上半年成都土地市场分析.docx
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上半年成都土地市场分析.docx
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上半年成都土地市场分析
一、成都土地总体供应和成交分析
1、2009-2011年成都土地推出和成交量走势
2011上半年土地推出量超过2000万平方米,成交1004.54万平方米
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
成都市土地供应近三年呈现震荡上升的趋势,2011年上半年推出土地451块,共计2142.52万平方米,推出面积较2010年下半年和2010年上半年分别上升102.03%和135.24%。
此外,2009年下半年土地推出量也较高,推出地块280宗,合计1407.68万平方米,从前两年的情况看,均呈现出下半年推出量大于上半年的特点。
2011上半年成都土地成交200宗,成交面积1004.54万平方米,较2010年下半年增长37.22%,较2010年上半年增长24.76%;成交金额189.29亿元,较2010年下半年减少36.76%,较2010年上半年减少1.41%。
可见,受房地产市场政策调控的影响,企业拿地更显谨慎,2011年上半年成交土地价格水平出现大幅下降。
2、2011上半年成都土地成交量走势
2011上半年成都土地成交集中在1月爆发,此后持续冷清
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
从分月土地成交情况来看,2011年上半年土地成交集中在1月爆发,共成交95宗土地,2月有23宗土地成交,其中住宅用地5宗,之后便进入冷清状况,3-4月连续两月无住宅用地成交,直至5月住宅土地成交才出现。
1月成交的土地中,有25宗是住宅用地,9宗为商业/办公用地,56宗工业用地,其中住宅建设用地面积为155.58万平方米,商业/办公用地面积50.64万平方米,工业建设用地面积为147.18万平方米,住宅用地成交金额共计58.26亿元,占到总金额的83.13%。
3、2009-2011年成都土地分用途供应量走势
2011上半年工业用地供应量首次超过商品房用地量
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
从近三年分用途土地推出量看,2009年上半年大成都范围内的商品房用地推出量与工业用地较为接近,2009下半年和2010年全年商品房用地的推出量都一直大于工业用地,并分别呈现震荡上升的态势,而2011年上半年,工业用地推出量达到1132.67万平米的历时高位,该值已超过2010年全年工业用地的推出量,且高于同期商品房用地推出量。
4、2009-2011年成都土地分用途成交量走势
商品房用地成交量平稳下降,工业用地成交量震荡上升
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
从土地成交分用途来看,商品房用地和工业用地走势基本相反,商品房用地平稳减少,工业用地震荡上升。
2011年上半年成都商品房用地成交366.90万平方米,成交金额165.51亿元,成交面积较2010年下半年减少9.48%,较2010年上半年下降18.24%。
成交面积的减少,一方面是由于城市化进程发展,可供开发的商品房用地越发稀缺,另一方面受调控影响企业拿地积极性减少,加之保障房供地及2010年的土地储备正在进行开发等原因都对2011年土地市场的成交产生明显影响。
2011上半年成都工业用地成交量达到历史高峰,成交126宗,成交面积620.82万平方米,成交金额13.40亿元高,成交面积较2010年下半年大幅增长90.55%,较2010年上半年增长了75.29%。
5、2009-2010年成都土地分用途成交比重
2011年上半年商品房用地比重回落,工业用地成交超半壁江山
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
从成都土地成交用途(按面积计算)比重来看,除2009年上半年和2011年上半年外,其余时间段商品房用地成交量一直略大于工业用地成交量,2009年下半年商品房成交比例最大时为66.94%,但此后该比重逐渐回落,下降到2011年上半年的37.15%,总的看来,工业用地成交量已在2011年上半年超越了商品房用地,面积占比高达62.85%。
6、2009-2011年成都土地成交价格走势
土地价格总体震荡上升,但2011上半年成交均价明显下滑
数据来源:
中国指数研究院西南分院CREIS中指数据
从2011上半年土地总体成交价走势来看,2011上半年受工业用地成交比重上升以及商品房用地价格下降影响,总体成交价仅为1884元/平方米,仅高于2009年上半年,较2010年下半年下降53.92%、较2009年下半年下降了20.98%,较2009年上半年下降50.54%。
工业用地成交价走势相对平稳,始终保持在200元/平方米左右,2011年上半年成交均价为216元/平方米,较2010年下半年增长了5.72%。
可见,工业用地价值缺乏被认识,其土地价格有较大的上升空间。
2011年上半年商品房用地成交均价为5184元/平方米,较2010年下半年下降31.54%、较2010年上半年增长20.45%,2011年上半年土地价格大幅下降,开发商拿地逐渐回归理性。
楼面地价作为房屋成本重要构成之一,其涨幅直接影响到了未来房价水平。
2011年上半年成都住宅楼面地价为1573元/平方米,较2010年下半年减少34.92%,较2010年上半年增长20.87%。
