绿城地产杭州项目工程成本管理工作规程页.docx
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绿城地产杭州项目工程成本管理工作规程页
附件
绿城房地产集团有限公司
在杭项目
工程成本管理工作规程
(试行)
2007年4月
一、工程招标管理工作规程………………………………………2-8
二、工程施工合同签订及履行工作规程…………………………8-11
三、项目成本预算控制工作规程…………………………………11-13
四、施工阶段成本控制工作规程…………………………………13-20
五、项目竣工决算成本控制工作规程……………………………21-23
六、房屋销售面积复核工作规程………………………………………24
七、工程成本类资料管理工作规程………………………………25-26
工程招标管理工作规程
1.目的
围绕“实施精品战略、创造精品工程”的目标,通过建设工程招标,择优选择承包方,确保工程质量和工期,使工程成本得到有效控制。
2.适用范围
适用于绿城房地产集团有限公司在杭项目公司开发项目的工程施工、材料及重大设备、精装修物资采购以及工程监理等的招标。
3.职责
3.1项目公司工程部会同集团公司总工程师办公室、工程成本管理部、材料设备部负责招标阶段的相关工作。
3.2集团材料设备部及集团材料设备分管领导负责材料设备合格供方的选择和确定。
3.3集团工程成本管理部负责工程造价咨询单位(或招标代理公司)的选择。
3.4凡涉及室内精装修的项目,需集团精装修管理部参与。
3.5项目公司负责人负责工程施工及监理单位考察报告、合格供方名录、工程造价咨询单位(或招标代理公司)以及监理单位的审批。
3.6集团公司分管执行总经理负责招标方案、决标报告的审批。
4.工作程序
4.1招标领导小组和招标工作组的确立
招标前,项目公司应成立项目招标工作领导小组和招标工作小组,具体负责和实施项目招标的相关工作。
招标工作组原则上应由工程、成本、材料、总师室、精装修等相关人员组成。
4.2供方考察及合格供方确定
4.2.1供方考察
4.2.1.1项目公司工程部应对投标报名单位进行综合审查,参照质量管理体系《合格供方控制程序》中的有关规定确定考察范围。
4.2.1.2项目公司工程部应会同集团总工程师办公室、精装修管理部(涉及室内精装修项目时)对需考察的投标单位及项目班组进行考察,形成考察报告,经集团公司总工程师办公室、工程成本管理部、精装修管理部(涉及室内精装修项目时)会签,报项目公司负责人审批。
4.2.1.3对物资采购供方的考察,应由项目公司工程部会同集团材料设备部组织进行。
4.2.2合格供方确定
4.2.2.1属邀请招标的项目,项目公司工程部应在邀请并经考察合格的供方范围内确定,填写《供方评价表》,并推荐不少于5家投标单位报项目公司负责人批准。
4.2.2.2属公开招标的项目,应由项目公司工程部在市招投标管理办公室的监督下,从报名单位中随机抽取三分之二的投标单位,会同集团公司总工程师办公室对入围的投标单位进行考察,形成考察报告报招标领导小组备案。
其余三分之一投标单位的选择程序按照上述相应条款执行。
4.2.2.3集团合格承包方或项目公司已有业务合作的合格承包方,可经项目公司负责人批准后,直接邀请或确定该承包方参加投标。
4.2.2.4投标单位的资质审查,应由项目公司工程部填写投标单位资质审查表,报市招投标管理办公室审批备案。
4.2.2.5材料设备合格供方的确定,应由项目公司工程部会同集团材料设备部负责,报集团材料设备分管领导审批。
4.3招标程序
4.3.1项目公司负责人负责组织项目工程部制订招标工作时间计划,于招标开始前15天报集团公司总工程师办公室、工程成本管理部、材料设备部、精装修管理部(涉及室内精装修时,以下均同)等相关部门。
4.3.2项目招标前,项目公司工程部应根据拟招标项目的具体情况拟订招标方案(基本分为公开招标、内部邀请招标、直接议标等),送集团总工程师办公室、工程成本管理部会签。
4.3.3公开招标
