2019年中国长租公寓市场发展概况盈利模式及机遇和挑战研究报告.pptx
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2019年中国长租公寓市场发展概况盈利模式及机遇和挑战研究报告.pptx
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中国长租公寓市场发展报告,2018-2019,戴德梁行研究部,*注:
综合考虑市场规模、知名度,同时兼顾来源背景等,报告选取5了家具有代表性的集中式品牌公寓运营商万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、世联红璞、城家公寓作为样本品牌,数据则建立在12个住房租赁试点城市和4个直辖市的集中式长租公寓市场。
本报告数据调研截至2018年末,以各品牌官网本报告统计期内的在租房源为准。
住房租赁市场作为房地产市场长效机制建设的重要组成部分,自2017年以来得到从中央到地方全方位的支持而进入发展的快车道。
从,2017年的逐步探索到2018,年多方位的推进,落实,租赁住房市场的建设取得了不少突破。
就已参与其中的长租公寓运营商而言,虽然市场仍处于发展初期,尚未出现具有绝对优势的垄断品牌,但因扩张速度及发展规模的不同所产生的影响力已出现差别。
本报告系统的梳理了长租公寓市场的宏观环境、发展现状,并重点结合典型样本市场*表现,从多个角度对长租公寓市场的运营现状、特征、问题及发展趋势等进行分析。
同时,针对长租公寓发展中亟待解决的盈利模式、融资渠道等关键问题,本报告进行了深度聚焦与探讨,并据此对市场发展的未来进行展望。
长租公寓市场发展报告3,目录CONTENTS,第一章长租公寓发展趋势分析,第三章长租公寓盈利模式及融资渠道,参与主体开发商品牌扩张势头最劲,国有企业发挥引领带动作用盈利和融资前期资金投入量大,资产证券化探索中前行租金走势长租公寓租金差距大,健全监管体系促持续健康发展产品供应一居室为主力产品,多元化供应是发展趋势,把控品质是持续发展之道房屋来源创新政策支持不断,新增与存量改造结合,多渠道增加供应市场分布一线及强二线城市租赁市场规模快速扩大,第二章长租公寓市场发展概览,天津重庆,北京上海广州深圳,7.8.,南京杭州,厦门武汉成都沈阳,合肥郑州佛山肇庆,长租公寓投资逻辑和估值逻辑分析长租公寓盈利模式研究长租公寓主流融资模式风险分析,第四章长租公寓的挑战与未来提升运营专业度和成本控制,共同提高长租公寓盈利能力长租公寓公募REITs渐行渐近,对行业发展带来深远影响市场问题频发,监管措施将持续完善、细化指导性操作细则和资金支持政策有望陆续推出,P6P7P8P9P10P11,P108P109P111P122,P126P127P128P129,P4,P12,P106,P124,第一章长租公寓发展趋势分析,如果说2017年“租购同权”的提出伴随各项租赁市场相关政策的陆续出台令长租公寓市场步入全新的阶段,那么经过两年的快速发展与探索,当前的长租公寓市场的现状及其所呈现出的趋势究竟如何?
