二手房买卖合同纠纷.docx
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二手房买卖合同纠纷
二手房买卖合同纠纷
篇一:
二手房买卖合同纠纷大全与处理
二手房买卖合同纠纷大全与处理
(以下为简单分类,总计大约106种纠纷)
【一、卖方过错系列】13
卖方一房二卖纠纷
卖方反悔不卖纠纷
改底单后卖方反悔纠纷
卖方拒收购房款纠纷
卖方逾期或拒绝交房纠纷
卖方不腾房纠纷
卖方拖欠物业费纠纷
卖方拖延及拒绝过户纠纷
卖方隐瞒凶宅纠纷
卖方隐瞒已抵押纠纷
卖方其他隐瞒纠纷(已出租、配偶未同意、有共有人、质量问题等)
先卖后抵押纠纷
卖方不迁走户口纠纷
【二、买方过错系列】3
买方逾期付款纠纷
买方反悔不买纠纷
买方拖延收房纠纷
【三、侵犯他人权利系列】7
承租人要求优先购买权纠纷
共有人、继承人等权利人主张权利纠纷
卖方配偶主张合同无效纠纷
未经抵押权人同意的买卖纠纷
逃债低价转让纠纷
借名买卖纠纷
侵犯居住人权利纠纷
【四、特殊交易方式纠纷】4
阴阳合同纠纷
假赠与真买卖纠纷
改底单相关纠纷
房屋置换纠纷
【五、特殊房产类型纠纷】15
【公房】
公房承租权转让纠纷
公房买卖未经单位同意或单位优先购买权纠纷
公房未上市、不能上市及费用分担纠纷
公房其他相关纠纷
【经济适用房】
经济适用房相关纠纷
两限房相关纠纷
【回迁房】
回迁房相关纠纷(冒名购房、未满五年购房)
【农村房屋】
城镇户口购买小产权房相关纠纷
同村人农村房屋买卖纠纷
购买二十年租赁权的纠纷
【无证房】
无房产证买卖合同纠纷
未取得预售许可证房屋买卖合同纠纷
无土地证买卖合同纠纷
【其他】
未还清银行按揭贷款未解抵押房产买卖纠纷
违章建筑买卖纠纷
赠与房产的买卖纠纷
继承房产的买卖纠纷
【六、特殊交易主体纠纷】6
多人买房或卖房引发的纠纷
外国人购房或卖房引发的纠纷
公司企业房产买卖纠纷
未成年人名义购房纠纷
委托卖房相关纠纷
表见代理相关纠纷
【七、金额纠纷】5
定金纠纷
买方定金未交齐卖方解除合同纠纷
定金协议被认定为房屋买卖合同纠纷
违约金纠纷
税费相关纠纷
【八、合同履行纠纷】16
合同约定不明纠纷
合同与补充协议或居间合同条款冲突纠纷
推迟交税过户引发的纠纷
质量纠纷
面积纠纷
配套设施、装修纠纷
签相关纠纷
面签相关纠纷
交房收房纠纷
物业交接纠纷、公共维修基金过户纠纷
买方或卖方去世引发的合同履行纠纷
合同履行过程中买方变为外国国籍不足1年的
一方丢失合同原件引发的纠纷
合同作废、解除不当引发的纠纷
房屋毁损引发的纠纷
不可抗力引发的纠纷
【九、贷款中相关纠纷】11
买方要求变更买方姓名纠纷
买方要求变更或增加贷款银行纠纷
买方请求延期办理贷款纠纷
买方信用等原因导致贷款不能纠纷
买方拖延或不配合办理贷款纠纷
卖方恶意隐瞒房龄导致买方贷款不能纠纷
卖方拒绝配合办理贷款纠纷
卖方夫妻一方拒绝面签纠纷
政策变动引发的买方贷款不能纠纷
不可抗力等引发的买方贷款不能纠纷
与银行的相关纠纷
【十、合同总则相关纠纷】8
合同无效纠纷
解除合同纠纷
合同撤销纠纷
查封纠纷
无法取得房产证纠纷
无法办理土地使用权证纠纷
购房意向书还是购房合同?
