房屋租赁合同审查报告.docx
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房屋租赁合同审查报告.docx
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房屋租赁合同审查报告
房屋租赁合同审查报告
篇一:
房屋租赁合同起纠纷该如何维权?
李冰律师:
房屋租赁合同起纠纷该如何维权?
本期介绍:
租房子,不少外出打工者首先办理的事情。
房东把房子租出去,成为一种创收途径。
租客在租房过程中,遭遇换房东,升租金,换锁等事情,发生房屋租赁合同纠纷时候,租客应该如何维护自己的合法权益?
他们具体应该如何处理?
我们有幸地邀请到了上海合同法专家——李冰律师参加法律快车《律师零距离》关于房屋租赁合同纠纷的专访,以下欢迎李冰律师来为我们专业解答“房屋租赁合同起纠纷该如何维权”等相关问题。
访谈嘉宾:
李冰律师,现执业于上海市汇盛律师事务所。
李冰律师XX年开始从事律师工作,已有十余年专职律师工作经验。
李冰律师积累了办理诉讼和非诉讼案件的丰富经验,擅长公司合同管理,对合同管理流程设置、各类合同审查及法律风险防范,具有丰富的实务经验。
李冰律师已独立办理上述专业领域疑难、复杂诉讼案件数百起。
咨询热线:
400-033-5970(来电请说明来自法律快车)
访谈内容:
1、法律快车:
李冰律师,您好!
很高兴您能在百忙之中抽出时间接受法律快车专访组的访谈。
房屋租赁合同中,租客和房东容易产生纠纷。
房屋租赁合同期内,房东把房子卖了,新房东要求租客搬家,租客应该怎么做?
李冰律师:
根据“买卖不破租赁”的法律规定,租赁合同继续对新房东及租客有效,即新房东需要继续按租赁合同履行房屋的出租义务。
而且,对于该房屋,租客享有优先购买权,如原房东在出售前没有通知租客,租客还可基于优先购买权被侵犯向原房东主张相应权利。
2、法律快车:
在房屋租赁合同期内,新房东说每月涨房租两百元,若租客不愿意多缴纳房租,就要退房,租客如何处理?
李冰律师:
基于已经生效的租赁合同中约定了明确的租金标准,因此新房东必须按原合同继续履行。
对于要求增加房租的无理要求,可直接予以拒绝。
3、法律快车:
在房屋租赁合同中补充条款中约定待出租人找到下一个承租人时候,承租人可以提前退租并无须承担违约责任。
而租客因涨房租而决定退租后,房东以合同期内未找到下一个承租人不同意退租,也并没有免除租客的违约责任。
租客应该怎么办?
李冰律师:
提前退租的约定即合同的提前解除(终止),但解除合同的前提为找到新的承租人。
如没有找到新的承租人,则无权提前退租。
因此,建议租客帮房东找一个新的承租人,以达到提前退租的条件。
需要说明的是,在合同履行期间,房东无权单方提出涨房租,对于其无理涨价要求租客可以不予理会。
4、法律快车:
若租客没有找到其他承租人,又因外出工作,错过缴纳房租的日期,被房东换锁。
然而房屋租赁合同中条款规定迟延房租,每日加收滞纳金一百元,超过三日仍不缴纳,视为终止合同和放弃屋内所留物品所有权。
若租客迟延三天缴纳房租,被房东换锁了。
租客如何处理?
李冰律师:
上已述及,在合同履行期间,房东无权单方提出涨房租,因此租客只需要按合同约定的租金标准按时支付即不构成违约。
如因租客个人原因导致逾期三日以上未交租金,根据合同约定,房东有权解除合同。
双方在合同中约定的逾期三天视为放弃物品所有权的约定,显然可能会导致租客的财产权受到损害(比如房间内可能有电脑等大件物品),此种约定可主张为无效约定。
房东解除合同的行为必须符合法律程序,其首先应将解除的意思通知租客,如租客有异议的情况下房东可向法院提出诉讼以确认合同解除,而不得单方自行换锁。
如通知后租客没有异议,也应进行房屋交接并由租客自行带走自己的私人物品。
因此,基于房东自行换锁导致租客财产权受到侵害,租客可报警,如无法解
决可通过诉讼解决争议。
5、法律快车:
房屋租赁合同约定的租赁期限届满后,租客继续租赁,和房东没有另行签订书面的房屋租赁合同。
半年过后,房东要收回房屋,并限租客三天内搬走。
租客如何解决?
