珠海市拱北前河路336号湖畔豪庭地下车库价值评估Word最新版.docx
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珠海市拱北前河路336号湖畔豪庭地下车库价值评估Word最新版
珠海市拱北前河路336号湖畔豪庭地下车库@价值评估
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房地产估价报告
估价项目名称:
广东省珠海市拱北前河路336号河畔豪庭地下车库委
托
人:
深圳市商业银行估
价
方:
深圳市世联房地产评估有限公司估
价人员:
刘丽丽
曹亚琨
赖琳玲
梁兴安估价作业日期:
2005年11月2日至2005年11月10日估价报告编号:
世联咨字[2005]12008号
版权声明本文仅供客户内部运用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司全部,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
目
录
一、致托付方函…………………………………………………………1二、估价师声明…………………………………………………………2三、估价的假设和限制条件……………………………………………3四、估价结果报告………………………………………………………4五、估价技术报告………………………………………………………8六、附件…………………………………………………………………15
(一)物业位置图
(二)物业照片(三)产权资料(四)评估机构资质证书
一致托付方函
深圳市商业银行:
承蒙托付,我们对位于广东省珠海市拱北前河路336号河畔豪庭地下车库进行了评估。
估价目的是为托付方了解委估房地产的公开市场价值供应参考依据,估价时点是:
2005年11月2日。
经过市场调查和实地查勘,遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规,选用市场法进行了评定估算。
确定委估房地产的房地产公开市场价格,其评估总值为人民币4,000,000元,大写金额人民币肆佰万元整。
评估结果明细表物业名称建筑面积(㎡)车位数(个)评估单价(元/个车位)评估总值(元)河畔豪庭地下车库3764.4910040,0004,000,000
深圳市世联房地产评估有限公司
法人代表代理人:
二○○五年十一月十日二估价师声明
我们慎重声明:
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和精确的。
2.本估价报告中的分析、看法和结论是我们自己公正的专业分析、看法和结论,但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析,形成看法和结论,撰写本估价报告。
5.我司估价人员王卓、刘丽丽已对本报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有其他行业的专业人员对本估价报告供应重要专业扶植。
签
名(盖章)估
价
师:
注册房地产估价师:
注册房地产估价师:
审
核:
(注册房地产估价师)
三估价的假设和限制条件
1、我们评估的是物业公开市场价值:
公开市场价值即在估价时点对物业利益进行合理销售的最佳价格。
假设:
(1)自愿销售的卖主;
(2)有一段合理的洽谈交易时间,可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价;(3)在此期间物业价值将保持稳定;(4)该物业可以在公开市场上自由转让;(5)不考虑特殊买家的额外出价。
2、这里假设物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束。
3、本评估报告遵循合法原则、最高最佳运用原则、替代原则等估价原则。
4、假定委估房地产在被估价时无权利之争议,是可以进行市场估价的。
5、我们没有进行实地丈量,委估房地产之建筑面积及车位数量参照《房地产权证》及托付方供应的“证明”材料所记载数据,均认为数据资料牢靠,不存在配套设施的争议。
6、我司估价人员于2005年11月2日对委估房地产视力可及的部分进行现场查勘,在可能的状况下亦查勘了其内部装修,但并未进行结构测试,未能确定委估房地产有无结构性损坏。
7、全部供应应估价人员以及本报告所引用的信息及观点均认为来自牢靠资料,是可信和正确的。
8、全部该报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地探讨问题,不能作为测量成果以用作他用,也不允许把它们与此估价报告分开来单独运用。
9、未经本估价机构及托付方的书面同意,任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表,也无权用于任何目的。
10、本估价报告结果仅供托付方在本次估价目的下运用,不得做其他用途。
11、本估价报告自评估基准日起壹年内有效。
