鼎太风华六七期设计任务书.docx
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鼎太风华六七期设计任务书
鼎太综字(2003)011
鼎太风华四期
建筑设计任务书
(一)项目建筑设计原则
(1)为业主提供舒适的居住环境;
(2)为业主提供合理的住宅户型;
(3)为发展商加强成本控制。
(二)鼎太风华社区开发分期
表
(1)
推盘时间
开发分期
推盘分期
住宅面积
(㎡)
商业面积
(㎡)
配套
(㎡)
2002年
一期
一
5.55
2003年
二期
二
7.03
小学一所
幼儿园一所
会所3000
2004年
四、五期
三
14.50
0.72
幼儿园一所
会所3000
2005年
六、七期
四
9.90
1.74
2006年
三期
五
3.91
合计
45.29
40.89
2.46
(二)鼎太风华社区南区规划设计要点
(深规土规许字04-2002-0078号)
表
(2)
总用地面积(㎡)
66196.4
建筑容积率
<2.38
建筑高度或层数
<100米
建筑覆盖率
<20%
总建筑面积(㎡)
地下车库、设备用房、民防设施、公众通道不计容积率
其中
建筑退红线要求
住宅(㎡)
东侧(m)
>15
商业(㎡)
4200
北侧东部(m)
>1.5
幼儿园(㎡)
2400
北侧西部(m)
>4.5
邮电所(㎡)
200
南侧(m)
>18
综合市场(㎡)
3000
西侧(m)
>16
居委会(二处)(㎡)
2╳100
西侧、南侧、东侧南部小区路(m)
13
会所(㎡)
3000
东侧北部小区路(m)
11.5
北侧中部幼儿园占地(㎡)
2470
车辆出入口
北面
车位(辆)
888
人行出入口
北面、东面
发证机关
深圳市规划国土局南山分局
发证日期
2002-10-09
(三)鼎太风华南区住宅设计
因原鼎太四期处于鼎太社区南区的西部,而五区处于同一地块的东部,为了更合理地布置鼎太社区南区的总平面,将四期、五期在方案图时一并设计,初步设计与施工图设计可按两期分开进行。
3.1物业定位建议
房地产项目的开发前提是开发物业的客户定位及产品定位。
3.1.1南山区住宅消费者特征
(1)南山楼盘的主要客户在南山
南山区总人口72万人,而其中三分之二是暂住人口(暂住人口消费能力相对较弱)。
据调查,南山区的楼盘购房客户主要集中在南山,占65%。
(2)南山大盘的出路在吸引华侨城、福田、罗湖客户
随着逐年推出楼盘的消化,由于南山区人口的增长难以与楼盘供应量同步增长,南山区能够买房、想买房的客户人数日益减少;同时,随着南山区楼盘和片区的日益成熟,南山区对福田、罗湖区的客户吸引力日益增加。
从基本调查资料分析,南山区的住宅楼盘,尤其是大盘的出路,应是具有能够吸引更多全市其他区域客户的开发理念。
(4)前海的客户以首次置业者为主
据调查,南山区住宅消费者对住宅总价的承受能力主要在50万元/套以下(占62%)。
南山区客户的住房消费能力相对全市来讲,属于中等偏低水平。
后海的客户以南山区和福田区二次置业者。
南山区住宅消费者的住宅总价的定位可在50~60万元/套。
3.1.2鼎太社区定位
(1)品牌策略
大盘需要品牌的推动,才能对市场有持续的感昭力和顺利实现销售。
以鼎太社区的大盘环境与配套,在持之以恒的努力下,将会作成深圳名盘和热销楼盘。
(2)成本策略之建筑成本
前海吸引客户的优势之一是价格。
保证价格优势的前提是成本控制。
因此,在建筑结构、会所设计、大面积装修材料上,尽量以设计取胜,努力降低成本。
3.1.3南区推售时的深圳地产周期
(1)深圳房地产周期
深圳房地产周期的规律是每四~五年一个周期(1994~1997年、1998~2002年)。
2002年底,深圳楼市在海湾大战的背景下,步入楼市调整期,一般调整期需要1~2年方能复苏。
(2)地产低潮期的产品特征
处于低潮期的特征,大户型豪宅一时难以消化,小户型住宅将盛行。
(3)南区推售恰遇地产调整期
鼎太风华南区计划推盘在2003年底或2004年初,其时尚处于深圳地产调整期。
因此四期的户型不能太大(另四期西侧遇到高压走廊的干扰),方能在市场上有立足之地。
3.1.5鼎太南区住宅户型定位
户型及其比例(户数比)建议为如表(3)所示。
表(3)
户型
面积(m2/套)
户数比例(%)
一房(1Χ1Χ1)
30-40
5
“1+1”户型
小二房(2Χ2Χ1)
60-70
15