李冰律师:
租赁合同到期未续签合同,双方实际履行视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
因此,如三天时间无法搬走,可要求房东适当延长时间。
6、法律快车:
租客和房东容易产生房屋租赁合同纠纷,请李冰律师给我们一些建议。
李冰律师:
首先,双方应在房屋租赁合同中明确房屋座落及面积、租期、租金标准、租金支付时间及方式、交房时间、物业管理等其他费用如何承担、房屋内设施设备、房屋维修维护义务及违约责任等条款;
其次,每次交纳房租及其他费用后,单据应注意保存,如房东收取现金应要求对方出具收条;
第三,租赁合同到期前,应提前与房东协商是否续租,如不续租应约定双方交接房屋的时间并办理好交接手续,最终留存双方签字的书面交接记录。
另外需要强调的是,如果租客需要对房屋进行装修,一定要征得房东书面同意,并应该约定租期届满时是保留装修还是恢复原状,如保留装修房东是否对租客给予相应补偿。
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7、法律快车:
本期的访谈即将结束了,我们非常感谢李冰律师接受法律快车《律师零距离》的专访,同时也感谢广大友们对我们访谈栏目的支持与关注,我们下期再见。
李冰律师:
好的,再见!
访谈总结:
在家千日好,出门一时难。
在外工作的很多人都有自己租房或与人合租的经验,但有时因没有认真审查出租人的产权证及身份证明,导致被人欺骗,如二房东恶意转租等情况。
希望大家都能提高识别能力,通过认真签署合同,以达到保护自身合法权益的目的。
来源:
法律快车原创(转载请说明出处)/retype/zoom/bd244415f242336c1eb95e77pn=5&x=0&y=1599&raww=265&rawh=265&o=png_6_0_0_222_761_144_143__&type=pic&aimh=265&md5sum=6d625a677483d859b32a7a0a8465ecd6&sign=bc969aa106&zoom=&png=94323-&jpg=0-0"target="_blank">点此查看
篇二:
合同审查中发现的问题及对策
合同审查中发现的问题及对策
一、合同审查概况
XX年1月至8月期间,法律合规部共审查各类合同XX个。
经审查的合同涉及到如下类型:
1、广告合同
2、会务合同
3、旅游合同
4、培训合同
5、家具买卖合同
6、房屋租赁合同
7、装修工程合同
8、消防工程合同
9、工程监理合同
10、人才服务合同
11、基金代理销售合同及补充协议
12、合作协议
13、站页面设计服务合同
14、证券经纪服务合同
15、劳动合同
16、清洁合同
17、保安合同
18、印刷合同
19、物业管理合同
20、前期物业管理合同
21、债券承销团合同及补充协议
22、债券分销合同
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债券认购合同债券买卖合同债券投标发行合同债券回购合同薪酬调研合同通讯服务合同标牌(工艺品)制作合同战略合作合同增资扩股合同基金代理销售合同及补充协议计算机工程合同上海清算所普通清算会员协议集合资产管理计划集合资产管理合同集合资产管理计划托管合同集合资产管理计划代理推广合同及补充协议定向资产管理合同及补充协议通讯费用优惠合同
41、郑商所交易专线使用合同
42、招聘合同
43、计算机软件买卖合同
44、计算机软件许可使用合同
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61、
计算机软件维护服务合同计算机硬件设备买卖合同复印机租赁合同服装定做合同银行对账服务合同银行票据专递服务合同住房公积金上业务系统用户合同客户信用资金存管合同融资融券合同报警服务合同劳务派遣合同花卉租赁合同机票预订合同域名注册合同域名转让合同中登公司客户服务合同持续督导合同
63、交易单元租用合同
64、限售流通股股份托管合同
65、证券投资集合资金信托计划保管合同
66、与银行结算账户管理合同
67、外汇账户管理合同
68、B股银证转账业务合作合同
69、客户交易结算资金存管合同及补充协议
70、股票销售交易部B股业务合同
71、与银行的合作协议或第三方存管业务推广合同
72、期货专用邮箱服务合同
73、期货公司营销合作协议
