物业服务托管合同最终版.docx
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物业服务托管合同最终版
桃源绿岛
物业托管合同
甲方:
泗阳阳光置业有限公司
乙方:
江苏星球物业服务有限公司
二〇一八年一月二十三日
桃源绿岛物业托管合同
甲方:
泗阳阳光置业有限公司;
法定代表人:
程友国;
住所地:
江苏省泗阳县众兴镇迎宾大道1号;
乙方:
江苏星球物业服务有限公司;
法定代表人:
单美芳;
住所地:
如皋市如城镇新北商城D1-10室。
根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律、法规,甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上,就甲方选聘乙方,江苏星球物业服务有限公司对桃源绿岛(以下简称“本物业”)实施物业托管服务事宜,订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况:
1、物业名称:
桃源绿岛;
2、物业类型:
住宅;
3、座落位置:
泗阳县迎宾大道;
4、建筑面积:
393000平方;
第二章物业服务内容和质量要求
第二条乙方在本项目内,提供以下物业服务:
1、房屋建筑共用部位的维护和管理服务。
服务内容与要求:
根据房屋建筑共用部位的使用情况及使用时间,定期对房屋建筑共用部位进行巡查及日常维护。
发现房屋建筑共用部位有损坏的,依照相关规定及标准,在甲方、业主或物业使用人的配合下,组织对损坏部位进行修复,使受损的房屋共用部位基本恢复原状及外观,保持房屋建筑共用部位处于正常使用状态。
2、共用设施设备的维护和管理服务。
服务内容与要求:
根据共用设施设备的使用及养护要求,定期对共用设施设备进行巡查及日常维护。
发现共用设施设备有损坏的,依照相关规定及标准,在甲方、业主或物业使用人的配合下,组织对受损部位进行维修,保持共用设施设备处于正常使用状态。
3、公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务。
服务内容与要求:
根据本物业公共文体康乐场所及其设施设备的使用和运行情况,定期进行巡查及日常维护,对有损坏的设施设备进行维修、维护,保持公共文体康乐场所及其设施设备处于正常使用状态。
4、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务。
服务内容与要求:
根据植物的生长特性对花草树木进行施肥、浇水、防病防虫、除草、培土,修枝整理、补栽补种、处理枯枝落叶、清理场地,对受损的源艺小品进行修复。
5、公共环境卫生的管理服务。
服务内容与要求:
依照相关规定及服务标准,对本物业内的公共道路、公共楼梯等公共场所进行保洁服务,保持本物业公共区域公共环境的整洁。
6、车辆停放秩序的管理服务。
服务内容与要求:
根据本物业的实际情况,巡检、维护本物业公共区域道路交通标识、指引、警示等标志;配合公安部门维持本物业公共区域的交通及车辆停放秩序。
7、协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理。
服务内容与要求:
根据本物业的实际情况,协助公安部门做好本物业的公共秩序维护、公共安全防范工作。
制定安全防范制度,对公共区域设定合理的巡查管理方案,并按照该方案开展巡查服务。
发现违法犯罪活动,依法采取措施制止,并及时报告、配合公安部门处置。
8、装饰装修管理服务。
服务内容与要求:
依照相关法律法规规定,制定本物业装饰装修管理规定,告知业主装饰装修的注意事项,对违法违规建设行为进行制止并向当地政府主管部门报告,配合当地政府主管部门管理本物业的装饰装修活动。
第三章物业服务费用
第三条本项目的物业服务费用采取独立核算方式,具体见附件:
1、桃源绿岛物业服务方案;
2、桃源绿岛项目2018年度绩效考核方案。
第四章其它
第四条进场时间和相关资料
1、本合同约定的物业进场时间为2018年2月1日。
2、甲方应向乙方移交下列资料:
(1)物业设计方案;
