武夷山市城市规划管理技术规定附录.docx
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武夷山市城市规划管理技术规定附录
武夷山市城市规划管理技术规定
附录
附录一:
术语、名称解释
附录二:
计算规则
附录三:
图示
术语、名词解释
1、城市规划区:
城市市区、近郊区以及城市行政区域内其他因城市建设和发展要求实行规划控制的区域。
2、城市建设区:
城市行政区内实际已成片开发、建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。
3、旧城改造:
对城市旧区进行调整城市结构,优化城市用地布局、改善和更新基础设施、整治城市环境、保护城市历史风貌等建设活动。
4、居住小区:
一般称小区,是被居住区级道路或自然分界线所围合,并与居住人口规模(7000-15000人)相对应,配建有一套能满足该居民基本物质与文化所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
5、居住用地:
在城市中包括住宅及相当于居住区及小区级以下的公共服务设施、道路和绿地等设施的建设用地。
6、公共服务设施用地:
城市中为社会服务的行政、经济、文化、教育、卫生、体育、科研及设计等机构或设施的建设用地。
7、工业用地:
城市中工矿企业的生产车间、库房、堆场、构筑物及附属设施的建设用地。
8、对外交通用地:
城市对外联系的铁路、公路、管道运输设施的建设用地。
9、道路广场用地:
城市中道路、广场和公共停车场等设施用地。
10、绿地:
城市中专门用以改善生态、保护环境、为居民提供游憩场地和美化景观的绿化用地。
11、道路绿地:
道路及广场用地范围内的可进行绿化的用地。
12、道路绿地率:
道路红线范围内各种绿带宽度之和占总宽度的百分比。
13、公共停车场:
为社会公众存放车辆而设置的免费或收费的停车场地,也称社会停车场。
14、征地面积:
征地红线范围内的土地面积。
15、建设用地面积:
规划征地红线范围内,除城市道路、河道、电力走廊、绿化隔离带等规划控制用地外的实际用地面积。
16、道路规划红线:
一般称道路红线,指城市道路用地规划控制线。
17、河道规划蓝线:
一般称河道蓝线,指城市各级河、渠道用地规划控制线。
18、绿地规划绿线:
一般称绿线,指城市各级绿地用地规划控制线。
19、电力规划黑线:
一般称电力走廊,指城市电力线路用地规划控制线。
20、文物保护规划紫线:
指核定为文物保护单位或建筑保护单位用地及其周围进行保护的规划控制线。
21、建筑控制线:
指根据城市规划需要确定的建筑物可建范围的控制线。
22、建筑红线:
城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物靠临街面的界线。
23、建筑容积率(容积率):
建设用地内的各类建筑,其地面以上建筑面积的总和与建设用地面积的比值。
24、建筑密度:
建设用地内,各类建筑基底占地面积的总和与建设用地面积的比率(%)。
25、绿地率:
建设用地内,各类绿地面积的总和与建设用地面积的比率(%)。
26、低层公共建筑:
建筑高度小于、等于10m的公共建筑及综合性建筑。
27、多层公共建筑:
建筑高度大于10m,小于、等于24m的公共建筑及综合性建设。
28、高层公共建筑:
建筑高度大于24m的公共建筑及综合性建筑。
29、低层住宅建筑:
指层数为1层至3层的住宅建筑。
30、多层住宅建筑:
指层数为4层至6层的住宅建筑。
31、中高层住宅建筑:
指层数为7层至9层的住宅建设。
32、高层住宅建筑:
指层数等于或大于10层的住宅建筑。
33、一般办公建筑:
指非单元式小空间划分,按层设置卫生设备的办公建筑。
34、商住综合建筑:
商业和住宅混合的建筑。
35、商办综合建筑:
商业和办公混合的建筑。
36、裙房:
与高层建筑相连的,建筑高度不超过24m的附属建筑。
37、封闭阳台:
指依据专业设计规划,利用铝合金、铝塑、墙砖、玻璃等材料对挑阳台三面或对凹阳台单面进行全封闭围合的阳台。
38、建筑间距:
两幢建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。
39、高压线走廊:
高压架空输电线路行经的专用通道。
40、防护绿地:
城市中用于具有卫生、隔离和安全防护功能的林带及绿化用地。
计算规则
1、规划用地范围的计算
(1)居住区用地计算应扣除城市主次干道用地。
(2)规划用地外围为自然分界线时,用地范围划至自然分界线。
(3)规划用地与其它用地相邻,用地范围划至双方用地的交界
处。
2、建筑基地面积的计算
以规划部门正式划定用地范围的面积。
(不包含在用地范围内规划的城市道路、城市绿地、河道兰线)
3、建筑面积的计算
(1)单层、多层及以上建筑物按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算。
(2)地下室、半地下室等按其上口外墙(不包括采光井等)外围的水平面积计算。
(3)有柱雨篷按柱外围水平面积计算,独立柱的雨篷按顶盖的水平投影面积的一半计算。