考虑1/4作双拼
大二房(2Χ2Χ1)
75-85
30
小三房(3Χ2Χ1)
88-100
30
大三房(3Χ2Χ2)
110-120
20
四房
130-140
由二房单位双拼而成
四房户型不单独设计,通过二房户型双拼解决。
双拼户型案例:
A、B二房户型736呎,双拼成1441呎四房户型
3.2建筑设计要点
3.2.1建筑形式
鼎太风华社区南区建筑容积率2.38,应是小高层建筑住宅小区。
现规划方案采用小高层+高层建筑的设计方案,在深圳特区内甚为少见。
现规划方案将大大提高小区的绿地率,大大优化社区的环境和居住舒适度,同时也增加了发展商的投资成本。
建议本次设计采用小高层(11层)+中高层(18层)建筑的设计方案。
3.2.2建筑风格
建筑风格延续北区的新加坡坡顶式住宅建筑风格。
3.2.3住宅户型设计要点
(1)满足住宅的合理性标准
住宅户型在满足其定量的性能标准时,尚需满足住宅的合理性标准。
(1)户型“四明设计”
住宅户内,实现“明厅、明房、明厨、明卫”,除了储藏室、衣
帽间、小户型的卫生间外,所有房厅均能实现自然通风采光。
(2)公共空间“三明设计”
塔楼内公共空间实现“明电梯间、明消防楼梯、明公共走道”,即公共空间能够自然通风采光。
(3)保证合理的户型空间布局,户型方正实用。
(4)动静分区(大户型可采用跃式分区——2~3级踏步)。
(5)三房及以上户型户户有开敞的景观视野。
(6)三房及以上户型保证主卧向南,客厅尽可能向南。
(7)公用卫生间干湿分离,方便使用。
(8)三房及以上户型餐厅相对独立,能够自然采光通风。
(9)三房及以上户型设工人房、步入式衣帽间、双阳台。
(10)临近的两套单位应具有双拼可能。
(11)沿用一期畅销户型:
一层送花园,顶层送阁楼户型。
(12)小高层实用率>88%,中高层实用率>86%。
(2)满足住宅性能标准要求
住宅设计应能满足深圳地区住宅户型的性能标准要求。
住宅户型分类表(深圳地区)
表(4)
住宅类型
户型
面积(㎡)
豪宅
三房二厅一工三卫
150—180
四房二厅一工三卫
180—200
五房二厅一工三卫
220—240
大户型
二房二厅二卫
85—95
三房二厅一工二卫
120—130
四房二厅一工二卫
140—160
中户型
二房二厅一卫
75—85
三房二厅一/二卫
90—110
四房二厅二卫
110—120
小户型
一房一厅一卫
35—40
二房一厅一卫
55—65
三房二厅一卫
75—80
按表(4)查到设计户型对应的住宅类型,在表(5)住宅性能标准表中查到该类型住宅的性能标准。
深圳住宅性能标准表(套内面积)
表(5)
户型标准
功能空间性能
豪宅
大户型
中户型
小户型
1
客厅使用面积(㎡)
≥30
≥25
≥12
≥10
2
客厅开间(m)
≥4.2
≥3.9
≥3.6
≥3.3
3
客厅实墙面长度(m)
≥5
≥4.2
≥3
≥3
4
餐厅使用面积(㎡)
≥16
≥12
≥8
≥6
5
餐厅采光通风状况
采光通风
采光通风
—
—
6
主卧室使用面积(㎡)
≥16
≥14
≥12
≥10
7
主卧室开间(m)
≥3.9
≥3.6
≥3.3
≥2.7
8
其它卧室使用面积(㎡)
≥14
≥12
≥9
≥7
9
小卧室使用面积(㎡)
≥12
≥10
≥8
≥7
10
厨房使用面积(㎡)
≥8
≥6
≥4
≥3
11
厨房净宽(m)
≥2.1
≥1.8
≥1.8
≥1.5
12
厨具操作面长(m)
≥3
≥2.7
≥2.4
≥2.1
13
单间卫生间使用面积(㎡)
—
—
≥3.5
≥2
14
双卫生间总使用面积(㎡)
≥8
≥7
≥6.5
—
15
三卫生间总使用面积(㎡)
≥10
≥9
—
—
16
卫生间净宽(m)
≥2.0
≥1.8
≥1.6
≥1.2
17
生活阳台进深(m)
≥1.5
≥1.5
≥1.5
≥1.2
18
服务阳台进深(m)
≥1.2
≥1.2
≥1.2
≥1.0
19
储藏间使用面积(㎡)
≥4
≥3
≥2
—
20
层高(m)
≥3.1
≥3.0
≥2.8
≥2.8
注:
上表中为最小数值。
(3)满足住宅的市场性要求
广东地区客户对住宅有一定的民俗“风水”习惯,在户型设计中应予以尊重及避免忌讳。
(1)入口设玄关;
(2)避免“门冲”(门与门相对——私密性差);
(3)灶不对门、主卧不对主卫门;
(4)卫生间不处于整个户型正中位置;
(5)户型之间不对视、无对角;
(6)尽可能避免“路冲”。
