德勤中国房地产投资手册 年版.docx
- 文档编号:15300614
- 上传时间:2023-07-03
- 格式:DOCX
- 页数:161
- 大小:628.46KB
德勤中国房地产投资手册 年版.docx
《德勤中国房地产投资手册 年版.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《德勤中国房地产投资手册 年版.docx(161页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
德勤中国房地产投资手册年版
中國房地產投資手冊
聚焦細節獨樹一幟
2009年版
中國房地產業務
德勤中國房地產業務簡介
德勤中國房地產業服務小組是由來自德勤審計、稅務、企業管理咨詢及
財務咨詢部門的資深專業人員組成的綜合性團隊。
團隊成員具有房地產
及相關行業豐富的服務經驗。
我們的服務對像包括多家大型房地產開發
商、投資者、建築企業、政府機構、房地產投資基金及房地產相關行業
專業服務機構。
我們服務的區域涵蓋了香港大陸地區及海外市場。
此外,在香港聯交所上市的從事房地產開發及建設的公司中,我們為其
中超過三分之一的公司提供專業服務。
目錄
2前言
3第一章:
中國房地產市場概述
31.1中國房地產市場-現狀
41.2機構投資者面臨的主要問題
51.3近期公布的房地產相關政策
51.4市場展望
7第二章:
中國會計準則-房地產行業的新規則72.1房地產行業原會計制度
82.2新準則的頒布與房地產企業的應用
102.3國際財務報告準則關於房地產行業的最新發展
112.4小結
12第三章:
關於房地產交易的國內稅法簡介123.1各稅種簡介
143.2土地增值稅及企業所得稅的預征和清算
153.3醞釀中的物業稅簡介
16第四章:
外商投資的限制164.1導言
164.2影響房地產投資者的主要法規
174.3持有方式
174.4項目審批條件
184.5投資資金
194.6171號文其它要求
194.7評論
20第五章:
中國房地產市場中的併購205.1一般商業模式
205.2收購方法概述(股權收購與資產收購)
215.3稅務影響
215.4並購交易中常見的財務盡職調查與稅務盡職調查問題
225.5並購交易需要考慮的問題
23第六章:
境內跨境房地產投資的股權架構問題
236.1介紹
236.2討論
296.3結論
30第七章:
未來發展
307.1中國的REITs
327.2伊斯蘭金融
35附錄1:
縮寫詞含義
36附錄2:
德勤中國房地產業務團隊聯繫資料
中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟1
前言
在發行德勤中國房地產投資手冊2009版時,正
直處於全球金融危機所觸發的全球經濟混亂的
時刻,它的影響力也觸及了中國。
房地產行業
是中國經濟的重要支柱,在這場危機中亦不能
獨善其身。
在這年裡,我們看到政府徹底地改
變房地產行業發展的重點。
由早前緩減外資和
控制過度的投機買賣,到現在政府着重讓行業
平安渡過當前的經濟危機和繼續實現政府的發
展重點。
在撰寫本手冊的同時,一些措施已實
行,但看來仍有不少措施會在2009年接踵而
來。
承接上版手冊,2009版包含行業投資者、投
資顧問、基金經理和其他人士感興趣的廣泛題
目,包括房地產投資的架構、稅務和會計的核
心事項的咨詢。
本版手冊刊載主要的新發展包
括:
•
國際財務報告詮釋委員會(「IFRIC」)註
釋第15號關於「興建房地產協議」的會計方
法;
在當前的市場環境下,您將全力應付困難和尋
找機會。
我希望您會發現這是一本實用的手
冊,我們着重為客戶制定解決方案,以及借助
本手冊考慮兩個未來關注的議題:
中國房地產
投資信託基金(「REITs」)和伊斯蘭金融。
在今
後,我們會通過本手冊和其他定期信息,繼續
