宁海县城市中心城雕城市设计.docx
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宁海县城市中心城雕城市设计
宁海县城市节点(城雕)设计方案
说明书
1.背景概况
1.1地理区位
本城市节点位于为人民路与兴宁路节点(简称城雕节点):
包括如意村、交通巡警大队用地,以及农业银行、南门村、北山村等零星用地,用地约4公顷,为五路交叉形成中心城雕的交通形式。
本城市节点处于宁海县城老城区中心,是城市主要道路(中山路、人民路与兴宁路)交汇的主节点,属旧城改造的重点地区,是老城区向东沿人民路及沿中山路形成的公建片的主要组成部分,也是城市南区东西交通与视廊的交汇点,因此,在老城区的配套功能和城市空间布局上具有重要的作用和地位。
1.2现状条件及功能定位
1.2.1城雕节点处于旧城改造的中心区域,用地较小且不完整,现状与周边用地、建筑关系较为复杂:
西南侧为新建的银海嘉园高层住宅,南北两侧基本上是处于旧城改造阶段的低层住宅,西北侧紧贴用地红线是宁海县邮政总局的多层公建和邮电大楼。
1.2.2功能定位:
主要为商住用地,是新城市住宅开发和建设的先行地段,并要求满足城市功能的配套要求,保证东西向公建片的连续性及城市景观的完整性。
1.3规划依据
1.3.1宁海县总体规划(2002~2020)
1.3.2由甲方提供的宁海县城市节点设计任务书。
1.3.3由甲方提供的实测地形图
1.3.4由甲方提供的银海嘉园方案。
1.3.5宁海城市建设与开发等其它相关资料。
1.3.6宁波市城市规划管理技术规定
1.3.7其它相关的国家规范与规定
2.规划指导思想及构思
2.1规划指导思想
2.1.1综合地块区位条件和用地条件,确定用地的功能定位及空间景观布局。
2.1.2充分考虑周边相邻用地及己建成用地条件的制约影响因素,结合城市景观,对地块道路交通、功能分区及空间形态进行整合,并完善配套。
2.1.3结合宁海县城市建设用地紧张与现行开发模式的实际情况,综合考虑各方面要求,节约用地,增强实施可操作性。
2.2规划构思讨论
基于该地块交通复杂,定位规模不十分明确的前提,为使方案具有较高的科学性、可行性、合理性,城雕节点设计定位过程通过了三个阶段的构思探讨。
2.2.1第一阶段交通结构与总体功能形态讨论
2.2.1.1方案一
由于三块用地不完整、周边道路的多向性等因素,设计中各建筑形态以自由方式组合,考虑各种人工构筑物如道路、建筑物等对周围的顺应,使其成为城市环境中有机的组成部分。
功能组织:
·东北侧地块较为完整,为该节点主要地块,设计将商业空间引入地块内部,形成商业内街,使商业功能与城市交通相对分离,同时增加商业的对外接触面,同时沿商业内街布置音乐广场、二层屋顶花园及水景内庭院等空间要素,丰富了商业空间,提升了商业品质。
北侧安排了三幢点式高层和部分多层住宅,使功能组成更为完善。
·南侧地块考虑与中山路及人民路夹角的三角地的联系,延东侧设置一处开放性圆形广场并由人行天桥与三角地连接,低层设置商业与圆形广场相连,使地块连成一体。
·西侧地块用地狭窄,并与保留建筑(通信大楼)紧邻,设计了一幢五层综合楼,与通信大楼的园弧相呼应,并考虑通信大楼立面改造,与新建筑统一。
考虑旧城区改造现状,建筑层数控制在多层,建筑密度较高,空间特点以围合为主。
交通组织:
三个地块均考虑机动车道内部联通,保证消防车道、内部车流、人流、物流的畅通,地面留有一定数量的停车位,并考虑留有地下车库的出入口位置及空间。
绿化景观组织:
绿化布局考虑立面层次的变化,形成高、中、低错落的绿化景观。
在配合城市行道树的同时,引入水景、植草硬地及垂直绿化等内容丰富绿地景观。
2.2.1.2方案二
交通分析:
1.道路交叉口为五叉路口,且道路中心点不交叉。
2.道路交通组织复杂,行人通过路口相对困难。
3.道路交叉口四望景观较好,但缺乏驻足观赏点。
4.道路中心转盘不能适应大交通量(>=1500辆/小时)的需要。
