房地产6号楼推广方案.ppt
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- 上传时间:2023-07-08
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房地产6号楼推广方案.ppt
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问题question,6号楼的客群是哪些,寻找渠道?
如何实现客户扩容?
6号楼的推售时间?
6号楼如何定位?
市场分析,1,从整个市场价格实现来看,宜昌市场价格呈现三级阶梯分布,地段及景观资源是实现溢价的关键因素。
分区域梯度,江南星城¥3900,宜昌碧桂园¥5300,国宾壹号洋房¥7800,恒大帝景¥7800,市场分析,整体市场,高端别墅、洋房、大平层产品聚居在资源景观丰富的区域,48号楼,48号楼总套数65,剩余套数37。
东侧正对中心园林景观,西侧有山体遮挡;从1月至5月15日,清江润城178户型,共成交9套,平均2周成交1套。
成交价格区间4086-4363元/,均价4270元/,与小户型基本无价差,1-5月成交价格统计,清江润城-景观劣势,价格优势,平均2周1套的去化速度,市场分析,竞案分析,户型分析,四室二厅两卫/178.8赠送面积:
22.18,1、户型方正实用,高赠送;2、餐厅连接入户花园,客厅连接观景阳台;3、主卧及主卧卫生间,均带转角飘窗;4、客厅4.9米阔绰开间,享空间仪式感,33层/两梯两户共65套/剩余37套,1、总价约76万;2、东西向因景观资源差异,去化不均。
竞案1,清江润城-景观劣势,价格优势,平均2周1套的去化速度,1,去化分析,2,市场分析,竞案分析,梅岭壹号共有三种产品形态,高层(基本售罄)、洋房、别墅。
其中洋房产品与本案6号楼定位、客群相似。
规划:
共有洋房产品5栋,5层,共132套,剩余19套;整体公摊在12.2%13%之间。
成交均价约5000元/,梅岭一号-景观劣势,高性价比洋房,已去化86%,市场分析,竞案分析,规划:
共有1栋写字楼,4栋住宅,其中三栋为大平层。
产品大平层产品面积230427,总价在200万350万之间。
大平层基本售罄,剩余约16套,去化率达到88%。
销售情况:
目前均价9150元/,新外滩-一线江景,品牌豪宅,已去化88%,市场分析,竞案分析,圈层营销,调性稳定,高端大平层深入人心,市场分析,竞案分析,南玻开发,员工团购房,剩余房源对外出售。
年初至5月15日,去化约60%。
3栋,36层,分别为2梯4户,2梯3户,2梯2户。
效果图,户型:
4+1室2厅1厨2卫建筑面积:
164.95,竞案1,竞案分析,天域水岸,南玻集团内部团购房,超高层瞰江大平层,销控表,优势:
1、项目外部造型独特,具有地标意义,体现尊贵性和仪式感。
2、一线江景资源,纯居住,没有商业的噪杂;3、南玻集团内部团购,物业单纯方便管理;4、毗邻金东方学校5、户型赠送面积大,采光好,大户型成交主要为中间楼层,竞案1,竞案分析,天域水岸,南玻集团内部团购房,超高层瞰江大平层,从整个分布图来看,大平层、别墅产品面积主要集中在130250之间,总价保持在70150万之间,本项目处在竞争核心区域。
市场分析,竞案对比,竞案产品面积、总价分布图,178,178,133,178,168,159,177,223,230,260,420,350,250,160,190,从总价可以看出,本项目与沿江大平层不在一个竞争纬度,客群完全不同。
而同维度竞争中,在单价、总价、景观资源、公摊等方面并没有完全的优势。
学习标杆楼盘,突围区域楼盘。
竞案1,竞案分析,小结,学习标杆楼盘,突围区域楼盘,竞案1,竞案分析,小结,同区域内,洋房和大平层的对比,花园洋房拥有高赠送、低容积率、低公摊的优势,将赠送融入总面积、总价计算,可得出高性价比的“单价”,也就是单价优势。
