青岛房地产市场情况简述Word下载.docx
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4、青岛市土地供应情况
2011年,青岛市供应居住与商服用地91幅,供应土地面积392.11万平米,建筑面积
770.65万平米。
土地面积同比下降36%,建筑面积同比下降53.1%。
2007-2011年氏爲市土地轶取置粗走許
与前两年的楼市旺季相比,2011年土地市场也明显转淡了不少。
在政策逐渐趋紧的
2011年,土地流拍流标现象也日渐频繁,政府不敢大幅供地,土地供应也比去年有所减少。
、青岛房地产发展情况
城阳区
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李沧区崂山区
四方区
市北区■
开发区市南区
1.市场综述
2011年青岛楼市经历了不同寻常的一年,供应量的不断上升,成交量的极度萎缩,导
致目前库存压力极大;
限购令的出台限制了大部分投资需求和改善性需求,也误伤了不少刚
性需求,因此成交一直低位徘徊;
住宅价格不再坚挺,大幅优惠的趋势逐渐从郊区向市区内
蔓延。
2011年的楼市已然进入了寒冬。
2011年全年青岛市七区住宅总体供应量为108784
万套、1111.01万平米,其中新增供应量为77828套、788.81万平米;
成交48163套,
454.96万平米;
均价由年初的10716元/平米跌至9439元/平米,下跌0.9%。
2•全市年度供求关系变化
2011年全年住宅共成交48163套,454.96万平米,同比下降20.6%和25.2%。
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年楼市回暖以后成交量及成交率均达到历史上的高峰。
随后去年4月,政府开始出台一系
列调控措施使得楼市有所降温,至2011年青岛开始实施限购令以来,成交量大幅下滑。
2008-2011年住宅市场供求关系呈现倒U型。
09、10年成交率较高,达65%以上。
而随着近两年严厉的行业政策及紧缩的货币政策的影响下,青岛住宅成交率在2011年创下
新低,仅41%。
3.全市月度供求关系变化
2011年1月受限购令即将正式实施的刺激,成交量高达6634套、63.39万平米,成
为年度成交最好的月份;
随着2月份限购令正式实施以后,成交量瞬间降至冰点,随后成交量一直在低位徘徊,传统旺季“金九银十”也未使楼市有所回暖,到最后一个季度,开发商受资金影响,部分项目低价入市或优惠力度增大,促使成交量有所回升,12月成交6548
套、57.93万平米,成为限购以来表现最好的月份。
从供求关系来看,青岛住宅市场基本处于供大于求的局面。
2010年4月以来房地产调
控政策频出,市场观望氛围浓厚,成交率不高,尤其是2月份以来,销售情况最好的月份成交率也仅为10%。
4、青岛市各区总体供求情况
从各区域来看,李沧区、城阳区成交量较大,优势较为明显。
其中,李沧区成交13044
套,位居各区域成交量之首;
其次为城阳区,成交9694套;
再次为四方区,成交8369套;
其余各区成交均低于7000套。
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2011年性宅供求关蔡(茴租)
从2011年各区域的供求关系来看,以高新区成交率最高,超过82%,主要由于区域
内目前仅世茂公园美地一个项目,今年去化较好;
其次四方、李沧和崂山区成交率较好,在50%左右;
四方和李沧区房地产发展以较高的性价比吸引了更多市区内刚需客户置业,成
为城市白领客户购房的首选地;
崂山区主要由于今年限价商品房的热销造成较高的成交率。
成交率最低的为开发区,限购以来,开发区购房客户量急剧减少,造成成交萎缩明显,因此
成交率最低。
5、青岛市各区项目情况
市南区在售项目34个,多数项目为持续在售项目,年内新入市项目较少,鲁商•首府、锦绣华城等有部分新推房源。
市北区在售项目40个,本年内新入市项目主要有:
青建依山半岛、君利•依山美居、金盛苑、中海紫御观邸、欧典商苑、同德花园、万泰随园、晓港名城、良辰美景•璟台等项目。
四方区在售项目34个,本年内新入市项目主要有:
鸿海佳园、海信•淮安郡、银华广场、瑞海馨园、心海壹号、中冶•英郡等。
李沧区在售项目46个,本年内新入市
项目主要有:
理想之城•西子公寓、理想之
城•御园、映月公馆、中南世纪城、米罗湾、
香蜜湖、海右重华、海岸华府、东方公园世家、万科生态城、理想之城蓝岸、芳馨园、时代城、中海国际社区等。
崂山区在售项目44个,本年内新入市项目主要有:
海信•天悦、北村采菊苑项目、远洋风景等项目。
城阳区在售项目75个,本年内新入市项目主要有:
天泰城•美立方、御景尚都、正商红河谷、中铁华胥美邦、天一人和•星海湾、茵悦小城、智慧之城、风情蓝岸、易佳和府、拉菲庄园、青啤TAHA时区、祥泰正阳东郡、天竺嘉园
开发区在售项目99个,本年内新入市项目主要有:
华裕唐城、唐岛七星、凤仪帝景、恩马双城汇、邦达海景苑、龙达生态园、富源公馆、唐岛海岸、星河家园、瑞源•名嘉汇、秀兰•禧悦山等。
6、青岛市各区产品情况
2011年全市住宅各面积段供销存量以80-150怦面积区间最为集中,其中此面积段销
售量占到全市签约总面积的70.8%;
从区域分布来看热点面积段主要分布在李沧区、城阳区、黄岛区以及即墨市。
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7、青岛市各区建筑类型情况
2011年高层产品供销存量位列各建筑类型之首,别墅产品各项排名均居末位,其他几
种建筑类型分布相对均衡;
2011年高层物业销量最大,共22480套约205.97万平方米,占全市签约总面积的26%。
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8、青岛市各区总价情况
2011年全市住宅销售房源主要分布在10000元/平以下,该单价段销售量占比84.9%,
其中3000-4000元/平区间销量最大;
100万以内房源占主流,销售面积占到总量的八成,
40万元以下房源最多,主要来自城郊五市以及四方区、李沧区的保障性住房。
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三、青岛进驻开发商情况
售总面积达37.41万平方米,主要来自万科生态城、万科城市花园、万科魅力之城、万科城、万科蓝山、万科四季花城6个项目。
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2011年外来开发商大放异彩,房地产市场销售占有率超过六成,较去年同期增加了16.2
个百分点,其中商品房销售面积排行前十中有7家外来大鳄,本土开发商仅青建、天泰以及隆海臵业上榜。
2011年销售面积超5万平的开发商中供需比波动较大,其中仅隆海臵业1家供应缺口
较大,供需比为0.69;
万科地产、天泰地产、中冶臵业、中铁臵业、海信地产等项目供应
相对平衡;
绿城集团、中南臵业、中海地产、宝龙集团供需比较大,均大于2,市场需求紧
张,销售市场惨淡。
各开发商去化周期表现不一,存量以高端豪宅为主的开发商去化周期较长,而满足刚需、
价格合理的开发商去化周期较短;
具体来看,海信地产存量房源以海信天玺、天悦等高端项目为主,去化周期最长为3.85
年;
中冶臵业现有房源存量主要分布在中冶圣乔维斯,去化周期最短,仅不足3个月。
(注:
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