行业概览.docx
- 文档编号:14379624
- 上传时间:2023-06-22
- 格式:DOCX
- 页数:77
- 大小:36.26KB
行业概览.docx
《行业概览.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《行业概览.docx(77页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
行业概览
行業概覽
除另有說明外,本節以下所呈列資料部份摘錄自多份政府刊物。
我們的董事已就複印有
關資料採取合理的謹慎措施,並一般相信該等資料屬可靠。
本集團、聯席保薦人、聯席全球
協調人、包銷商或其各自的任何聯繫人或顧問概無獨立核實直接或間接取自政府官方來源的
資料。
該等資料未必與中國境內外編製的其他資料一致。
中國經濟
中國政府自70年代末推行經濟改革,國家經濟發展一日千里。
2001年,中國加入世界貿
易組織,進一步加快中國經濟改革。
過去十年,中國國內生產總值由1996年的約人民幣71,177
億元上升至2005年的約人民幣183,085億元,複合年度增長率約為11.1%。
與2004年中國國內
生產總值人民幣159,878億元比較,2005年中國國內生產總值約為人民幣183,085億元,上升約
10.2%。
下表所述為選自所示年間中國的經濟統計數據。
1996199719981999200020012002200320042005
名義國內生產總值
(以人民幣十億元計)..7,117.77,897.38,440.28,967.79,921.510,965.512,033.313,582.315,987.818,308.5
實際國內生產總值
增長率(以百分比計)..
人均國內生產總值
10.0
9.3
7.8
7.6
8.4
8.3
9.1
10.0
10.1
10.2
(以人民幣元計)......5,846.06,420.06,796.07,159.07,858.08,622.09,398.010,542.012,336.014,040.0
外國直接投資
—實際投資
(以十億美元計)...
—合同投資
41.7
45.3
45.5
40.3
40.7
46.9
52.7
53.5
60.6
60.3
(以十億美元計)...
固定資產投資
75.3
51.0
52.1
41.2
62.4
69.2
82.8115.1153.5189.1
(以人民幣十億元計)..2,291.42,494.12,840.62,985.53,291.83,721.44,350.05,556.77,047.78,887.4
資料來源:
中國統計年鑒2006
自2004年起,為避免國內經濟發展過於迅速以及為達到更為平穩及持續的經濟發展,中
國政府採取多項措施控制貨幣供應、信貸額度和固定資產投資。
特別是中國政府已實施措施
遏抑住宅物業市場的投機行為,並已增加供應人民可負擔的住宅單位。
見本招股章程附錄六
的「有關中國房地產業法律概要」。
—63—
中國房地產市場
房地產改革
行業概覽
90年代前,中國房地產改革尚未開始。
在此之前,中國房地產開發行業為國家計劃經濟
的一部份。
於90年代,中國房地產和房屋領域開始步入以市場為基礎的機制。
以下為各時期
重要房屋改革的概述:
1988...中國政府更改全國憲法,容許轉讓國有土地使用權
1992...公共房屋開始在大城市銷售
1994...中國政府進一步實施房地產改革和成立僱主僱員住房公積金
1995...中國政府頒布關於銷售和預售房地產的法規,設立監管房地產銷售的架構
1998...中國政府廢除國家分配房屋政策
廣東省政府頒布管理廣東省商品房物業預售的法規
1999...中國政府延長按揭年期上限至30年
中國政府把按揭融資上限由70%增至80%
中國政府為房地產二手市場的銷售制定正式程序
2000...中國政府頒布法規,使建築工程項目的質量標準化,設立管理建築工程素
質的架構
2001...中國政府頒布關於商品房物業銷售的法規
2002...中國政府公布《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》
中國政府廢除中國本地和海外家居買家的雙重機制
2003...中國政府公布規則加強管制房地產貸款,以減低有關該等貸款的信用及系
統性風險
國務院頒布《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》
2004...國務院頒布通知,規定房地產開發項目(不包括普通標準住宅)的資本金比
例應由20%增至35%。
國家建設部修訂《城市商品房預售管理辦法》。
中國銀
監會頒布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》,進一步加強商業銀行在房
