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物业服务收费管理实施办法
物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范本市物业服务收费行为,维护业主和物业管理
企业的合法权益,根据国务院《物业管理条例》、《鹤壁市物业管
理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办
法》,省物价局、建设厅《河南省物业服务收费管理办法》等有关
规定,制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业
资质的企业,对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费
行为。
第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物
业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、
养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的
费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制
选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止
价格欺诈,促进物业服务收费价格通过市场竞争形成。
第五条 市价格主管部门会同市房产主管部门负责本市物业服
务收费的监督和管理工作。
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市(县)、区价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负
责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标
准与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特
约服务费。
物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点
的不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费,
实行政府指导价。
高档住宅(含各类别墅、高级公寓和装修商品住房等)及各类非
住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托
开展的特约服务、代收代办服务收费,实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费,实行等级
收费管理制度。
各等级基准收费标准见附件,具体执行标准可上、
下浮动 20%。
住宅物业管理服务标准可以参照省质量技术监督局发
布的标准执行。
对未实施等级收费的物业,要按照物业管理规范要求,逐步实
施等级服务收费。
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对少数公建配套完善、设施设备先进、运行成本高、服务内容
超出七级服务标准的物业,公共服务收费标准可由业主与物业管理
企业协商确定。
第九条 业主大会成立前,开发建设单位与物业管理企业应在
前期物业服务合同中约定公共服务收费标准(水平)、计费方式、
计费起始时间,并同时约定物业管理服务内容、服务标准,涉及物
业买卖人共同利益的约定应当一致。
普通住宅前期物业管理公共服
务收费水平应在政府指导价范围内约定,并在房屋销售前报经价格
主管部门核准。
对开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业,
价格主管部门和物业行政主管部门应加强对开发建设单位前期物业
公共服务收费标准适用条件的管理。
以招投标方式确定的普通住宅
前期物业服务收费标准,中标的物业管理企业应在签订《前期物业
管理委托合同》后十天内将中标价格报价格主管部门备案。
价格主
管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监
督管理,及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
第十条 已产生业主委员会的普通住宅公共服务费具体收费标
准由业主委员会经业主大会同意后,在当地价格主管部门公布的政
府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
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第十一条 实行市场调节价的物业服务收费,未产生业主委员
会的,由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人(使用人)在
物业服务合同中约定;已产生业主委员会的,由业主委员会经业主
大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。
各级价格、物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业
服务收费行为的引导与规范,促进物业相关各方合理约定物业收费
及有关事项。
第十二条 物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。
具体方式由业主大会与物业管理企业协商确定;业主大会成立前,
由开发建设单位、物业管理企业与业主在《前期物业管理服务协议》
中约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈
亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额
提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的
支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成
包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
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实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服
务支出和物业管理企业的酬金。
预收的物业服务支出属于代管性质,
为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约
定以外支出。
第十四条 物业管理公共服务费用构成因素为:
(一)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费
等;
(二)物业共用部位、共用设施的日常维护保养费用;
(三)物业管理区域清洁卫生费用;
(四)物业管理区域绿化养护费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业管理企业办公费用;
(七)物业管理企业固定资产折旧费用;
(八)物业公共部位、公用设施设备及公众责任保险费用;
(九)经业主大会同意的其他费用;
(十)合理利润(普通住宅不超过 8%);
(十一)法定税费。
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物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,
应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业
服务成本。
第十五条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起,应
按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。
物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车
库除外);未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实
测的房屋建筑面积计算。
未计入产权面积的附属房屋不得收取公共
服务费。
第十六条 物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公
共照明、公共用水等纳入代收代交费用的,由物业管理企业单独列
账,合理、公开分摊。
具体分摊办法:
在业主大会成立前,由开发
建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》
中约定;业主大会成立后由业主委员会与物业管理企业协商确定,
在物业服务合同中约定。
第十七条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或因开发建
设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建
设单位全额交纳。
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业主办理入住手续后未入住或未使用的物业,业主应向物业管
理企业书面告知,物业服务费用由业主按规定标准的 70%交纳,物
业服务合同中约定超过 70%的,从其约定。
物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费用由业主或
使用人交纳,但业主负最终责任。
第十八条 实行政府指导价的前期物业管理住宅小区,因开发
建设单位原因分期开发,分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、
粉尘等环境污染的,业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标
准的 15%~30%,具体范围、比例可在《前期物业管理委托合同》和
《前期物业管理服务协议》中约定,差额部分由开发建设单位补偿
物业管理企业。
第十九条 物业管理区域内受业主大会或业主委员会委托实施
专人管理的机动车停车服务收费,区别不同情况按照当地价格主管
部门制定的政府指导价执行。
业主(使用人)已拥有车位所有权或
使用权的,停车服务收费标准按补偿物业企业管理费用原则制定;
业主(使用人)不拥有车位所有权或使用权、并在确保区内道路安
全通畅条件下占用小区公共设施或场地的,按低于社会停车收费标
准、补偿物业企业管理费用并考虑占用公共设施应予以合理补偿的
原则制定。
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进入物业管理区域执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫
等特种车辆及业主的搬家车辆,不得收取停车费。
第二十条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应
当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定
办理有关手续。
业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金或降
低物业管理公共服务费,也可以按照业主大会的决定使用。
第二十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通
信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业
接受委托代收上述费用的,双方应当签订有偿服务合同,由物业管
理企业向委托单位收取手续费。
不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 物业管理企业未经业主、使用人同意,一次性预
收物业公共服务费不得超过六个月,也不得擅自向业主、使用人收
取一年以上押金、保证金等费用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相
应服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费
用。
第二十四条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务
事项转包给其他企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高
收费标准。
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第二十五条 物业服务收费实行明码标价,服务内容、收费项
目、标准及收费办法应在经营场所或服务地点醒目位置公布,每半
年(或一年)向业主、使用人公布物业小区经营性设施营业收益的
支出状况,接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十六条 物业管理企业应完善内部财务管理制度,强化成
本、收支约束。
实行物业公共服务费用包干制的,物业管理企业应
对实施管理的具体物业区域实行单独建账,定期公布财务状况,接
受监督。
实行物业公共服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大
会或全体业主公布物业服务资金收支情况。
物业管理企业或业主大
会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预
决算和物业服务费用的收支情况进行审计。
审计费用的承担,应在
物业服务合同中约定。
第二十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律
法规,规范物业管理服务行为,严格履行物业服务合同,为业主提
供质价相符的服务。
业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。
业
主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的,业主委员会应当
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督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依据物业服
务合同的约定,依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时,业主或者物业使用人应当及时
结清物业服务费用。
第二十八条 各级政府价格主管部门和物业管理行政主管部门
应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准
的监督。
物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主
管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚
规定》等法律法规予以处罚。
第二十九条 各市(县)及工业园区、高新区、吴中区、相城
区可依据本办法制定本地区具体实施细则。
第三十条 本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。
第三十一条 本办法自 2013 年 12 月 24 日起执行,此前凡与本
办法不一致的规定同时废止。
附件:
普通住宅物业公共服务收费等级基准价格
普通住宅物业公共服务收费等级基准价格
单位:
元/月·平方米(建筑面积)
一级:
0.10 元二级:
0.30 元三级:
0.50 元
10
四级:
0.70 元五级:
0.90 元六级:
1.10 元
七级:
1.30 元
注:
上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电
费和公共照明、公共用水等代收代交费用。
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- 物业 服务 收费 管理 实施办法