世邦魏理仕武汉长城建设中北路红岭片项目前期市场研究报告.docx
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世邦魏理仕武汉长城建设中北路红岭片项目前期市场研究报告
世邦魏理仕:
武汉长城建设中北路红岭片项目前期市场研究报告
中北路红岭片项目前期市场研究报告致:
日期:
2<008年<>12月
服务结构图第一阶段第二阶段南昌经济研究城市建设与规划宏观环境研究区域发展分析补充深入调研写字楼总体市场研究分析写字楼研究写字楼微观市场分析初步研究结论商业总体市场研究分析商业研究商业微观市场分析SWOT分析供应分析酒店总体市场研究分析财务分析产品档次定位酒店业研究酒店微观市场分析建筑规划建议产品配比定位酒店式公寓总体市场分析目标客户定位酒店式公寓研究需求分析项目定位酒店式公寓微观市场分析租金/售价定位案例分析最终建议CBRichardEllis|Page2
宏观回顾p武汉市国民经济的不断攀升,无疑将带动武汉五城历武年汉社GD会P消增费长品情零况亿元售总额35<00亿元<>18.0%居民的收入水平和对生活品质的要求的不断提3<>1422922<>16.0%304<00<>14%<>14.8%.5%<>14.7,<000<>15.6%<>15.8%<>12.0%259<>1<>14.0%高;25<00<>1<>1.8%<>12.<>1%轻轨<>1号线2238<>12.0%3,<0002<000<>1882<>10.0%<>1622<>1468<>15<00<>1335p长期以来,武汉人民收入增长比较缓慢,但近28.0%,<0006.0%<>1<000几年来,消费市场和人民生活水平均呈现出快<>1,<00临0江商务拓展带4.0%5<002.0%0速增长势头;<00.0%2<00<>12<002<0022<002<>1<0032<0020204<003202<0050422<00060522<00<007622<00<0087前上海北京GDP武G汉DP增金长率3季度融成业都产业带长沙p按照武昌区发展规划,本案位与武昌核心区范亿元围内,处于金融业产业带上,并且衔接零售产五中城部历城年市人GD均P可相支比配情收况入35<00元/人业带和设计产业带,具有较好的综合区位优3205<00,<00025<00,<000势;本案2<>105<00,<000<>15<00武昌核心<>10,<000信息软件产业带p武汉地铁二号线与四号线将在洪山广场站和中<>1<0005,<000南路站点实现零换乘模式,本案具备较好的交5<00设计业产业带零售业产业带<00通优势,有机会增强项目的辐射范围,增加了2<00<>12<0002<0022<00<>122<000302202<000342<0024<0052<00520206<00622<00<0077郑上州海南北昌京武汉武汉长沙成都合肥长沙太原项目的商业价值和可开发性;数据来源:
各年各城市统计年鉴、2<007年武汉统计公报CBRichardEllis|Page3
地块周边规划公正路东湖西路沙湖路延长至公正路,路于2<008年底完工湖总体量达<>126,<000沙平方米,商姚业体量达家50,<000平方米,预岭期街20<>1<>1年建成。
中北水果湖路路洪山宾馆JK洪山武汉电信I路H2<008年底拆除让路地铁,未来重洪山体育馆建地下3层。
规划进行地下<>1层商洪山广场地铁示意8><#004699'>A洪山广场业开发,并设立地下停车场。
