不动产估价案例计算题.docx
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不动产估价案例计算题.docx
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不动产估价案例计算题
估价案例计算题
(每个计算题10-15分,一套题一般出3-4个计算题)
项目
宗地成交价
交易时间
容积率
位置比较
形状比较
区域因素比较
个别因素比较
A
680元
2007
1.3
0
-5%
1%
0
B
720元
2008
1.2
3%
0
0
-4%
C
760元
2008
1.4
0
-2%
0
0
D
800元
2009
1.4
0
0
-3%
0
E
780元
2009
1.3
0
0
3%
0
F
830元
2010
1.2
2%
0
-5%
0
G
840元
2010
1.3
0
0
0
-3%
H
2010
1.0
0
0
0
0
1.在某一城市,需要评定的地块为H,现收集到与待估地块条件类似的7宗土地,条件如下表。
现假设该城市地价指数以2007年为基期,每年增长率为12%。
对于容积率,此类地块的最低容积率为1,据统计分析,该城市此类型地块的土地,当容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时地价增加5%。
对位置、区域因素、形状、个别因素对地价的修正,都与待估地块比较,表中数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件差,表中数字为正的,表示成交宗地的条件比待估宗地好;数值表示对宗地地价所修正幅度。
根据所给条件,试计算2010年宗地H的评估价格。
2.某公司于1995年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权,并于1996年11月在此地块上建成建筑物B,当时造价为每平方米1200元,其经济耐用年限为55年,目前该类建筑重置价格为每平方米1600元,残值率为10%,A地块面积为450平方米,建筑面积为400平方米,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元。
据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月每建筑平方米40元,土地及房屋还原率分别为5%和6%,每年支付的土地使用税为每建筑平方米30元,需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%,年维修费为重置价的4%,年保险费为重置价的0.4%,根据上述资料,试算A地块在1999年11月的土地使用权价格。
3.B市的某企业拟购进A市的宗地H。
现委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估,土地评估机构对待估宗地进行调查,并得到了相关资料,A地的地价指数以2007年为基期,每年上涨10个百分点;A地的容积率对地价的影响为:
容积率以2为100,当容积率每升高或降低0.1时,宗地单位地价上涨或降低4个百分点;A市商业用地还原率为4%;2007和2008年A市的商业用地从三通一平到五通一平的费用为每平方米45元。
请根据上述资料和下表所列资料评估宗地H于2009年7月31日的转让价格(计算地价的案例选择不少于4个)。
宗地编号
交易类型
交易地点
土地用途
地价或租金(元/m2)
年期
容积率
交易时间
区域因素比较
个别因素比较
开发程度
A01
转让
A市
商业
858
40
2.1
08.7
0
3
*
A02
出让
A市
住宅
342
70
2.0
08.7
-3
0
*
A03
出租
A市
商业
43
1.9
09.6
5
-2
**
A04
转让
A市
商业
792
35
2.2
07.7
0
4
**
B01
抵押
B市
商业
801
40
3.0
07.7
0
0
**
C01
清算
C市
工业
210
50
0.6
08.7
0
0
***
A05
出让
A市
住宅
424
50
1.6
08.7
-2
-3
*
C02
清算
C市
商业
562
40
2.0
06.7
0
0
***
A06
转让
A市
商业
952
40
2.0
07.7
0
-4
*
H
转让
A市
商业
38
2.1
09.7
0
0
**
注:
*表示宗地三通一平,**表示宗地五通一平,***表示宗地七通一平;表中区域因素和个别因素数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地差。
4.某开发区土地总面积为5平方公里,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5平方公里。
该开发区现拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面积10000平方米。
根据测算,该开发区每亩征地费平均为5万元,完成一平方公里的开发需投入2亿元。
一般征地完成后,“七通一平”的开发周期为两年,且第一年的投资占总开发投资的40%,全部土地投资回报率为20%,土地出让增值收益率为20%,当年银行年贷款利息率为10%,土地还原率确定为7%。
试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
5.待估宗地为七通一平的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,现在招标出让。
某公司希望参与此地块投标。