(2)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(3)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;
(4)供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件;
(5)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
3、甲方应在2018年2月1日前配置乙方进驻所需物资。
第五章违约责任
第五条甲方如未能履行本合同约定的义务,影响乙方在本物业内开展物业管理服务,乙方有权要求甲方在合理的期限内解决,逾期未解决的,乙方有权终止合同,因此造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应的经济赔偿。
第六条乙方所提供的服务达不到本合同约定的服务内容和质量要求,甲方有权要求乙方限期整改,整改后仍不符合要求的,甲方有权终止合同,因此造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应的经济赔偿。
第七条除本合同约定及法律规定的情形外,甲、乙双方的任何一方不得擅自终止本合同,否则应向对方支付拾万元(¥100,000.00元)的违约金。
第八条甲乙双方一致同意,以下事由所致伤害,乙方不负赔偿责任:
1、因不可抗力因素或非乙方能控制的其他事由,包括但不限于因自然灾害、政府行为或法律、法规及政策变动所致损害;
2、本物业内发生的刑事、治安案件(包括但不限于抢劫、盗窃、火灾、爆炸)或第三人行为所致损害,因乙方过错造成的除外;
3、甲方、业主或物业使用人有违规行为(包括但不限于违规装饰装修、加建、占用共用场地),乙方或相关职能部门为了维护本物业内其他业主及公众的权益而采取措施阻止甲方、业主或物业使用人的违规行为所造成的损害;
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、通信、有线电视及其他共用设施设备运行障碍所致损害;
5、乙方工作人员不得擅自接受甲方、业主或物业使用人的委托提供服务。
6、乙方已履行本合同约定义务,但因物业本身固有缺陷所致损害;
7、甲方、业主或物业使用人因违反本合同,或本物业《临时管理规约》等物业管理制度,造成的自身财产损失或人身损害;
8、乙方为公共利益或他人的合法权益免受现实和紧急的损害危险而采取的紧急避险行为,给甲方、业主或物业使用人造成的损害;
9、任何非乙方过错所致损害。
第九条本合同签订之日起,甲方与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含本合同约定的内容。
第十条本合同未尽事宜,双方可另行以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。
第十一条本合同在履行中发生争议,由双方协商解决;协商不成的,任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。
第十二条本合同壹式肆份,甲乙双方执贰份,具有同等法律效力。
第十三条本合同经甲乙双方签署后生效,至2019年2月1止。
甲方:
(盖章)乙方:
(盖章)
甲方代表人:
乙方代表人:
签订时间:
年月日年月日
附件1
桃源绿岛服务方案
一、物业服务指标
1、第一年:
物业费收缴率80%,欠费追缴率60%。
业主满意度达到75%;公共秩序:
车辆停放有序,园区进出有管控。
绿化保洁:
绿化修剪及时无枯萎,保洁达3星标准。
安全生产0.5%。
2、第二年:
物业费收缴率80%,欠费追缴率70%。
业主满意度达到80%;公共秩序:
车辆停放有序,园区进出有管控。
绿化保洁:
绿化修剪及时无枯萎,保洁达4星标准。
安全生产小于0.3%。
3、第三年:
物业费收缴率80%,欠费追缴率80%。
业主满意度达到80%;公共秩序:
车辆停放有序,园区进出有管控。
绿化保洁:
绿化修剪及时无枯萎,保洁达4星标准。
安全生产小于0.2%。
其它指标:
公用设施设备运转正常,定期检查维护。
尤其消防、电梯维护维保到位。
二、人员配置
岗位名称
人数
备注
经理办公室
2
项目经理
1
经理助理
1
物业服务中心