【十一、诉讼交织】12
买方或卖方诈骗相关纠纷
合同履行中的疑难纠纷
涉及离婚相关房产相关纠纷
涉及继承相关房产买卖纠纷
涉及公司企业出资等相关纠纷
二手房买卖与拆迁交叉纠纷
被盗名买卖引发的纠纷
因房产买卖引发的与受托人纠纷
因房产买卖引发的与银行相关纠纷
因房产买卖引发的与公证处纠纷
因房产买卖引发的与评估机构相关纠纷
因房产买卖引发的与房管局相关纠纷
【十二、相关后事纠纷】7
与承租人相关纠纷
腾房纠纷
租金支付、装修等处理
双方解除合同后的纠纷
合同被判处无效、撤销、解除后的相关纠纷:
房款、还房、银行处理
合同被判处继续履行后的纠纷
房产的执行
【十三、与中介有关的纠纷】13
跳单纠纷
要求退代办费纠纷
中介费退还纠纷
买卖双方关于中介费的负担纠纷中介代办服务纠纷如丢件及拖延办理中介隐瞒真实信息及提供虚假信息的纠纷
意向金、代收款纠纷
中介吃差价纠纷
中介税费相关纠纷
中介挪用资金纠纷
中介与银行反复面签、签引发的纠纷
中介私撤签纠纷
中介签错误纠纷
篇二:
房屋买卖合同纠纷民事起诉状
民事起诉状
原告:
***,男,19**年**月**日生,**市**县人,住本县**镇
********组,身份证号码:
******************联系电话:
***********。
原告:
***,女,1***年**月30日生,******人,住本县********,
身份证号码:
*********************。
被告:
******房地产开发有限公司,住所地:
*****************,
法定代表人:
******,电话:
******************
诉讼请求:
1、请求贵院依法判令被告继续履行合同,为原告办理房屋所有权证。
2、请求贵院判令被告支付原告违约金XX0元。
(以原告购房屋的成交金额为基数,按照每日万分之一计算,从XX年6月24日算至被告为原告办理房屋所有权证,原告从被告处实际取得该证之日止)
三、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。
事实与理由
原告与被告系商品房买卖合同关系。
原告于XX年11月6日与被告签署了《商品房的买卖合同》,被告向原告出售位于**********凤栖居委会“***********”21—211801号商品房一套。
总成交金额为315213元。
通过按揭的方式支付房款交房时
间为XX年12月31日前。
同时,双方还在《商品房买卖合同补充协议》第四条第4款明确约定:
出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的540日内,为买受人办理房屋所有权证。
如因出卖人的责任,买受人未能在上述期限内取得房屋所有权证书,双方同意按以下方式处理:
买受人不退房,出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金,并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内支付。
原告在XX年10月15日支付了房款95213元。
合同签订之后,原告又通过中国工商银行股份有限公司**支行支付了2XX0元房款。
XX年10月15日原告向被告支付了契税6304元,大修基金6068元,购房担保费1980元,查询费50元,抵押登记费90元。
原告已按照合同的约定履行了相关义务。
被告虽然于XX年12月31日交房,但却一再拖延,未在约定的期限内为原告办理房屋所有权证书。
被告的行为已构成违约,理应承担违约责任。
基于上述事实,原告认为,合同应当守信。
被告未在约定的期限内为原告办理房屋所有权证书的行为,严重地损害了原告的合法权益。
为维护自己的合法权益,原告特把本案诉至贵院,请依法秉公裁决!
此致
****县人民法院
具状人:
*******
年月日
篇三:
二手房贷款不成导致买卖合同纠纷如何应对
二手房买卖过程中,买卖合同已经成立生效,卖方已经申请银行按揭并按照按揭公司、银行要求提供了全套按揭所需资料。
但是由于限购限贷政策出台,由于国家贷款规模控制、房贷额度不足、银行当年的房贷授信额度不足等原因,最终导致买方的贷款申请未被批准,在按揭不成情况下,各方如何应对?
一、贷款不成属于什么情况?
不可抗力,按照我国法律规定,不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
这一概念,在我国《民法通则》和《合同法》上均由规定。
不可抗力是一项免责条款,从法理上讲,构成不可抗力,必须同时具备三个要件:
一是它必须独立存在于人的行为之外;二是它必须是损害结果发生的原因;三是它必须具有人力不可抗拒的性质。
司法实践中,比较常见的不可抗力的事件有地震、海啸、战争等。
“限购限贷政策”不完全符合上述三个条件,一般情况下,法律界对此已经达成共识,即通常认为不属于不可抗力范畴。
情势变更,是指合同发生法律效力之后,在全面履行前,因不可归责于当事人的原因,使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化,若继续维持合同的原有效力则显失公平,受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的一项法律制度。
对此,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(二)》第二十六条规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力
造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。
商业风险,是指由于交易双方中的某一方,或与之关联的某一方的原因导致的风险,如款式过时,价格过高,质量投诉,商业机密泄露都属于商业风险。
XX年7月7日,最高人民法院发文要求“人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时,应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的高风险、高收益范围等,并结合市场的具体情况,在个案中识别情势变更和商业风险”。
“限购限贷政策”的出台,导致银行在审批贷款时不同于以往,贷款不成是由于政策、银行等反面的原因,亦即非因“交易双方中某一方”的原因,属于“不可归责于当事人的原因”,因此,贷款不成情况下,大多数时候,可以使用情势变更原则处理。
二、贷款不成情况下,是否首先要看合同约定?