4.3.3.1公开招标指按照省、市有关规定,须在(省)市招投标管理办公室的监督下进行的、相关资料需经招标办审核备案的公开或经(省)市招投标管理办公室批准的邀请招标工程,包括建安工程、精装修工程等。
4.3.3.2项目公司工程部负责建设工程施工招标的有关资料收集工作,并视需要报(省)市招投标管理办公室审核。
资料包括:
A.计划文件和投资许可证
B.土地使用证和用地批准书
C.建设工程规划许可证
D.工程类别核定表
E.开户银行资金证明
F.工程施工招标申请登记表及招标公告或邀请招标申请表
G.建设工程施工自行招标备案表或委托代理招标合同
H.建设项目报建表
I.(省)市招投标管理办公室要求的其他资料
4.3.3.3项目公司工程部负责编写招标文件,并组织集团公司总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、精装修管理部等相关部门进行评审或会签。
招标文件原则上采用省、市现行标准文本。
4.3.3.4项目公司工程部应根据评审或会签意见对招标文件进行修改,并按相应审批权限报有权审批人审批,报(省)市招标管理办公室备案。
4.3.3.5集团工程成本管理部负责编标统一口径、招标工程量清单的编制工作。
4.3.3.6招标文件审批完成后,项目公司工程部负责将工程量清单、招标文件盖章后送市招投标管理办公室审核备案,并送集团工程成本管理部备案。
4.3.3.7项目公司工程部应向合格的投标单位发(售)招标文件、工程量清单、设计图纸及技术资料等招标资料,与投标单位办理签收手续,监督投标单位向项目公司财务部缴纳投标保证金。
4.3.3.8项目公司工程部应组织投标单位踏勘现场。
4.3.3.9项目公司工程部负责收集编标疑问,并会同集团总工程师办公室、工程成本管理部、精装修管理部以及设计等有关单位进行答疑,编写答疑文件,经相关部门及单位会签后发至各投标单位,并报(省)市招标管理办公室备案。
4.3.3.10建立评标专家小组。
评标专家小组由招标单位和受聘专家(项目公司工程部从市招标投标中心专家库内随机抽定)组成,其中受聘专家不少于三分之二,其余人员由招标单位组成评标专家小组,小组成员应为单数。
其中受聘专家由项目公司工程部负责在(省)市招标管理办公室抽定,并处理相关事宜。
4.3.3.11开标
在(省)市招投标管理办公室的监督下,项目公司工程部负责组织开标会议;工程招标工作小组成员应按照招标文件确定的时间及地点参加开标会议。
4.3.3.12评标
在市招投标管理办公室的监督下,评标专家小组进行评标。
项目公司工程部根据评标专家小组意见,填写评标报告,排列中标候选人顺序。
4.3.3.13询标
如有必要,项目公司工程部应会同总工程师办公室、工程成本管理部根据评标结果拟写询标内容,组织中标候选人以会谈方式进行询标,并形成纪要,经双方签字后作为投标书的正式组成部分。
4.3.3.14决标
项目公司工程部应根据开标、评标以及询标情况出具决标报告,确定拟中标单位,并按相应审批权限报相应的审批人审定后确定中标单位。
4.3.3.15中标人确定后15日内,项目公司工程部应向(省)市招投标管理办公室缴纳相关费用,交齐备案资料。
备案资料包括:
A.招标投标情况报告
B.投标报名表(报名登记表、资格审查表)
C.评标委员会专家名单(抽签表、通知情况)
D.开标记录(原件)
E.评标报告(原件)
F.中标通知书(一式12份)
G.中标单位投标文件副本
H.拟中标项目经理手册
I.(省)市招投标管理办公室规定的其他材料
4.3.3.16合同签订完成后,项目公司工程部应向未中标单位收回施工图纸等招标资料,退还未中标单位的投标保证金。
4.3.4内部招标
4.3.4.1内部招标是指在公司内部组织进行的、以邀请为主且不受(省)市招投标管理办公室监督的工程招标。
4.3.4.2项目公司工程部负责编写招标文件,并组织集团总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、精装修管理部等进行评审或会签。