向您更新房地產發展的重要事項。
除特別說明外,本手冊依據截止2009年1月31
日前頒布的法律和其他規範性文件作為分析基
礎。
此外,除特別說明外,本手冊中所提及的
適用中國法律法規,僅指中國大陸地區的法律
法規,不包括香港特別行政區、澳門特別行政
區和台灣地區的法律法規。
此外,我想向孫菊茹、OliverFarnworth、
鄺炳強、牟正非、陳振國、劉苗、Anandi
Arasaratnam、張志越、劉瑞彧、王佳、辛悅、
鄺念仁和陳宇致以衷心的感謝,本修訂手冊的
面世與他們和其他工作成員為此做出的貢獻密
不可分。
•
中國稅務管理機構的最新稅務規定,意向抑
制投資者在選擇國稅務協議中迴避中國稅
金;及
一如以往,我們非常歡迎您對改善本手冊日後
版本的反饋、意見和建議。
•新轉讓定價文件規定的細節。
何錦榮全國房地產行業領導人
2009年4月
2
第一章:
中國房地產市場概述
2008年9月以來,一場席捲全球的金融海嘯嚴
重衝擊整個經濟領域,中國也未能獨善其身,
金融海嘯的衝擊已開始對中國實體經濟產生影
響。
最新的經濟數據顯示,經濟增長呈現下降
趨勢,而且這一趨勢將在未來數月內有進一步
惡化的可能,同時這一趨勢也受到中國政府的
經濟刺激計劃的影響。
在全球經濟一體化的環
境下,中國房地產業與經濟大環境息息相關,
因此,近期經濟氣候的變化以及近年頒布的各
項防止房地產業過熱的政策措施對房地產行業
的發展和業績產生了重大影響。
然而,目前政府支持房地產行業的新政解除了
近年來對該行業的許多限制性政策,尤其是與
個人購房者相關的政策。
房地產政策的放寬傳
遞了中央政府重振房地產市場的決心。
國家統計局發布的數據表明,2008年全年中國
房地產投資總額為人民幣30,580億元,比2007
年同期增長了百分之二十點九。
房地產投資總
額佔全國固定資產投資總額的百分之十八。
相反,零售物業總體保持增長態勢,僅少數例
外:
•
新建和新增的零售物業供給和國內持續增
長的消費需求刺激了高端零售物業市場,
在北京,零售物業市場保持着較高的出租
率。
2008年第3季度,多個高端購物中心相
繼啟動,在許多城市對原有的零售項目進行
了品牌重建及升級。
•上海和寧波單位面積租金持續上升;
•
雖然杭州和南京在新建成物業的租金相對較
低的影響下,經歷了小幅下降的調整,但整
體零售物業市場活躍。
然而,住宅市場被認為是受經濟狀況影響最大
的市場領域,表現為交易量的下降和價格出現
走低的趨勢。
在住宅市場濃厚的持續觀望態勢
影響下,每年交易量成顯著下降趨勢,而且在
所有主要城市,每季度的平均交易價也呈現下
行。
1.1中國房地產市場-現狀
2008年整體而言,中國房地產業的關鍵領域表
現各有不同。
高端寫字樓租賃市場增長放緩,
尤其在下半年消極的經濟預期導致了需求萎
縮,因此增長回落尤為明顯:
•
在華北,主要城市的高端寫字樓租賃市場均
經歷了小幅下調;
•
在華東地區,上海高端寫字樓租賃市場基本
保持微弱增長趨勢,而寧波的寫字樓租賃略
有下降。
在杭州,新增供應的低價入市,拉
低了寫字樓銷售的整體市場價格;
•
華南地區,頂級寫字樓市場的興旺趨勢也已
不復存在。
2008年第3季度,受前幾個季度
供給持續增加的壓力,廣州的頂級寫字樓市
場租賃價格和新增租賃面積都有所下降。
中國房地產業的投資活動也顯現出新的地域特
點,北京、上海等一線城市、城區內可開發用
地已變得稀缺,地價高漲,開發階段利潤空間
縮小,使得投資者主要採取以收購成熟物業或
整棟物業為主的投資方式。
為了更高的收益,投資者不斷向更廣泛的市場
投資。
2008年,開發商和投資者向二三線城
市的投資增長迅猛,打造了一個強勁的二線市
場。
大連、天津、成都、蘇州和杭州引領了這
一趨勢,武漢、長沙也備受關注。
在這些二三
線城市中,最受投資者青睞的是商舖和住宅的
開發,甲級寫字樓位居第三,再次是酒店和
