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小产权房资料汇总
“小产权房”形成的缘由
“小产权房”的出现、形成、发展到逐步蔓延,其原因是多方面的,既有供需方面的,也有监管方面的;既有开发企业方面的,也有农村集体经济组织方面的。
一在需求方。
房价的上涨,尤其是近几年来的不断攀升,普通城市居民难以接受昂贵的房价,而“小产权房”由于不存在集体土地变性费、土地出让金 等相关经费,不存在派出所、社区、学校、物业管理用房等分摊房价系数,价格低廉,导致“小产权房”需求与日俱增。
很多人认为,“小产权房”办不下国有产权证只是以后不能用于上市交易,并不影响自住,因此,从需求量来说,其销售需求是客观存在的。
二在供地方。
乡、村或集体经济组织在土地管理的双轨制下,政府以地生财的示范效应,使得集体土地的所有者对农村集体土地流转的冲动非常强烈,出租地块或联合开发“小产权房”,以获得可观的收益。
三在供应方。
利益的驱动带动开发企业的开发“小产权房”的动力,“小产权房”不受土地变性、土地出让金、大配套等税费控制,不受开工建设、竣工备案、监理、销售等制约,使开发企业与土地方联手操作一拍即合,开发企业的趋利目的,导致了“小产权房”的产生。
四在监管方。
一些地方政府某些部门由于种种原因,特别是城乡二元结构造成的土地管理双轨制,对农村集体土地开发“商品房屋”的行为监管不力或都有管理职能,而又都撒手不管,以致“小产权房”或“地产房”或“集体土地房屋”开发建造有恃无恐,蔓延泛滥。
城市房价过高
小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势,这从另一个角度也说明了现在全国许多大中城市高企的房价正是催生小产权房的重要原因之一。
擦边球的空间
《中华人民共和国宪法》第八条中明文规定:
“参加农村集体经济组织的劳动者,有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山”。
在宪法的第十条中也清楚的写着:
“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有;宅基地和自留地、自留山,也属于集体所有。
”而《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
”第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
”
根据以上法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。
建设使用农村集体土地,法律规定只有四种情况:
一是农民的宅基地,二是农村公共设施的用地,三是农村兴办的村办企业或者联营企业,四是根据担保法,使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。
除此以外,都是现行法律不允许的。
从另外一个方面来解读,这就意味着在四种情况内建小产权房,就不涉及到所谓的“违法”问题。
这里还有一个核心,就是只要不是占用耕地,办好相关小产权房建设用地的手续,就不应该存在什么大的原则问题。
正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。
农地制度不合理
农地制度安排中的不合理因素导致了农民在土地增值的利益分配格局中没能得到合理的价值补偿。
农村集体建设用地和城市建设用地产权地位的不平等表现在:
城市国有建设用地有正式的土地使用权拍卖市场,实行市场定价,而农村集体建设用地流转的使用权市场体系和价格制度一直没有建立起来,以致造成“同地不同价”;城市建设用地使用主体有使用权证,可以作为抵押到银行等融资机构进行再融资和资产评估,而农村建设用地没有使用权证,也不能进行上述的抵押和融资行为,不具有资产功能。
同时国家对农村集体建设用地的用途还进行了严格的规定,一旦转变用途还需要经过国家相关部门的审批和征收。
这直接导致了农民在土地快速增值的过程中没有得到合理的利益补偿。
根据国研中心课题组的调查,在“合法的”房地产开发过程中,土地增值部分的收益分配,只有20%到30%留在乡以下,其中,农民的补偿款仅占5%到10%;地方政府拿走土地增值的20%到30%;开发商则拿走土地增值收益的大头,占40%到50%。
而小产权房则是农民集体直接自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产,不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);此外,由村集体牵头开发,也省去了开发商;而建筑商就是当地农民。
如此一来,小产权房的开发就又省去了基础设施配套费等市政建设费用。
另外工程设计建设的投入、配套开发建设费用(如学校)、应缴纳的税款、营销费用等房地产商的成本费用也都大大节省。
因而其开发成本,相比真正的商品房成本能低过1/3。
这也是小产权房市场价格低廉的决定性因素。
而在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房获得的收益远远高于政府征收土地的补偿金额。
“小产权房”风险分析
法律风险
“小产权房”的流通转让存在很多的限制,因为“小产权房”只具备了普通商品房的使用性质,但不具备普通商品房的法律性质,其实并不是商品房。
所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对“小产权房”是无效的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及“小产权房”的案件,购房人的权益很难得到维护。
同时,由于购买“小产权房”的合同是无效的,因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。
但是根据已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是“小产权房”仍然购买的,由于己方有过错,可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。
而且即使开发商违约,由于合同无效,购买人的权利将无法得到保障。
由于“小产权房”不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内,因此在使用房屋的过程中,如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,其救济途径就非常有限。
政策风险
如购买的是在建“小产权房”,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿“小产权房“的建设项目,可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。
那么结果只能是购房人找开发商索要购房款,购房人就可能面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。
另外,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于”小产权房“没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
监管缺位
“小产权房“的开发建设还没有明确的规定加以约束,开发建设的监管同样存在缺位。
而“小产权房”的开发得不到银行贷款支持,开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管,主要依靠开发商自律进行开发建设,一旦开发单位的资金或其它环节出现问题,极有可能变成烂尾工程。
