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辩护词96985
民事答辩状
答辩人:
张家铭
地址:
山东省济南市历下区经十路历下段窑头小区1号楼3单元201室
因齐笙洁诉张家铭合同纠纷一案,提出答辩如下:
证据简要分析:
依据本案中的借条可以证明夏天、王美君向我方借款150万元这一事实,房屋买卖协议以及公证书二可以证明我方与夏天、王美君之间存在有效的买卖合同关系,我方房屋产权证明和夏天、王美君的房屋产权证明可以表明我方履行了房屋过户登记手续,获得了房屋的所有权,房屋租赁合同和公证书一可以证明原告方与夏天、王美君之间的租赁合同成立。
依据出警调解笔录可以证明我方曾向原告方主张其搬出目前租住的房屋,排除妨害。
结合本案的证据分析,上述案件事实可以通过下图展示:
案件流程图
2009年9月30日夏天、王美君向我方借款150万元
2010年12月30日我方与夏天、王美君订立买卖合同协
议并公证,合同生效
2011年1月31日原告方与夏天、王美君订立租赁合同
并公证。
2011年2月1日租赁合同约定生效时间
2011年6月14日夏天、王美君和我方办理房屋产权过
户登记,所有权发生变动
2011年6月15日原告方与我方因腾房发生争议并报警
一、原告主张我方与第三人夏天、王美君之间的买卖合同无效,毫无事实依据和法律依据。
(一).我方在与夏天和王美君签订买卖合同的过程中,根据双方的年龄和精神状态合同当事人都是完全民事行为人,都有缔约的权利能力和行为能力,依据山东省济南市历下区出具的公证书(见证据清单2)证明二者签订的《房屋买卖协议》意思表示真实,不存在欺诈胁迫等情形,同时夏天、王美君的“房屋产权证明”表明合同标的为合法所建城镇商品房,不属于法律规定的禁止或者限制买卖的违章建筑物,或存在其它权属纠纷,尚未解决,依法不能进行交易的房屋,以及其他不得作为房屋买卖标的的情形。
因此依据《中华人民共和国合同法》(下称《合同法》)第四十四条规定依法成立的合同,自成立时生效,我方与夏天和王美君之间的买卖合同成立且生效。
(二).至于原告诉称我方与夏天和王美君之间签订的买卖合同为恶意串通,损害其对争议房屋合法的租赁使用权的主张更是毫无依据。
《牛津法律大辞典》解释恶意:
不良用意,指人在不诚实行为时的心理状态,即其明知自己无权利为此行为或者缺乏对行为合法性的确信。
王家福教授主编的《经济法律大辞典》解释:
恶意与善意相对,明知某种情形存在:
与故意同一意义;动机不良的故意。
《法律辞典》解释:
恶意指行为人为获得不正当利益而损害他人的动机。
台湾学者史尚宽先生认为:
所谓恶意,有时仅为善意之反面,即知其情势。
有时与故意同用。
有时指动机不良之故意,并有希望其结果发生之意。
恶意的心理状态含义一般包括明知。
在民商法上,恶意的心理状态包括明知和因重大过失应当知道而不知两种。
确立恶意就有学说上的观念主义与意思主义两种立法例。
观念主义的恶意指明知某种情形存在,侧重于行为人对事实的认知:
而意思主义的恶意指动机不良的故意即以损害他人利益为目的,侧重于行为人主观意志上的应受谴责性。
通过判断恶意,其目的宣布由恶意所支配的行为不受法律保护。
串通”,就是合同当事人相互串连、沟通,而在行为的动机、目的以及行为、行为的结果上达成一致,使共同的非法目的得到实现产这种意思联络不是指双方当事人订立合同本身的意思联络,而是侧重指出是对其合同损害第三人利益的意思联络。
双方当事人通过共同的意思联络与沟通,共同具有了损害他人利益的非法目的。
它可以是双方当事人相互配合,也可以是双方共
同作为。
从串通的意思联络特征来看,也就是排除了一方当事人“应
当知道而不知”心里状态存在的可能性。
纵观学界通说,恶意串通行为的构成要件为:
(1).当事人之间存在通谋