但因楼层较少,因而视野不够,蚊虫较多。
大平层,大视野,空间仪式感强。
但赠送少,单价高。
清江润城在单价上做出一定让步。
本案优势相对不足。
竞品各维度竞争关系分析,6号楼,对标一线标杆项目,挖掘自身内涵,打造个性标签。
对标一线项目,新外滩,突围一线竞案,清江、梅岭一号,竞案1,市场分析,竞争维度,本体分析,2,(按单价5480元/计算),总价100万城郊园林景观品质大平层,初识整体定位,本体分析,直观认知,最佳资源景观位置,大平层设计,本项目由10栋ArtDeco风格的高层组成,呈点式分布。
沿发展大道为22层,沿吉祥路为28层,沿锦江大道主要为29层,中心位置6#为25层。
6#位于整个小区中心位置,具有小区最好的景观资源。
纯板式设计,两梯两户,南北通透。
仅50套,两种户型分别为195和186,四室两厅两卫。
本体分析,楼栋概况,总房源50套去化10套,本体分析,货量盘点,未进行单独推广,购房客户以圈层朋友为主,自然来访成交客户1组。
纯大户平层设计,悉心的雕琢,户型优势,房型:
4房2厅2卫/面积:
186195/总价:
约100万,超大入户花园,自由空间随心布置,上演不凡居住品味,阔绰起居室连景观阳台,会客宴宾,谈笑间彰显尊贵阔气居家风范。
主卧270转角落地窗,阔达生活尺度,静观人生百态。
舒适次卧带独立宽景观阳台,尊享主卧生活质感,可观雨水花园,餐厅厨房一线相连,人性化设计,厨房紧邻生活阳台,通风、采光、观景,烹饪亦是一段美妙时光。
本体分析,户型分析,SWOT,本体分析,SWOT分析,品质,精工筑造、业界口碑,价值树,户型,纯板式,大尺度的空间仪式感,园林,精致园林,绿色心情,圈层,圈层资源,配套,金橡树、星洲健身等内部配套,教育资源,毗邻夷陵天问,本体分析,价值梳理,本体分析,客户分析,【客户在哪里】本案客户地图,核心客群以夷陵区为中心向周边辐射,为夷陵、西陵、开发区中高产阶层,重要客群为夷陵周边县镇,其他为偶尔客群。
核心客户夷陵、西陵、开发区(80%),重要客户巴东、远安、当阳(50%),龙泉、鸦鹊岭(12%),偶得客户其他区域,客户分析,本体分析,【客户都是谁】本案客户地图,核心客群以夷陵区为中心向周边辐射,为夷陵、西陵、开发区中高产阶层,重要客群为夷陵周边县镇,其他为偶尔客群。
【地缘性中高阶人群】本区域地处城郊,区域抗性导致以地缘性客户为主,以夷陵、西陵、开发区个体商人,中小企业主、企业高管、公务员体系领导为主,首改再改需求为主,【其他区域看重板块价值配套】天问学校家长、学校高层周边县市、集镇商人,城市改善型用房看中板块价值,兼顾投资保值功能,【周边地区及县市偶得客群】周边拆迁户,改善需求为主,客户分析,地缘性向高产进阶的中产阶级,客户定位,“地缘性进阶中的中产阶级”解读,推广策略,客户分析,人生中一段时期曾在夷陵区及周边工作生活;目前在夷陵区及周边上班;喜静,看重发展大道离开城市的喧嚣,相对安静的大环境;看重发展大道板块价值,投资保值。
有一定的实力及稳定的收入,但未到大富大贵,依旧在奋斗的路上前行。
不一味追求奢华,重视自己的内心体验,多于关注外界的目光。
渴望安静、稳定的大后方,低调而精致的生活。
年龄:
35-55岁年收入:
20万及以上,客户分析,本体分析,客户地图-客户渠道,核心客群以夷陵区为中心向周边辐射,为夷陵、西陵、开发区中高产阶层,客户分析,4S店客户,夷陵、西陵商会组织,夷陵、西陵及周边乡镇生意人,夷陵、西陵区企业高管,夷陵、西陵区公务员,天问学校学生家长、老师,学校团购优惠学校附近派单,4S店置业顾问联动资料架摆放高额提成,跨商会活动;商会内部推荐会、葡萄酒会,带着小礼品写字楼、沿街商铺派单,大客户拜访,定制小礼品渗透,企业内网或工会宣传,大客户拜访,礼品渗透,行政部或工会宣传,老带新奖励贯穿始终,业主亲友,老带新奖励电梯海报,他们更看重什么?