4戴德梁行研究部,长租公寓市场发展报告5,长租公寓市场发展报告,戴德梁行研究部,1.参与主体开发商品牌扩张势头最劲,国有企业发挥引领带动作用,图1:
五大品牌运营商市场信息,门店数量,537家,长租公寓蓝海吸引了房企、中介、酒店、创业品牌等多方主体参与其中,经过将近两年的发展,不同品牌逐渐表现出鲜明的特色。
从门店数量来看,发展起步较早的魔方公寓在样本城市中拥有最多的门店数量,共130家,占总量的24%。
龙湖冠寓和万科泊寓紧随其后,门店数量分别为120家、117家,各占约22%。
再次是城家公寓,共有门店95家,占比18%。
世联红璞以75家集中式公寓门店的数量占比14%。
经过较长时间发展的创业系公寓品牌魔方,在运营方面具有一定的经验优势,同时,资本市场的助力使其扩张步伐大幅加快。
而几乎集中于近两年才起步的房企系品牌,借助房企雄厚的资金实力和开发及工程优势,发展最为迅猛,根据各大品牌公布的发展计划,龙头房企旗下的公寓品牌还将进一步提高扩张速度,加速抢占市场份额,未来有望成为长租领域的核心力量。
酒店系背景的长租公寓品牌,往往依托酒店运营管理经验,在运营服务和成本控制等方面具有独特的优势,华住酒店和IDG资本共同出资成立的城家公寓是此领域的代表。
世联红璞的集中式公寓虽然数量相对较少,但作为房地产综合服务提供商出身的长租公寓品牌,在分散式公寓方面具有很强的拿房优势,已形成一定的市场规模。
除传统的市场参与主体之外,不得不提的是大型国有租赁企业。
2017年7月出台的关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知中提到“要发挥国有企业的,长租公寓分布,上海22%,广州15%,北京11%,深圳11%,杭州9%,长租公寓分布-按门店数量单位:
个,泊寓22%,魔方24%,冠寓22%,城家18%,红璞14%,平均租金(元/平方米/月),123.1,租金区间(元/平方米/月),23.3,659.3,来源:
戴德梁行研究部,6戴德梁行研究部,引领和带动作用,支持相关国有企业转型为住房租赁企业”。
在政策支持下,各地积极成立国有租赁公司,在租赁住房市场建设伊始就利用自身优势,快速储备住宅租赁用地、进行住宅租赁领域的REITs尝试等,发挥了引领带动的作用,在租赁市场建设初期意义重大。
根据住建部部长王蒙徽在2018年3月的发言,12个试点城市已经成立了51家国有租赁公司。
结合各地国有租赁公司的发展来看,深圳已出让的6宗只租不售地块均由人才安居集团竞得、上海地产集团将通过近20幅租赁地块的开发成为上海租赁市场的主力军、广州越秀集团是第一批参与并主导类REITs产品的国有住房租赁企业可以预见,未来国有租赁企业将在住宅租赁市场发挥更加重要的作用。
在运营商之外,长租公寓还有银行、互联网巨头两类重要的参与主体,他们从企业融资支持、个人消费信贷支持、与政府或房企合作搭建住房租赁平台、直接投资相关租赁服务公司等多角度切入租赁市场,成为不可或缺的力量。
如建设银行与多个地方住建局合作搭建住房租赁服务平台、与房企合作推出租赁房源、打造自己的住房租赁APP、提供住房租赁消费贷款等;早在2017年阿里巴巴已在支付宝推出全国首个智慧住房租赁平台,并依托强大的技术力量和成熟的信用评价体系参与杭州市智慧住房租赁平台的建设。
尽管市场发展扩张迅猛,但如何建立良好的盈利模式仍然是困扰长租,2.盈利和融资前期资金投入量大,资产证券化探索中前行,公寓行业发展的核心问题。
对于目前最为普遍的“二房东”模式来说,租金差是主要收入来源,此外还有管理费、增值服务费等收入项目,不过当前大部分运营商所提供的增值服务都处于前期开发阶段,所产生的收益占比很小;通过开发或收购房源进入租赁市场的重资产模式,除了房租,资产增值也是重要的收益组成部分;资产托管模式则通过提供运营管理而收取服务费用,不过目前国内尚未出现成熟且影响力较大的长租公寓服务品牌。
于“二房东”而言,长租公寓项目前期需要承担收房成本、装修费用,而重资产运营商则需承担更为巨额的开发/收购和装修费用,与漫长的收益期对比,高昂的前期资金成本成为,不可承受之重。
再加上发展初期抢占市场份额,快速扩张对企业资金提出巨大挑战。