恶意串通以当事人之间存在通谋为必要。
所谓通谋,是指双方当
事人皆明了彼此的意图,而非仅一方当事人为非真意表示,另一方当事人对此并不知情。
但鉴于实践中,受害方当事人举证的困难,实践中也有观点认为,通谋可以表现为双方当事人明知其目的非法而用默示的方式接受,可以是双方当事人相互配合和共同实施的违法行为,也可以是一方当事人实施违法行为,而另一方当事人在知道或者应当知道的情况下,未予制止,而采用默许的方式予以纵容。
(2).当事人出于恶意
恶意表明当事人的主观心理状态为故意,即明知其所订立的合同
将损害国家、集体或者第三人利益,而仍然为之。
若一方当事人对所
订合同的害及他人的情形并不知晓,则不为恶意。
这种情况下,当事
人订立的合同也可能损害国家利益或者社会公共利益,但不应依该项规定处理。
(3).损害他人的利益
根据前述关于“恶意”采用的意思主义,因此只要求合同的履行结果存在发生损害的可能性,而不必损害真实发生。
本案中,关于买卖合同的公证书(证据清单8)证明我方与夏天和王美君订立合同的时间是二〇一〇年十二月三十日,而关于租赁合同的公证书(证据清单2)则证明原告方与夏天和王美君的租赁合同成立于二〇一一年一月三十一日。
而且原告方诉称其是在2011年才开始协商订立租赁合同事宜,这表明买卖合同成立生效之时,原告方与夏天和王美君尚未进入租赁合同的磋商阶段,此时租赁合同不存在。
也即我方在订立买卖合同时是不可能知道第三人(即本案中的原告方)与夏天和王美君之间存在合同,就更谈不上说与夏天和王美君之间相互串通,而且也不存在损害第三人(即原告方)利益的可能性,因为那时候原告方对于争议房屋尚无任何权益。
因此我方的行为完全是不符合恶意串通的构成要件的,不构成恶意串通行为。
(三)我方已取得争议房屋的所有权。
德国历史法学派创始人萨维尼提出的物权行为理论包含三方面的内容,一是区分原则,也称为分离原则。
即把权利主体承担的移转标的物的交付行为与其完成物权变动的行为作为两个独立的、相分离的法律行为。
我国法学界也将其称为物权的独立性理论,二是无因性原则,与要因性原则相对。
该原则其实是对区分原则的进一步延伸,是指债权行为与物权行为的法律效力由其本身来决定,物权行为之效力不受其原因行为(债权行为)的影响,债权行为不成立,可撤销或无效时,物权行为仍可基于其本身之有效力成立而发生物权变动之效果。
三是形式主义原则,要求物权变动的独立意思要以一种客观能够认定的方式加以确定的原则。
《中华人民共和国物权法》(以下称《物权法》)第九条,第十四条和第十五条,分别承认了物权行为理论中的独立性和形式性原则,而对于无因性则未承认,即在我国,只有满足原因行为有效,履行物权变动的法定形式条件的情形下,物权在当事人之间才能发生变动。
在本案中,依据夏天和王美君的房屋产权证明(证据清单6)可知在订立买卖合同时夏天和王美君是房屋的所有权人,其有权对该房屋为处分行为。
并且张家铭的房屋产权证明(证据清单5)表明买卖合同双方当事人完成了过户登记,履行了不动产物权变动的登记程序,而且由前
(一)和
(二)所述,物权变动的原因行为即我方与夏天和王美君之间的买卖合同合法有效,因此依据《物权法》第九条、本案争议房屋的所有权发生变动,我方成为该房屋的所有权人。
二.原告方要求我方继续履行其与夏天和王美君之间的租赁合同,于事无凭,于法无据。
原告方要求我方继续履行租赁合同的依据是其与夏天和王美君之间存在有效的租赁合同,依据物权法买卖不破租赁的规定,即使我方已取得房屋的所有权也应继续履行其与夏天和王美君之间的租赁合同。
(一)我方认为其与夏天和王美君之间的合同为无效合同。
1.该租赁合同为原告方与夏天和王美君基于恶意串通损害第三人利益而签订。
关于恶意串通相关概念和构成要件上文已详细介绍,不在赘述。