招标文件原则上采用集团现行标准文本。
4.3.4.3项目公司工程部应根据评审意见修改招标文件,并按相应审批权限报相应的审批人审定。
4.3.4.4如有必要,应由集团工程成本管理部负责组织编制标底预算或工程量清单。
4.3.4.5对投标单位的选择
4.3.4.5.1项目公司工程部应对报名或拟邀请的投标单位进行综合审查,对投标单位的考察应对照质量管理体系《合格供方控制程序》中的有关规定执行,推荐不少于3家投标单位并填写《供方评价表》,报项目公司负责人批准。
4.3.4.5.2集团合格承包方或项目公司已有业务合作的合格承包方,可经项目公司负责人批准后,直接邀请该承包方参加投标。
4.3.4.6项目公司工程部应向合格的投标单位发(售)招标文件、设计图纸及技术资料等,并与投标单位办理签收手续,监督投标单位向项目公司财务部缴纳投标保证金。
4.3.4.7项目公司工程部应组织投标单位踏勘现场。
4.3.4.8项目公司工程部负责收集编标疑问,并会同集团总工程师办公室、工程成本管理部、材料设备部、精装修管理部、设计单位进行答疑,项目公司工程部负责编写答疑文件,经相关部门会签后发至各投标单位。
4.3.4.9项目公司工程部应组织招标工作小组按照招标文件确定的时间及地点开标并作记录。
4.3.4.10招标工作小组应根据招标文件要求进行评标,并作好记录。
4.3.4.11询标
4.3.4.11.1必要时,项目公司工程部可会同集团总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、精装修管理部等相关部门根据评标情况拟写询标内容。
4.3.4.11.2项目公司工程部应邀请集团总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、精装修管理部等相关部门对中标候选人以会谈方式进行询标,并将上述会谈形成纪要,经双方签字后作为投标书的正式组成部分。
4.3.4.12项目公司工程部应根据开标、评标和询标的情况出具决标报告,确定拟中标单位,按相应审批权限报有权审批人审定后确定中标单位。
4.3.5工程施工定向议标工程程序
4.3.5.1本程序适用于规模小(工程造价在10万元以内)或时间紧迫或施工场地狭小以及属垄断行业不宜进行招标的工程。
4.3.5.2议标单位以预发包工程周边在建工程的承包方为优先选择对象,属垄断行业的可直接选择相应单位作为承包方。
项目公司工程部应填写《供方评价表》,报项目公司负责人审批同意后确定承包方。
4.3.5.3项目公司应会同集团总工程师办公室、工程成本管理部根据当地建筑市场行情和工程的具体要求,与拟议标单位就合同条件等内容进行洽商,并达成一致意见。
4.3.5.4项目公司工程部应根据洽商结果拟订定向议标报告,并按相应审批权限报相应的审批人审批。
5.审批权限
5.1投资在10万元以下的工程,由项目公司负责人选择确定承包方。
5.2投资在10万元以上100万元以下、临时工程30万元以下的工程,经项目公司招标工作领导小组讨论决定,由项目公司负责人审批。
5.3投资在100万元以上的工程、临时工程30万元以上,其招标方案、供方考察报告、决标报告等,须经集团工程成本管理部、总工程师办公室、精装修管理部(涉及室内精装修项目时)签署意见,经集团工程分管执行总经理审核,由集团公司分管执行总经理审定。
5.4单价10万或总价50万元以上的重大设备,以及单价10万或总价30万元以上的精装修物资采购,其招标方案、供方考察报告、决标报告等,须经集团材料设备部、总工程师办公室、精装修管理部(涉及室内精装修时)、工程成本管理部签署意见,经集团材料设备分管副总经理审核,由集团公司分管执行总经理审定。
5.5施工总包及分包单位考察报告、合格供方名录的确定,须由集团总工程师办公室、工程成本管理部审核,并由项目公司负责人审批。
5.6工程造价咨询单位或招标代理单位的确定,由集团工程成本管理部负责拟定,报项目公司负责人审批。