如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位,对购房者而言,资金的安全,开发商资金是否按时到位,是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。
同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。
而且,入住后的物业管理也极易出现问题。
转让风险
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
由此可见,“小产权房”是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。
但这并不是说“小产权房”就不能转让,而是说购买后也不能合法转让过户。
其同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
大连小产权房类型及分布
一、由于城市化发展和城市建设需要,安排城市中心区动迁户居住,在城乡接合部等城市总体规划区域内但尚属于集体土地上开发建设的动迁房、周转房和安置房,以及少量开发出售的“商品房”,大多都归属小产权房。
如红旗街道湾家、凌水庙岭、由家村、南关岭、姚家和大小辛寨子一带。
二、还有一部分房产商在从乡村租赁的农村集体土地上,以“农业园”、“生态园”等涉农名义开发建设的楼盘,主要分布在旅顺北路、旅顺南路道路两侧以及沿海周边等区域。
三、由乡村主导开发,以“旧村改造”、“新农村建设”、“农民新村”等为名,利用存量宅基地或集体用地,甚至占用耕地建造的住宅,除满足当地农民需求,还出售给城市居民,这类小产权房主要集中在城乡接合部及乡镇周边等区域。
小产权房与商品房的区别
●房屋权属:
城市居民购买“小产权房”,无法在房屋登记机构办理房屋登记,领取房屋所有权证书。
●土地权属:
小产权房”最重要的特点就是在集体土地上开发的房屋。
●价格:
小产权房价格常常只有同样位置商品房价格的40%至60%。
●住房形态:
一样是普通住宅。
●买卖手续:
没有缴纳商品房买卖的契税。
●使用成本:
物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
●物业管理:
服务管理水平不是很高或基本无物业管理。
●配套设施:
“小产权房”周边基础配套设施不完善
●开发违规:
“小产权房”开发主体大多是村或无开发资质的公司自己开发,有的是建设公司开发,也有的是一些其他企业或个人参与开发,缺乏开发的必备资质和公司营业条件。
政策管控
时间
政策动态
2007年6月
原建设部发出风险提示,提醒购房者,以城镇居民身份到农村购买农村住房,不符合现有土地管理制度的规定。
2007年12月
国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。
2008年1月
国务院下发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出,任何涉及土地管理制度的试验和探索,都不能违反国家的土地用途管制制度。
2008年7月
国土部下发通知,要求尽快落实农村宅基地确权发证工作,但明确指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明。
2009年9月
国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》,再次向地方政府重申,坚决叫停各类小产权房。
2010年2月
国土部部长在全国国土资源工作会闭幕式上透露,已经完成针对小产权房的调研,争取年内出台解决方案。
2010年5月
14部委开始酝酿小产权房整治方案,对发现的问题,采取"一案一处理",全国性处理将在小产权房治理方案出台后。
2011年5月
国土部等三部委下发《关于加快推进农村集体土地登记发证工作的通知》。
2011年11月
国土部再次明确:
"小产权房"等违法用地不会因农村集体土地确权而合法化。
2011年12月
国土部规定,小产权房不得趁机发证,拆迁不补偿。
2012年2月
国土部召开专题会议,决定在全国试点清理"小产权房"。
2012年9月
北京清理79个在建、在售利用集体土地违法建设销售(变相销售)的住宅项目,
政策要求
《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》2011年11月发布,其中明确了相关工作的重大政策问题。
国土资源部表示,将力争在2012年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作,并明确指出,小产权房不得登记发证。
小产权房不得发证
《意见》提出,要严格规范农村集体土地确权登记发证行为,严禁搞虚假土地登记,严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾,朱留华称,农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完,将不予以登记发证。
2012年,全国选择部分城市开展小产权房试点清理工作。
小产权房是占用集体土地搞建设,并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅,国家对这个问题有明确的规定。
城镇居民不得购买农村的宅基地建房,也不可以购买小产权房。
国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展,但是对小产权房违法用地不允许发证,小产权房不受法律保护。
针对小产权房问题,国务院日前已作出小产权房最新政策部署,责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头,成立专门领导小组,负责小产权房的摸底和清理工作。
国务院要求:
一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底,对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题,拿出相关处理意见和办法。
试点清理
2012年2月21日,国土部召开发布会,公布2011年房地产用地管理调控等情况。
2012年国土部将联合相关部门,选择“小产权房”问题相对突出的城市,开展小产权房”的试点清理,试点城市名单和试点方案正在研究中。
对于试点清理工作,目的是在试点基础上总结完善政策,为启动全面清理“小产权房”工作做好政策和制度的储备。
发现问题
2012年9月,在中央“清理整顿”过程中,北京、辽宁、山东、江苏、广东等地小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产“会员制农庄”等,通过“以租代售“、“使用权代替产权“、“荣誉村民”等方式换装入市,其形式设计精巧,旨在逃避政策法规的约束。
有关部门也立即出台相应的清理整顿方案,明确农地流转相关制度。
清理情况
2012年7月北京开始清理整治小产权房。
2012年9月17日,市国土局发布,北京已初步清理出79个在建、在售利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅的项目,并公布了名单。
市国土局表示,这些项目正在进行查处,并提醒广大公众不要购买。
北京对在建的小产权房项目,责令停工、停售,查封工地,拆除售楼处,查封施工机械,遣散施工队伍;对在售的,责令停售、拆除售楼处,查封已建未售房屋。
同时,还将依法查处有关设计、测绘、施工、销售、代理销售单位的违法违规行为,除给予行政处罚外,责令停业整顿,降低或取消相应执业资质。
此外,将对相关责任人员给予必要的党纪政纪处分,对涉嫌犯罪的移送公安司法机关追究刑事责任。
昌平
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