首先在本案中,房屋买卖协议及其公证书(证据清单7和8)表明我方与夏天和王美君于2010年12月30日签订房屋买卖协议,并于当天向山东省济南市历下区公证处办理了公证,而根据房屋租赁合同书及其公证书(证据清单2和3)我们可知原告方与夏天和王美君之间的房屋租赁合同书是于2011年1月31日成立并于当天也向山东省济南市历下区公证处办理了公证。
两个合同订立间隔时间仅仅只有一个月,而且原告方办理房屋租赁协议公证的机关与我方办理公证登记的机关是同一个机关,原告方不能排除其在订立房屋租赁合同时已知道我方与夏天和王美君针对该房屋已经订立了买卖合同并已生效的事实。
其次,原告方与夏天和王美君订立的租赁合同第(四)条和第(八)条中约定,原告方向出租人支付租金的方式一次性支付现金,但原告又称其在租赁合同成立后并未向出租人(即夏天和王美君)支付租金,而是用租金与出租人欠其的债权相抵销。
原告方的陈述与合同内容存在矛盾之处,而且依据夏天和王美君出具的收条(证据清单4)可以证明原告方曾向其支付租金90万元,但是夏天和王美君又称原告方并未向其支付租金,据此可以发现夏天和王美君的陈述前后也存在矛盾之处。
再次,关于原告方主张的其是用夏天和王美君欠其的90万债权与房屋租金相抵销的,但是原告并无相关证据证明其与夏天和王美君之间存在90万债权债务关系。
不能排除二者之间存在以虚构债务的方式来代替合同义务的履行,从而达到隐瞒合同义务未真正履行的事实。
最后,原告方与夏天和王美君之间订立的合同租期为30年,已远远超过一个正常的租赁合同所规定的租赁期限,而且《房屋租赁合同书》中的第十一条明确的约定房屋在租赁期间发生所有权转移的,房屋的新所有权人自然承继为该租赁合同的甲方,该条款有明显为我方所设条款的痕迹,原告方存在以此条款来限制我方所有权行使的意图。
综上,我方认为原告方在明知其租赁房屋上存在权利负担的情形下,仍然与夏天和王美君签订房屋租赁协议,并且事实上也损害了我方对房屋的占有使用权,其行为符合恶意串通损害第三人利益行为构成要件,依据《合同法》第五十二条第一款第二项,原告方与夏天和王美君签订的房屋租赁合同书应属无效。
(二)即使假设原告方与夏天和王美君之间签订的房屋租赁合同有效,原告方也不能以《合同法》第229条规定:
“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定:
“租赁期限内,房屋出租人转让房屋所有权的,房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:
“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
等条款即所谓“买卖不破租赁”来要求我方继续履行租赁合同,原因如下:
1.“买卖不破租赁”法律意图并不是指租赁合同对房屋所有权受让人(即本案中我方)有效。
“买卖不破租赁”是指租赁物在租赁期间所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力。
即在租赁合同成立生效之后,租赁合同的标的物发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
其主要直接依据是《合同法》第二百二十九条。
但是我们分析该条款可知,该条款强调的是租赁合同有效,而对于该租赁合同的对人效力范围并没有明确,房屋的受让人是否承继该合同的效力成为租赁合同的当事人并没有明确。
即在本案中,原告方依据该条款并不能直接的得出我方应成为其与夏天和王美君之间签订的租赁合同的当事人,承继夏天和王美君在租赁合同中的权利义务,履行原本应由夏天和王美君履行的提供房屋给原告方使用的义务。
因此原告方不能仅以此为依据要求我方继续履行租赁合同。
未完待续。