二手房买卖合同中,应当在合同订立阶段如果能够对“贷款不成如何处理”进行约定,双方买卖合同中如何对此进行约定十分关键,不同的约定对买卖双方产生的不同影响。
判断买方是否需要承担由于贷款政策调整而导致合同不能继续履行的法律责任,首先需看合同条款中对按揭手续不能办理该如何处理有没有约定。
在实践中,有的房屋买卖合同中约定得很清楚,即如果按揭贷款不能办理,则购房者需自筹资金支付剩余购房款,否则应承担延期付款的违约责任,如果房屋买卖合同有类似这样的约定,则购房者需承担相应的责任,并无权主张解除房屋买卖合同。
岳某在购买二手房过程中,悉数按照买卖合同约定履行义务,在提交按揭资料的时候更是全面准确,个人征信良好,但其200万贷款仍然没有被银行批准,面对这一状况,岳某请中介公司做工作,希望能够和卖方解除合同、退定,被卖方拒绝,无奈之下在笔者处寻求帮助。
笔者代理该案诉诸法律,二审法院认为,银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控,该调控政策何时出台以及具体内容如何,均是当事人签订合同时无法预知的。
本案中,银行未能向岳某提供200万元贷款,并最终导致岳某无法取得银行贷款进而无法继续履行合同,属于不可归责于其自身的原因,岳某对此并无过错。
且涉案买卖合同并未明确约定即使岳某无法获得银行贷款,也应承担继续履行支付房款义务、不得因房贷政策调整而免除其违约责任等内容。
出卖人赵某主张买卖合同应当继续履行,理据不足,不予支持。
经一二审之后,岳某的诉讼请求最终得到支持。
三、贷款不成,构成情势变更情况下,如何处理?
并非所有贷款不成都可以构成情势变更,因为贷款不成构成情势变更应该满足以下条件:
1、合同无约定;如前所述,买卖合同未对“贷款不成如何处理”进行约定。
2、非因买方的征信问题导致;如果买方贷款被拒,是由于其自身银行信誉度较差、个人征信系统不良记录所致,则不应列入情势变更范畴之内。
3、贷款不成严重影响买方履约能力;贷款不成情况下,导致了买方改变付款方式、自筹资金大幅度增加。
构成情势变更情况下,显而易见,买卖合同履行过程中,买方贷款不成,属于银行房贷政策原因,而银行房贷政策调整应当归属于“不可归责于当事人双方的事由”,这一情况下,根据合同法公平原则,充分考虑各方当事人利益平衡,允许当事人解除合同,是有明确法律依据的。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定:
“商品房买卖合同约定,购房人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人”
究竟是买方逾期付款构成违约,还是卖方没收定金解除合同理据不足?
买卖合同履行陷入僵局,买方或者卖方如何通过主张权利解套?
在目前全国范围内限购限贷政策尚未解禁情况下,此类问题
在买卖合同履行过程中还将大量出现,结合不同的合同约定,找准法律依据,准确分析,正确把握,才能够有的放矢地做出公平处理,才能够确保委托人合法权益最大化。
篇四:
如何应对二手房买卖纠纷
二手房买卖纠纷有哪些定金纠纷、过户办理纠纷、合同纠纷等等这些都是二手房买卖交易过程中比较容易出现的一些纠纷,具体的这些纠纷是怎样的情形呢需要如何应对呢
一、二手房交易定金引起的纠纷
买卖双方在中介公式的居间下签署的《房地产买卖居间协议》,经三方签章确认后生效为定金协议,适用于定金罚则。
如果买方违约卖方没收其定金,卖方违约须双倍返还定金。
违约除了以违反居间协议的约定为凭外,还须违约方签署书面的确认书。
二、因逾期支付房款引起的纠纷
买方逾期支付房款时,卖方除可以要求买方继续支付房款之外,还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金,卖方还可以根据自己的意愿解除合同,不再出售房子了,并按照买卖合同违约的比例扣除违约金。
买方要注意的是,如双方在房屋买卖合同中约定买方用银行贷款支付部分房款,而到时由于贷款政策调整或别的原因银行未能足额放贷的话,买方如不能按时以现金形式补足,仍然要承担逾期付款的违约责任。
因为,买卖合同上的约定只能认为卖方允许通过银行贷款来支付房款,而不能认为买方可因此不需承担逾期付款的责任,因为贷款的问题责任在买方而不是卖方。
三、二手房屋过户手续办理引起的纠纷
卖方或买方都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续,但买方想毁约时主要采用不支付房款的方法,所以一般是卖方不办过户手续而引起纠纷,这时,买方如果对这套房子志在必得,一定要尽早起诉,同时为避免卖方另将房屋转卖他人,最好将房屋进行保全;如果买方志在违约金的赔付,须将已支付给卖方的房款取回再行起诉,以防卖方因败诉而拖欠所支付的房款及违约金。
四、因中介行为引起的纠纷
如卖方或买方在与中介公司签订居间协议后,跳开所委托的中介公司进行交易或签订买卖合同后毁约,造成中介公司中介费的损失,中介公司可以根据居间协议上的约定追究其责任。
如中介公司在进行居间和代理时,不规范不尽责对买卖双方或任何一方造成损失的,也可依据居间协议上的约定追究其责任。
其相互保护和相互制约的协议文书有:
《房地产出售居间协议》、《房地产求购居间协议》、《房地产买卖居间协议》、《看房确认书》,《佣金确认书》。
五、二手房屋买卖合同引起的纠纷。
要求解除合同或确认合同无效,一般是在另一方有重大违约行为的情况下发生的,这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求,法院在审理这类案件时会根据双方的过错程度的不同,来判定各方承担的责任。
值得注意的是:
法院审理时需要提供相应的证明材料,因此,在
平时的交易中各种协议文书都要完整的保存,还须违约方签署书面的不再继续履行合同的确认书或事先告知的电话录音。
六、二手房屋质量引起的纠纷
由于卖方交付的房屋存在质量问题,遭到买方索赔或要求解除合同。
根据部分地区高级人民法院的有关规定,如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任,如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的,那卖方不承担责任。
如果房屋的隐蔽瑕疵如并非卖方在装璜、使用过程中所产生,而系房屋本身所固有的,若没有证据证明卖方对此是知晓的,卖方亦不承担瑕疵担保责任,但买方可以房屋所有人身份,依据因合同转让而取得的权利,向开发商主张保修责任或赔偿责任。
质量及瑕疵问题都要明确的写进买卖合同里。
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篇五:
二手房买卖合同纠纷疑难问题解答
二手房买卖合同纠纷疑难问题解答
摘要:
本文就目前二手房买卖合同中的相关疑难问题,结合北京市法院的处理情况,做了简要的回答。
1、一房多卖情形下,多个当事人均要求履行合同的,怎么处理?
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人:
(1)已经办理房屋所有权转移登记的;
(2)均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;