74、研究咨询服务合同
75、下发行认购协议
76、开放式基金传真交易协议书
77、投资顾问协议
78、银行间市场开户协议
79、劳务派遣合同
80、经纪人委托合同
二、合同审查过程中发现的问题
(一)合同主体不适格
1、非权利主体
送交审查的有关涉及知识产权的合同中,有些合同主体无法提供相关的知识产权证书(如软件登记证书、著作权登记证书等),因而无法证明他是该知识产权的权利人。
依照我国法律的规定,如果合同主体无权处分合同涉及的知识产权,将导致合同的无效,进而给我公司带来损失,由此带来的法律风险不容忽视。
2、不具有法定的经营资格。
法律规定有些民事活动的开展必须经过行政许可程序,只能由具有特定资格的民事主体才能进行。
不具有相应资格的普通民事主体如果从事这些活动,将因主体不适格,导致合同无效。
相关法定资格常见于行政法规之中。
如电子工程专业承包资质、建筑智能化工程专业承包资质、消防工程专业承包资质、安防工程专业承包资质、建筑工程总承包资质、建筑装修装饰专业承包资质等等。
在审查合同的过程中发现许多中标承包我公司计算机工程或装饰装修工程的公司和一些承担我公司培训工作的公司存在资质缺乏的情况。
与这样的公司签订合同存在一定的法律风险。
3、超经营范围经营
企业的权利能力和行为能力来源于工商行政机关的核准。
依照法律的规定,企业超越工商机关核定的经营范围从事经营活动属于非法经营。
合同审查过程中发现,有些承包我公司计算机工程和承担我公司培训任务的公司存在超经营范围经营的情况。
篇三:
经济合同审查实施细则(试行)()
经济合同审查备案实施细则(试行)
根据集团发展和深化改革工作的需要,为规范子公司对经济合同的管理,发挥职能中心专业指导与监督作用,建立经济合同管理审查备案监管工作,特拟定本管理办法。
一、子公司对经济合同的管理
各子公司执行董事、总经理负责本公司经济合同最终审批,为合同管理第一责任人。
各子公司应结合本单位管理需要及实际情况,制定符合集团机制管理的经济合同管理制度及实施管理程序,明确合同管理部门职责以及各级负责人把关审批流程及要求,并报集团合同管理部门审核备案。
各公司应结合行业特点完善各类经济合同示范文本,并经集团职能中心及法律顾问审查确认后,报集团合同审查备案部门。
无论合同是谁起草版本应先审核后确定使用,确定合同的条款的基本要求是内容合法、完备、公平、执行主动、不存在法律风险。
子公司应对各类经济合同指定公司分管领导负责督办,指派专业分管部门进行专业指导及管理,对集团职能部门建立及时全面的信息沟通机制。
在经济合作过程中,有以下情况的必须签定正式合同,财务部门须依合同方可办理款项支付手续:
单笔经济业务额超过5万元的须签定正式合同。
合作过程中有预付款(订金、质保金、履约保证金)及分期付款情况的,必须签定书面合同。
同一公司一年内与一家单位多次合作金额累计达到5万元的须签定正式合同。
初始合同已报集团主管部门审查备案执行,合作过程中发生变更的,如承包范围、价格、付款、合作模式、供应方式、质量要求、施工工艺改变、设计变更等必须签定补充合同或协议。
子公司经济合同签订及审批流程管理要求:
合同策划分析阶段:
经济合同在签订前由该公司分管领导负责督促相关部门组织该合同的成本及利润预算分析。
与工程项目成本相关的合同,如发包、分包、采购、租赁等合同,子公司分管领导须组织或督促相关部门进行市场调查及询价比价、合作方资格审查、多次合同洽商。
单项合同额达到10万元以上的(含),子公司分管领导须向集团分管监督职能部门汇报,并邀请集团职能中心参与过程监督把关与指导。
合同洽商及征求意见阶段:
合同经办部门须结合合同策划阶段各项资料信息、入围合作单位资质和信誉进行综合分析后,编制《综合价格分析表》或《询价表》(比价表),草拟主要合同条款形成合同预审文件,向各相关部门征求建议,报主管及监督部门预审。
预审文件签审流程:
经办人及监督人→关联部门→项目部→子公司分管部门→子公司领导→集团职能中
心(不足10万元的无需职能中心签审)。
各公司可结合管理特点,编制签审流程报集团备案后执行。
合同签订阶段:
合同经办部门结合预审文件建议要求,组织合作单位洽商签订正式合同。
若合作单位有异议,应及时与主管部门及项目部反馈沟通,发生与预审文件意见差异较大的,需重新组织合同洽商及征求意见,各部门确认后,方可签订正式合同。
合同审批流转阶段:
子公司应严格依据管理制度组织经济合同审批,一个部门审核未通过,不得报下一部门审核。