G民主路B科教大厦保利文化广场中FC南路D八保利文化广场武汉铁路局E一CBRichardEllis|Page4路路馆育体
项目SWOT分析优势(S)劣势(W)SWp位于中南商务、商业聚集区域;p建筑密度过低,导致单层面积较小不利于p地块规整,且邻中北路综合主干商业布局;O内道;p建筑容积率比较有限,体量较小,项目可T分部p项目可达性极佳,能较好的辐射水视性、标志性以及设计的创新度可能受到影析因果湖、徐东和积玉桥等区域;响;战素p毗邻洪山家乐福,地块已有较好的p土地取得成本较高,为项目的后期租售将略零售氛围;带来压力;p地块区位与中南商业商务核心区尚有距外部因素p开发商具有较强的地方品牌背景和社会影响力离,已属于中高档商务商业逐渐淡漠的区域;SO战略WO战略机会(O)(发挥优势利用机会)(利用机会克服劣势)p毗邻水果湖、徐东、积玉桥等高端人群聚集的区域;p与政府及时有效沟通以争取较为优惠的建p占据地铁2#与4#线的交汇区域,有机会共p整合资源,打造精品;筑指标条件;享两条线路的人流;p充分利用区位优势与交通优势,塑p深度挖掘区域市场空白点,以精准定位切p保利文化广场的建设以及洪山广场的改造造区域地标性产品;入市场;有机会将零售商业氛围延续至本项目所在区域;p充分运用政府资源和自身影响力,p注重产品财务表现以及敏感性,创造附加p江南总部经济区的规划将为本案带来较好为地块获取更加优惠的政策条件;价值,以保证项目价值最大化;的政策优势;威胁ST战略(T)WT战略(发挥优势,抵御威胁)(直面劣势与威胁)p金融危机带来的投资萎缩以及商业商务公司谨慎扩张的态势;p项目周边有较多即将推出的商业及写字楼p分析市场空间,走差异化竞争道路;p尊重现实,打造市场空白产品项目,且时间节点靠前,本案将面临激烈的市场竞争;p及时对主要商户、租户进行接洽,p尽可能提升未来产品价值,同时争取降低p项目建设与地铁建成的时间节点具有较多并在前期定位及工程阶段关注主要商、前期土地成本租户的硬件需求;p以谨慎的态度进行产品定价的不可预见的因素,可能会为本案开业初期带来风险;p密切跟踪周边市政设施及竞争项目p坚持品牌战略,提升项目的整体形象p水果湖路至北环西路车流动线受阻,可能的进度,并根据最新市场信息对项目p在建筑设计、租售渠道、经营管理等多种对项目的可达性造成影响情况进行微调;层面,增强项目的市场竞争力度;CBRichardEllis|Page5
地块现有规划指标分析建筑指标:
规划用地面积:
<#004699'>A:
3920.43平方米(包含<>1<009.38平方米轨道交通影响范围);B:
668<>1.55平方米容积率:
<#004699'>A:
4.8;B:
4.3地块基底面积:
3<>180.59平方米(其中,<#004699'>A地块为<>1<>176.<>13平方米;B地块为2<004.46平方米)规划建筑面积:
47548.73平方米(其中,<#004699'>A地块为<>188<>18.06平方米;B地块为28730.67平方米)建筑密度:
不大于30%建筑限高:
40-60米住宅90平方米以下体量不少于52%?
?
>1基地面积过小不利于发挥地块商业价值?
?
>1建议上调AB地块建筑密度?
?
>1建议将AB地块用地性质改为商住综合用地?
?
>1商业建筑面积过小不利于形成规模效应?
?
>1人流动线受阻不利于提升地块人气?
?
>1建议贯通水果湖路至北环西路车流动线,同态的条件时考虑项目与地铁站点的连接通道设计?
?
>1建筑体量较小,缺乏融合多种业?
?