12.报告中所运用的货币为人民币。
四估价结果报告
(一)托付估价方委托方:
深圳市商业银行单位地址:
深圳市宝安南路金塘大厦三楼联系人:
许浒联系电话:
82477199
(二)受托估价方受托单位:
深圳市世联房地产评估有限公司单位地址:
深圳市深南东路深圳发展银行大厦13层资质证书:
深房评字(2005)第004号法人代表:
佟捷联系电话:
(0755)22162800
(三)估价对象1物业明细表物业名称《房地产权证》粤房地证字第号权利人名称建筑面积(m2)车位数(个)房屋用途河畔豪庭地下车库C1563148金山集团有限公司3764.49100车库备注:
车位数依据金山集团于2005年11月25日供应的《证明》确定。
2产权状况物业名称河畔豪庭地下车库权属人金山集团有限公司竣工日期2001年5月产权核准日期2003.7.1土地权属来源出让地号E0104033土地权属性质国有房屋用途车库土地运用年限70年(1998.4.27-2068.4.27)房屋权属来源商品房转自用房依据珠海市房地产登记中心供应的《房地产抵押(按揭)登记表》,以上房地产已于2001年12月7日抵押担保,抵押权人为深圳市商业银行桂园支行,债务人为金山集团有限公司,目前尚未解除抵押。
(四)估价目的为托付方了解委估房地产的公开市场价值供应参考依据
(五)估价时点2005年11月2日
(六)价值定义房地产公开市场价值:
是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。
公开市场是指一个竞争性的市场,在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并且驾驭了必要的市场信息,有比较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业学问。
此外,市场交易条件公开并不具有排它性,即全部市场主体都可以同等自由地参与交易。
(七)估价依据Ÿ《房地产权证》Ÿ《房地产权登记表》Ÿ《房地产抵押(按揭)登记表》Ÿ《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)Ÿ《珠海统计年鉴2004年》Ÿ
政府相关政策法规Ÿ
估价人员的实地查勘和市场调查Ÿ
托付方供应的其他资料。
(八)估价原则合法原则:
以估价对象的合法运用、合法处分为前提估价;替代原则:
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格;估价时点原则:
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格;最高最佳运用原则:
应以估价对象的最高最佳运用原则为前提估价。
(九)估价方法委估房地产为车库,珠海市车库物业三级市场有可比案例,所以我们接受市场比较法进行计算。
市场比较法原理:
是指在求取估价对象房地产价格时,将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较比照,从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。
(十)估价结果依据市场调查,结合委估房地产的个别因素和运用现状,最终我们确定,委估房地产的公开市场价值如下:
评估单价:
人民币40,000元/个车位;评估总值:
人民币4,000,000元;大写金额:
人民币肆佰万元整。
(十一)估价人员签
名(盖
章)
估
价
师:
注册房地产估价师:
注册房地产估价师:
审
核:
(注册房地产估价师)
(十二)估价作业时间2005年11月2日至2005年11月10日
(十三)估价报告应用有效期本估价报告自2005年11月10日起壹年内有效。
五房地产估价技术报告
(一)个别因素分析1物业明细表物业名称《房地产权证》粤房地证字第号权利人名称建筑面积(m2)车位数(个)房屋用途河畔豪庭地下车库C1563148金山集团有限公司3764.49100车库备注:
车位数依据金山集团于2005年11月25日供应的《证明》确定。
2产权状况物业名称河畔豪庭地下车库权属人金山集团有限公司竣工日期2001年5月产权核准日期2003.7.1土地权属来源出让地号E0104033土地权属性质国有房屋用途车库土地运用年限70年(1998.4.27-2068.4.27)房屋权属来源商品房转自用房依据珠海市房地产登记中心供应的《房地产抵押(按揭)登记表》,以上房地产已于2001年12月7日抵押担保,抵押权人为深圳市商业银行桂园支行,债务人为金山集团有限公司,目前尚未解除抵押。
3物业状况河畔豪庭位于拱北夏湾路与前山河路(待建)交汇处的东南角,紧邻规划中前山河路(待建),竣工于2001年5月,为7栋7层框架结构的多层高档居住社区,临街一层为商铺,目前大部分空置;地下一层为车库,层高3米,有5个出口,车库入口在小区西北侧的港三路。
小区共有205户,其中50%为公务员家庭,车位户数比为1:
2,小区入住率达80%以上。