功能分析:
地块位于宁海县城商业中心带的西端,现状主要以小型商业、宾馆、银行、办公及住宅为主。
景观分析:
道路以山为对景,抬头见绿,景观嘉美,以现状转盘处观赏尤佳,可惜受车辆交通干扰严重。
形态分析:
由于受道路方向影响,现状空间组织凌乱,尤其西端道路交叉口建筑更为散乱。
构思:
重新设计道路交叉口,简化交通组织,营造街头小广场和城景观赏点,并以此组织城市功能。
交通组织:
1.通过道路线形改变,由五叉路口改为基本正交四叉路口,简化交通。
2.通过道路线形改变,将道路中心转盘转变为街头小广场,充分体现人的主导地位。
3.通过城市道路研究,规划建议中山路可以改为商业步行街。
功能组织:
1.北侧地块结合街头广场,沿街布置超市及商业内街,北侧布置小高层住宅,临兴宁路布置高层宾馆。
2.南侧地块沿街布置为底商上部办公楼,内部布置为住宅楼。
3.西侧地块结合保留电讯楼,布置为商务办公楼。
景观组织:
通过街头小广场的设置,构建城景观赏点,并且营造人文氛围,提高地块价值。
形态组织:
通过道路线形变化,有利城市空间组织。
西侧建筑宜低,有利将山景引入城市空间,南北地块通过建筑高低结合,营造丰富城市空间形态。
2.2.1.3方案三
规划原则
基于城市复杂地形及轴线对位关系的城市建筑
整合现有交通体系,组织立体人行
适应宁海城市发展模式的适度住宅、商业混合开发
营建适度超前的城市建筑,形成宁海独特的城市文化
设计构思
用地分析
中山路与人民路节点为5条城市道路交汇口,由三块不规则用地组成,周边新旧建筑功能形态较为复杂,交通干扰较大。
功能构成及形态组织
由于三块用地不完整、周边道路的多向性等因素,设计中将北侧与南侧以天桥连接,并与规划中的三角形商业用地联系起来,形成完整的商业步行体系。
北侧地块较为完整,为该节点主要地块,考虑到城市发展,设置适度超前大型商业建筑及休闲娱乐建筑,以提高城市建筑景观,避免千篇一律的住宅底商城市形象。
南侧地块考虑与中山路及人民路夹角的三角地的联系,由人行天桥与三角地连接,沿天桥设置商业步行街。
延兴宁路安排点式高层。
西侧地块用地狭窄,并与保留建筑(通信大楼)紧邻,设计了一幢五层电信楼,建筑考虑适当的发展,采用异型构图,营建特有的宁海文化。
交通流线
三个地块均考虑机动车道内部联通,保证消防车道、内部车流、人流、物流的畅通,地面留有一定数量的停车位,并考虑留有地下车库的出入口位置及空间。
绿地系统
绿化布局考虑立面层次的变化,形成高、中、低错落的绿化景观。
在配合城市行道树的同时,引入水景、植草硬地及垂直绿化等内容丰富绿地景观。
2.2.1.4结论
交通现状复杂限制较多,从城市总体看交通减为十字路口不现实,道路沿用原交通方式。
功能对西侧小地块(A块)多层公建的布置基本认可,B、C地块明确以高层住宅与底层商场结合为主,在各方面条件可能的前提下,提高容积率。
2.2.2第二阶段功能形态与操作现实性讨论
基于第一阶段的方案讨论成果,本阶段在对功能与组合形式达成共识的A地块进行优化,C地块进行分期考虑,针对B地块的单体组合形式、现状保留强度和城市景观形态为主要方向进行重点讨论深化,同样形成四个方案。
四方案均A地块处理相同,C地块根据现状情况和拆迁条件分为南北两期,B地块根据拆迁强度选择了多种组合模式。
2.2.2.1方案一
B地块内考虑全拆迁,由5幢点式高层围合,由2幢22层住宅形成主楼,3幢18层住宅形成辅楼,正南向错落布置,容积率3.2。
地块编号
用地性质
用地
面积(m²)
总建筑
面积(m²)
容积率
建筑
密度(%)
建筑
层数(层)
绿地
率(%)
A-01
C
4433
5525
1.25
31
6
40
B-01
R2
22030
71500
3.24
44
22
30
C-01
R2
13850
36248
2.6
37.5
18
28
2.2.2.2方案二
B地块由2幢塔楼与一幢转角板楼组成高层片,呈南偏西扇形展开,中心绿地与北侧共享,容积率3.0。