在此背景下,寻求合适的融资渠道成为运营商最为迫切的需求。
目前,机构信用融资、项目贷款、股权融资和资产证券化等是长租公寓主要的融资方式,不过相关成功案例主要发生于具有雄厚实力和影响力的品牌。
众多的中小长租公寓运营参与者,想要获得大额融资仍然十分困难,个别品牌在监管漏洞之下利用租客信用通过租金分期进行融资,隐患突出。
2018年出现的爆仓事件,如鼎家、寓见等,对房东、租客都产生极大打击,带来负面的社会影响,不过问题的出现也令相关部门快速出台了监管措施,避免类似情况的发生。
长租公寓市场发展报告7,8戴德梁行研究部,近两年来在政策鼓励和支持下,住宅租赁类REITs、CMBS、ABS等多有发行,不少金融机构积极参与其中。
不过由于长租公寓收益率仍处于2%左右的较低水平,同时相关法律法规不完善、长期投资人较为缺乏,住宅租赁资产证券化操作也面临着不少难题,仍需要相当时间的发展和完善。
2018年4月,中国证监会、住房城乡建设部联合发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知;6月,银保监会发布关于保险资金参与长租市场有关事项的通知,以期推动住房租赁市场发展核心问题的解决。
长租公寓收益的长期性及连续性使得资产证券化成为理想的融资工具,而诸如险资这样的长线资金也是理想的投资方,这些开创性的政策都有力的推动了长租公寓资产证券化的发展。
3.租金走势长租公寓租金差距大,健全监管体系促持续健康发展,根据我们的样本调研,5大品牌公寓在调研城市中的租金范围为23.3元/平方米/月-659.3元/平方米/月,由于所处城市级别、产品地理位置、具体配置等存在较大差别,所以整体,北京,广州,南京杭州,上海,深圳,天津,合肥成都,武汉厦门,郑州,佛山重庆,0,20015010050,沈阳0,20,40,60,80,100,120,140个,图2:
各城市五大品牌长租公寓门店数量及平均租金元/平方米/月250,来看租金差距较大。
分城市来看,平均租金高于150元/平方米/月的城市仅有北京和上海两地;介于100元/平方米/月-150元/平方米/月的城市为深圳、杭州、南京;其余城市平均水平大部分处于50元/平方米/月-100元/平方米/月的范围内。
戴德梁行对不同城市的租金监测显示,在商品住宅租金较高的城市,长租公寓的平均租金水平与中高端商品住宅平均租金大体接近,但由于整,来源:
戴德梁行研究部,套商品住宅面积往往大于长租公寓,租赁中高端商品房的套均成本被直线拉升,因此对于对空间需求相对不大但同时注重居住品质的客群来说,长租公寓具有明显的总价优势。
而在商品住宅租金水平较低的城市,长租公寓的单位租金一般高于中高端商品住宅租金,虽然总价优势有所削弱,不过大部分长租公寓装修前卫,拎包入住,提供一定的附加服务,并且社交活动丰富,对年轻人来说仍具有一定吸引力。
2018年上半年多地曾出现租金快速上涨以及违规租金贷等乱象,北京、上海、深圳、西安、南京等多地发布了租赁市场相关管控政策。
如北京约谈主要住房租赁企业,要求其不得利用银行贷款等资金抢夺房源;深圳将探索实施“稳租金”制度;合肥发布关于进一步规范我市住房租赁市场的通知,对炒租金、黑中介、合同欺诈等八大违法行为严令禁止一系列行动使市场乱象大幅减少。
长租公寓市场发展报告9,来源:
戴德梁行研究部,虽然未来仍需要通过增加住房供应量、加快租赁立法等从根本上解决供需矛盾,但与任何新生事物一样,长租公寓在其发展初期出现一定的问题也是在所避免,而随着监管体系的逐步完善,长租公寓的租金将会更趋合理。
4.产品供应一居室为主力产品,多元化供应是发展趋势,把控品质是持续发展之道,从目前的发展情况来看,年轻白领仍是长租公寓所面对的核心客群,其相应的产品设置也以满足此类客群的需求为依据。
我们的调研显示,一,居室(包括单房和一房一厅)的产品供应在各大城市都是绝对主力,以满足长租公寓最大的受众初级白领。
拎包入住的硬件配置也是满足该群体流动性大的特点而必备的条件,充满活力和特色的产品设计、日常维修服务、活动组织等则是吸引客群入住的重要因素。