物流港物業。
二三線城市形成新的投資熱點的
主要原因是,相對於北京、上海等城市,這些
二三線城市在投資和股權等方面,管制相對寬
鬆,土地成本也相對較低,波動性也較低。
中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟3
預計初始收益率比較(2008年第3季度)
城市頂級寫字樓豪華住宅零售商用地產工業物業
上海*6.0-8.0%6.0-7.0%7.0-8.0%8.0-9.0%
北京*7.0-8.0%4.0-6.0%8.0-10.0%9.5-11.0%
香港^4.7%3.0%4.3%6.7%
日本^2.8-3.3%5.0-5.8%2.8-3.3%4.8-5.3%
新加坡^5.6%2.6%5.9%4.8%
*總收益率-總收入/購買價格
^淨收益率-淨收入/購買價格
資料來源:
世邦魏理仕(CBRE)
1.2機構投資者面臨的主要問題
儘管機構投資者被中國較高的投資收益和中國
經濟的快速發展所吸引,但同時也面臨着新興
市場所帶來的一定挑戰,這些挑戰可能減緩他
們進入市場或擴大投資的步伐。
1.透明度不足
儘管市場透明度逐年增強,交易過程的公開公
平依然是國際機構投資者主要擔心的問題。
大
部分投資者主要關注以下三個方面:
•房地產買賣/租賃交易的數據不夠準確透明;
•市場供需的歷史/當前統計數據不足;以及
•
缺乏統一的標準化的數據和可靠的績效評估
基準。
在法律制度尚不十分完善的情況下,房地產所
有者通常會擔心的一點,各級政府或者公共設
施管理機構可能會將私人房地產征為公用,而
不能提早通知戶主或給予足夠的經濟補償。
但
在中國,至今我們並未獲知任何此類涉及境外
投資者所有房地產的征用情況發生。
3.交易過程複雜和矛盾
通常情況下,房地產交易的過程不夠公開及迅
速。
目前,中國並無統一的明確的交易和產權
登記流程。
因此,不但交易的不確定性增加,
交易成本增加,而且某些交易是需要通過建立
「關係」或地方『人脈』來完成的。
這種方式
經常與投資者所遵從的,與其母國的法律和行
為習慣相一致的法規和社會要求有所不同。
儘管市場中存在某些私有和公有房地產績效指
數,但是並沒有一個指數專注於投資性房地產
並且涵蓋所有種類,而且現有的指數也經常採
用不一致的績效指標。
交易數據透明度不足會
導致延長盡職調查的時間,同時也增加了交易
成本。
2.法制體系尚不完善
機構投資者依賴於有效的合同和產權保護機
制,因此需要瞭解交易所適用的法律及其相關
程序。
雖然中國目前正在向「法治」國家的方
向不斷前進,但司法體系仍然需要一段時間以
實現能夠熟練處理錯綜複雜商業問題的目標。
4.買賣雙方使用的評估標準不同
很多房地產出售方是本土開發商,對投資收益
的衡量標準缺乏適當的理解。
大量的住宅房地
產開發商對收益性物業以「每平方米單價」為
估價基準,而不是以租金收益為估價基礎。
這
就導致了出售方不現實的高預期,與租金價值
低且相對風險高的情況不匹配。
5.資金匯入和利潤匯回的冗長過程
中國政府2006及2007年頒布了一系列針對外
商投資房地產業的政策,使得境外投資者必須
經過相當繁瑣的程序,才能進行籌資及投資活
動。
這些政策主要包括境外投資者必須在中國
建立實體,才能擁有中國的房地產。
由於中國
公司的清算程序十分耗時,該項要求使得投資
的開始和結束都不得不履行大量的官方程序。
本手冊第四章將會對這些相關監管措施進行更
加詳細的介紹。
4
6.有限的流動性
儘管中國房地產市場十分活躍,發展迅速,但
是也存在着一些限制其流動性的因素。
第一,
前述提到的低透明度降低了交易的頻率。
第
二,一直以來本地長期投資資金的缺乏。
2008
年底前中國並不允許本土養老金和保險公司
投資於房地產。
然而,上述情況目前已發生改
變,2009年2月28日全國人大常委會批准通過