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2.即使假设《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力”的立法意图是指租赁合同对房屋所有权的受让人有效。
在本案中该条款也不能适用,下面我方将从以下几个方面说明:
(a)从法律角度上讲不能适用
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。
建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十四条规定房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内,持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。
第十六条房屋租赁申请经市、县人民政府房地产管理部门审查合格后,颁后《房屋租赁证》。
《上海市房屋租赁条例》第十五条规定房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。
房屋租赁合同未经登记备案的,不得对抗第三人。
依据上述相关规定,商品房租赁合同需要向房地产登记机构备案。
从以上法律条文我们可以看出,房屋租赁合同是需要登记的。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第四条规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。
虽然这一规定明确了备案登记不影响租赁合同的效力,但他此处强调的应该是房屋租赁合同未经登记在双方当事人之间是有有效的,因为从2011年上海市制定的《上海市房屋租赁条例》中的第十五条规定来看,其明确规定未经登记的房屋租赁合同不具有对抗第三人的效力。
这是最高院发布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》十五条立法意图的进一步明确化的表现。
而且《合同法》第二百二十九条即“买卖不破租赁”的规定实质上是赋予了承租人租赁权一定程度上的物权效力,那么租赁权就具有了物权的部分特性。
物权与债权的区别之一就是物权是绝对权,具有对世性,可以对抗第三人,明显优于一般债权,而依据《物权法》第六条规定的公示原则,物权法中的不动产所有权变动效力来源于公示,在“买卖不破租赁”规则下,承租人的租赁权可以对抗善意的受让人,因此相应的此处的租赁在合同形式上的要求肯定要高于一般债权效力的合同,即要求通过登记备案的方式进行公示,这是租赁权的性质使然。
只有这样才能有物权效力,达到破除成立在其后的所有权的效力,同时通过公示也有利于维护交易安全,促进民事主体交易的积极性,这是符合《合同法》鼓励交易原则的精神。
纵观各国民法也都有关于租赁权公示措施的规定,如《德国民法典》第571条第1项规定:
“出租的土地在出租人交付于承租人后,由出租人让与第三人时,受让人代替出租人取得在其所有期间因租赁关系所产生的权利义务。
”第577条规定:
“出租的土地在出租人交付于承租人之后又设定第三人的权利的,⋯⋯”;《日本民法典》第605条规定:
“不动产租赁实行登记后,对以后就该不动产取得物权者,亦发生效力。
”《法国民法典》第1743条第1款规定:
“如出租人出卖其租赁物,买受人不得辞走已订立经公证或规定有确定日期的租赁契约的土地承租人、佃农或房屋承租人。
通过上面的法条分析及结合学界通说,买卖不破租赁的构成要件如下:
1.此项规则中的租赁物,限于不动产或者系依法设有登记制度的某些特定的动产,而非指任何租赁物。
台湾学者王泽鉴先生认为依草案,买卖不破租赁其客体仅限于不动产。
