房地产估价制度与政策知识点.docx
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房地产估价制度与政策知识点
第一章房地产业
【本章主要内容】
第一节房地产业概述
第二节住房制度概述
第三节土地制度概述
第四节房地产法制建设
【内容详解】
第一节房地产业概述
1.房地产的基本概念
概念
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理(五类)的行业
在国民经济分类中属第三产业
房地产业与建筑业的区别与联系
区别:
房地产业是第三产业,建筑是物质生产部门,属第二产业
联系:
房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系
2.房地产业的作用(七大作用)
为国民经济发展提供重要物质条件
房地产业关联度高,带动力强,可带动相关产业的发展(GDP要靠房地产的拉动作用)
可改善人民的住房条件和生活环境
可加快旧城改造和城市基础设施建设
有利于优化产业结构,改善投资环境
可扩大就业
可增加政府财政收入
3.房地产业的细分(两大行业3大类)
房地产开发业(主体地位)
房地产服务业
物业管理
房地产中介服务业
咨询
估价
经纪(成熟的房地产市场中,经纪业是主体)
【注意】
中介和经纪的区别
房地产服务业和房地产中介服务业的区别
【2008年真题】
物业管理业不属于房地产中介服务业。
()
【答案】√
【答案】物业管理属于房地产服务业,但不属于房地产中介服务业,中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。
【典型例题】
( )是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
A.房地产投资开发
B.房地产咨询
C.房地产估价
D.房地产经纪
【答案】B
4.房地产业的历史延革(五个时期)
1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业
1949~1955年,确立产权,建设机构改善生活条件的房地产稳定期
1055~1965年,国家经租与公私合营,确立了公有制在房地产中的主体地位
1966~1978年,房地产混乱停滞
1978~今,进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革,确立了社会主义房地产市场
第二节城镇住房制度改革
【我国的住房制度】
城镇住房制度-78年后发生根本性变化
农村住房制度-农民自建、自住、住房私有制度,一直未发生变化
【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】
城镇住房制度改革
城镇土地使用制度改革
房地产生产方式改革
1.城镇住房制度改革
传统城镇住房制度
国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度
根本问题
不能有效满足城镇居民的住房需求
以租无法养房
住制度改革的阶段(三阶段)
探索和试点阶段-提出走住房商品化道路(1978-1991)
改革的全面推进和配套改革阶段(1991-1994)
改革的深化和全面实施阶段(1994年以后)
2.现行城镇住房制度的基本框架(三个方面)
新增住房供应方面(两条脚走路)
加强经济适用住房的建设和管理(经济适用房)
增加普通商品房供应,控制高档商品房建设(商品房)
存量住房方面(房改)
推进公房出售
完善住房补贴制度
政府住房保障职能
建立完善廉租房制度
2.1经济适用房
性质
经济适用房地具有保障性的政策性商品房(是商品房的一种)
出售价格确定
实行政府指导价,按保本微利原则确定
经济适用住房的成本(八项)
征地和拆迁补偿费
勘察设计和前期工程费
建安工程费
住宅小区基础设施建设费
企业管理费,一般控制在2%以下
贷款利息
税金
开发利润,按前四项的3%以下
政府的优惠政策-哪些措施降低开发成本(主要五项)
土地无偿划拨
减免行政事业性收费
政府承担小区外基础设施建设
控制开发贷款利率
税收优惠政策
建设的规定
严格控制在中小套型
严格审定销售价格
严格实行建设项目招标投标制度
供应的规定
供应实行申请、审批和公示制度
集资、合作建房
资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分,不得成为变相的实物分房或开发经营
【2008年真题】
经济适用住房出售价格实行政府定价,按保本不盈利的原则确定。
()
【答案】X
【解析】实行政府指导价,按保本微利原则确定
【2006年真题】
经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。
()
【答案】√
2.2普通商品房(两个70政策)
从2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上
优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%
2.3廉租房
内含
廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道
保障方式
城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式,以发放租赁补贴为主
人均廉租房面积标准
原则上不超过当地人均住房面积的60%
租金标准
实行政府定价,由维修费、管理费二项因素构成
租赁住房补贴标准
按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算
廉租住房房源(四项来源)
政府新建
收购
改建
鼓励社会捐赠
廉租住房保障资金来源(五项来源)
财政预算资金
住房公积金增值收益-提取贷款风险准备金和管理费用之后
土地出让净收益-用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%,可适当提高
廉租住房租金收入-实行收支两条线管理,专项用于廉租房维护和管理
中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助(支持对中西部困难地区)