什么能打动他们?
营销策略,3,至上未来城,推广策略,本案标签,极致园林,极致教育,极致品质,极致圈层,4万方中央公园绿地,成熟精致园林,品牌高端私立学校,幼、小、初、高连读夷陵天问国际学校,打造资源性邻居商务社群,拓展圈层、资源共享,丰富的线条,严格工艺流程,一流选材,极致配套,高端配套,金橡树国际酒庄、星洲健身会所,【同类产品】推广说辞对比,推广策略,广告语提炼,项目整体定位,名校旁公园里上层建筑,名校旁186-195大平层,中坚阶层的邻里社群,项目整体定位,长在公园里的上层建筑,名校旁186-195大平层,中坚阶层的邻里社群,极致园林,186195悉心雕琢,醇熟园林正中央,园稀有,故珍藏,极致品质,186195平层大宅,品质只有行家才懂,品质大平层致敬行家眼光,项目整体定位,城北未来城高端会所聚居地,5000元/,入伙186195大视界空中别院,推广极致价格,186195平层大宅,高层的价格,别墅的享受,5000元“摆平”别墅,极致意境,186195品质大平层,进阶快人一步,高台阔景,一生恭候,极致设计,186平米四室大平层致敬亲情,三代同堂的亲情回归,推售策略,推售时间,高端产品去化周期,推售策略,推售时间,因新外滩、梅岭一号高端产品体量较大,为单独推售,所以前期去化速度较快,后期尾盘去化速度放缓。
清江润城,前期以小户型销售为主,辅助推出178大平层,后期小户型选择空间变小,大户型重新提上议程,为前慢后快。
总体市场仍以刚需、首改为主,高总价产品去化偏慢,平均为12套/月。
按静态行情预估,本案剩余40套房源约需要23年。
送装修方案,1,1,2,送车库,依托样板间,给客户定制自己的装修方案,房价5480元/,购房送车库,3,送金橡树会员卡,6号楼成交直接送会员卡,1瓶起送货上门,7折成交,推广策略,价值提升,买就送,独立物管系统,推广策略,价值提升,暂定附加值列表,二、家居类(有偿服务)1、家居安全:
家居安全奢侈的管理、儿童来人的外出陪护;2、医疗护理:
日常体检、联系家庭一声、家庭药箱、医疗急救知识;3、电气检查:
监测家居电气安全环境监测:
定期室内污染监测4、家居清洁:
提供室内保洁、废弃物处理、室内花草护养等。
5、维修服务:
水、电及电气设备的日常维修。
6、商务代驾,一、商务助理类(无偿服务)1、接待服务:
提供访客接待、引导服务;2、预定服务:
提供预定餐厅、酒店、会议场地、运动场地等服务;3、文件处理:
提供商务文件打印、复印、收发传真;4、代办服务:
提供代办申请电话线路、宽带网络、订书报杂志、订奶、订鲜花、订蛋糕、办理邮件(快递、包裹、物品)的邮递和接收。
2,独立净水系统,推广策略,价值提升,3,独一无二的价值配套,针对6号楼,购房就送全年健身会员卡一张。
业主无需穿过拥堵、喧闹的城市中心,下楼,路过绿色的园林便是宜昌最好的,带四季恒温泳池的高端健身会所。
5星级的居家休闲享受!
