,独立操纵,入伙时空调已安装到位,即住即用;主机摆放位在设计时已预留,不阻碍外立面成效,也可不能占用办公利用空间。
幕墙:
国际上中空LOW-E结构墙体加上玻璃幕墙,不仅较好的保证了外观成效和景观视野,更能避免全数玻璃幕墙带来的能耗和光污染等问题。
层高:
层高3.6米,净高~2.8米之间。
(三)总结
荣超滨海大厦综合办公楼建设用地为12,㎡,总建筑面积为65,㎡。
别离由2栋高层建筑组成,分A、B两座,A座为21层塔楼,B座为15层塔楼,两栋别离有2层地下室,共计停车位454辆。
塔楼用作办公,裙楼用作商业。
户型大体上比较方正,洗手间都设置在了户内,整栋大楼没有设置公共洗手间。
核心筒区域为H型设计,户型都围绕在外面一圈,至少保证了单面采光。
A座4~12f办公标准层平面图
A座13~21f办公标准层平面图
五、销售情形
A座办公单位销售情形表
房号(从4f起)
面积(㎡)
朝向
已售套数
总套数
所占比例
01
西南
7
18
%
02
南
7
18
%
03
南
8
18
%
05
南
9
18
50%
06
南
9
18
50%
08
东南
8
18
%
09
东
7
18
%
10
东
6
18
%
11
东北
6
17
%
12
北
5
18
%
13
北
5
18
%
15
北
5
18
%
16
北
2
18
%
18
西北
4
18
%
19
西
2
18
%
20
西
3
18
%
说明:
(1)依照深圳市国土房管局网站2020-4-15日发布的数据统计。
(2)比如对应“20”房号的面积为“71.81”,表示4~12f的“20”房号单位面积为㎡,13~21f的“20”房号单位面积为㎡。
分析:
从上图能够看出,朝南的户型普遍卖得快,也是最先被挑走的户型,依次是东面、北面,最差的是西面。
关于物业,大伙儿普遍看好朝东南方向的户型,也有部份风水的考虑。
因为在编房号的进程中,直接将一些不太好听的数字“4”、“7”、“14”、“17”等数字跳过,因此不存在客户挑号的情形,大体上集中在户型朝向和采光这一块。
A座每层销售情形表
楼层
已售套数
总套数
所占比例
备注
21
0
15
0
20
0
16
0
19
0
16
0
18
3
16
%
17
4
16
25%
16
3
16
%
15
16
16
100%
14
0
16
0
13
9
16
%
12
0
16
0
11
0
16
0
10
10
16
%
9
8
16
50%
8
12
16
75%
7
0
16
0
6
13
16
%
5
0
16
0
4
15
16
%
2
0
9
0
商业部分
1
0
18
0
商业部分
说明:
(1)依照深圳市国土房管局网站2020-4-15日发布的数据统计。
(2)红色代表卖光的楼层,绿色代表一套都没卖的楼层。
分析:
15f已经卖光,4f、6f、10f也属于卖的比较好的楼层,4f卖的好的缘故可能是因为是办公最低层,起价较低的缘故,何况3f为架空层,用来做绿化,对4f来讲也会感觉好很多。
总结:
依照深圳市国土房管局网站发布的信息查询,荣超A座已经拿到预售许可证,进入发售,B座此刻尚未开始卖,可是也已经开始同意客户记录,据售楼员讲B座要紧同意整层和半层的大客户,此刻已经订出去2层。
作为宝安CBD区的首座甲级写字楼,该项目总的来讲定位也比较保守,起价13,999元/㎡起,项目开盘已经快一个月了,A座的销售率为%(依照深圳市国土房管局网站2020-4-15日发布的数据统计)。
项目现场处不时也有客户来看房,但整体感觉较平淡。
1f和2f用来做商场,1f的均价在38,000元/㎡,2f的均价在28,000元/㎡。
六、客户分析
依照现场售楼员讲,客户以自用型占多数,也有部份投资客。
其中宝安区的客户占到60%~70%,南山区的客户占到约20%,福田区的客户占到约10%,罗湖和龙岗区的客户更少。
有一部份客户都是慕名荣超的品牌而来。
七、项目好坏势
优势:
一、区位优势。
本项目位于深圳市宝安区区政府对面,为以后宝安区商业中心和商务中心区域(CBD),人流、物流、资金流比较集中。
作为正在开发的宝安新中心区,荣超提早入主,届时周边会有多个写字楼,形成良好的商务区,作为正在进展中的新中心区,以后的升值潜力无穷。
二、开发商知名度高。