的《保險法》修訂案中明確規定,自2009年10
月1日起,允許保險公司投資不動產。
這一變
化將為符合條件的可產生長期穩定租金收入的
寫字樓和商業地產提供一條新的融資渠道。
最
後,近期嚴峻的經濟氣候及政府宏觀調控措施
的雙重作用,已明顯影響了流動性,導致市場
量價齊跌、信貸緊縮及IPO市場的凍結。
1.3近期公布的房地產相關政策
2008年第4季度,財政部、國家稅務總局、央
行聯合推出了旨在給予個人購房者優惠進而刺
激樓市的一攬子新政策,包括降低契稅,減免
印花稅和土地增值稅,以及針對購房貸款的一
系列措施。
項目新政策舊政策
稅務契稅由1.5%降低至1.0%90平方米以下1.5%
免除印花稅0.05%
個人購房暫免土地增值稅個人購買普通住房免稅,各個城市對於
個人購買非普通住房的稅收政策各有不
同
房屋貸款首付金額降低至20%首次購房,對於90平方米以下的首付最
低限額為20%,而對於90平方米以上的
首付最低限額則為30%
再次購房,首付最低限額為40%
房貸利息最低可降至基準利息的70%首次購房,房貸利息最低可降至基準利
息的85%
五年以下住房公積金貸款利息為3.33%
五年以上住房公積金貸款利息為3.87%
(2008年12月數據)
五年以下住房公積金貸款利息為4.77%
五年以上住房公積金貸款利息為5.22%
(2007年12月數據)
1.4市場展望
國務院在2008年12月的一次會議上表示對於
房地產行業將會有更多刺激性政策出台。
國內
的房地產開發商喜憂參半的業績已成定局,基
於最近以來房地產政策的傾向性調整,市場普
遍期望在2009年將會有更多政策傾斜和政府支
持。
中央政府已經確立房地產業是經濟增長的主要
支柱產業,我們認為政府將會出台扶持政策,
以刺激市場,保持房市穩定。
這些扶持政策可
能涉及:
•財政金融政策的傾斜,比如繼續降息等;
•
進一步放寬購買第二套住房的政策限制;以
及
•
可能推行房地產信託投資的試點,為房地產
開發商提供新的融資渠道。
另一方面,由於整體經濟的持續下滑,市場預
期在幾個月內中國房地產不會出現強烈反彈。
政府預測2009年GDP增長率為百分之八,這大
致是外部評論者所預測增長率的中間值。
該預
測與早前很多人預測的保持兩位數的上漲有很
大的差異。
儘管如此,我們相信刺激性政策會吸引更多的
房屋購買者,因為低房貸稅率、交易手續費和
利息就等於給房價打了折扣。
我們預計因此產
生的房屋需求會保持城市房價的穩定,並最終
改變市場有價無市的現狀。
中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟5
我們預計會有更多中小型的房地產企業被規模
較大的企業和投資者吞併,因為這些中小企業
從刺激性政策中受益較少,資金來源有限。
我
們預計,在2009年,實力強大的企業將與其
他實力較弱的競爭者拉開更大差距,國內和國
際擁有充足資金的企業將會有更出色的市場表
現。
由於市場紊亂,加上許多開發商隨2007年
末的信貸緊縮而陷入資金短缺,收購方將擁有
更強的議價能力,但是有跡象表明2008年12月
以來這些問題已經有所緩解。
從中長期來說,房地產市場已經出現了一些利
好的跡象。
外國基金機構為了擴大其在中國的
陣地,將會繼續購買一些優質資產。
就國內而
言,中國公民的可支配收入水平越來越高,中
產階級越來越多,零售購物中心的生意越來越
好。
隨着市場透明度的改善,房地產市場將會
吸引越來越多以獲取長期穩定收益為目標的主
要境內外投資者。
事實上,同境內合作伙伴發展戰略關係和建立
合資公司已經成為外國投資者的一個戰略解決
方案。
我們預計會呈現一個交易頻繁的市場,
其間,外國機構投資者會與有良好業績、良好
公司治理結構和良好政府關係的境內開發商結
成戰略伙伴。
6
第二章:
中國會計準則-房地產行業
的新規則
在中國市場經濟改革的過程中,房地產行業得