【2008年真题】
我国到“十一五”期末,全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到()住房困难家庭。
A.低收入
B.中低收入
C.中等收入
D.所有
【答案】A
【2007年真题】
政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供()。
A.商品住房
B.限价商品住房
C.经济适用住房
D.廉租住房
【答案】D
【解析】低收入的住房保障只有廉租房。
【2007年真题】
廉租住房保障资金的来源有()
A.财政预算资金
B.房屋维修资会
C.土地出让净收益
D.住房公积金增值收益
E.廉租住房预售资金
【答案】ACD
第三节土地制度概述
1.土地所有制(土的实行社会主义公有制)
1.1国有土地
内含
所有权归全民所有,由国务院代表国家行使
国有土地的范围(土地管理法)
城市市区的土地
农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地
国家依法征收的土地
依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地
农村集体经济组织全部成员转为城市居民的,原属于其成员集体所有的土地
因国家组织移民、自然灾害等原因,农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地
特殊情况
建制镇的土地所有权问题区别对待
取得建设用地使用权的途径(四种)
划拨
出让
转让
租赁
关于国有建设用地的相关规定
使用权人享有占有、使用和收益的权利(还有部分处分的权利)
不得改变土地用途,如需改变用途,必须经有关行政主管部门批准
建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立
房随地走
地随房走
【2008年真题】
国有土地所有权由()代表国家行使。
A.国务院
B.国务院土地行政主管部门
C.市、县人民政府
D.市、县人民政府土地行政主管部门
【答案】A
【解析】政府代表国家行使,只能是中央人民政府。
1.2集体土地
内含
所有权归农民集体所有
三种具体形式
村农民集体
村内两个以上农村集体经济组织的农民集体
乡(镇)农民集体
集体所有土地的范围
农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有(法律明确规定属于国家所有的除外)
宅基地和自留地、自留山,属于集体所有
法律明确规定属于集体的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源(如无规定属国家所有)
2.土地管理基本制度(四大制度)
土地登记制度
国有土地使用权登记
集体土地所有权登记
集体土地使用权登记
他项权利登记
土地有偿有限期使用制度
土地使用权出让有偿有期限
土地用途管制制度
土地分为农用地、建设用地和未利用土地三大类
核心是不能随意改变土地的用途,农用地转用需经政府批准
控制建设用地总量
耕地保护制度
包括新开垦地、轮歇地、草田轮作地
以种植农作物为主间有树木的土地
耕种3年以上的滩地和滩涂也属于耕地
3.城镇土地使用制度改革
原有的使用制度核心(两方面)
土地实行行政划拨,无偿无期限使用(无偿无期限使用)
禁止土地使用者转让土地(禁止流转)
城镇土地使用制度改革的进程(五方面)
征收土地使用费
开展土地使用权有偿出让和转让
制定地方性土地使用权出让、转让法规
修改宪法和土地管理法
制定全国性的土地使用权出让和转让条例
4.现行城镇土地使用制度的基本框架
在不改变城市土地国有的条件下,采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式,将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者(有偿有期限)
土地使用者在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动(使用权可入市)
需要继续使用的,经批准期限可以延长,按当时市场情况补交地价(可延期)
第二章建设用地制度与政策
【本章主要内容】
第一节集体土地征收
第二节建设用地使用权出让
第三节建设用地使用权划拨
第四节闲置土地的处理
【内容详解】
第一节集体土地征收
1.征收集体土地的特点
1.1集体土地概述
农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有
宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有
集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设
符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外(集体土地流转的特例)
【2006年真题】
《土地管理法》规定,农民自有住宅的宅基地,属()所有。
A.国家
B.所在的村民小组
C.农民个人
D.农民集体
【答案】D
【解析】宅基地的所有权也归集体,使用权归农民个人。
1.2征地集体土地的概念
是国家为了公共利益的需要,依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为
实质是土地所有权由集体所有变为国家所有
1.3征收与征用的共同与不同之处
共同之处
都具有一定强制性
都要经过法定程序
都要依法给予补偿
不同之处
征收是所有权发生改变,由集体所有权转变为国家所有权
征用是使用权改变,所有权不变,强制使用,特定情况结束后应返还原所有人
【2008年真题】
国家为了公共利益的需要,征用集体土地,其土地所有权不发生转移。
()
【答案】√
【解析】征用所有权不发生变化,只是使用权变化。
1.4征收的特点
强制性-土地征收是国家行为
妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿
被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地
