闸北江场路项目评估.docx
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闸北江场路项目评估
闸北江场路项目评估
一、项目基本状况
项目位置
地块位于江场西路,东面紧邻共和新路,北临彭浦公园和改造中的场中路,南临正在停止中环线树立的汶水路,地铁1号线的延伸段位于地块东侧。
.
项目现状
项目前期拆迁任务曾经完成,目前尚未开工,地块旁边紧靠主体已基本完工的金鼎大厦。
对面为公大润发超市和肯德基连锁店
本案位置
交通环境:
Ø项目所沿的共和新路属于闸北区域中心大动脉,周边有十多部公交线路可达闸北中心主要区域,地铁一号线延伸断的建成,共和新路高架共同构筑居民出行平面化〝交统统道〞。
Ø万荣路、永和路为区域主要干道,数十部公交线路散布本案周围,棋盘化的规划共同构成了项目周边便捷的交通环境。
商服教育环境
Ø离项目最近的有大润发超市,周边原平路集中了易初莲花、华联等多家超市便利店,小饭店以及菜场等生活基础设备较为密集,为居民提供良好居家环境。
Ø永和医院、久隆中学、市北医院等文教医疗机构散布项目区域周边,构成区域的教育、效劳体系。
Ø地处上海大学延伸校区、上大新校区辐射范围,构成良坏人文体系;闸北体育场、上海马戏城,为区域市场提供良好休闲文娱的场所。
上海马戏城
二、住宅市场剖析
1、价钱走势剖析
Ø2003年度随着共和新路高架的完工;轨道交通优势的显现,区域均价出现惊人的跳空上扬,市场价钱打破7000元大关,市场供需两旺,区域市场房产处于高速增临时。
Ø2004年上半年区域市场价钱出现高位盘整,受房产开发郊区化的影响,区域均价出现小幅回落,市场处于理性化发向开展,
Ø随同着价钱的下行,区域市场的价钱优势将进一步失掉广阔购房群体的认同,市场需求在下半年将有所放量,区域均价将出现继续上攻的走势。
个案价钱
剖析
Ø区域房产均价集中在7500元/平方米,遭到区域环境改善力度增强,地铁一号线延伸段树立利好音讯影响,区域房产质量迅速提高,愈加注重景观效果﹑户型温馨度及效劳配套的思索要素影响,价钱提升较快。
Ø新梅共和城作为接近大宁板块的规模型楼盘,较完善的配套设备、临近大宁绿地、上海马戏城的区位优势,带动价钱快速攀升。
目前产品均价打破9000元大关,房价处于区域市场的最高点.
Ø大华阳城美景已成为永和地域目前在售楼盘中质量、层次最高的楼盘,同永和区域同类别产品构成差异化,促进其价钱竞争力出现微弱的态势。
2、面积配比
户型
面积范围
〔㎡〕
户数
〔户〕
比例
〔%〕
2R
88-98
232
523
29
65
101-111
291
36
3R
115-124
162
249
20
31
130-140
87
11
复式
140-150
13
30
2
4
160-170
10
1.5
180-190
7
0.5
算计
802
100
剖析
Ø2R占到65%的比例,占据市场相对优势,预示着低总价,小面积户型逐渐被区域消费群体所接受,随同价钱的提升,产品向精简型格式开展。
Ø大2R/101-111㎡占到了36%的比例,寓居空间愈加温馨,适于二、三口之家寓居。
2R总价优势清楚,总价得以控制,扩展消费需求面.
Ø3R面积控制在120-140㎡之间,处于次峰值,占到31%比例,区域户型供应比例小于2R,目前主要以大华阳城和新梅共和城3R居多,产品质量高,户型设计愈加突出温馨型﹑景观效果.