到了迅速發展和擴張,其財務信息也受到利益
各方的關注,其中包括:
負責行業管理的中央
政府和各級地方政府、負責行業稅收征管的國
家稅務總局和地方稅務機關、向企業提供貸款
的債權人、金融市場的監管者以及投資者。
相對於其它行業,房地產行業具有特殊性,這
些特殊性需要在其會計處理中得到反映。
例
如,房地產開發企業和工業企業的主要區別在
於兩者生產/開發過程不同。
房地產開發企業
特點是生產週期通常較長而銷售集中。
相對於
其它行業企業傾向於在可預見的將來持續經營
的情況,房地產項目的預計持續期間往往是有
限的。
在某些情況下,由於開發的所有房地產
都用於出售,因此預期的項目期間比較短;在
另外一些情況下,如果開發商試圖在若干年內
持有和出租已開發場地,上述項目期間將會延
長。
房地產行業的這些特殊性使得房地產行業
的會計處理比較特殊,我們將在以下的章節中
作進一步討論。
2006年2月15日,中國頒布了新的會計準則體
系。
已頒布的新準則體系借鑒了在國際上廣泛
適用的國際會計準則。
新準則遵循了絕大部分
的國際財務報告準則(「IFRS」)的原則,並
於2007年1月1日起在上市企業中實施。
其它
中國企業也被鼓勵盡早採用新的會計準則。
新
會計準則充分借鑒國際財務報告準則的相關規
定,並結合中國的自身發展情況和環境特點需
要進行了部分修改。
隨着中國經濟更好地融入國際經濟社會,毋庸
置疑,採用新準則的公司的數量將在未來幾年
內不斷增加。
需要尋求投資者和債權人的開發
商和基金可能會較早的採用新準則以適應市場
要求。
下面我們首先簡要地討論在房地產行業中採用
的原會計制度,隨後討論新準則的內容以及其
它房地產行業會計領域的更新。
我們主要討論
的內容是房地產行業特有的會計處理,並不涉
及一般商業企業的會計制度。
2.1房地產行業原會計制度
根據《企業會計準則》(「原中國會計準則」),
中國財政部門制定了《房地產開發企業會計制
度》(「原會計制度」),並於1993年7月1日
起執行。
該制度適用於設立在中華人民共和國
境內的所有房地產開發企業。
該制度不僅規定
了企業財務報表的內容,還明確了企業會計報
表應報送給哪些地方政府機關或其它機構,如
當地稅務機關、開戶銀行,某些情況下,還須
報送國有資產管理的相關部門。
與和國際財務報告準則接軌的以會計原則為基
礎的新的中國會計準則不同,原會計制度是以
會計科目為基礎編製的,針對房地產業規定了
一些特殊成本科目,如直接開發成本和間接費
用等。
這些資產負債表科目用於核算從一個項
目啟動開始,到項目完工後質量驗收合格結束
過程中發生的各項費用。
(A)房地產企業的資產負債表科目
原會計制度從房地產企業的成本歸集、完工產
品成本的結轉以及特殊事項等方面對房地產的
會計處理進行了規範。
1)成本的初步歸集:
「直接開發成本」與「開
發間接費用」
「直接開發成本」核算企業在土地、房屋、配
套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項
費用。
企業對出租房進行裝飾及增補室內設施
而發生的出租房工程支出,也在此科目核算。
「直接開發成本」科目適用於房地產企業自行
開發或者委託開發房地產。
「開發間接費用」科目核算企業內部獨立核算
單位為開發產品而發生的各項間接費用,包括
工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水
電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
企業行政
管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動
而發生的管理費用,應作為期間費用,記入
「管理費用」科目,不在本科目核算。
企業發生的各項間接費用,先借記本科目,後