作为拥有15年开发体会的品牌开发商荣超地产,从1998年到此刻,已经开发了7座写字楼,占中心区写字楼开发量约20%,累计开发商务建筑面积逾五十五万平方米,从深圳国际商会大厦到荣超中心,其知名度是相当高的,因此有众多的老客户、外地顾客慕名而来。
3、交通四通八达。
本项目临近宝安区政府,共有12条公交线路能够直接抵达宝安区行政中心,而项目所在地离这一站点也只是几百米远。
公共交通比较方便,能够直接去往南山、福田、罗湖等区。
同时,地铁1号线延长线、3号线都会抵达,作为地铁边物业,具有庞大的交通便利优势,09年地铁1号线延长线开通后,对整个宝安新区带来的进展机缘也不可低估。
有一部份客户也受到地铁口物业的庞大吸引力而选择此区域。
滨海大道、深南大道缩短了宝安到罗湖、福田的时刻距离。
乘坐相关大巴:
319路、631路、794路、368路、628路等可到观澜、银湖汽车站、金威啤酒厂等,出行畅通便利。
地段好是其得天独厚的优势,该项目只要25分钟就能够赶到深圳机场。
4、区域品牌开发商多。
宝安中心区既有本土品牌进展商富通、泰华等,也有非本土的深业、多发、荣超、鸿荣源等,并有像富通城、凯旋城如此面积50多万平方米的大盘,由于是拥有实力的品牌进展商开发的大盘,不仅楼盘素养较高,楼盘种类也比较丰硕,既有高端产品尚都、天悦龙庭,也有面对中低端消费群的产品如凯旋城、金成时期等。
而且富通城的PARKHOUSE产品,知足了不同层次人群的需求。
这些楼盘对今后CBD区的白领置业带来了庞大的吸引力,也为后期新中心区成为高素养人文商务区打下了良好的基础。
5、宝安新中心区的区域形象较优。
宝安新中心区拥有优良的海景资源和超前的计划,是计划最好的次中心区,加上市政配套、商业结构都比较合理,不管是居住仍是商务办公,都算得上是滨海生态区的CBD。
在计划和景观方面,现时期关外其他片区是无法同宝安新中心区相提并论,从而也成绩了其唯一性和稀缺性。
六、具有剪子差优势。
相较市区新推出的写字楼,宝安由于地域限制,因此均价在18,000元/㎡左右,其最好的高层也只有22,000元/㎡,相较市区至少20,000元/㎡的起价,与市区相同档次楼盘价钱差距在一倍左右,随着关外城市化的快速进展,也提升了宝安新区在深圳人心目中的地位,因此,从价钱吸引力来看,宝安新区对市区写字楼的阻碍会专门大。
7、政府大配套的完善。
作为计划的新区,同时又是CBD的水准,现时期周边就有宝安行政中心、宝安体育中心、中心广场,后续政府还会接踵配套图书馆、青青年宫、艺术中心、演艺中心、会展中心、历史文化博物馆、自然科学博物馆、海边度假酒店、地铁站广场、黄金海岸、游艇码头、港湾购物中心及电影院、滨水商业区、海边大道等市政、公共、休闲和商业配套,都将给新中心区的进展带来利好因素。
估量,新中心区的商业中心以新城大道为辐射圈,在周边高贵住宅群中形成高贵、时尚具有一流水准的消费商业圈。
其中以休闲、娱乐为主配合餐饮、文化、效劳等为一体的多功能、高级次、现代化的多数市商业群体。
这些计划和配套都大大增强了客户对宝安新中心的商务气氛的信心。
劣势:
一、购买力。
宝安CBD的进展是前几年才开始的,而CBD的进展还需要经历几年,因此市场的承接力不是专门好。
二、潜在的竞争要挟。
因为此处为宝安的CBD区,据有关政府部门的计划,宝安中心区以后将耸立起40多栋商业写字楼,其中鸿荣源的国际西岸商务大厦等都已盖到顶层。
考虑到楼盘比较集中,直接竞争的机遇也会更多,因尔后期压力较大。
3、教育资源匮乏。
新中心区唯一不足的确实是教育资源匮乏,由于该区为新计划区,关于学校的建设尚未到位,仅有较远处的海边中学等屈指可数的几家学校。
八、总结
看完宝安的楼盘,再结合咱们项目,有颇多感触,两个项目同处于关外,一样都是品牌开发商,荣超率先启动了宝安的CBD区,而咱们位于大运新城的高科技研发板块,也处于项目的一期运作;地铁、深圳双中心的理念将们的眼球吸引在荣超滨海大厦,而天安更多的是靠自己运作城市型科技园的一贯体会和品质来打造一个城中之城,为更多的企业进展加速,伴随着企业做大做强,应该更注重在细节和效劳方面为客户提供更多的超值享受。
调研人:
上丹
调研时刻:
2020-4-15
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