(4)有柱的车棚、货棚、站台等按柱外围水平面积计算。
单排柱、独立柱的车棚、货棚、站台等按顶盖的水平投影面积的一半计算。
(5)建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊的按柱的外边线水平面积计算,无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算。
二层以上建筑物出挑形成走廊、檐廊的按上述原则计算,未形成的不计算。
(6)穿过建筑物的通道或两个建筑物间有顶盖的架空通廊,按其水平投影面积计算。
(7)两个建筑物间无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算。
(8)有柱或有围护结构的门廊,按其柱或围护结构外围投影面积计算;突出墙外的门头按围护结构外围水平面积计算。
(9)室外楼梯按其投影面积计算。
(10)突出屋面有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等按围护结构外围水平面积计算。
(11)封闭阳台、挑廊按其水平投影面积计算;正阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算。
(12)坡屋顶内空间面积计算:
净高大于1.2米、小于2.1米时,按一半面积计算;净高大于2.1米计算全部面积。
4、不计算建筑面积的范围
(1)对高度2.2m以下(含2.2m)的设备层或技术层不计算建筑面积。
对设备层兼作避难层的,其高度可适当放宽,由市城乡规划局核定。
(2)根据实际情况,参照国家有关建筑面积的计算规则,高度为2.5以下(含2.5m)架空层(作为停车库等用途的),可不计算建筑面积。
(3)突出外墙的构件、配件及无柱雨篷等。
(4)检修、消防等室外爬梯。
(5)筑物、如独立烟囱、水塔、水池及没有围护结构的屋顶水箱。
(6)无顶盖的花架等建筑小品
(7)城市公共通道。
(8)骑楼。
5、开放空间的条件计算:
(1)开放空间是指在建设用地内,能够全天为社会公众提供的广场、绿地、通道、停车场(库)等公共使用的室外空间(包括平地、下沉式广场和屋顶平台)。
开放空间必须符合下列条件:
a、沿城市道路、广场留设;
b、一方向的净宽在5m上,实际使用面积不少于100㎡;
c、以净宽1.5m以上的开放性楼梯或坡道连接用地地面或道路,且与用地地面或道路的高差在±5.0m以内(含±5.0m);
d、提供室内连续开放空间,其最大高差为-5.0m至+12.0m,且开放地面层;
e、向公众开放绿地、广场的,应设置座椅等休息设施;
f、建筑竣工后,应设置相应的标志,并交有关部门管理或经批准由建设单位代为管理;
g、常年开放,且不改变使用性质;
h、室内或室外开放空间,应是无障碍设计的空间;
i、室内净高不少于5m。
(2)开放空间有效面积的计算公式如下:
F=M×N
式中:
F—开放空间有效面积,M—开放空间中对公众开放的实际使用面积,N—有效系数。
有效系数(N)按下列条件确定:
a、室外开放空间在地面层的,其地坪标高与道路或用地地面的高差在±1.5m以内含(±1.5m)时,N=1.0。
b、室外开放空间在屋面上或为下沉式广场的,其标高与道路或用地地面高差在+1.5m至+5.0m(含+5.0m)或-1.5m至-5.0m(含-5.0m)时,N=0.7。
c、提供室内开放空间,其标高与室外用地地面的高差在±5.0m以内,或提供室内连续开放空间,其标高与室外用地地面的高差在-5.0m至+12.0m时,N=1.0。
6、建筑容积率计算:
(1)在计算容积率时,地下室的建筑面积不计;但地下室作为商场或其他营业性公共场所的,应计算建筑面积,并计入容积率。
屋面层建筑面积不超过标准层建筑面积1/8的不计;用作开放空间的面积不计;半地下室在室外地面以上部分的高度不超过1m的不计。
(2)半地下室在室外地面以上部分的高度超过1m的按下式计算建筑面积:
A’=KA
式中:
A’—折算的建筑面积,K—半地下室地面以上的高度与其层高之比,A—半地下室建筑面积。
(3)商住综合楼的容积率控制指标,按不同性质的建筑面积比例换算合成。
高层商住综合楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%,不足10%的,其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行;多层商住综合楼商业用房至少两层以上(含两层),仅设底层商店的,其容积率建筑密度控制指标按多层层住宅建筑的规定执行。
7、绿地面积的计算:
(1)公共绿地包括各级中心绿地、河、湖畔绿地和其它带状、块状绿地,同时满足宽度不小于8m,面积不少于400㎡。
(2)中心绿地与宅旁(宅间)绿地的主要区别为:
有三之一以上的绿地面积在规定建筑间距范围之外。
可作为中心绿地,否则作为宅旁(宅间)绿地。
(3)宅旁(宅间)绿地面积计算起止界为:
绿地边界对宅间路、组团路和小区路计算至路边,当小区路设有人行便道时,计算至便道边;沿居住区路、城市道路则计算至红线;距房屋墙脚1.5m,对其它围墙、院墙计算至墙角。