2.须有合法有效的财产租赁合同。
“买卖不破租赁”是租赁当中特有
的制度,因此,必须存在已成立的有效租赁合同。
3.须租赁合同成立于所有权变动或定限物权设立之前,否则,不能
适用此规则。
4.须租赁物已交付承租人使用。
买卖只能发生在租赁物交付于承租
人使用之后(出租墙壁、汽车壁做广告等不需要交付租赁物的特殊情形除外),而不是此前;如果在此之前,那么所引发的问题只会是出租人给付不能或者权利瑕疵担保问题,而与“买卖不破租赁”无关;在租赁物交付之前,承租人尚未实际使用租赁物,未形成实际利益,对承租人尚无利用该原则强化保护之必要。
5.须出租人将租赁物所有权出卖给第三人,即发生了以租赁物为标
的的买卖,该标的物的所有权由出卖人亦即出租人转移到买受人手中。
一般来说,所有权人与出租人为同一人,但是在出租权让与第三人或出租方发生债权债务的概括转移或非所有人无权出租等情形,二者会发生分离。
此时,无论出租人是无权还是有权出租,均不适用“买卖不破租赁”规则。
买受人可向占有租赁物之承租人请求返还该物。
因为本项条件实际暗含了转让租赁物之所有权的出卖人与出租人、物之所有权人三者必须同一的意思。
6.租赁合同须依法办理登记备案,亦即有了公示表征。
成立在前的
租赁权之所以具有对抗后成立的物权的效力,正是因其备案而具有了公示性,因而成了“物权化”了的租赁权。
而未有公示表征之租赁权,则纯属普通债权,得被物权所破除,物权优先于债权的一般规则仍得运用。
此条件具有重要意义,它使得第三人通过出租人交付货物后被承租人占有的事实,知道租赁关系的存在,不致因对此一无所知而发生与租赁权有关系的行为,受到未曾预料的损害或负担。
此要件的公示作用较能兼顾交易之安全。
在本案中,原告方与夏天、王美君之间签订租赁合同后,并没有向相关房管部门办理租赁合同登记,虽然其租赁合同有效,但是不满足买卖不破租赁适用构成要件中的租赁合同要登记备案的要求,不适用《合同法》第二百二十九条买卖不破租赁的规定。
至于原告方主张房屋租赁合同的公示方法可以为交付占有,只要租赁房屋交付使用后即可视为租赁合同已登记。
这是没有一点法律依据的也是没有一点合理之处。
第一,从我国现行法律来说,《物权法》第六条、第九条明确规定我国不动产物权变动的公示方法为登记,照原告方的说法房屋租赁权的公示方法可以为交付,那么以后在房屋买卖合同中岂不是不用办理登记就能发生所有权的移转吗?
这是明显不符合逻辑的。
第二,现代社会的居住形态逐渐以公寓等封闭式的状态为主,邻里之间欠缺了解,而且注重个人隐私的保护,对于自己的财产状况更是不希望他人知晓,这种情况下通过交付显然是起不到公示的效果的,试想连邻里之间都不了解,更何况是其他人。
(b)从法理角度上讲更不能适用
“买卖不破租赁”存在着两种合同关系:
买卖合同和租赁合同关系。
涉及到三方:
出租人(出让人)、承租人、受让人。
租赁合同本为出租人(出让人)与承租人所签订,根据合同的相对性原理,其只应约束合同当事人。
那么《合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间所有权发生变动的,不影响租赁合同的效力”的立法依据只有是受让人基于某种原因成为了租赁合同的当事人。
而此种原因只能是法定的概括承受。
此种概括承受是一种法定(基于《合同法》第二百二十九条)的概括承受,受让人除非放弃所有权的转移,否则对此没有选择。
按合同法原理,合同的概括转移除合同双方当事人达成协议外,还须经对方当事人同意。
在“买卖不破租赁”所涉三方关系中,出租人(出让人)是合同概括转移的转让方,受让人是合同概括转移的受让方。
此种合同权利义务的转移是基于法律的直接规定,因而属于法定转移。
”这种“法定转移”导致的结果就是承租人和受让人的“自然同意”并进而导致受让人的“自然承受”!