>1建议上调项目容积率和建筑高度至合适比例CBRichardEllis|Page6
规划指标调整建议原建筑指标:
规划用地面积:
<#004699'>A:
3920.43平方米(包含<>1<009.38平方米轨道交通影响范围);B:
668<>1.55平方米容积率:
<#004699'>A:
4.8;B:
4.3地块基底面积:
3<>180.59平方米(其中,<#004699'>A地块为<>1<>176.<>13平方米;B地块为2<004.46平方米)规划建筑面积:
建议修改后建筑指标:
47548.73平方米(其中,<#004699'>A地块为<>188<>18.06平方米;B地块为规划用地面积:
28730.67平方米)建筑密度:
不大于<#004699'>A、B地块整体考虑,总共规划用地面积<>1060<>1.9830%建筑限高:
(包含<>1<009.38平方米轨道交通影响范围);40-60米住宅90平方米以下体量不少于52%容积率:
6.0地块基底面积:
636<>1.<>19平方米规划建筑面积:
636<>1<>1.88平方米(不计地下面积)建筑密度:
不低于60%建筑限高:
<>1<00米住宅90平方米以下体量不少于住宅部分的52%CBRichardEllis|Page7
项目原规划指标产品分析物业类型商铺写字楼住宅目标规模3528㎡<>15290㎡2873<>1㎡楼层数<>1-3F<>16F28F标准层面积<>1<>176㎡<>1<>176㎡5<00㎡说明:
因为规划条件的限制,项目商业仅能设计为临街商铺,并且只有地面三层有商业价值,同时无法利用地下面积;写字楼因规模限制,难以设计成为甲级写字楼;住宅产品同样因规模限制只能做到公寓类产品;CBRichardEllis|Page8
项目原规划指标财务估算序号费用合计(元)单价(元/平方米)面积(平方米)计算方法<>1土地费用34<>1,960,<0007,<>19247,549土地出让金332,<000,<0006,98247,549按总建筑面积平摊土地成本契税9,960,<00020947,549成交总价的4.0%2前期费用<>12,954,903配套费用4,968,842<>10547,549每平方米24.5元专业费用7,986,06<>1<>16847,549建安工程费的5.4%3建安工程费<>147,072,9432,3746<>1,949地上工程<>106,752,9432,24547,549地下工程40,320,<0002,8<00<>14,4<004管理费4,4<>12,<>1889347,549建安工程费的3.0%5不可预见费7,353,647<>15547,549建安工程费的5.0%6财务费44,308,39293247,5497项目总成本558,062,073<>1<>1,73747,549序号费用合计(元)单价(元/平方米)面积(平方米)计算方法<>1总售价499,962,589住宅售价287,306,7<00<>10,<00028,73<>1写字楼售价<>134,854,8898,820<>15,290商业售价77,80<>1,<00022,0503,5282营业税费27,497,942营业收入的5.5%3项目总价值472,464,647财务估算说明:
依照原规划指标测算,本案将建设成为为基地面积为<>1,<>176方的<>16层商业用途建筑(在测算中,将<>1-3层作为商业裙楼测算,4-<>16层作为写字楼测算)和28,730.67平方米的住宅,此外地下两层作为停车场及设备用房用途;按照目前市场行情,并以5%增长率预计未来三年的状况,预计本案在20<>10年底出售均价分别为:
住宅:
<>10,<000元/平方米,<>1-3F商业裙楼:
22,050元/平方米,B+级写字楼:
8,820元/平方米;CBRichardEllis|Page9
项目原规划指标财务估算结论从上述财务估算可以看出,按照原规划指标进行产品设计,在预计全部出售完毕的前提下以静态财务测算,项目总成本仍高于项目总价值,本案从财务上不可行。
财务估算结果不理想的主要原因为:
<>1、项目土地成本过高,通过市场比较法得出的各业态预期售价无法支持该土地成本;2、项目建筑密度限制商业物业形态,产品固定为临街大进深商铺,无法发挥该地段物业商业价值;3、项目建筑密度以及容积率的双重限制极大的制约了项目的建筑高度以及体量,写字楼产品很难打造成为高品质甲级写字楼,同时项目外观很难形成特色或者标志性;4、项目规模较小,很难打造城市综合体来通过各物业业态的组合、互动提升项目整体档次CBRichardEllis|Page<>10
应对策略以及工作思路针对上述造成财务估算结果的不利因素,我司的主要应对措施以及思路如下:
<>1、规划指标增加容积率以及提升建筑密度,将商业部分打造成一个三面临街的中型购物中心,进一步挖掘不计容部分(地下部分)的商业价值;加大写字楼部分体量和增加写字楼高度,打造出甲级写字楼产品;打造城市综合体,增加服务式公寓业态,通过各业态的组合提升项目总体价值,同时增加项目标识性,提升项目品牌价值我司非常乐意全程参与并协助贵司与各级政府进行沟通和争取工作;2、土地成本增加部分的容积率建议可以跟政府协商按照当前土地价格补地价,根据我司的初步测算,可以将整体楼面地价降低7<00元/平方米;探讨一些特殊操作手法,例如先退地再与政府协商招标拿回;3、项目市场机会通过市场调研了解供应,通过商户访谈了解需求,利用最基本的供需原理确定项目的最佳用途以及业态配比,做到“以销定产”;CBRichardEllis|Page<>1<>1
应对策略以及工作思路4、产品设计结合前期的市场分析再加上世邦魏理仕大量的案例经验,提出项目细化产品设计建议,并配合贵司参与同设计院的各项设计工作;控制建安成本,提升项目性价比,把握价格、产品、消费者关注度之间的边际效应;量身定造,减少后期营销阻力和降低项目改造成本;CBRichardEllis|Page<>12
项目片区商业市场总结项目所主要辐射的武昌区和洪山区的商业消费都处于武汉市中心城区较高水平,一方面说明项目辐射区域内商业比较成熟,较受零售商和消费者的认可,另一方面也说明项目辐射区域内具有较强的消费能力;从区域的存量商业供应可以看出,本项目所处的中南商圈及周边的水果湖商业中心、街道口商圈是武汉市中高档消费的集聚地,而中高端的商业供应主要以百货和超市为主,中高档的综合性的消费场所尚是市场空白点,为本项目带来了发展机遇;区域内商业区空置率为<>12%,而且几乎所有的空置情况都来源于总体量在20,<000方定位不够明晰或较低档次的集中式商铺,且通常呈现高楼层空置的状况。
因此,档次不高、单层面积偏小且总体量有限的集中式商业面临很难为商家所接受的现状,将为本项目的定位也带来一些启示。
基于目前已掌握的数据资料,研究区域内商业中心未来供应量约为645,<000平方米,其中与本项目竞争最大的保利文化广场将于20<>1<>1年开业,因此本项目宜较早的进行商户储备以避免未来的招商压力,此外,这些未来的项目也可能对本项目未来的经营带来一定的压力。
同时,预计其中的部分项目也会因为市场、资金、招商等各方面的压力而延期。
从区域的未来商业供应中可以看出,项目周边是未来商业供应量较大的区域,这无疑为项目目前周边逛街购物人流相对淡薄的状况带来转机,为项目发展零售商业带来了发展机遇,但是在定位、招商和后期的经营管理中也需要鲜明的商业主题、优质的业态组合和零售商以及专业的经营管理团队等多方面的支持。
在未来供应中有相当数量的商业可以相互呼应,增加中南商圈,特别是洪山广场附近的商业氛围,从而吸引更多的有效消费人群前来消费,但是也会在相当程度上对本项目的目标租户和消费者产生分流,所以,本项目市场核心竞争力应突出体现在定位、主题、处置策略以及日后的经营管理等方面,从而使项目成为一个富有活力的一站式消费场所。
CBRichardEllis|Page<>13
项目片区商业市场总结物业名称占地面积(㎡)商业建筑面积(㎡)容积率单层面积(㎡)首层租金(元/㎡月)新世界中心37,<00042,<00098,4<005<00武汉广场<>10,8<0080,<000<>16.2<>10,<0005<00销品茂59,0<>13<>170,<0003.434,<000<>180群光广场<>16,<00088,<0005.58,<0003<00万达商业广场4,<000<>130,<0003.25<>16,2503<00光谷世界城(一期)87,<000<>160,<000330,<000350成功的商场或者购物中心必须形成商业规模,必须有大量的商户进驻以及拥有大平层单层面积;综合体项目对于商业价值的提高有明显帮助,写字楼与商场之间互动最为明显;CBRichardEllis|Page<>14