6.在招标方案、供方考察报告、决标报告以及招标文件及补充资料审批后,项目公司工程部应以书面形式报送集团工程成本管理部备案。
7.相关支持性文件
7.1《合格供方控制程序》
7.2《成本管理体系文件》
7.3《国家及省市颁布的有关法律法规文件》
7.4《关于明确绿城房地产集团项目管理权限的通知》(绿城房产通[2007]34号)文件
8.质量记录
8.1《供方评价表》(GT/QR.12-01)
8.2《合格供方名册》(GT/QR.12-02)
8.3《质量文件审批单》(GT/QR.01-04)
合同签订及履行工作规程
1.目的
通过签订建设工程施工、材料设备采购、施工监理等合同,明确承发包双方各自的权利和义务,确保工程的质量、进度、成本得到有效的控制。
2.适用范围
适用于绿城房地产集团有限公司在杭项目建设工程施工、材料设备采购、施工监理等合同的签订及履行。
3.职责
3.1项目公司工程部负责拟写建设工程合同草案,并负责组织相关部门评审。
3.2集团公司总工程师办公室、工程成本管理部、材料设备部、法律事务部参与合同的评审或会签。
涉及室内精装修时,集团精装修管理部需参与。
3.3集团工程分管执行总经理负责建设合同的审核。
3.4集团公司分管执行总经理负责建设工程施工合同的审批。
3.5项目公司工程部负责合同的履行,集团公司总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部负责合同履行的监督、检查工作。
4.工作程序
4.1合同签订
4.1.1项目公司工程部应根据询标纪要、投标书、答疑纪要、招标文件及国家相关法律法规文件拟写合同草案。
4.1.2项目公司工程部应邀请集团公司总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、法律事务部、精装修管理部(涉及室内精装修内容时,以下同)对建设工程施工合同进行评审或会签,主要内容应包括:
A、合同主体是否合格;
B、双方的权利和义务;
C、合同的标的是否明确等;
D、违约责任;
E、合同价、工期、质量等是否明确;
F、付款方式;
G、甲供材料、甲定乙供材料和甲方单独分包工程等是否明确;
H、解决争议的方法;
I、其它须明确的内容。
4.1.3项目公司工程部应根据有关部门的评审或会签意见对工程施工合同进行修改完善,并会同集团总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、精装修管理部与承包方进行洽谈,达成一致后,报项目公司负责人审批。
4.1.4标的在100万元以上的施工合同,需经集团工程成本管理部、总工程师办公室、精装修管理部和法律事务部签署意见后,由集团工程分管执行总经理审核,报集团公司分管执行总经理审批。
4.1.5单价10万或总价50万元以上的重大设备,以及单价10万或总价30万元以上的精装修物资采购,其采购合同的签订等,须经集团材料设备部、总工程师办公室、工程成本管理部、精装修管理部和法律事务部签署意见后,由集团材料设备分管副总经理审核,报集团公司分管执行总经理审批。
4.1.6经审批后的施工合同,由项目公司工程部负责签字、盖章和分发工作,并向集团工程成本管理部和财务管理部各送一份合同原件以备案。
4.1.7合同签订后,项目公司工程部负责督促承包方按照合同约定向发包方提缴履约保证金或履约保函。
4.2合同履行
4.2.1项目公司应加强合同履行的管理工作。
在合同履行过程中,发现承包方未按合同履行时,应及时会同集团公司总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、精装修管理部对该承包方进行评审、考核,决定是否保留其合格承包方资格及是否继续履行合同。
4.2.2建设工程施工合同履行完毕后,由项目公司会同集团公司总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、精装修管理部负责对承包方的业绩进行考核。