(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。
2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同,对房屋价款和履行方式约定不一致的,怎么处理?
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意
思表示的合同约定继续履行。
对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。
3、以他人名义购房,借名人与登记人发生纠纷的,怎么处理?
当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。
但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。
这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。
且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
4、一方当事人确实为购房出资,但不能证明当事人之间系借名关系的,怎么处理?
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说,在此情形下,出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系,出资人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有权。
5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房,能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?
借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。
也就是说,借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下,不可能通过借用他人名义购买房屋,而达到规避购买条件,实现购买保障性住房的目的。
6、房屋买卖合同签订后,买方交付了房款,并实际占有了房屋,能否直接要求确定房屋归其所有?
房屋买卖合同签订后,出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起房屋确权之诉,要求确认房屋归其所有的,法院应当行使释明权,告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记,买受人坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支持。
也就是说,卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为,属于违反双方买卖合同义务的行为,仍是合同纠纷,并不因为当事人付清了购房款,并实际占有房屋,而可直接要求确认其享有物权。
7、房屋买卖合同履行过程中,一方当事人根本违约的,违约方是否享有合同解除权?
房屋买卖合同履行过程中,一方当事人构成根本违约的,守约方有权解除合同,违约方不享有合同法定解除权。
如果因不可抗力或情事变更等原因,致使合同目的无法实现的,合同双方均有权要求解除合同。
房屋买卖合同签订后,一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困
难的,应当判决双方继续履行合同,但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
8、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的,如何处理?
当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的,不应视为解约定金。
所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。
若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金,当事人一方已构成违约的,在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的,就不能视为解约定金,任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。
原则上定金与违约金是不能并用的,但解约定金可以和违约金同时并用。
在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定:
“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的,当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的,法院不予支持;当事人一方违约,对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的,法院应予支持。
”
9、房屋买卖合同因一方根本违约解除后,守约方可以主张赔偿哪些损失?
房屋买卖合同签订后,因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现,守约方要求解除合同,并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的,应酌情予以支持,但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时,应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此
获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本,并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
也就是说,守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入,特别是在出卖方一房二卖,出卖人将房屋以高于买受人所出价格,卖于第三人的情形,买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。
10、房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后,如何处理?
在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中,形成的是缔约过失责任,而非违约责任,此时,无过错一方所受的损失,主要是信赖利益的损失。
信赖利益的损失包括:
所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另
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- 二手房 买卖合同 纠纷