地块编号
用地性质
用地
面积(m²)
总建筑
面积(m²)
容积率
建筑
密度(%)
建筑层数(层)
绿地
率(%)
A-01
C
4433
5525
1.25
31
6
40
B-01
R2
22030
66500
3.0
42
22
32
C-01
R2
13850
36248
2.6
37.5
18
28
2.2.2.3方案三
B地块内考虑保留东北角约1200平方米的保留用地,南侧布置2幢22层、15层与12至22层退台板楼,内院采用围合式,容积率2.8。
地块编号
用地性质
用地面积
(m²)
总建筑面积(m²)
容积率
建筑密度
(%)
建筑层数(层)
绿地率
(%)
A-01
C
4433
5525
1.25
31
6
40
B-01
R2
20880
58500
2.8
45
22
28
C-01
R2
13850
36248
2.6
37.5
18
28
2.2.2.4方案四
地块内考虑多层、小高层、高层多种组合,B地块由南侧布置4幢11层、2幢24层与3幢6层住宅组成,并沿街角留有相应的广场绿地,商业用房适量布置。
C地块考虑保留北侧现状建筑,以三条、三点布置的形式错落组合。
地块编号
用地性质
用地面积
(m²)
总建筑面积(m²)
容积率
建筑密度
(%)
建筑层数(层)
绿地率
(%)
A-01
C
4433
5525
1.25
31
6
40
B-01
R2
22030
53000
2.4
48
24
25
C-01
R2
13850
30830
2.22
38
11
28
2.2.2.5结论
方案一视觉通透性较好,但高层过多,对北侧住宅空间影响较大,且拆迁有难度;
方案二通过扇形组合,有聚有散,丰富了体形,但体量过大,同时户型的通风、视线不佳。
方案三板式住宅使城市空间过于局促,并影响北侧视线,同时15层塔楼不经济;
方案四多层较多,容积率偏低,用地不经济,且建筑密度过大,老建筑远期保留多,不利于城市形象的塑造。
2.2.3第三阶段根据前两阶段的分析讨论,在各方面条件允许的前提下,提高容积率,功能、交通、形态进一步深入优化。
A地块基本可行。
B地块要求保留东北角现状,以方案一为基础,综合各方案优点进行细化。
C地块针对现状建筑较多、建筑质量参差不齐的情况,设计中通过近、远期结合的方式进行分期规划。
3.终选方案说明
本节点由于处于城市的五岔路口,分为A、B、C三个地块,三个地块由于用地条件不同,其功能组织和建设开发方式均有所区别。
由于老城区土地价值较高,借鉴银海嘉园成功开发模式,本节点建设开发模式以各地块开发条件确定建设开发模式,基本以高层住宅和底商结合为主。
3.1功能形态组织
3.1.1A地块面积最小,同时与西北侧相邻宁海县邮政总局的多层公建间距较近,因此在平面布置和高度安排上均受到限制,同时处理好与南侧邮电大楼的关系,也是A地块定位的基础。
因此,综合周边建筑间距要求,规划中布置了一幢退台式的多层商务办公楼,形态上与邮电大楼相呼应,并适当后退舒缓现状城市空间的局促,并建议对邮电大楼进行立面改造。
3.1.2B地块现状较简单,同时用地完整,为提高老城区的土地利用率,并保证与东侧的高层建筑形成景观上的连续,设计中以高层住宅楼和商业公建为主,在布局上考虑到北侧住宅的日照要求及城市立面的效果,形成四幢点式高层与三层裙房组合的高层组团。
沿街公建均要求底层至局部二层架空,进深净尺寸不小于3米,形成外门廊,为城市留有一定的缓冲空间,并提供部分非机动车停放场地。
城市景观上通过高层体量上的差异形成空间的错落和变化,三层裙房的整体退台大曲面处理,与高层主楼形成对比,并强化了视觉连续性,体现了城市中心应有的尺度。
3.1.3C地块中现状较复杂,用地属性及建筑质量差距较大,因此,在设计上结合宁波地区的住宅建筑设计现范,通过对现状建筑质量的评价分析,采取高层住宅分期建设的方式,使近远期结合,逐步实施,增强方案的合理性。