4.2.3项目公司应根据考核情况,填写《供方评价表》,对考核合格的承包方建立《合格供方名册》,作为以后选择承包方的参考。
4.2.4项目公司应对合同在履行过程中发生的问题随时进行整理、汇总,并反馈给集团公司总工程师办公室、材料设备部、工程成本管理部、精装修管理部、法律事务部等部门备案,作为今后签订建设工程施工合同的借鉴。
5.相关支持性文件
5.1《合格供方控制程序》
5.2《成本管理体系文件》
5.3国家及省市颁布的其它有关法律法规文件
5.4GF-1999-0201《建设工程施工合同》
5.5《关于明确绿城房地产集团项目管理权限的通知》(绿城房产通[2007]34号)文件
6.质量记录
6.1《供方评价表》(GT/QR.12-01)
6.2《合格供方名册》(GT/QR.12-02)
6.3《质量文件审批单》(GT/QR.01-04)
项目成本预算控制工作规程
1.目的
确立项目工程成本预算控制标准,使项目成本始终处于受控状态,有效地控制项目成本。
2.适用范围
适用于绿城房地产集团有限公司开发的在杭项目。
3.职责
3.1集团公司工程成本管理部负责组织编制《项目工程预算费用表》,项目公司和集团公司总工程师办公室等职能部门协助;
3.2项目公司负责编制《项目成本预算表》,集团公司财务管理部负责审核并报集团公司领导审定;
3.3项目公司负责人负责确定项目的定位及《项目成本预算表》的审核。
3.4集团董事长或其授权人负责《项目成本预算表》的审定。
4.工作程序
4.1项目公司负责人负责确定项目的定位。
4.2项目建安工程施工合同签订后15个工作日内,集团工程成本管理部应完成《项目工程预算费用表》(评审稿)的编制工作(采用费率招标的建安工程,应在收到完整的施工图纸后两个月内完成),项目公司工程部协助。
4.2.1集团工程成本管理部收集整理同类工程成本资料;
4.2.2集团工程成本管理部以该项目的投资估算和设计概算为标准,初步制订该项目工程预算;
a、根据建安工程施工合同或预算,直接确定该项目建安费用;
b、分包工程、弱电、设备、环境绿化及室外工程,根据项目定位,参照同类工程费用,结合当地市场情况,经分析比较确定其费用。
c、不可预见费:
根据工程费用的5%确定。
4.3《项目工程预算费用表》(评审稿)编制完成后,由集团工程成本管理部送项目公司。
4.4项目公司财务部负责编制《项目成本预算表》,包括土地费用、前期费用、工程费用、期间费用、销售收入、销售税金及附加等,并逐项予以文字说明。
4.4.1土地及拆迁补偿费:
根据已签订的土地合同或协议确定。
4.4.2前期费用:
根据当地政府的有关规定,结合前期费用有关合同确定。
4.4.3工程费用:
根据工程成本管理人员编制的《项目工程预算费用表》(评审稿)确定。
4.4.4三项费用,包括财务费用(融资利息支出)、管理费用、销售费用。
a、财务费用:
根据整个项目资金的现金流量预测,计算相应利息(股本金、其他借款及银行贷款利息)。
b、管理费用:
根据项目预测销售收入的适当比例或本项目的实际情况预测确定。
c、销售费用:
根据项目预测销售收入的适当比例计提,项目公司营销策划部协助提供相关数据。
4.4.5销售收入:
根据当时当地市场同类产品的销售价格计算,项目公司营销策划部协助提供相关数据。
4.4.6销售税金及附加:
根据预测的销售收入,结合项目所在地的税收政策、税率等计算。
4.5《项目成本预算表》(评审稿)完成后,由项目公司财务部组织项目公司召开评审工作会议,并形成会议纪要备案。
4.6项目公司财务部和集团工程成本管理部应根据相关部门评审意见,在评审后5个工作日内出具调整后的《项目成本预算表》和《项目工程预算费用表》,报集团财务管理部、总工程师办公室评审。
4.7项目公司财务部和集团工程成本管理部根据集团公司相关部门的评审意见,于5个工作日内修改调整《项目成本预算表》和《项目工程预算费用表》,定稿报项目公司负责人审核确认后,报集团董事长或其授权人审定。
4.8《项目成本预算表》由集团公司董事长或其授权人审定后,作为该项目成本控制的标准,各相关单位和部门应严格控制执行。