4
经理
1
客户助理
3
工程维修服务部
4
经理
1
领班
1
三级管家(技工)
2
环境管理服务部
19
经理
1
三级管家(环境管理员)
14
绿化管理员
4
物业管理服务部
25
队长
1
二级管家(物管领班)
2
三级管家(物业管理员)
22
财务部
1
1
出纳
1
1
人力资源部
1
1
人力资源专员
1
1
其他
-
-
小计
56
56
三、物业管理方式
由开发公司委托管理,利用现有的物业公司名称,实行独立核算,发生亏损不支付委托管理费用,因科学管理,成效显著,物业收支有盈余,由开发公司从盈余部分中按比例支付。
四、委托管理费用
委托管理费一年20万元,但只能从盈利部分中支取,如盈利5万,提取委托管理费5万。
如物业费收支盈余超过20万,按超出部分给予奖励50%;超过50万,按超出部分给予奖励60%;别墅项目和售楼处案场服务费用由开发公司按实际发生费用支付。
但别墅增值服务收入部分按约定提成。
五、售楼部案场服务费用
1、费用测算汇总表
项目名称
金额
备注
一、人员费用
245944
(1+2+3)
1、人员薪酬
238152
附表1
2、员工福利
3500.0
附表2
3、人员保险费
4292.5
附表3
二、办公费用
0.00
未列入成本
三、服装
2480.00
附表4
四、物料易耗品
5500.00
附表5
五、宿舍租金
0.00
未列入成本
六、不可预见费用
2000.00
保险基数、缴费比例上调等不可抗力因素导致
七、管理费
15355
管理费(6%)
八、税金
21974
税金(8.1%)
合计
293253
附表1:
人员薪酬
职级/部门
岗位
人数
工资标准(元/月)
员工薪酬测算情况(月)
员工薪酬测算情况(年度)
工资
伙食费
法定节假日加班
小计
基层
客户
服务部
吧员
2
3000.00
6000.00
200
1200.00
7400
88800
安保
部门
秩序
维护
2
4000.00
8000.00
400.00
1066.00
9466.00
113592.00
环境部
保洁员
1
2400.00
2400.00
100.00
480.00
2980.00
35760.00
合计
5
16400.00
700.00
2746
16346.00
238152
附表2:
员工福利
职级/部门
岗位
人数
交通补贴、通讯补贴(年)
工龄工资(年)
培训费
节日福利(年)
体检费
小计
元旦
中秋节
五一
国庆节
端午节
春节
基层
客户
服务部
吧员
2
0.00
0.00
0.00
0.00
200.00
0.00
200.00
200.00
800.00
0.00
1400.00
安保
部门
秩序维护
2
0.00
0.00
0.00
0.00
200.00
0.00
200.00
200.00
800.00
0.00
1400.00
环境部
保洁员
1
0.00
0.00
0.00
0.00
100.00
0.00
100.00
100.00
400.00
0.00
700.00
合计
5
0.00
0.00
0.00
0.00
400.00
0.00
400.00
400.00
2000.00
0.00
3500.00
附表3:
人员保险费
职级/部门
岗位
人数
基数
社保(月)
合计
养老(19%)
医疗(8%)
失业(0.5%)
生育(0.5%)
工伤(1.2%)
公积金(16%)
基层
客户
服务部
吧员
2
2940.00
1117.2
470.4
29.4
29.4
70.6
0.00
1717
安保
部门
秩序维护
2
2550.00
1117.2
470.4
29.4
29.4
70.6
0.00
1717
环境部
保洁员
1
2940.00
558.6
235.2
14.7
14.7
35.3
0.00
858
合计
5
/
2793
1176
73.5
73.5
176.5
0.00
4292
附表4:
服装费支出测算表
职级/部门
岗位
人数
服装费
服装费小计(年)
备注
春装
夏装
冬装
基层
客户
服务部
吧员
2
800.00
400.00
0.00
600
按2年折旧
安保部门
秩序
维护
2
1000.00
800.00
1400.00
1600.00