(4)道路绿地面积计算:
以道路红线内规划的绿地为准进行计算。
(5)院落式组团面积计算的起止界为:
绿地边界对宅间路,组团路和小区路计算至距路边1m,当小区路设有人行便道时算到人行道边;沿居住区道路、城市道路则计算至道路红线;距房屋墙脚1.5m。
(6)块状、带状公共绿地面积计算的起止界同院落式组团绿地,沿居住区级道路、城市道路的公共绿地计算至红线。
8、道路面积的计算
(1)城市道路,按道路红线宽度计算。
(2)小区路、组团路,按路面宽度计算。
(3)当小区路设有人行便道时,人行便道计入道路用地面积。
9、建筑间距计算
除另有规定外,建筑间距是指两幢建筑的外墙面之间最小的水平距离。
坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑间距指自屋脊线在地面上的垂直投线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的水平距离。
10、建筑高度计算
在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算:
(1)平屋面建筑:
挑檐屋面自室外地面算至檐口顶,加上檐口挑出宽度(见图一);有女儿墙的屋面,自室外地面算至女儿墙顶(见图二)
(2)坡屋面建筑:
屋面坡度小于45度(含45度)的,自室外地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度(见图四);坡度大于45度的,自室外地面算至屋脊顶(见图四)。
(3)水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施,其高度在6米以内,且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/8的,不计入建筑高度。
图示
一、建筑间距及退让图示
二、建筑间距图示
建筑关系
示意图
新区
旧区
备注
多、低层居住建筑
南北向平行布置。
(包括A≤30°)
LX≥1.2HS
LX≥1.0HS
多、低层居住建筑
东西向平行布置(包括A≤30°)
LY≥1.0H
LY≥0.9H
多、低层居住建筑垂直布置包括
60°≤A≤90°
LX≥0.7HS
LY≥0.7H
LX≥0.6HS
LY≥0.6H
LX.LY≥6米
多、低层居住建筑
非垂直也非平行。
包括
30°<A<60°
LX(LY)≥0.9H
LX(LY)≥0.8H
LX.(LY)≥6米
居住建筑山墙间距
LZ≥6米
LZ≥6米
居住建筑山墙间距
LX≥4米
LX≥4米
低层独立式住宅
LX≥1.5HS
LX≥1.4HS
仅适用于第一类居住用地
南侧的高层建筑
LX≥0.6HS
LX≥30米
LX≥0.5HS
LX≥24米
超60米,高度每增加5米,间距增加1米。
东西侧为高层建筑
LY≥0.4H
LY≥20米
LY≥0.35H
LY≥18米
超60米,高度每增加5米,间距增加0.8米。
垂直布置的高层建筑
LX.LY≥0.25H
LX.LY≥13米
LX.LY≥0.2H
LX.LY≥13米
超60米,高度每增加5米,间距增加0.5米。
高层建筑与多、低层建筑的山墙间距
LZ≥13米
LZ≥13米
高层建筑在多低层建筑北侧
LX≥1.2HS
LX≥1.0HS
三、建筑高度计算附图
屋
面
挑檐屋面
女儿墙屋面
(图一)
Hc室外地面至檐口顶
B檐口挑出宽度
(图二)
H=Hc+B
H自室外地面算至女儿墙顶
坡
屋
面
屋面坡度小于45°(45°)
屋面坡度大于45°
(图三)
Hc室外地面至檐口顶
B檐口挑出宽度
(图四)
H=Hc+B
H自室外地面算至屋脊顶
四、建筑高度控制
(1)沿路一般建筑高度的控制
H≤1.5(W+S)
见图五
(图五)
式中:
H—建设允许高度
W—道路宽度
S—建筑退距
(2)沿路高层组合建筑高度的控制
a、A≤L(W+S)
见图六(轴测图)
图中斜线部分A为1:
1.5(即56.3度)高度角的投影面积。
H1、H2、H3为组合建筑各部分实际高度。
式中:
A—沿路高层组合建筑以1:
1.5高度角在地面上投影的总面积
L—建设用地沿道路规划红线的长度
W—道路规划红线宽度
S—沿路建筑的退让距离
b、在实际应用中,为了简化作图和计算方法,也可采用下列演化而来的算式和图七的作图方法控制建筑高度。
A’<1.5L(W+S)
式中A’为沿路建筑以1:
1(即45度高度角在地面上投影的面积。
LWS意义同前。
见图A七(平面图),图中斜线部分A’为1:
1(即45度)高度角的投影面积;H1、H2、H3为组合建筑各部分实际高度。
五、建筑高度视线保护方法
根据建筑文物保护单位的周围环境,选择适当视点确定视线走廊,进行视线分析。
视点的距离应大于或等于3H。
因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的,视点距离可适当缩小,但不得小于2H。
(见图八)
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