應按企業成本核算辦法的規定分配計入有關的
成本核算對象。
中國房地產投資手冊聚焦細節獨樹一幟7
2)完工產品成本的結轉:
「開發產品」科目
「開發產品」是指企業已經完成全部開發過
程,已驗收合格合乎有關設計、質量等的標
準,可以按照合同規定的條件移交購貨單位,
或者可以作為商品對外銷售的產品。
本科目核
算企業已完工開發產品的實際成本,並被作為
存貨分類。
一般情況下,企業開發的產品,應於竣工驗收
時,按實際成本,將先前歸集計入「直接開發
成本」的金額轉入「開發產品」。
3)特殊事項:
從「開發產品」結轉至特殊科目
原會計制度針對特殊的交易和行為,設定了一
些特定的科目以結轉房地產產品的成本,其中
包括:
「分期收款開發產品」、「出租開發產
品」、「周轉房」等。
採用分期收款結算方式銷售開發產品的企業,
在將開發產品移交使用單位或辦妥分期收款銷
售合同後,將分期收款開發產品的實際成本,
自本科目轉入「分期收款開發產品」科目。
企業將開發的土地和房屋用於出租經營,應於
簽定合同、協議和移交使用時,將土地和房屋
的實際成本,根據其實際用途,自本科目轉入
相應科目,如「出租開發產品」、「周轉房」
等。
原會計制度中並無「公允價值」概念,此概念
包括在下述的國際財務報告準則中。
例如,下
述內容中涉及了用於出租的自行開發房產。
此
類房產按照實際成本入賬並在其使用年限內攤
銷,作為「出租開發產品」在資產負債表中列
示。
企業將自主開發的營業性配套設施,用於(本
企業)從事第三產業經營用房,應視同自用固
定資產進行處理,並將營業性配套設施的實際
成本,自本科目轉入「固定資產」科目。
(B)房地產企業的損益類科目
與其它類型企業一致,房地產企業也需要確認
經營收入與經營成本、以及銷售費用。
1)經營收入科目
「經營收入」科目核算企業對外轉讓、銷售、
結算和出租開發產品等所取得的經營收入。
本科目應按經營收入的類別設置明細科目,如
「土地轉讓收入」、「商品房銷售收入」、「配套
設施銷售收入」、「代建工程結算收入」、「出租
產品租金收入」等。
2)經營成本科目
「經營成本」科目核算企業對外轉讓、銷售、
結算和出租開發產品等應結轉的經營成本。
本
科目應按照經營成本的種類設置明細科目。
3)銷售費用
「銷售費用」科目核算企業為銷售而發生的各
項費用,包括產品銷售之前的改裝修復費、保
安費、水電費、采暖費,產品銷售過程中發生
的廣告宣傳費、展覽費,以及為銷售本企業的
產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、
業務費等常規費用。
本科目應按費用項目設置
明細科目。
顯而易見,原房地產企業的會計制度着重於使
用行業特定的會計科目,而不同於下文所述的
基於國際會計準則建立的新會計體系。
由於採
用新的會計準則,原會計制度已不再適用。
這
種變革應視為新會計體系和原則的建立,而不
僅僅是對原會計制度的簡單替換。
只要其會計
處理符合新會計準則的原則,原會計制度下的
特定會計科目的設置和使用仍然適用。
2.2新準則的頒布與房地產企業的應用
如本章開篇所述,為了實現我國準則與國際準則
進一步趨同,中國最近共頒布了38條準則(其中
有16條是在原會計準則的基礎上修訂的),以將
國際財務報告準則(「IFRS」)整合到國內準則
中。
新準則的內容不是國際財務報告準則的簡
單直譯,而是兼顧了中國經濟的客觀環境和發
展特點之後的工作成果。
例如,由於國有企業及
國有控股企業(「SOE」)在中國經濟中佔有主
導地位,關聯方披露準則特別規定「僅僅同受國
家控制而不存在其它關聯方關係的企業不構成
關聯方」。
此外,新準則規定了同一控制下企
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 德勤中国房地产投资手册 年版 中国房地产 投资 手册