环境部
保洁员
1
100.00
160.00
300.00
280.00
合计
5
1900.00
1360.00
1700.00
2480.00
附表5:
物料易耗品
类型
数量
单位
单价
全额(年)
备注
保安部物料
易耗品
1
批
2000.00
2000.00
对讲机(2个)、白手套(2副/人)等。
保洁部物料
易耗品
1
批
3500.00
3500.00
吸尘器、刮玻璃、水桶、扫把、簸箕、抹布、垃圾袋等
合计
5500.00
六、空置房物业费
开发公司未交付使用的空置房(不含别墅项目)物业物业费由开发公司按应缴物业标准的70%向物业公司缴纳,公摊(能耗费)按实缴纳。
七、开办费用测算
1、物业管理用房按规定应为项目建筑面积的千分之三,根据目前本项目30多万平米计算,本项目物业管理用房应为600多平米。
我公司根据实际需要建议提供至少100平米以上的物业用房,物业用房选址最好选在小区内交通便利,方便业主好找的区位,物业用房应进行必要的装修,并配置卫生间、空调等基本设施。
2、物业办公室用品:
需配置办公桌椅4套,沙发1组,接待桌椅3套;电脑4台,打印复印传真一起机1台,饮水机1台,文件柜4组,档案橱8组,以及档案室必备的切纸机等办公用品,预计总费用6万多元,优先使用目前配备的办公用品,不足部分可由开发公司置办,也可由我公司代办。
八、物业收费收支测算
(一)收费标准
1、多层(不带电梯):
0.58元/月/平方米;
2、小高层、高层(带电梯):
0.58元/月/平方米;
3、别墅:
按物业服务实际发生的费用计算;
4、商业:
1.3元/月/平方米;
5、地下车位物业服务费:
40元/月/个;
地面停车物业服务费:
/元/月/个;
(二)2018年度物业服务费用测算
(1)总收入-总支出=295.15万元-264.63万元=30.52万元
总收入预算
(1)房屋物业服务费收入
物业类型
收费标准
(元/㎡·月)
总建筑面积
(㎡)
数量
(户)
78.00%
面积
月数
已售已交付
80.00%
80.00%
220.63
75%
别墅
物业服务成本85.42
51000
12
联排别墅
电梯洋房
0.58
264,000
1,984
264000
步梯洋房
0.58
78,000.00
682
78000
空置房
20.00%
70.00%
50.46
17%
写字楼
(2)商用物业服务费收入
物业类型
收费标准
(元/㎡·月)
总建筑面积
(㎡)
数量
(间)
78.00%
面积
月数
已售已交付
80.00%
80.00%
10.77
4%
商业物业
1.30
10,790
157
10790
12
空置房
20.00%
70.00%
2.36
1%
(3)车位管理服务费收入
类型
收费标准(元/个·月)
车位数量
(个)
85.00%
个数
月数
已售已交付
50.00%
70.00%
4.50
2%
露天汽车
12
地下汽车
40.00
268
268
非机动车
空置车位
50.00%
100.00%
6.43
2%
2.其他补贴收入
0%
合计
295.15
附:
别墅区物业服务费用测算表
2018年度别墅区物业费用测算汇总表
项目名称
金额
备注
一、人员费用
714088
(1+2+3)
1、人员薪酬
690240
附表1
2、员工福利
10500
附表2
3、人员保险费
13347.6
附表3
二、办公费用
0
未列入成本
三、服装
7880
附表4
四、物料易耗品
17500
附表5
五、宿舍租金
0
未列入成本
六、不可预见费用
6000
保险基数、缴费比例上调等不可抗力因素导致
七、管理费
44728
管理费(6%)
八、税金
64006
税金(8.1%)
合计
854202
附表1:
人员薪酬
职级/部门
岗位
人数
工资标准(元/月)
员工薪酬测算情况(月)
员工薪酬测算情况(年度)
工资
伙食费
法定节假日加班
小计
管理人员
行政部
别墅区现场负责人
1
4000
4000
200
600
4800
57600
环境部
领班兼保洁
1
2400
2400
200
480
3080
36960
基层
工程部
工程人员
1
4000
4000
200
600
4800
57600
安保部
秩序维护
7
3800