项目自身商业价值分析本案三面临街,与家乐福洪山店毗邻,如形成规模和特色,有机会将家乐福视同本项目主力店借用其人气;如能够打造成单层面积超过6<000平米,总体商业面积达到4<00<00平方米的小型购物中心,则可以最大发挥了地下一层的商业价值,预计租金将会超过地面二层;通过“以销定产”以及“量身定造”的概念有机会实现项目商户组合最优化,填补商圈商业空白的同时也提升了项目的竞争力;如成功连通地铁站点,项目的人流量将会成倍增加,影响范围将会进一步扩大至整个江南片区;CBRichardEllis|Page<>15
片区写字楼市场小结p中南、洪山广场区域写字楼是江南唯一市级商务中心,群聚效应;p武昌写字楼的主要客户集中在金融、物流商贸、IT、专业服务、生产制造、地产开发及相关行业;p中南商务圈由于2<007-2<008年供应量猛增,导致空置率急剧提升,但高品质写字楼不多;p从需求来看,很多知名企业有江南拓展分支机构的意向,中南商圈目前是他们的唯一选择;p武昌打造总部经济区将会有一定政策上面的扶持,有利于吸引首次进入武汉的企业;p中南商务圈高档次写字楼投资回报率明显高于中低档次楼宇;CBRichardEllis|Page<>16
片区写字楼市场分析武汉写字楼区域分布:
核心商务区:
建设大道、武广商务圈、中南商务圈。
次级商务区:
江汉路商务圈、宝丰路商务圈、钟家村商务圈、徐东商务圈、光谷商务圈。
武汉甲级写字楼三大商务圈分布情况甲级写字楼平均租金比较金融街中南商务圈武广商务圈706055%6026%45475040<>19%3020<>10建设大道-金融街武广商务圈中南商务圈0中南商务区写字楼总规模在武汉市是排在第三位,但是在江南片区处于唯一地位CBRichardEllis|Page<>17
片区写字楼市场分析写字楼驻户数量对比写字楼驻户面积对比中南商务区金融业去化写字楼面积最多,是<>1<>1%<>12%中小驻户较8%<>14%多,特别是<>15%3%25%符合目前写楼市咨询、教育场行情的,其次培训及其它是生产制造、专专业服务具业服务、房地产等行业,这是因<>15%7%多,这与中南商务区距22%<>12%为中南商务区受所在区域经济、33%离教育区近%4%<>19金有很大的关文化等因素的影系。
金融业物流商贸IT专业融服业务物生流产商制贸IT响。
可以看出武造地高产科开技发专业服务生产制造地高产科开技发昌行业发展的主面积在力行业,对项目<>1<00-以后定位提供基写字楼驻户办公面积区间分布2<00之间的租赁户型是本的依据。
拥有目标客其他2326%4%<>17%<>15%户最多的主地产开发58<>1力户型,生产制造<>16050-3<00平方米区间的户专业服务<>190型去化了市IT高科技20922%36%场75%的需物流商贸285求,证明中南商务区域金融业752<>1<00平方米以下<>10<>1-2<00平方米20<>1-3<00平方米米30<>1-5<00平方米以中小客户0<>1<002<003<004<005<006<007<008<0050<>1-<>1<000平方<>1<00<>1平方米以上租赁为主。
金融业物流商贸IT高科技专业服务生产制造地产开发其他从此图可以看出金融行业是写字楼主力租户的重要来源,此行业都具有实力雄厚,稳定性大,承租能力强等特点,写字楼在前期招商时,要特别注意与此行业客户的沟通,了解此行业的需求,尽早确定其主力租户的身份。
有利于项目后期的抗风险能力,提高项目档次,确保项目沉淀物业的保值升值。
CBRichardEllis|Page<>18
片区写字楼市场分析写字楼驻户来源地分布(按数量)写字楼驻户来源地分布(按办公面积)武昌写字楼国内的驻汉<>14%4%客户多数以公司及分支38%37%国内、省内机构去化了客户为主。