此外,随着市场的发展,不少品牌都推出了针对不同客群的多层次产品线,如发展起步较早的魔方公寓,旗下除魔方这一产品外,还有摩尔公寓、9号楼,分别服务于高端商务人士和蓝领;龙湖冠寓则有核桃、松果、豆豆三个产品线,其中核桃为高端产品;旭辉领寓旗下的的博乐诗服务公寓定位于中高端企业经营和商务出行,人士。
不过受限于客群基础,这些产品目前布局相对较少。
在市场化的参与者之外,不同地方政府也有根据发展需要推出不同的住宅租赁产品。
如2017年底杭州出台关于加快筹集建设临时租赁住房的工作意见和关于加强临时租赁住房建设和管理若干问题的通知,指出到2020年底累计筹集建设外来务工人员蓝领公寓4万套,以有效缓解杭州外来务工人员租房难问题。
实际上截至2018年底,杭州共有25个蓝领公寓项目启动租赁受理工作,推出房源10568套(间),十多个项目已交付。
2019年杭州全市计划新增蓝领公寓15000套。
杭州蓝领公寓供给遵循“政府主导、政策扶持、市场运,0,50,100,150,200,北京上海深圳,郑州佛山武汉重庆,图3:
各城市长租公寓及当地参考住宅平均租金元/平方米/月250,杭州广州南京成都长租公寓平均租金,天津合肥沈阳厦门样本中高端住商宅品平住均宅租平金均租金,10戴德梁行研究部,作、租金适度控制”的原则,此举既为市场带来了多样化的产品选择,也有效促进民生问题的解决乃至城市的发展,值得类似城市借鉴推广。
产品品质是长租公寓市场发展不可回避的问题。
2018年,不只一家长租公寓品牌出现甲醛超标事件,威胁到租客的健康甚至夺走租客生命,而事故之后的追责机制、运营商的回应和处置方法等并不尽完善和合理。
出租房屋空气质量标准的缺失是造成甲醛事件的根本原因,长租公寓市场迅速发展,而相应的监管空白仍存。
另一方面,在问题之外,大部分品牌也在持续进行着产品创新,不断推出创新的户型设计、集约家具等,对灯光、色调、绿植等各类细节进行持续调整和改善,根据不同客群特征营造更具实用性和吸引力的公共空间场景。
作为市场的参与者,在追求市场规模和利润的同时兼顾产品品质是立足的根本,随着市场的发展成熟,产品品质更将成为各个品牌的核心竞争力,同时,政府的监管规范等也在补充,如深圳2018年11月出台深圳市房地产市场监管办法(修订草案征求意见稿),对住房最小出租单位、租赁企业禁止性经营行为等予以明确。
5.房屋来源创新政策支持不断,新增与存量改造结合,多渠道增加供应,在大力发展住房租赁市场的背景下,房源供应作为市场发展的基础,政府通过一系列政策创新,鼓励多渠道增加房源供应。
5.1租赁用地出让近两年来,北京、上海、杭州广州、合肥、南京等越来越多的城市推出只租不售地块或地块配建租赁用房,甚至土地资源极其稀缺的深圳,在商品住宅用地推出量很少的情况下,自2017年以来也已持续推出6宗只租不售地块,足见地方政府对住宅租赁市场发展的大力支持。
而结合,全国来看,据CREIS,统计,2016,年11月至2018年底,22个城市共推出322宗租赁相关用地,其中可建设租赁住房面积约1237万平方米。
上海、杭州、北京是成交规模最大的三个城市,成交总面积约占总量的60%。
租赁用地地价相对较低,为长租公寓降低成本、提高收益率及长期的可持续发展奠定了基础。
5.2集体用地建设租赁住房2017年8月,国土资源部、住房城乡建设部印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案,确定首批在北京、上海等13个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。
2019年初,关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函发布,集体建设用地建设租赁住房试点城市增至18个。
走在前列的北京在2018年度实,现集体土地租赁住房用地供应,209.2,公顷,完成率105%。
期间,北京还先后出台了关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见、关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见等文件,对集体租赁住房项目的合作模式、土地估价、审批程序等配套政策进行了研究完善。