本次评估的河畔豪庭地下车库整层,建筑面积3,764.49平方米,共有100个车位,目前60%出租给本小区居民,租金为160元/平方米,由金山物业公司管理,管理费为0.65元/平方米。
具体状况如下:
建筑外立面:
彩喷;小区设施:
宽带接入,园区智能,电表、水表、煤气表远程抄表系统,电子保安报警系统,煤气泄漏报警系统;车库:
乳胶漆内墙及天花、水泥地面;车库设备:
监控系统、自动喷淋、消防栓。
(二)区域因素分析河畔豪庭位于拱北夏湾片区,东北临港昌路,位于前山大桥和昌盛大桥之间,西南紧邻规划中的前山延河大道,隔港三路为华达花园,是拱北新兴的大型住宅区域。
港昌路两旁有中珠新村、海荣新村、权晖花园、百合花园及格力华宁花园等一系列品牌楼盘,也有城中村改造项目春泽名园、都市花园、好望角及中珠华蜜时间等,前山河西岸即是正在建设的拱北最大的住宅项目华发国际花园。
夏湾有澳门后花园之称,交通便利,环境美丽,区域生活配套完善。
口岸广场、百货、超市、银行、邮政、医院、学校、酒店等各种档次的购物场所和消遣消费设施吸引着大批港澳台及内地人士来此居住生活。
其地理位置优势为港澳台及各外籍人士往来供应了便利条件。
夏湾已成为人们越来越关注的居住投资热点,近两年房地产价格大幅增长,二手楼住宅价格在4,500元/平方米左右,在售新楼盘价格可达6,000元/平方米。
港珠澳大桥落脚拱北,将使拱北及夏湾区域人口不断上升,将会拉动住房需求增加,该片区规划前景及房地产发展前景甚佳。
(三)市场背景分析1珠海市概况珠海位于广东省南部,珠江出海口西岸,面临南海,东与深圳、香港隔海相望,南与澳门陆路相通,北距广州140公里。
珠海陆海总面积为7,640平方公里,其中陆地面积1,640平方公里。
珠海海岸线长731公里,共有146个岛屿分布于南中国海,海岛总面积236.9平方公里。
珠海属于低纬度亚热带季风区,年平均气温22.4度,年平均降雨量1,700-2,300毫米。
东风为常向风,夏以东南风为主,冬以东北风为主,夏秋季有台风侵袭。
空气平均相对湿度为79%。
珠海于1999年获联合国人居中心颁发“国际改善居住环境最佳范例奖“,成为中国唯一获此殊荣的城市,以整座城市作为景区入选“中国旅游胜地四十佳“,还获得“国家园林绿化城市“、“国家环境爱护模范城市“、“国家卫生城市“等殊荣。
2000年被国家环保总局授予“国家级生态示范区“称号。
珠海市下设香洲区、斗门区、金湾区,香洲区为市人民政府所在地。
香洲区下辖拱北、吉大、香洲、前山、南屏等街道办。
截至2002年末,全市常住人口为123.35万人,其中户籍人口为78.52万人。
珠海市有海外华侨、港澳台同胞近35万人,是广东侨乡之一。
2经济大势珠海位于珠江三角南端,地理位置优越。
进与澳门香港相邻,退与广州广西相接,区域发展为珠海市发展带来更多地机会,给房地产发展带来良好的机遇。
珠海城市综合竞争力仅次于广州和深圳,列珠三角各市第三位。
珠海内外交通网路完善,便捷的交通促进珠海与港澳和珠三角各城市的商贸往来,利于经济发展、城市建设。
珠海城市化率居高并逐年稳步持续上升,将干脆引发人们对城市住房的需求,对珠海房地产业的发展起到巨大的带动作用。
珠海产业结构以二三产业为主导,近年来产业格局出现由二、三、一向三、二、一逐步转变的趋势,第三产业的发展将为珠海房地产市场带来契机。
人均GDP以及增长幅度均为近年来最好水平,宏观经济处于平稳发展阶段,房地产业进入了高速发展阶段。
人均收入和人均可支配收入的良好增长趋势,反映出整体消费潜力大,奠定了房地产发展的需求基础。
珠海城镇居民收入的住房支出比重与城市的恩格尔系数水平严峻不符,房地产消费严峻滞后于生活水平的提高速度,预示着珠海房地产业有很大的发展空间。
珠海房地产市场将进入新的上升通道,需求旺盛,拉动商品房价格普遍上升,总的视察房地产市场的发展历程,珠海房地产市场将进入新一轮的增长期。
3房地产市场状况房地产投资规模接着扩大2005年1~6月,珠海市房地产完成开发投资22.01亿元,同比增长25.21%,其中住宅投资13.3亿元,同比下降13.04%,办公楼投资0.064亿元,同比下降64.16%,商业营业用房投资1.25亿元,同比增长23.66%。
数据显示,投资热点已起先从住宅转向商业营业用房。
住宅空置面积有所增加,办公及商业空置面积下降2005年1~6月,全市商品房销售面积73.37万平方米,销售金额28.1亿元,同比分别增长17.22%和29.67%,商品房竣工面积52.3万平方米,同比增长17.82%。
由于需求旺盛和竣工面积增长幅度有限,不少积压房屋得到消化,全市商品房空置面积同比下降8.87%,已经由2004年的100万平方米降至87.1万平方米,其中商品住宅空置率同比略有增加,为8.09%,办公和商业营业空置面积大幅下降,同比分别下降33.65%和22.62%。
数据显示,珠海市新楼盘销售畅顺,空置较少;近两年积压的商品房,由于地理位置好,价格合理,销售较志向,空置面积下降近五成;空置3年以上商品房由于设计不合理和位置较偏等缘由,销售仍旧较慢。