(4)在设计上给客户以真正的实惠
利用建筑设计规范,“偷面积”赠送客户。
可以“偷”面积的一些参考方法。
(1)错层
利用3.9米和4.2米层高,做错层,只算一层投影面积,可提高面积50%以上,如:
今日家园,买73平方米,送46平方米。
(2)错阳台
阳台前后错位,使其顶高超过6米,阳台不算面积。
如:
广州.金碧华府。
大于5.6米
案例:
利用送二层高阳台面积,可以增加新的卖点——“100%实用率”的户型平面。
在设计时应注意若阳台位置不当,进深太大,会影响下层采光(如创始楼盘:
广州金碧华府)。
(3)凸窗、角窗
3米层高,做0.6米窗台高的凸窗可达梁底,增加小于2.2米的不计面积空间;2.8米层高,做0.4米窗台高,凸窗可达可达梁底,增加小于2.2米的不计面积空间。
在有外角的卧室,尽量作角窗送面积,并能增加室内视野。
(4)顶层坡屋顶
顶层结构顶板小于2.2米,并加高度小于2.0米的单坡和双坡屋顶,顶层可不算面积。
鼎太一期的顶层坡顶较受市场追捧。
该类户型设计在新的设计中仍可延续。
(5)架空层花园
高于两层的架空层花园,不算面积。
如都会100。
(6)不封闭连廊
两栋建筑物之间的花园(或称连廊)半封闭,若为一层,计算一
半面积,若为二层,不计面积。
(7)观景幕墙
全幕墙景观客厅或卧室,突出主结构150—200毫米,利用构件连接主结构,空间部分可以不算面积。
(5)采用住宅设计新技术、新工艺
宽带接入通讯网。
住宅智能化设计(必要部分)。
三房以上户型设二个电话机号及其若干端口。
每间房、厅均设有电视端口、通讯端口。
为防止外墙渗漏及增加内部空间,外墙采用清水混凝土结构。
在经济合理的前提下,主要厅房尽可能实现无梁无柱。
(四)鼎太风华南区商业设计
4.1集中商场
规划指标中的综合商场3000㎡作为社区中心集中商场,以二层为宜。
集中商场是风华大街的商业龙头,位于前海路一侧(社区南区地块东北角)。
4.2沿街商铺
4200㎡商业面积作市政路——风华大街两侧的街铺,以一层为宜。
为提高街铺的商业价值,建议作复式铺形式。
即沿街商铺一层增
加层高至4.5~6.0米,可由商家自行作阁楼复式铺。
(五)鼎太风华南区环境设计
由于北区的中心公园大环境已经深入人心。
南区为了降低建设成本,对环境主要是创造一个宜人的居住环境。
5.1中心绿地
中心绿地以水体为主要景观。
在人流来往集中处设置景观点,并引导主、次景观轴线。
5.2楼宇间组团绿地
组团绿地不建议采用水体。
组团绿地以安静的绿化环境为主。
为增加绿地情趣,增加健身项目在绿地中的分布。
各组团应有不同的园林景观主题。
5.2实现人车分流
实现人车分流,主要考虑主要人流主要活动区不与车流发生交叉现象。
为节省地下车库建筑成本,在南区的周边消防道一侧,可以停留车位。
(六)鼎太风华南区配套设计
配套设计按规划设计指标进行。
6.1会所
目前深圳住宅小区的会所大部由于利用率不高而亏损。
本区会所面积计3000㎡,对住宅区的配套已经足够有余。
住宅区会所使用率高的项目是健身、休闲、服务。
关键是在设计方案中,具有如下特征:
尽可能降低建设成本;
可以对外经营;
可以分期扩展。
会所在方案设计中主要是方向性的空间设计,具体内容待定。
6.2幼儿园
幼儿园应设在小区对外一侧(前海路或北侧市政路),以便对外服务。
6.3车库
为节省地下车库建设投资,在南区的周边消防道一侧,可以停留车位。
980个车位在减去周边消防道停车位后,设计地下停车位。
地下车库设在中心花园(如百仕达花园、东海花园),还是设在建筑楼宇地下一层,根据建筑成本分析确定。
(七)鼎太风华四期设计安排
建筑设计时间表
表(6)
设计阶段
开始时间
提交时间
送审时间
备注
方案设计
2003-2-15
2003-4-14
2003-4-15~5-14
含修改时间
初步设计
2003-5-15
2003-6-14
2003-6-15~7-14
含修改时间
桩基设计
2003-6-20
2003-7-20
2003-7-21~7-31
含修改时间
施工图设计
2003-7-15
2003-10-14
2003-10-15~11-14
含修改时间
合计
2003-2-15
2003-11-14
含送审时间
鼎太房地产开发(深圳)有限公司
2003-02-13
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