2018年8月24日,北京首个集体土地租赁房项目丰台南苑乡成寿寺村项目已正式动工,后续更多的项目供应将加速提升租赁市场规模,较低的土地成本还将使集体土地租赁房项目在未来发挥稳定租金走势,的重要作用。
5.3存量房改造积极盘活存量房屋用于租赁是增加租赁住房有效供应的重要渠道之一。
发展历史较长的大中城市均有不同程度的旧厂房、商用楼等物业闲置或低效利用以及综合面貌较差的城中村。
这些城市空间的盘活本是城市更新的重要组成部分,而在更新项目中把握租赁住房建设的契机恰好也有利于实现活化的诉求。
例如,在面积狭小的深圳,城中村总建筑面积高达1.2亿平方米,占全市住房总量的49%,改造城中村成为租赁住房供应的重要途径,深圳市住房租赁试点工作方案指出,“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业,经质量检测、消防验收等程序后,统一租赁经营、规范管理。
福田区由35栋农民房改造而来的水围1368国际社区,已成为城中村综合整治而来的长租公寓标杆项目。
对于众多的长租公寓品牌来说,城中村或闲置工业,厂房改造都是最重要的的房屋来源,此过程为城市发展、政府、公寓运营商、村民、租客等带来了多赢的效果。
6.市场分布一线及强二线城市租赁市场规模快速扩大,在一线城市和强二线城市,流动人口数量庞大,同时住宅价格高企,大量的居住需求有赖于通过租赁市场来解决,这为长租公寓的发展带来了充足的需求支撑。
根据我们的调研,上海在16个样本城市中公寓门店数量最多,达116家;而其后的广州、北京、深圳、杭州分别有82家、59家、57家、50家;南京、武汉、厦门、成都门店量在2040家之间。
总体而言,公寓供给量与城市人口情况正相关,流动人口集中的一线城市和强二线城市始终是长租公寓优先布局的区域,尤其在市场发展初期进驻品牌的种类较多、房源供给量较大。
在长租公寓市场相对活跃的城市,除五大样本品牌外,往往还存在,拥有较高市场占有率的本土品牌。
根据戴德梁行统计,北京品质较好的集中式长租公寓品牌已有将近20家,总的开业门店数超过140家;深圳的各类长租公寓品牌也已有40多家等。
同时,北京的本土品牌熊猫公寓、上海的湾流国际、深圳的集悦城、本地共和社区等均以各自的特色在市场占有一席之地。
与之相反的是,受流动人口总量较低等因素的影响,目前部分城市长租公寓市场规模仍然发展较缓,如五大样本品牌中,仅万科泊寓进驻沈阳,而作为发展租赁市场试点城市之一的肇庆还未有样本品牌进驻。
不过,相信随着品牌公寓的扩张以及市场对规范化租赁产品的认可,未来长租市场规模将不断扩大。
此外,就具体项目的选址来看,除了在中心城区及其周边积极布点以满足办公人群的居住需求外,综合考虑通勤的便利性和租赁成本因素,沿轨交沿线或白领集中的商务园区、产业园区分布也是长租公寓门店的选址方向之一。
长租公寓市场发展报告11,长租公寓市场发展概览,第二章,12,戴德梁行研究部,长租公寓市场发展报告,戴德梁行研究部,长租公寓市场发展报告13,P14,P20,P26,P32,P38,P44,P50,P56,P62,P68,P74,P80,P86,P92,P98,P104,1144戴德梁行研究部戴德梁行研究部,BEIJING北京,1.市场环境及相关政策,1.1城市宏观环境,北京作为首都,是全国的政治、文化、国际交往及科技创新中心,从2015年开始,北京对非首都功能的产业进行疏解,整个城市的产业结构在不断升级和调整。
2017年北京的地区生产总值超过2.8万亿元,连续40年保持年均10%的两位数实际增长,经济总量占全国的比重由2.9提高到3.4。
从产业发展来看,截至2018年上半年,北京的第三产业占比高达82.4%,稳居四个一线城市之首,这其中,互联网,金融业,高端服务业等高附加值的产业吸引了大批高端就业人口在京就业,这些产业也为北京经济的发展做出了巨大的贡献。
2018年12月央视发布的中国城市营商环境报告2018显示,北京的综合营商环境排名第一,并且北京城市信用体系建设的不断升级,使其社会环境评价指标明显领先于其他城市。
良好的营商环境吸引着越来越多的企业入驻北京,从而带来大量的就业机会,加上其优质的教育医疗资源、成长空间和发展机会,都使北京具有更强的人才吸引优势。