合同预审文件签审意见及相关资料做为正式合同附件一并上报。
合同审批基本流程:
经办人及监督人→关联部门→项目部→子公司分管部门→子公司领导。
各公司可结合管理特点,编制具体合同审批流程报集团备案后执行。
合同审查备案:
符合约定的经济合同在子公司审批后,执行前均须报集团审查备案主管部门审查备案后执行。
审查备案主管部门详见表2-1,报监事会审查备案合同资料要求详见表3-1。
二、集团职能部门对经济合同的监督管理
集团职能部门监督把关的合同额:
单项合同额达到10万元以上的(含),集团各职能管理部门应依据子公司或合同经济业务特点,制定相应监督管理办法;
集团职能部门参与监督把关合同时间节点:
合同策划与洽商阶段,正式合同签订前的过程及合同签定后的履约监督,不参与经济合同审批流程签审。
在合同履行过程中,分管职能中心负责定期组织合同履行监督检查,监事会工程审计中心须对各项监管合同进行结算审计把关。
集团职能部门参与合同签订监督把关的形式:
参与合同组织与策划、参与市场调查与合同洽商、参与招投标与议标等;查阅有关图纸技术要求与预算分析等;考察考评合作单位;对不能满足合作要求的可向子公司推荐合格合作单位。
依据合同的重要性集团分管职能中心须安排专人参与过程把关,其他合同可有选择的参与把关。
2.4集团职能部门对合同签订过程监督把关内容:
对审签合同预审文件,合作方资格进行评审,对专业技术方案或商务条款提出建议,商务条款包括合同价款及价款调整(审核合同价款计算书为合同附件),合同款支付、变更、签证、结算、奖惩等与合同成本有关的条款。
职能部门参与把关合同程序与要求详见表3-2。
集团职能部门监督合同履约的形式:
听取汇报、查阅有关资料或图纸、现场检查及记录、参与有关研究会议等。
集团职能部门监督意见反馈:
集团职能部门监督意见反馈对象主要为子公司的分管领导或对口分管部门。
在合同审查备案中发现该合同内容与集团职能部门监督意见相背离的或重要条款不一致的,该合同不预审备案。
各子公司执行董事及总经理在合同审批时,应把控职能中心监督意见与合同的相符性。
集团职能部门监督把关合同类别:
依据专业与部门职能分工,集团职能中心监督合同类别、子公司对中管理部门以及合同审查备案主管部门明确如下表,见2-1。
表:
2-1
三、集团监事会审查备案经济合同管理要求
监事会审查备案的经济合同类别及范围:
主要为工程建设、工程施工、联营、工程发包、工程分包、工程检测、物资及设备采购租赁类等合同。
接受监事会审查备案的单位:
集团公司及所属的子公司及项目部,包括中汇建设、中润路桥、加泰地产、山高园林、小贷公司、中天钢构及物资公司等。
监事会审查备案的经济合同金额及范围:
单项合同额超过5万元(含)的经济合同。
合作过程中有预付款(订金、质保金、履约保证金)及分期付款情况的经济合同。
同一公司一年内与一家单位分次合作金额累计达到5万元的各项相关经济合同。
初始合同已报监事会审核备案,合作过程中发生变更的经济合同或补充协议。
合同审查备案时间要求:
在子公司合同审批完毕后,该合同履行前,报集团监事会审查备案。
提报监事会审查备案合同及附件资料目录要求,见表3-1:
表:
3-1
审查备案结果运用:
建立审查经济合同备案管理档案,建立经济合同管理台帐,建立合作单位台帐及价格等资源信息库,考察合作单位资格,提供各项成本测算参考数据,为各项工程审计及结算提供依据。
审查合同内容:
合同签审管理流程的合规合法性审查、合同签订双方主体资格的审查、合同中涉及工程款支付条款的审查、合同中双方订立与相关法律法规背离条款的审查、满足合同履约情况的动态监管及工程结算条款的审查。
审查备案异议处理:
补充资料、建议加强管理、退回重签;督促监督管理部门加强监督。
形成事实的合同,合同报监事会审查备案时已履行完毕或款已支付完毕的,审查中发现存在较大的经济损失或管理责任的,监督子公司追究经济损失及管理责任。
四、经济合同管理程序及监督管理职责
经济合同管理程序中,各子公司与集团职能部门须建立常规信息沟通渠道,并明确管理部门与监督管理职责分工。
现将相关管理明确如下:
表4-1
表:
4-1
五、附表:
附表1、经济合同审批表附表2、合同审批报告及说明附表3、合同流转前意见征询表附表4、物资采购询价表
六、本办法自发文之日起开始执行,在执行过程中如遇到问题,请及时与集团监事会联系。