推广策略,价值提升,4,未来城6号楼业主=带“无边界、恒温泳池”的高端健身会所会员,打造资源性邻里社群,睦邻合伙人计划,1,2,社交商务圈层,本项目客群定位:
地缘性向高产进阶的中产阶级。
如何进阶?
打造6号楼业主商务社群,双合作伙伴,双邻居计划(事业生活合伙人)对每位入住的业主进行商务信息登记,建立微信达人群。
建立业主间的链接,寻求商务和生活的合作契机,形成邻居社交商务圈层,扩展人脉圈层,提升居住附加值。
推广策略,价值提升,5,待定,上层建筑里的资源性邻里社群,推广策略,过往小结,现有推广渠道梳理,户外T牌,1,电梯框架,3,网络,2,楼体条幅,5,4号楼商业大牌,4,项目现场,6,大楚网通栏,东湖大道路口T牌,昭示性强,小区电梯内框架广告,项目围挡1、2号楼商业小区指示牌售楼部宣传物料.,推广策略,6号楼推广基本延续之前渠道。
在此基础上,进行线下渠道拓展及圈层营销活动。
选择地区权威网络媒体进行多样化广告形式投放,如:
通栏、页面等。
推广策略,媒体营销,线上平台-门户网站,同行、远朋变近邻从同行圈层入手,举行圈层酒会。
邀请业界同行(包括建筑、开发、装修、室内设计等)统一参观,再在金橡树进行PPT产品发布讲解,红酒品鉴。
推广策略,圈层营销,线下-圈层品鉴会,T牌拦截客户,加油站加油送定制抽纸盒、车体扶手挂牌等渠道,有针对性的释放6号楼销售信息,推广策略,渠道营销,线下-渠道推广,T牌广告延续现有T牌广告资源,加油站,定制抽纸盒,作为小礼品赠送,从同行圈层入手,举行圈层酒会。
邀请业界同行(包括建筑、开发、装修、室内设计等)统一参观,再在金橡树进行PPT产品发布讲解,红酒品鉴。
展示策略,现场包装,样板间包装,为样板间命名,打造主题样板间,如汤臣一品爱马仕主题样板间,打造未来城6号主题商务样板间。
样板间,6号楼命名,样板间主题标识,户型水牌,定制样板间通道电梯广告,园区指示牌及6号楼精神堡垒,提升标识度和尊贵感感,展示策略,园区包装,导视系统、独立标识,招聘及培养专职6号楼置业顾问工作职责:
1、负责客户的接待,为客户提供专业的置业咨询服务;2、陪同客户看房,进行商务谈判,促成交易进行;3、建立客户档案,妥善维护客户关系;4、负责签约、合同整理、客户回访及售后服务等服务性工作。
要求:
身高、形象、气质;经验、学历;口才、性格;待遇:
3000+,销售策略,内部销售,招聘-6号专职楼置业顾问,(重新定制工作服、工牌),招募-6号楼兼职置业顾问,推广策略,外部销售,与4S店签订合作协议,将汽车销售员纳入兼职置业顾问,给予高额佣金提成。
拜访发展大道及夷陵区4S店,作为资源共享及店内员工福利,若成功销售则案每套3000元发放销售奖励。
将项目资料摆放与4S店内进行展示;,将项目资料摆放与4S店内进行展示;与房多多及类似的机构,整合2手房置业顾问资源,成功销售则按每套3000元发放销售奖励(或另协议),推广策略,总控图,营销总纲图,8月初,9.17,10.15,11.26,建筑园林品质品鉴+红酒会,睦邻计划,6月起,筹备期,强推期,持续发酵期,5000元“摆平”别墅(价格、品质、中高产阶级),T牌、网络、派单,T牌、活动,园稀有,故珍藏(抬高调性、品质、园林),推广策略,物料准备,所需物料,6号楼海报、户型单页定制宣传礼品(抽纸盒、车把挂牌、U盘等)定制工作服、工牌,THANKS,
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