然而,在北京住宅供应紧缺、房价居高不下以及严格的限购政策下,租赁住房市场无疑对于北京房地产市场的健康发展起着非常重要的作用。
随着人们对于租赁住房品质、舒适度及个性化需求的不断提升,北京的住房租赁市场也逐渐向着规模化、机构化、集约化和专业化的方向发展。
1.2住房租赁市场政策概要,2015年起,国务院、各地方政府相继出台住房租赁市场相关政策,加快发展住房租赁市场、鼓励发展以住房租赁为主营业务的企业、增加租赁住房用地的有效供应。
2017年8月,国土部与住建部联合印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案,确定以北京为首的13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
之后北京陆续推出集体土地租赁房项目,并加强了租赁住房市场的监管,推动住房租赁市场更加透明及规范。
长租公寓市场发展报告,15,2018.11,2018.08,图2:
北京住宅租赁市场主要文件及概要2017.082018.03,利用集体建设用地建设租建设项目规划使用性质正,北京公示5宗集体租赁住房地块,面赁住房试点方案增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾;构建购租并举的住房体系;鼓励村镇集体经济组织参与建设运营集体租赁住房,和负面清单鼓励各类用地向长租公寓、养老公寓、教育设施等住宅配套转化,进一步增加租赁住房供应;集体用地价格优势凸显,降低租赁企业成本,北京首个集体土地租赁住房项目开工,北京丰台区南苑乡成寿寺村集体北土地租赁房项目正式开工建设;京市首个实现开工的集体土地租赁房项目,2018.08北京多部门集中约谈长租公寓租赁企业负责人明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”,图1:
五大长租公寓品牌运营商北京布点万科泊寓魔方公寓龙湖冠寓城家公寓世联红璞来源:
戴德梁行研究部各品牌公寓官网、官方微信,16戴德梁行研究部,2.长租公寓市场发展现状,2.1供应端分析,随着“房住不炒”的概念不断深入推进以及资本市场对长租公寓市场关注度的提高,长租公寓逐渐进入品牌化发展阶段。
各类长租公寓品牌迅速布局北京以抢占市场。
据云房数据研究中心统计,截至2018年上半年,北京的各类长租公寓品牌超过80家。
按空间和管理的统一性可分为集中式和分布式。
其中,集中式长租公寓相对品质较好,主要为企业通过收购或租赁取得整体项目的所有权或管理权,统一改造后出租。
这些项目主要来自于城市内老旧闲置物业的改造升级,如北京的新派公寓,便是非常成功的城市更新项目,并且作为国内首单长租公寓REITs于2017年10月正式发行。
北京的集中型长租公寓主要分布在北京市的东部和南部区域,西部的供应较少。
就五大全国性的主流长租公寓运营商而言,目前在北京开设的门店共59个。
其中,城家公寓开业门店数量最多,达23家,且全部位于中心城区。
其次是魔方公寓为19家,万科泊寓和龙湖冠寓分别有11家和4家门店,红璞公寓目前仅有2家集中式公寓门店。
从行政区域分布来看,房源主要还是位于城六区,共51家,占到总体供应的86%。
其中,朝阳区最多,达29家,主要位于白领较为集中的CBD区域及高科技产业发展迅猛的望京区域。
仅有八个位于昌平、大兴、通州等非中心区域,主要来自摩方及万科泊寓两个品牌,以产业园周边区域为主。
从产品类型来看,北京长租公寓的主流户型为一居室(包括单房和一房一厅),平均面积约33平方米。
与普通租赁住房不同,长租公寓的空间设计感较强,以个性化、便利性为主线,为租户提供舒适的居住环境。
同时,大多都提供24小时管家、保洁等服务。
另外,多数项目都有公共社区,并配有健身房、沙龙区、咖啡厅、书吧等,增强租户的归属感。
据戴德梁行研究部统计,目前北京品质较好的集中式长租公寓品牌近20家,开业门店数超过140个,主力品牌代表包括城家公寓、魔方公寓、乐乎、熊
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