一旦租赁物进行了所有权转移登记,就意味着受让人“自然同意”并进而“自然承受”出租人(出让人)与承租人之间的租赁合同。
承租人不愿意按“同等条件”购买租赁物时,就意味着他“自然同意”出租人与承租人之间的对
原租赁合同的概括转让。
然而我们细细分析会发现《合同法》第二百二十九条立法依据的不合理之处。
首先在该模式下,买受人和承租人均在缺乏自己意志参与的情况下成为契约当事人,双方当事人在概括承受时都没有意思表示,更别说真实的意思表示,不符合一般民事行为的成立要件。
由此带来的后果是可能同时违背买受人和承租人的真实意思,损害双方当事人
的利益,这也是与民法领域中“私人自治”原则严重背离。
其次从实务来讲,还可能出现承受范围不明确的问题,即到底是承受全部的租赁合同条款还是部分条款。
如果买受人承受的契约内容没有任何界限或缺乏任何确定标准,买受人的利益可能受到极大损害。
在本案中夏天和王美君之间签订的《租赁合同协议书》(证据清单2)第十一条、第十二条、第二十八条中明确约定,甲方(本案原告方)拥有优先购买权、转租权以及优先承租权,那么在此种情况下房屋所有权受让方对房屋似乎没有任何控制力,其所履行的义务与其所获得的权益完全失衡,这与民法领域中的公平原则明显不符。
再次,落实到本案情况,本案中,我方包括还因房屋欠银行贷款90万一共是是支付了240万元的房款价金,并有夏天和王美君出具的借条(证据清单1)为证,而原告方仅仅只”支付”了所谓的90万元,并且证明其曾向夏天、王美君支付90万元租金这一事实的证据相互矛盾。
基于法益保护的比例原则,在本案中也不应该适用“买卖不破租赁”条款来支持原告方的诉求,以牺牲一个较大的法益而去保护一个较小的法益。
综上所述,我方认为原告方无权依据《合同法》第二百二十九条要求我方继续履行其与夏天、王美君之间的租赁合同义务。
三、即使假设原告方订立的租赁合同有效,其以行政法中的信赖利益保护原则为由要求我方继续履行原租赁合同中的
30年租期,也是毫无道理。
行政法中的“信赖利益保护原则”,是指当个人对行政机关作出的行政处分已产生信赖利益,并且这种信赖利益因其具有正当性而得到保护时,行政机关不得撤销这种信赖利益,而如果撤销就必须补偿其信赖利益损失。
信赖利益保护原则最基本的基本含义就是政府实施行政行为也必须诚实信用。
我国于2003年8月27日通过的《中华人民共和国行政许可法》中虽未明确提及信赖利益保护原则的概念,但第八条已将政府诚信和信赖利益保护的内容加以表述。
《行政许可法》第八条规定“公民、法人或者其他组织依法取得的行政许可受法律保护,行政机关不得擅自改变已经生效的行政许可。
行政许可所依据的法律、法规、规章修改或者废止,或者准予行政许可所依据的客观情况发生重大变化的,为了公共利益的需要,行政机关可以依法变更或者撤回已经生效的行政许可。
由此给公民、法人或者其他组织造成财产损失的,行政机关应当依法给予补偿。
”从此条可以看出,信赖利益保护原则强调的是行政机关应该对自己做出的具体行政行为负责,不能随意撤销自己做出的具体行政行为。
而在本案中,原告方与夏天、王美娟签订的租赁合同约定的租期明显超过《合同法》第二百二十四条规定的租赁合同最长期限20年,依据《合同法》第二百二十四条,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分是无效。
所以行政机关的行政确认行为是明显违法的,是可撤销的行政行为,不具有拘束力,原告方不能以此来向我方主张要求履行30年的租期。
因为这是行政机关的错误所造成的损失,所以其应该向行政机关要求行政赔偿,而不能据此向我方要求租赁合同的有效期为30年。
这也是信赖利益保护原则的真正立法意图。
四.即使假设原告方订立的租赁合同有效,原告主张我方侵犯其房屋优先购买权,也是毫无法律依据。
(一)本案中,原告方的承租人优先购买权的行使是受到法律的限制的。
(1)在本答辩状前我方已经阐明我方在订立买卖合同时是善意的,在此不再赘述。
依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十四条 具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
(一)房屋共有人行使优先购买权的;
(二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
(三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
在本案中,我方善意购买租赁房屋并已经办理登记手续,属于该条的第四款情形,人民法院应不予支持原告方优先购买房屋的主张,也即在本案中,原告方的承租人优先购买权的行使受到限制。
(二)假设此处原告方可以行使其承租人优先购买权,原告方也不能向我方要求损害赔偿。
(1)承租人优先购买权是债权,不具有对抗第三人的效力。
《合同法》第三百条规定出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
据此规定,承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。
承租人优先购买权是依附于租赁合同产生,其是一种附从性的权利,它是一种附随于租赁关系一种权利,基础关系是优先购买权产生和行使的基础,
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