Ø150㎡以下面积多属于小复式产品,面积大总价高构成其特点,选择面相对有限,占有市场份额不高。
Ø小面积1R及独身公寓产品成为市场的空白,市场需求构生长时间的积聚,低总价优势势必遭到广阔工薪阶级的高度认同,市场前景看好。
3、总价剖析
总价范围
〔万/套〕
户数
〔户〕
比例
〔%〕
56-66
49
6
67-77
544
68
78-88
107
13
90-106
85
11
120-140
17
2
算计
802
100
剖析
Ø毛坯房产品格式为市场主导产品形式,67-77万成为区域主力总价,占到68%的相对比例;多以2R和3R为主,
Ø77-88万产品总价空间次之,占到13%比例。
遭到住宅质量迅速提高,房型面积增大及房价上升的影响使得区域主力总价范围呈上扬的开展趋向。
Ø56-66万产品以小2R产品居多,该价钱区间的产品市场占有率较低,仅占到市场的6%,其产品总价优势,成为中、低支出群体的首选,产品需求旺盛,市场前景看好。
Ø90万以上总价属于区域高总价区间,目前受总价较高,区域消费群体购置才干制约清楚,市场认同度低,全体销售速度缓慢。
4、去化剖析
案名
速度〔户/月〕
销售率〔%〕
大华阳城〔四期〕
26
78
新梅共和城〔二期〕
30
62
亿润苑
38
50
绿泉家苑
50
63
Ø遭到区域楼盘质量提高以及市政树立利好音讯的抚慰,目前周边项目去化速度较快,坚持在24-40户/月之间。
全体市场需求旺盛。
Ø规模型楼盘上市集中,产品多样性特点清楚,购房选择型增多的影响,销售率均到达50%以上.前期市场前景继续看好。
Ø新梅共和城、大华阳城作为规模型大盘,以其完善的社区配套,产品质量较高的优势,遭到市场欢迎,受供应量较大影响,月均去化陡峭,消费群体认同度较高。
Ø绿泉家园地处成熟寓居区,强有力的价钱竞争优势,成为工薪阶级的首选,市场潜在消费群体庞大,目前项目位于市场强销期,月均去化速度位于市场的顶端,市场前景看好
5、二手房市场价钱
〔单位:
元/㎡毛坯〕
剖析
Ø区域内构成新老二手房的价钱区隔,目前区域内二手次新毛坯房价钱在7500元/㎡,而2000年以前二手房产品价钱多以装修房居多,价钱在6500元/㎡,规模型、质量化次新房市场遭到消费者的喜爱。
Ø场中路-汶水路辐射范围的二手房以老式公房较多,均价集中在6500-7400元/㎡左右。
Ø广中路-共和新路辐射的大宁绿地域域二手房以次新房较集中,均价在7500-7800元/㎡左右。
Ø由于区域新推个案较少,周边二手房市场较为生动,遭到地铁一号延伸段完工的利好政策的影响,周边的二手房买卖价钱呈动摇增长的态势。
三、项目SWOT剖析
优势
Ø地块接近公交站点,拥有多条公交线路〔151、79等〕,可以快速抵达不夜城商圈等闸北中心城区,共和新路南北高架以及市政规划中的轨道交通延伸线经过区域左近,为项目营建了便捷的交通网络体系。
Ø项目商服体系完善和便捷,紧邻大润发超市和肯德基专卖店,可为周边居民提供便利的生活供应,从而延长购物距离。
Ø地块处于十字路口,人流量大,关于喜爱地铁周边项目的投资客来说无疑发生很大吸引。
Ø产品作为酒店式公寓投资报答率高于住宅产品,而且周边尚无该类别产品面世,因此本案的推出可以补偿市场产品空缺。
优势
Ø教育、文明环境较少,相关于周边竞争大盘处于不利的情势。
Ø临近高架,噪音污染严重,周边企业、工厂较多,江场路的货运、仓储一条街出入人员身份复杂,治安状况欠佳。
Ø项目周边多为厂房和老式公房,目前酒店式公寓产品在区域市场还没有出现,接受度还有待市场考证。