2.征收的原则
珍惜耕地,合理利用土地的原则
能不征就不征,能少征就少征
保证国家建设用地的原则
该征就征,反对拒征和大幅度提高征地费用
妥善安置被征地单位和农民的原则
对征收的土地要适当补偿
对农民造成的损失要适当补助
对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排
妥善安置拆迁户
有偿使用土地的原则
土地征收后,除公共设施基础设施外,就应实行有偿使用供应
依法征地的原则
必须有县级以上政府的批准文件
按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续
限止以租代征
【2007年真题】
下列关于集体土地征收或者征用的表述中,正确的有()。
A.征收或者征用都是为了公共利益需要
B.征收或者征用都要依法给予补偿
C.征收是国家行为,征用是企业行为
D.征收是土地所有权发生改变,征用是土地使用权发生改变
E.征收是强制性的,征用是非强制性的
【答案】ABD
3.征收、征用集体土地的政策规定
3.1征收土地的范围
为了公共利益的需要,可以征收集体土地
土地征收后,所有权属于国家,用地单位只有使用权
【2006年真题】
《宪法》规定,国家为了公共利益的需求,可以依照法律规定对土地实行()并给予补偿
A.征收
B.征用
C.征收或者征用
D.征购
【答案】C
3.2征收土地批准权限
听证制度-在征地依法报批前,当地土地行政主管部门应组织听证
征收土地实行两级审批制度-国务院和省级政府(所有权转变)
农用地转为建设用地的,应办理农地转用审批手续(用途转变)
由国务院审批的
基本农田
基本农田以外的耕地超过35公顷的
其他土地超过70公顷的
其他用地由省级政府审批并报国务备案
3.3申请征地不得化整为零
征收土地应根据总体设计一次申请批准,不得化整为零
分期建设的项目,应当分期征地,不得先征待用
铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收
3.4对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助
由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费
3.5临时用地政策
由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准
由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议(征用而非征收)
临时用地期限最多不超过2年
不得改变批准的用途,不得从事生产性、经营性活动,不得修建永久性建筑
期满后建设单位清理场地支付费用,到土管部门注销登记
超期可再次提出申请,不退地又不申请的视为违章用地
3.6联营使用集体土地政策(两种方法)
联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业
持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件
由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请
两种处理方式
批准后可以改变土地性质,实行征收
也可以不改变土地所有权,作为联营条件(联营企业用地可以不改变土地权属性质)
3.7征收土地公告(主要是两个公告)
3.8征地补偿费的使用
补偿和安置补助费按有关规定使用(给村集体或农民个人)
耕地占用税用于土地开发和农业发展
菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理
征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支
3.9特殊征地政策
大中型水利水电工程补偿-国务院另行规定
征收林地、园林-林业管理部门规定
征收中发现文物、古迹、古树-报相关部门处理后方可征地
烈士墓、华侨墓-按主管部门办理
用地范围内有国防设施-经协商后方可征收
4.土地征收补偿范围和标准
【征地补偿费的构成】三大类
土地补偿费-给集体的,补偿所有权
安置补助费-给个人的,安置劳动力
地上物及青苗补偿费-给地上物的所有人
【注意专有名词的精准性】
征地补偿费与土地补偿费不同
安置补助费,不叫安置补偿费
4.1土地补偿费
内含
是征地费的主要部分,为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项(对地)
由用地单位支付土地补偿费
标准
征收耕地的补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍(按原用途补偿)
其他土地标准,由省级规定
4.2安置补助费
内含
安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费(对人)
耕地标准
安置补助费=需要安置的农业人口数×每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准
需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍
每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍
非耕地标准
由省级规定
征地补偿费的特殊规定
人均耕地特别少的地区,按前述标准支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使农民保持原有生活水平的,经省级政府批准,可以增加安置补助费,但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍
土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限,尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的,当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴
政府的管理
省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价
征地补偿做到同地同价
国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算
对有稳定收益的项目,农民可用建设用地使用权入股
4.3地上附着物和青苗补偿费
地上附着物和青苗补偿费标准,由省级政府规定
征收城市郊区的菜地,缴纳新菜地开发建设基金
城市郊区的菜地,是指连续3年以上常年种菜或养殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘
4.4临时用地补偿标准
征用临时用地,应与集体经济组织签订临时用地协议
按土地前3年平均年产值逐年给予补偿(注意没有倍数)
但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和
【为何有高限的规定】
临时用地补偿相当于租金
征地补偿费相当于销售价格
如果租金之和超过了售价,那就不如买了而不是租
4.5补偿费用的使用
土地补偿费-农村集体经济组织所有
地上附着物和青苗补偿费-归地上附着物和青苗的所有者
安置补助费(三种方式)
由农村集体经济组织安置人员的-由农村集体经济组织管理和使用
其他单位安置的人员-支付给安置单位
不需要统一安置的人员-发放给个人
【2006年真题】
下列关于征收土地的表述中,正确的是()
A.土地补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍
B.安置补助费只能发放给安置单位
C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费
D.只有所征土地连续三年以上常年种菜,才须缴纳新菜地开发建设基金
【答案】C
【解析】A征收耕地按此标准,非耕地可参照此标准由省级政府标准。
B安置补助费有三种发放方式,由农村集体经济组织安置人员的-由农村集体经济组织管理和使用,其他单位安置的人员-支付给安置单位,不需要统一安置的人员-发放给个人;D鱼塘也要交。
5.土地征收工作程序
5.1申请用地
申请机构
土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门
5.2受理申请并审查有关文件(一书四方案)
编制(一书)
建设项目用地呈报说明书
拟定(四方案)
农用地转用方案(用途转变)
补充耕地方案
征地方案(所有权转变)
供地方案(使用权转变)
流程
经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查
5.3审批用地(一制度)
实行土地管理部门内部会审制度审批土地
批文必须是政府的,而不是土管部门的
5.4征地实施
实施机构
被征收土地所在地市县人民政府(注意不是土管部门)
程序
征地公告
支付征地费
安置农业人口
协调征地争议
5.5签发用地证书(合同+登记)
有偿使用土地的-签订《土地使用权出让合同》
以划拨方式使用土地的,签发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》
用地单位持上述文件办理土地登记手续
5.6征地批准后的实施管理
时间
用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理
措施
会同有关部门落实安置措施
督促被征地单位按期移交土地
处理征地过程中的各种争议
填写征地结案报告(表示征地工作结束)
5.7建立征收土地档案(三项要求)
整理和收集征收过程中形成的各种文件
收集存档的文件一律是原件
市、县范围内的土地档案应统一格式
第二节建设用地使用权出让
【供地方式】
划拨-无偿无期限
出让-有偿有期限
1.出让的概念
出让
是指国家将国有土地使用权在一定上限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为
出让金
是指通地有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者,按照合同规定的期限,一次或分次提前支付的整个使用期间的地租
出让的含义
出让是土地一级市场,由国家垄断,一方必定是国家
经出让取得使用权的单位,只有使用权,所有权依然归国家所有。
在期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权(部分处分权);土地使用权可以入市,可以进行转让、出租、抵押等经营活动,但地下埋藏物归国家所有
使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
集体土地不经征收不得出让
出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系,具有平等、自愿、有偿、有期限的特点(民事关系)
2.建设用地使用权出让计划
出让土地的三符合
符合土地利用总体规划
符合城市规划
符合年度建设用地计划
程序
省级政府下达控制指标,拟定年度出让国有土地总面积方案
具体出让每幅地的条件,由市县级政府土管部门会同规划、建设、房产管理部门拟定,经有批准权人民政府批准后,由市、县土管部门实施
3.出让方式
3.1出让方式
方式(四种)
招标、拍卖、挂牌、协议
应采用招拍挂的情形
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地(五类)
其它性质,同一土地有两个以上意向用地者的
【注意】要分清以下概念的级别
划拨、出让、招标、拍卖、挂牌、协议
3.2出让的一般规定(招拍挂的共同要求)
招拍挂都必须发布公告
招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则
挂牌出让的,出让公告中规定的申请截止时间,应当为挂牌出让结束日前2天
市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价
标底或底价不得低于国家最低标准
确定招标标底、
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