根据该公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示,该项建设开发周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。
建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元,建筑费和专业费第一年投入总额的60%,第二年投入其余的40%。
目前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
根据上述资料,估算该公司目前所能投标的最高价格。
6.某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使用权,目前实际支付的年租金是6万元,该租约尚有10年到期,余额租金不再调整。
据调查,目前同类商业用地市场年租金为8万元,根据测算承租土地使用权还原率为8%,请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。
7.某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元,征地中发生的其他费用平均每亩为2万元,土地开发费平均每平方公里为2亿元,当地银行贷款年利率一般为12%,每亩征地完成后,土地开发周期平均为两年,且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%,开发商要求的投资回报率一般为15%,当地工业用出让增值收益率为10%。
采用成本逼近法估算上述土地价格。
8.某开发区征用土地总面积5km2,现已完成了“七通一平”,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。
该开发区拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面积为10000㎡。
根据测算,该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元,征地中发生的其他费用为1.5亿元。
征地后,土地“七通一平”的费用为2亿元/km2,开发周期为两年,且第一年的投资总额占总开发投资的40%,总投资回报率为20%,土地增值收益率取20%,当年银行年贷款利息率为10%,土地还原率确定为7%。
试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
9.现有一宗占地面积为1000m2的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于2000年11月通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积为2500m2的办公楼,现全部用于出租,2005年进行的市场调查情况如下:
(1)在当地,规模档次相同的办公楼月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外,出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼的耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为400元/m2;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述情况,评估该土地于2005年11月的价格。
10.某市有一宗住宅用地,需要评估其土地使用权价格,经调查收集到以下资料:
(1)与待估宗地处于同一供需圈,相同用途,相同交易类型的4宗案例,待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素条件如表,其中区域因素和个别因素皆是与待估宗地相比较,表中修正系数为正的则表示交易案例的条件优于待估宗地;
(2)土地还原率为7%;
(3)该城市住宅地价指数以1999年1月1日为100,以后平均每月上涨1个百分点;
(4)该城市住宅地价的容积率修正系数如表。
项目
成交地价(元/m2)
土地使用年期
容积率
区域因数修正系数(%)
个别因数修正系数(%)
交易时间
A
1200
70
2.0
3
-11
1999.10.1
B
1560
70
3.0
-5
-2
1999.8.1
C
1650
50
3.0
-5
-2
1999.12.1
D
1400
40
2.5
-6
-3
2000.5.1
待估宗地
70
2.0
2000.10.1
容积率
1.0
2.0
2.5
3.0
4.0
5.0
修正系数
1.0
1.8
2.1
2.4
2.9
3.3
请根据上述资料估算待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。
11.某企业于2006年10月30日以挂牌出让的方式,取得一宗面积为10000平方米的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。
由于市政建设条件等原因,未能及时开工,后经有关部门的批准,项目于2008年7月开始动工,预计2010年7月竣工。
项目其他有关资料如下:
(1)该不动产为商场、写字楼用途,总建筑面积25000平方米。
其中,1-4层为商场,建筑面积10000平方米;8层为设备层,建筑面积为1000平方米;其余层为写字楼,建筑面积14000平方米。
写字楼中两层自用,建筑面积2000平方米。
(2)该不动产预算投资2400元/平方米,开发建设周期预计2年,第一年投入60%,第二年投入40%,资金在投资期间为均匀投入。