中南商务区近一半的写字楼面积,可见武昌对59%48%国内知名企业有很大的吸引力,也本省国内国外本省国内国外是本项目的利好因素。
大面积驻户行业分布(按数量)大面积驻户来源地分布(按数量)大面积客户6%更近一步验多数来自国证了大面积<>19%<>17%29%38%内与省内的客户多数来知名企业,自金融业与但是也可以地产业,是看到外资企大客户的主业的对大面<>15%<>13%力军,是写积定字楼面9%字楼项目招43%<>1<>1%积需求比例金商的首要主不低。
专业融服类物流商贸类IT高科技类力客户。
国外国内省内其它务类生产制造类地产开发类CBRichardEllis|Page<>19
片区写字楼市场分析新时代商务中心52华银大厦4<>1<>1<00%国际金贸易大厦90%90%3588%86%83%8<>1%80%中建广场B座3280%75%中商大厦3<>160%世纪广场B座3040%龙潭40%somo27楚天都市花园3220%龙源国际广场220%0<>102030405060中建广场国际金融中商大厦龙潭somo龙源国际楚天都市新时代世纪广场华银大厦B座贸易大厦广场花园商务中心B座在中南商务区域写字楼中,目前租金最高的是新时代商务中心,但均价是52元/月/平方米的租金仍没有达到国内甲级写字楼的标准。
多数中南商务区域的入驻率在75%以上,但由于新时代商务中心是新盘,成熟需要时间,其入驻率只有40%。
(注:
安顺家园写字楼及世纪彩城写字楼还未完工,已经在招商销售,在09年完成土建工程,<>10年投入使用。
)<>1<00<0093<008<00075<0074<0073<0069<0065<0063<0065<006<0004<0002<00<00中建广场中商大厦龙潭somo龙源国际楚天都市新时代世纪广场华银大厦B座广场花园商务中心B座CBRichardEllis|Page20
重点竞争项目分析保利文化广场地理位置:
武昌民主路和中南路交汇处开发商:
保利上海集团有限公司(保利置业)项目属性:
商业办公项目简介:
项目占地<>12,<000平方米,总建筑面积<>12.6万平方米,主楼42层,高2<00米,辅楼<>19层。
整座建筑采用十分简洁的“方形”布置,42层主楼与<>19层辅楼在空中连成h型整体,构成巨大的“门型”结构,巨门之内为气势恢宏的全透明、开放式公共空间“城市大客厅”。
地下<>1层至地上7层为商铺。
项目优势:
p武汉保利文化广场项目由美国著名设计公司SOM设计,具有极佳的可视性和标志性。
p“城市大客厅”高43.8米,建筑面积2,<007平方米,内容量为75,073立方米,创造7个目前国内“城市大客厅”之最。
p五组垂直交通系统(26部电梯、20部自动扶梯),可使客人在数秒内到达各楼层。
p地下三层复式停车位,停车位非常充足。
p直接与洪山广场地铁口在地下相通,占据两条地铁线交汇优势,为来往游客带来无尽便利。
CBRichardEllis|Page2<>1
需求调查研究方案需求研究目的定性分析定量分析需求研究总结n分析和了解目前消费者深度访谈抽样问卷一般消费习惯,包括购n系统分析项目物、餐饮、娱乐等方需求面,以期指导项目的定位n分析商业租户对入驻本n用最直接的方式n将消费者的消费行项目的意愿及对本项目了解商户、写字为习惯进行量化分定位方面的看法楼租户以及酒店析,尤其在消费习管理公司对武汉惯的细节问题,例n分析写字楼租户对写字楼的需求以及入驻本项市场的看法,扩如消费频次、消费目的意愿展规划以及入住金额等方面进行量本项目的可能性化分析,并对消费n分析酒店管理公司的经者对本项目的愿景营模式以及管理本项目量化以其为整个项的看法目的定位提供依据执行进度:
定量分析问卷执行已完成,正在进行数据录入和处理;定性分析访谈正在进行中。
CBRichardEllis|Page22
问卷执行思路问卷调查执行思路调查对象甄别条件:
为使调查更加科学全面,我们根据对本项目目标消费群实地观察的结果,采取立意配额抽样方法选取调查对象,将男女性别比控制在4:
6左右,年龄范围主要控制在25-50岁之间,其中25-4
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