Ø周边居民消费水平较低,相应的制约了产品价钱的提升,不利于产品质量的塑造。
要挟
Ø周边二手房市场供应量较大,与本案在价钱、面积上易发生局部堆叠,对项目存在竞争要挟。
Ø项目量体小,全体竞争力能够弱于周边的大型楼盘,同周边个案相对健全的商服设备相比在一定水平上对地块起到不利的影响
Ø项目所在板块位于闸北和宝山两区的接壤处,城乡结合地带区位观念有待改善。
时机
Ø地块南面和北面的场中路、汶水路正在停止路途拓宽和中环线高架施工,地铁1号线在项目左近经过,因此市政树立的行将改造完成,势必将对价钱提升起到支撑作用。
Ø项目住宅规划的独身公寓产品为区域稀缺性产品,相对周边普通公房而言,更具有公寓产品的优越性〔如房型设计更趋合理,总价较高等〕,使得项目产品总价更具竞争力。
Ø商服设备大润发超市、肯德基连锁店对未来商铺的开发,人气的靠拢都将起到推进效果。
Ø左近聚集城大建材城,私营业主较多,独身酒店式公寓产品会对该类别客源层具有吸引力,可满足这局部人群的要求。
四、价钱建议
均价:
9000元/㎡(全装修)
定为依据:
周边全体环境尚不完善,价钱上应以低价入市,依据市场不时变换趋向,本着低开高走原那么进入市场。
1、价钱建议
Ø目前区域住宅市场处于空档期,推案量少,周边住宅售价在7500元/㎡〔毛坯〕,总价控制在67-77万之间。
而项目产品建议以全装修房推向市场,增加产品面积与区域新建公寓产品拉开总价落差,构成产品差异性,突进项目的总价优势。
Ø由于项目产品的规模有限特点,遭到区域内二手房的价钱冲击和区域客源的消费水平限制,在价钱定位上应以低价入市,价钱在9000元/㎡〔装修〕,突出产品差异性以及总价优势,以〝低开高走〞形式带动整个项目的前期销售,进一步带动和提升人气,促进项目去化速度,获取最正确的利润和收益。
Ø思索到了地铁延伸段的建成将带来的价钱提升,以及投资性房产的消费的趋向构成,在价钱定位上突出装修产品的质量化,以及区域产品的差异化,来带动未来项目价钱的涨幅。
2、客源趋向
主力客源――本区域消费群体及地铁一号线沿线购房群体
主要来源区域――甘泉新村区域、彭浦新村、大宁区域、汶水路沿线、
客源身份:
普通居民、公务员、私营业主、公司职员、工厂企业员工、
辅佐客源――虹口区、宝山区
Ø购房客源主要以闸北本区域客源作为主导,占到近三分之二的比例,遭到支出水平有限的影响,多以普通居民、公务员购房作为主力。
Ø遭到周边区域旧城拆迁的树立以及地铁延伸段树立影响,发生出大批的购房群体,相应促进区域购房需求的上升,普通居民购房改善生活质量成为主要动因。
Ø汶水路沿线聚集了较多的建材类别的店铺和卖场,以私营业主居多,选择在沿线区域购房〝安营扎寨,安居乐业〞的目的清楚,成为区域主要争取对象之一。
Ø随着地铁一号线延伸段的行将完工以及中环线的树立,将构成以地铁和主干道沿线客源的〝导入效应〞,沿线客源势必构将成为客源构成。
Ø随着地铁一号线延伸段的树立,看好未来交通沿线产品的升值潜力,以投资为目的购房消费逐渐抬头,选择小面积户型的比例较高。
Ø未来区域客源主要来自甘泉新村、彭浦新村两大区域,区域内新开楼盘较少,多以现房销售居多,而随着区域环境的不时改善,区域内购房需求逐渐上升,成为项目闸北区域内主要客源〝导向区〞。
Ø项目临近的大宁区域由于开发较为成熟,区域房价攀升较快,多以高质量房产开发为主,因此影响该区域客源的导入。
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