该不动产建成时即以出租的方式经营,现已计划出租定价,商场为每平方米建筑面积5.5元,写字楼为每平方米建筑面积3.5元。
估价师对市场进行调查获得一些资料:
(3)同类建筑物耐用年限为50年,估价期间,市场建安综合造价为2500元/平方米,经估算,本项目投资总量为6250万元。
(4)估价期间,同一区域内类似物业的租金水平比较稳定,按可出租建筑面积计,商场市场日租金为5.0元/平方米,写字楼市场日租金略低,考虑市场平均可出租率、空置期,以及承租方一般需缴纳相当于3个月租金数额的押金等因素,经测算,本物业建好后的年总收益为3000万元。
(5)估价期间,同一区域内类似物业出租经营中,市场管理费、维修费、税金分别为年租金的10%、8%和12%。
按此标准测算,本物业经营中管理费、维修费、税金共计800万元。
由于综合还原率中已考虑建筑物每年的折旧损失因素,所以经营费用中不再考虑。
保险费为建安综合造价的0.2%。
(6)当地土地还原率为8%,综合还原率为10%(已考虑建筑物每年的折旧损失因素);同类不动产销售时,销售税费相当于售价的10%,投资利润相当于土地取得费用和建造成本之和的30%。
此外,假设土地取得费中包含的税费相当于地价款的1%,有关的银行存款年利率为6.5%,贷款年利率为10%。
请从上述信息中选择最恰当的数据和参数,测算本物业所占土地在2008年7月30日的市场价值。
12.某公司于2003年11月,出资150万元以有偿出让方式取得一宗地的50年土地使用权,并于2005年11月以300万元的造价完成了厂房、办公用房等的建筑,已竣工验收。
2008年11月,调查和实地踏勘后,得到的有关资料如下:
(1)该宗地面积为3亩,土地开发程度为“五通一平”,其所属建筑物面积为2500平方米,砖混结构,经济耐用年限为50年,残值率为2%;
(2)2003-2008年该地区建材价格指数平均每年比上年上涨8%;
(3)2008年11月,宗地所在区域进行成片开发时,土地补偿费、安置补助费及征地发生的其他税费为300元/平方米,开发程度为“五通一平”的土地开发费为200元/平方米,土地的开发周期平均为2年,开发投资为均匀投入。
根据城市规划,公共绿地、道路等公共用地面积比例应占成片开发土地面积的10%:
(4)当地银行一年期贷款利率为12%,与该宗地类似土地的开发投资回报率为15%、土地增值收益率为15%、土地还原率为10%;
(5)该类建筑物的重置价为1500元/平方米。
2008年11月该公司拟进行合作经营,需对整体不动产进行评估作价,试根据上述资料选择适当的方法,评估整体不动产的现值总价和楼面价格。
13.某市黄河大酒店所占用土地的使用权于2002年6月1日取得,年限为40年,容积率为2.00。
酒店共20层,总建筑面积为30000平方米。
收集到酒店其他有关情况如下:
(1)1-5层为酒店大堂、中西餐厅、歌舞厅、娱乐场所等,建筑面积为;000平方米,平均每天总经营收入为10万元,总经营成本为6万元:
(2)6-20层为酒店客房,建筑面积为22500平方米,其中:
酒店客房有单司68间(其中普通单间有38间,118元/天,豪华单间30间,158元/天),标隹双人间158间(其中普通标间为98间,188元/天,豪华标间60间.258元/天),套房58间(其中普通套房为38间,288元/天,豪华套房有20间,388元7天),总统套房8间(988元/天),全部入住率为70%;
(3)该酒店取得土地使用权后2年内建成并投入使用,结构为钢混结构,经齐耐用年限50年,建筑物残值率为0%:
(4)该酒店设计不合理,由于层高较低,相对于市场一般结构的建筑物,页计在剩余的使用期内,其建筑物价值每年预计减少7万元。
请以该酒店的实际经营数据和有关参数,按照剩余法的思路,计算其土地在2008年6月1日的使用权总价格和地面单位价格(假定:
大堂等经营管理的利闰为总收入的10%,其不动产综合还原率为8%;客房部分不考虑经营管理成本,其不动产的综合还原率为7%;该酒店建筑物重新建造综合成本为3800元/平方米;未来资金贴现率固定设为7%)。
14.某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。
该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水,场地平整),可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%,土地出让年限为50年。
下面是估价调查所获得的其他资料:
征地补偿资料:
该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元,根据当地规定,征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的最高值,青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。
征地过程中发生的相关税费:
征地管理费,按照征地费总额的4%征收;耕地占用税,按5元/平方米征收;耕地开垦费,按10元/平方米计收。
土地开发成本及费用:
开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元/平方米。
假定土地开发周期为1.5年,开发费在开发周期内均匀投入;开发的投资回报率为15%,年贷款利率为8%,土地还原率为6%,50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120%,请根据上述资料计算土地单价。