26600
1400
28000
336000
环境部
保洁员
2
2200
4400
200
4600
55200
绿化工
3
3500
10500
300
1440
12240
146880
合计
15
51900
2500
3120
57520
690240
附表2:
员工福利
职级/部门
岗位
人数
交通补贴、通讯补贴(年)
工龄工资(年)
培训费
节日福利(年)
体检费
小计
元旦
中秋节
五一
国庆节
端午节
春节
管理人员
行政部
别墅区现场负责人
1
0
0
0
0
100
0
100
100
400
0
700
环境部
领班兼保洁
1
0
0
0
0
100
0
100
100
400
0
700
基层
工程部
工程人员
1
0
0
0
0
100
0
100
100
400
0
700
安保部
秩序维护
7
0
0
0
0
700
0
700
700
2800
0
4900
环境部
保洁员
2
0
0
0
0
200
0
200
200
800
0
1400
绿化工
3
0
0
0
0
300
0
300
300
1200
0
2100
合计
15
1500
0
1500
1500
6000
0
10500
附表3:
人员保险费
职级/部门
岗位
人数
基数
社保(月)
公积金(16%)
合计
养老(19%)
医疗(8%)
失业(0.5%)
生育(0.5%)
工伤(1.2%)
管理人员
行政部
别墅区现场负责人
1
2940.0
558.6
235.2
14.7
14.7
35.3
470.4
1328.9
环境部
领班兼保洁
1
2940.0
558.6
235.2
14.7
14.7
35.3
0.0
858.5
基层
工程部
工程人员
1
2940.0
558.6
235.2
14.7
14.7
35.3
0.0
858.5
安保部
秩序维护
7
2940.0
3910.2
1646.4
102.9
102.9
247.0
0.0
6009.4
环境部
保洁员
2
2940.0
1117.2
470.4
29.4
29.4
70.6
0.0
1717.0
绿化工
3
2940.0
1675.8
705.6
44.1
44.1
105.8
0.0
2575.4
合计
15
2940.0
8379.0
3528.0
220.5
220.5
529.2
470.4
13347.6
附表4:
服装费支出测算表
职级/部门
岗位
人数
服装费
服装费小计(年)
备注
春装
夏装
冬装
管理人员
行政部
别墅区现场负责人
1
400
200
0
300
按2年折旧
环境部
领班兼保洁
1
100
160
300
280
基层
工程部
工程人员
1
400
200
0
300
安保部
秩序维护
7
3500
2800
4900
5600
环境部
保洁员
2
200
320
600
560
绿化工
3
300
480
900
840
合计
15
4900
4160
6700
7880
附表5:
物料易耗品
类型
数量
单位
单价
全额(年)
备注
保安部物料易耗品
1
批
7000
7000
对讲机(2个)、白手套(2副/人)等。
保洁部物料易耗品
1
批
10500
10500
吸尘器、刮玻璃、水桶、扫把、簸箕、抹布、垃圾袋等
合计
17500
2018年度物业费用支出测算
项目/类型
金额
(万元/年)
占总支出比例
说明
一、营业成本支出合计
218.62
83%
1.人员成本支出小计
196.92
74%
(1)人员工资
181.90
69%
(2)社保支出
9.98
4%
按当地规定购买养老、医疗、失业、工商、生育等保险,按当地规定购买养老、医疗、失业、工商、生育等保险。
(3)福利支出
3.84
1%
包括膳食补贴、住宿补贴、医疗费报销、员工活动费用支出、节日补贴费用支出、高温补贴等。
(4)住房公积金
-
0%
(5)职工教育经费
0.60
0%
职称证、电梯证等各类员工证件年检继续教育报销费用、培训费用、购买专业书籍费用。
(6)劳动保护费
0.60
0%
支付特殊工种的安全防护费用。
2.维修费
3.60
1%
3.清洁费
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