5.《项目工程预算费用表》编制原则:
5.1对于一期交付的项目,项目公司直接编制《项目成本预算表》、《项目工程预算费用表》作为项目成本预算控制标准,并每月进行跟踪分析。
5.2对于分期交付且开发量较大、开发时间较长的项目,在后期工程设计不明确的情况下,工程成本管理人员、项目公司财务部应先行编制《项目工程估算费用表》、《项目成本估算表》,作为项目成本预算控制标准。
5.3分期交付的项目,可根据项目情况分期编制《项目成本预算表》、《项目工程预算费用表》,作为月度成本跟踪控制的标准。
6.工作记录
6.1《项目工程预算费用表》
6.2《项目成本预算表》
施工阶段成本控制工作规程
(分为工程及材料款审核、工程变更审核、日常报表的填报三个部分)
1.工程及材料款审核
1.1目的
通过对工程、材料设备进度款的审核,保证款项支付的准确性。
1.2适用范围
适用于绿城房地产集团有限公司在杭项目从开工至竣工的全过程中工程、材料设备进度款的支付。
1.3职责
1.3.1项目公司工程部负责提供工程形象进度部位等有关资料。
1.3.2集团材料设备部负责提供甲供材料的数量和采购价格以及甲供材料、设备款项的支付。
1.3.3集团工程成本管理部负责工程款的审核与支付。
1.3.4项目公司负责人负责合同范围内工程款的审批。
1.3.5集团公司分管执行总经理负责合同外工程款、材料款支付的审批。
1.4工作程序
1.4.1项目公司工程部应督促施工单位于当月22日前,将《月付款报审表》(附当月完成工程量清单或预算)报送监理公司,经初审签署意见并盖章后送项目公司工程部。
1.4.2项目公司工程部须在《月付款报审表》上注明工程形象进度、当月水电用量及其他应扣款项,并在签字盖章后于当月25日前送集团工程成本管理部。
1.4.3集团材料设备部负责提供各施工单位甲供材料实际领用数量和材料采购价格,并填制《甲供材料清单》,经签字盖章后,于当月25日前送集团工程成本管理部。
1.4.4集团工程成本管理部应在有效资料齐全后7天(含公休日,不含法定节假日)内完成工程款的审核工作。
1.4.4.1根据《月付款报审表》(并附当月完成工作量清单或预算)和《甲供材料清单》,审核资料的有效性和完整性。
1.4.4.2根据项目公司工程部提供的工程形象进度,集团工程成本管理部应严格按照合同要求,对当月完成工作量及单价进行审核,并及时扣除甲供材料费、水电费和其他应扣款。
1.4.5集团工程成本管理部应根据审核结果填写《费用支付审核申请单》,经项目工程部负责人会签及分管领导签字确认后,由项目公司负责人审批签付。
1.4.6材料及设备款项的支付,由集团材料设备部按照合同要求,填写《费用支付审核申请单》经项目公司工程部、集团工程成本管理部会签并备案,由项目公司负责人审批后支付。
1.5付款额度的执行原则
1.5.1各款项的支付,原则上禁止无合同付款。
1.5.2集团工程成本管理部、材料设备部须严格按照合同要求,根据当月完成工作量确定付款额度。
1.5.3合同外工程款的支付(包括提前、超额等),均须由提出单位(部门)以书面报告形式,说明其原因和必要性,报集团工程成本管理部,经集团分管工程执行总经理审核,由集团公司分管执行总经理审批后支付。
1.5.4合同外材料、设备的支付(包括提前、超额等),均须由提出单位(部门)以书面报告形式,说明其原因和必要性,报集团材料设备部,经集团材料分管副总经理审核,由集团公司分管执行总经理审批后支付。
2.工程变更审核
2.1目的
通过对工程变更必要性及费用的审核,有效地控制工程成本。
2.2适用范围
适用于公司在杭项目建安、景观、室外附属、配套、设备、弱电、装饰、临时设施(包括临时用水、临时用电、临时道路、场地平整、临时围墙等)等工程从开工至竣工的全过程。
2.3职责
2.3.1项目公司工程部分管人员负责变更情况的描述。
2.3.2项目公
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- 地产 杭州 项目 工程 成本 管理工作 规程