商品房住宅价格大幅上升依据珠海市房地产交易中心产权登记资料分析(只含市区,下同),珠海市市区房地产价格2003年8月为最低谷,住宅均价仅2,707元/平方米。
之后逐月回升,2004年升幅明显加快,与市民居住有关的一、二手房一般住宅和别墅价格升幅较大,其中别墅升幅近两成,商业、办公价格则较为平稳。
停车位需求潜力大据调查,近两年停车位惊惶现象在全国发达城市日渐突出,珠海亦如此。
随着车价不断下调,政府公务用车改革制度的普及,家庭网络版用车数量快速增长,每个家庭至少拥有一辆私家车会成为可能,停车位需求市场潜力大。
4城市发展城市规划大力开发南湾城区和唐家湾新城,整治前山片区;主城区向南推动,重点开发南湾城区内的工业用地及其配套生活区;房地产开发向南屏、湾仔转移;
完善唐家湾新城中的高校内区、高科技产业区、会展物流中心等产学研项目的生活配套设施的建设;
重点建设新香洲市级科技沟通中心、文化中心、报业中心、广播电视中心、电信中心;建设江珠高速马路、珠港大道、金凤路;
实施“工业西进,城市西拓”的发展战略。
交通规划港口建设:
唐家港近期仍担当协助性货运和船舶修造功能,中远期为唐家湾新城客运服务,油气运输将转移至高栏港。
五纵:
京珠高速马路珠海段、105国道、广珠西线高速马路、江珠高速马路、珠港大道。
三横:
粤西沿海高速马路珠海段、珠海大道、金海路。
广珠铁路建设:
拟建中广珠线城际轨道交通:
广州——珠海高速铁路预料2007年建成,至2021年,将形成以广州为中心,广深、广珠为主轴,放射与环状相结合的“A”字形珠三角城际快速轨道交通线网架构,建成后,广州-珠海只需40分钟,珠海将融入1小时城市圈。
港珠澳大桥:
2009年落成,珠海将成为珠三角西岸到达香港的必经之地。
伶仃洋大桥建设:
拟建中人口规划时段总人口城市人口城市化水平主城区人口近期:
2001-2005年149万人133万人89.20%75万人中期:
2006-2021年175万人162万人92.60%85万人远期:
2021-2021年245万人234万人95.50%101万人
(四)最高最佳运用分析指在估价对象合法用途前提下,在房屋建筑工程技术上可行,在经济上可行的方式来实现房地产的最高最佳运用。
项目目前的最高最佳用途与项目法定用途一样,为车库。
(五)估价方法选用委估房地产为车库,珠海市车库物业三级市场有可比案例,所以我们接受市场比较法进行计算。
市场比较法原理:
是指在求取估价对象房地产价格时,将估价对象房地产与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较比照,从已经发生了交易的类似房地产既知价格修正得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。
(六)估价测算过程及估价结果的确定1、地下车库属于特殊物业,相对于其他物业,存在如下特点:
⑴日常管理和服务相对特殊。
地下停车库属于一种配套服务,其日常管理和服务质量确定了地下停车库的档次。
⑵存在对租售对象的限制。
由于地下停车库与地上物业一同建设,主要作为地上物业的配套服务设施,一般状况下主要面对地上物业运用者,这在客观上限制了其租售对象。
⑶地下停车库的价格和最初原始投入紧密程度较低。
⑷同一地区同档次车位单位价格不会出现较大的变更。
⑸与地上物业相比,地下停车库物业在确定程度上处于从属地位,其价格的凹凸也受地上物业的租售状况影响。
⑹车库租金不能真实反映实际价格。
目前珠海市政府对住宅小区停停车位的租金实行指导价管理,依据珠海市政府第(2001)8号文,珠海市住宅小区停车位的月租金为150~300元/个车位。
2、我们调查的近期地下停车场市场案例有:
项目名称位置住宅售价(万元/平方米)车位售价(万元/车位)车位月租金(元/车位)车位管理费(元/车位∙月)恒泰豪庭珠海夏湾5,5006200-河畔豪庭珠海前山路4,500-160-龙洲湾花园二期珠海吉大情侣路7,10012.828028另外,经市场调查,珠海市住宅物业地下车位目前市场售价为4~12万元/车位,由于位置、交通、住宅档次、车辆平安、车辆清洁、停车的便利和舒适度等的不同,有确定差异。
3、我们在确定委估房地产的评估价格时,考虑的因素有:
⑴河畔豪庭为高档住宅,楼盘素养高,管理完善,入住率较高;⑵委估房地产位于前山河畔,位置佳,有升值潜力;⑶河畔豪庭每两户一个车位,车位不足,租售前景乐观;⑷委估房地产目前临街商铺空置多,且前山河延河路尚未开工修建,延岸环境不佳,均对物业价值有负面影响。
(七)估价结果确定依据以上综合分析,结合委估房地产的个别因素、运用现状及我们的估价阅历,最终我们确定委估房地产的市场价值如下:
评估单价:
40,000元/个车位;评估总值:
人民币4,000,000元;大写金额:
人民币肆佰万元整。
六附件
(一)物业位置图
(二)物业照片(三)产权资料(四)评估机构资质证书
- 配套讲稿:
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