2010年下半年住宅楼面地价达到2417元/平方米,为近3年以来的最高峰,且增长幅度也较大。
2010年下半年自然人竞得的锦江区华兴街以北、纯阳观街以东地块成交楼面地价11000元/平方米,乾林中国控股有限公司、北京银港竞得的锦江区大慈寺片区、东大街9号地块成交楼面地价9661元/平方米,共计超过10宗地块楼面地价高于5000元/平方米,直接拉高总体楼面地价。
7、2009-2011年成交土地平均溢价率走势
2011上半年成都成交土地溢价率达2009年下半年以来的最低值
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
通过2009年-2011年上半年溢价率的变化,可以明显看出,2009年受2008年地震影响,土地市场较为冷清,商业办公用地甚至出现溢价率为负的情况,同期住宅用地平均溢价率也仅为6.31%,此后,2009年-2010年住宅用地的平均溢价率几乎保持在30%以上水平,商业/办公用地溢价率则不稳定,除2009年上半年较高外,其余时间段均低于10%。
2011年上半年,受行业调控以及成都市土地持票准入、准用等政策的影响,土地平均溢价率再次跌入2009年下半年以来的低谷。
住宅平均溢价率为11.91%,随着政策影响的深入,保障房建设用地的大量供应,以及企业对拿地的态度越发谨慎,预计下半年土地溢价率仍将保持较低的水平。
二、成都商品房用地成交分析
1、2007-2009年成都商品房用地成交规划建筑面积
近年商品房用地规划建筑面积较大,为未来市场提供较大的供给量
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
商品房用地规划建筑面积直接反映了后期商品房供应体量,从半年度商品房用地规划建筑面积来看,2011年上半年成交商品住宅用地规划建筑面积为934.91万平方米,较2010年下半年减少了10.23%,较2010年上半年减少了30.93%,商品房用地规划建筑面积呈现持续下降趋势。
若假设从拿地到开始销售的周期为一年的话,2009年规划建筑面积为2034.90万平方米,2010年商品房销售面积为2289万平方米;2010年规划建筑面积为2395.08万平方米,这部分将在2011年转化成可供销售的商品房面积。
2、2011上半年成都商品住宅土地成交规模分布
小规模地块出让特征明显,83.05%的成交土地小于10万平方米(150亩)
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
2011年上半年成都商品住宅用地成交规模分布来看,1万平方米以下(不含1万)宗地所占比重均为10.17%;1-5万平方米(不含5万)土地所占比重最大,为49.15%;5-10万平方米(不含10万)土地成交所占比重为23.73%;10-20万平方米土地成交量所占比重为16.95%。
总体来看,上半年小规模土地出让特征明显,83.05%的成交土地小于10万平方米(150亩)。
3、2011上半年成都主城区商品房用地成交区域分布
高新区、新都区商品房建设用地成交面积占比分别为24%,金牛区上半年无成交
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
2011上半年,高新区和新都区成为了拿地热点,商品房用地各成交14宗和9宗,建设用地面积都超过87万平方米,一方面由于上述区域土地供应量相对较大,另一方面,随着2010年地铁一号线的开通,位于成都南北两端的高新区和新都区的房产市场倍受关注,加之该区域聚集了万科、保利等众多品牌开发商,开发水平日渐提高,预计上述区域房地产市场竞争将越发激烈。
双流、青白江各有7宗商品房用地成交,温江成交5宗。
与此同时,武侯、青羊、锦江等主城区成交面积较低,金牛区半年无一宗土地成交。
4、2011上半年成都商品房成交(规划建筑面积)区域分布
高新、新都、双流位居商品房成交(规划建筑用地)前三
从2011年上半年商品房分区域规划建筑面积比较来看,高新区、新都区和双流位列前三位,规划建筑面积分别为337.35万平方米、224.80万平方米和168.29万平方米。
这三个区域预计将是未来供应的热点区域,随后依次是温江区、锦江区和青白江区,规划建筑面积均超过80万平方米,2011上半年金牛区无新增住宅用地成交。
5、2011上半年成都商品房分区域楼面地价
中心城区成交楼面地价大幅领先郊区,武侯楼面地价最高,为3660元/平米
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
从2011上半年成都市主城区各区成交楼面地价看,除上半年无成交的金牛区外,其余五个中心城区分列前5位,依次是武侯区3660元/平米、青羊区2882元/平米、锦江区2863元/平米、成华区2537元/平米、高新区2368元/平米。
近郊区县楼面地价均小于1000元/平米,由高到低依次是郫县、新都、温江、双流、青白江和龙泉。
其中龙泉上半年仅一宗位于龙泉驿区洛带镇岐山村的商业用地成交,成交楼面单价仅为186元/平米。
三、2011上半年成都商品住宅成交排行榜
1、2011上半年成都商品住宅用地成交总价排名
表:
2011年上半年成都商品住宅用地成交总价TOP10
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
2、2011上半年成都商品住宅用地成交楼面地价排名
2011年上半年成都商品住宅用地成交楼面地价TOP10
数据来源:
中国指数研究院西南分院 CREIS中指数据
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