15.待估宗地为七通一平的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为7000平方米,土地使用权年限为50年,现在招标出让。
某开发公司希望参与此地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额。
根据城市规划要求,该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示,该项目建设开发周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。
建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元,建筑费和专业费第一年投入总额的40%,第二年投入其余的60%。
目前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
16.甲公司于2001年6月通过拍卖竞得一宗位于K市中心区的土地50年使用权。
该宗土地面积为800平方米,经开发于2002年6月建成一座建筑面积38为950平方米的写字楼,并全部用于出租。
为了解资产状况,甲公司2006年6月委托土地评估机构进行估价,要求评估土地价值以及土地与建筑物一体的价值。
评估机构调查资料显示,当时K市中心区同类写字楼月租金为50元/建筑平方米,管理费支出为租金的5%,年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。
除管理费外,还需支出维修费、保险费等。
假定该写字楼建筑物的重置价为1600元/平方米,残值为零,年支出维修费为重置价的2%,年支出保险费为重置价的0.2%,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,估价基准日定为2006年6月30日。
请根据以上资料进行估算(需提供总价和单价)。
17.某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。
该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。
由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。
如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下:
(1)该大楼1-3层为商场,建筑面积为3000平方米,4~15层为办公楼。
(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。
(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。
目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米,办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。
另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。
18.某制药企业为扩大经营规模,准备将位于A市城区的老工厂迁出。
根据当地政府规定,老厂区土地由政府按一定价格收购后重新开发利用,该企业拟用政府收购老厂区价格在郊区购置土地建设新厂。
经调查,该企业老厂区土地为1987年以无偿划拨方式取得的土地,土地面积为3000m2,重新开发后,规划建设商务办公楼。
规划容积率为2.4,该办公楼建成后,预计售价为11000元/m2,开发期为2年,建筑费为4500元/m2,专业费和不可预见费分别为建筑费5%和3%,建造成本第一年投入45%,第二年投入55%,年内均匀投入,建成后即可全部售出,该项目预计投资回报率为房地产售价15%,税金为房地产售价6%,年贷款利率为8%,土地还原率为6%。
请测算老厂区用地在规划用途下法定最高年限的土地使用权单价和总价。
19.某市区现有一栋1997年6月建成的办公楼需要进行抵押评估,估价时点设定为2007年6月。
该楼在建成后就已补办了土地出让手续,出让期为50年。
已知资料如下:
建筑面积20000m2,容积率为5;全部用于出租,出租率为80%;同类物业市场租金水平按使用面积计为每月150元/平方米;同类物业使用面积与建筑面积之比平均为1:
1.5;房屋重置价格为2000元/平方米,耐用期为50年,残值率为0;有关出租成本有房产税(按年租金的12%)计算、年折旧、物业管理成本(按使用面积计、每年100元/平方米)、保险费(按使用面积计、每年32元/平方米);房地产综合还原率为10%;
问:
该办公楼在估价时点的市场价格为多少万元。
20.某开发区征用土地总面积5km2,现已完成了“七通一平”,开发区内道路、绿地、水面及其他公共和基础设施占地1.5km2。
该开发区拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面积为10000㎡。
根据测算,该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元,征地中发生的其他费用为1.5亿元。
征地后,土地“七通一平”的费用为2亿元/km2,开发周期为两年,且第一年的投资总额占总开发投资的40%,总投资回报率为20%,土地增值收益率取20%,当年银行年贷款利息率为10%,土地还原率确定为7%。
试估算出该宗工业用地的单位面积价格和总价格。
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