湖北宏泰实业投资有限公司二〇一四年十一月十一日
篇四:
XX年房产经纪人之七问七答每日一讲(2月25日)
XX年房产经纪人之七问七答每日一讲(2月25日)
每日一讲:
(单项选择题)
1、在某种连锁经营模式中,房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系是契约合作关系,该种模式通常称为()。
A.直营连锁经营
B.无店铺经营
C.特许加盟连锁经营
D.混合经营
2、房地产经纪人员在房屋查验过程中,对房屋产权的确认,应以()为准。
A.出售方口头陈述
B.房地产权属管理部门登记的产权信息
C.出售方出示的产权书面说明
D.房屋买卖合同
3、房地产经纪服务合同的主要内容包括()。
A.房地产经纪人与委托人的利害关系
B.房地产经纪事项及服务要求、收费标准
C.交易物质量、安全状况及责任约定
D.合同当事人的权利义务
E.合同履行期限
4、房地产经纪人执业资格证书自签发之日起超过()年未进行初始注册的,应当参加规定的业务培训,达到要求后,方可申请初始注册。
5、关于房地产经纪服务合同特征的说法,正确的有()。
A.房地产经纪服务合同属于实践性合同
B.房地产经纪服务合同属于双务合同
C.房地产经纪服务合同属于有偿合同
D.房地产经纪服务合同属于单务合同
E.房地产经纪服务合同一般为书面形式的合同
6、某房地产的土地面积为XX00㎡,土地单价为19000元/㎡,建筑面积为98000㎡,建筑物价值为2300元/㎡,房地产投资收益率为10%,计算房地产投资可获得的净收益为()亿元。
7、在房地产经纪人执业资格注册有效期内,房地产经纪人若想调到另一家房地产经纪机构执业,应当办理注册()手续。
A.调动
B.调离
C.转移
D.变更
8、在房地产经纪人执业资格注册有效期内,房地产经纪人若想调到另一家房地产经纪机构执业,应当办理注册()手续。
A.调动
B.调离
C.转移
D.变更
9、在我国房地产市场中,房地产经纪业务相对较少的是()。
A.房地产一级市场
B.房地产二级市场
C.房地产三级市场
D.房屋租赁市场
10、关于甲机构代办房地产登记收费的说法,正确的为()。
A.不应收取任何费用
B.可以收取一定的费用
C.只能收取交通费
D.只能收取信息费
11、房地产经纪门店可辐射的核心区域一般为以该门店为圆心,半径为()的区域。
~1000m
~XXm
~3000m
12、甲机构和张某的关系是()。
A.民事法律关系
B.行政法律关系
C.行政隶属关系
D.劳动关系
13、未完成房地产经纪服务合同约定的事项,或者服务达到房地产经纪服务合同约定标准的,房地产经纪机构()。
A.不得收取佣金
B.可酌情收取佣金
C.可根据完成情况按比例收取佣金
D.可与委托人协商确定是否收取佣金
14、购房人通过房地产经纪机构居间介绍购买了房屋后,委托该房地产经纪机构办理抵押贷款,该房地产经纪机构()。
A.可以收取一定费用
B.只能代替银行收费
C.只能收取交通费等必要费用
D.不能收取任何费用
15、房地产经纪人员薪酬制度有()。
A.固定薪金制
B.佣金制
C.固定薪金和佣金混合制
D.计时薪金制
E.分红薪金制
16、关于房地产经纪人在代理合同中的义务的说法,错误的是()。
A.应按照被代理人的指示处理事务
B.应亲自处理受托事务
C.在处理被代理人事务时,应及时报告事务的进展情况
D.如以自己的名义取得的孳息,可以自己保留
17、张某和甲机构、房屋出售方签订的房地产经纪服务合同应为()。
A.房地产买方代理合同
B.房地产指示居间合同
C.房地产媒介居间合同
D.房地产卖方合同
18、在房地产卖方代理合同中,房地产经纪人的基本义务是()。
A.尽快卖出标的物
B.实现标的物的最高出售价格
C.多找买家
D.撮合双方交易
19、房地产经纪机构品牌战略的目标包括品牌愿景、品牌结构和()。
A.品牌承诺
B.品牌个性
C.品牌定位
D.品牌价值
20、房地产经纪必不可少的主要原因有()。
A.房地产的特殊性
B.房地产价格的波动性
C.房地产交易的复杂性
D.房地产交易的经常性
E.房地产信息不对称性
21、房地产经纪机构承接业务时,正确的做法有()。
A.可以接受交易一方委托的居间业务
B.可以同时接受交易双方委托的居间业务
C.只能接受
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