C地块南侧的企业用地和建筑质量较差的区域,先形成两个点式和两个条式高屋,远期沿北侧形成一点一条高层,使总体布局上有良好的空间性,并满足不同实施阶段的日照要求。
3.2交通组织:
三个地块均考虑机动车道内部联通,保证消防车道、内部车流、人流、物流的畅通,地面留有一定数量的停车位,并考虑留有地下车库的出入口位置及空间。
其中B地块为近期开发用地,由于容积率高,用地紧张,在现有地面车位及底层停车位30个外,中心绿地下考虑为地下集中停车库,根据用地面积可保证200个车位。
3.3绿化景观组织:
绿化布局考虑立面层次的变化,形成高、中、低错落的绿化景观。
在配合城市行道树的同时,引入水景、植草硬地及垂直绿化等内容丰富绿地景观。
3.4建筑风格与色彩:
考虑到现状环境中建筑质量差异较大、风格与色彩复杂不统一,完全取至现状环境有难度,同时,本设计所涉及的建筑及组群无论从地位与体量上均处主导地位,因此,建筑风格与色彩的设定应在适当尊重周围环境的基本色调上,突出主体。
结合高层建筑的个性,建筑风格与色彩强调现代感:
在低层近人尺度的处理以钢、铝板和玻璃强化公建的通透外向性,体现精致细腻的场景效果;考虑到多条主要道路良好的山体对景,建筑高层部分在满足功能要求的前提下,顶部作适当处理,建筑色彩以暖灰色为主基调,其间穿插浅色或白色块面和线条,并与裙房的冷灰色取得一定的弱反差,同时构想的街景小品与广告的跳跃色进行点缀、活跃,对于不同环境、不同参照物及不同区域的建筑取得互补、和谐与丰富。
4.用地控制指标
本规划所涉及的建筑后退城市道路红线距离、住宅日照间距、建筑防火间距均基本按《宁波市城市规划管理技术规定》设定。
4.1后退城市道路红线距离
人民路:
多层建筑后退道路红线距离不小于5米,高层建筑后退道红线距离不小于12米。
中山路:
多层建筑后退道路红线距离不小于5米,高层建筑后退道红线距离不小于12米。
兴宁路:
多层建筑后退道路红线距离不小于5米,11层以下(含11层)高层建筑后退道红线距离不小于7米,11层以上高层建筑后退道红线距离不小于10米。
兴宁路与中山路转角:
多层建筑后退道路红线距离不小于12米,高层建筑后退道红线距离不小于22米。
4.2住宅日照间距
本规划处于旧城改造地段,日照间距按1.0计,建筑方位偏西大于15度可按0.95折减系数换算。
高层与多层(包括现状建筑)山墙间距最小不小于9米,高层与高层间距最小不小于13米。
其中B地块18层以下与24层以下高层建筑间距不小于15米,19层~24层高层建筑间距不小于18米。
4.3技术经济指标
地块编号
用地
性质
用地
面积(m²)
总建筑
面积(m²)
容积率
建筑
密度(%)
建筑
层数(层)
绿地
率(%)
停车位
(个)
A-01
C
4433
5520
1.25
31
6
40
16
B-01
R2
21560
62860
2.92
42
23
28
257
C-01
R2
13850
33770
2.4
39
18
26
176
A地块公建面积5520平方米
B地块◆住宅面积40580平方米250户
◆公建面积19480平方米(含约360平方米架空)
◆物管及会馆2800平方米
C地块◆住宅面积29170平方米202户
◆公建面积4600平方米
4.4停车位设置
停车位数量:
住宅以户数80%为基准考虑,公建以每100平方米0.3个车位换算。
A地块停车位总计16个
B地块◆住宅面积40580平方米250户地面停车位27个
中心绿地等地下停车库170个车位
◆公建面积19480平方米(含约360平方米底层架空)地面及底层架空停车位60个
◆物管及会馆2800平方米
停车位总计257个
C地块◆住宅面积29170平方米202户地面停车位28个
地下停车库130个车位
◆公建面积4600平方米地面停车位18个
停车位总计176个
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