地產貸款上的風險控制
—64—
行業概覽
2005...中國政府另行制定措施,遏抑若干區域性市場的投機活動,包括提高規定
的最低首期款至總購買價30%、取消住宅房優惠按揭利率、購入後兩年內銷
售徵收5%營業稅,以及禁止轉售未建成的物業
2006...中國政府另行制定措施,旨在調整房屋供應架構及抑制房屋價格急升,以
引導及倡導房地產業的持續及健康發展。
該等新措施包括:
(1)規定建築面
積少於90平方米的住宅單位(包括可負擔住宅單位)比率須超過發展及建築
的總建築面積70%;
(2)對購買及持有不足五年的住宅單位銷售徵收銷售價格
5%的營業稅,並對即使持有多於五年的豪華商品房住宅單位銷售徵收實現
收益5%的營業稅;(3)規定商業銀行不得向項目資本比率無法達到35%最低
水平的開發商提供貸款;(4)規定暫停單體住宅開發項目的土地供應及相關
土地使用程序的處理,以作對單體住宅項目作整體清理;及(5)對閑置土地
或不依從相關土地出讓合同開發的土地徵收土地閑置費及或收回已授出
土地
關於房地產改革和近期監管發展的額外資料,見本招股章程附錄六的「有關中國房地產
業法律概要」一節。
房地產改革、中國經濟增長、可支配收入增加、按揭貸款市場興起和都市化速度上升,
都是中國房地產市場持續增長的主要因素。
政府房屋改革繼續鼓勵人民擁有私人物業,而預
計市區居民擁有私人物業的比例將持續上升。
下表為經選取的所示期間有關中國都市化和中國城鎮居民家庭可支配收入的數據。
市區人口(百萬)............
總人口(百萬)..............
都市化比率(%)............
城市家庭人均可支配收入
2001
480.6
1,276.3
37.7
2002
502.1
1,284.5
39.1
2003
523.8
1,292.3
40.5
2004
542.8
1,299.9
41.8
2005
562.1
1,307.6
43.0
(人民幣元)..............
資料來源:
2006年中國統計年鑒
6,860.0
—65—
7,703.0
8,472.0
9,422.010,493.0
中國的房地產市場
行業概覽
中國房地產價格由1998年至2005年期間穩步上揚。
國內住宅物業的平均價格由2001年約
每平方米人民幣2,017.0元升至2005年約每平方米人民幣2,937.0元。
同期,商品房的平均價格
由2001年約每平方米人民幣2,170元上升至2005年約每平方米人民幣3,168.0元。
此外,住宅物業的房地產開發投資由2001年的人民幣4,217億元增至2005年的人民幣10,861
億元。
下表為經選取的所示期間有關中國房地產市場的數據。
住宅物業的房地產開發投資
(以人民幣十億元計)......
售出總建築面積
(以百萬平方米計)........
售出住宅物業的建築面積
(以百萬平方米計)........
商品房物業平均價格
(以每平方米人民幣元計)....
住宅物業平均價格
(以每平方米人民幣元計)..
資料來源:
2005年及2006年中國統計年鑒
房屋按揭
2001
421.7
224.1
199.4
2,170.0
2,017.0
2002
522.8
268.1
237.0
2,250.0
2,092.0
2003
677.7
337.2
297.8
2,359.0
2,197.0
2004
883.7
382.3
338.2
2,778.0
2,608.0
2005
1,086.1
554.9
495.9
3,168.0
2,937.0
根據一家香港的數據庫公司CEICDataCompanyLimited的資料,中國住宅物業的未
償還按揭貸款的合共結餘,由2001年約人民幣5,600億元增至2005年約人民幣18,400億元。
房地產銷售收益
中國房地產銷售收益增長,印證了中國房地產業的上升趨勢。
根據2006年中國統計年鑒,
中國房地產發展總收益,由2001年約人民幣5,472億元增至2005年約人民幣14,769億元。
同期,
售出的總建築面積,由2001年約224,119,000平方米增至2005年約554,862,200平方米。
中國政府近年就中國房地產市場採取的措施
針對有關房地產投資規模增升的關注,中國政府出臺一批限制未來發展的政策,包括:
•每月按揭供款限制於個別借款人每月收入50%及每月還款總額限制於個別借款人每
月收入55%;
•房地產開發商須以資本資金撥付房地產開發擬定總資本開支的35%而非20%;
—66—
行業概覽
•增加商業銀行須保持存款的儲備金比率至10%,有效減少銀行可貸出的款額;
•收緊監管按揭貸款法規及限制批准新發展區;
•就外國投資者成立的房地產開發企業而言,如總投資額為10百萬美元或以上(含10
百萬美元),註冊資本不應少於總投資額的50%。
於2005年4月,建設部及若干其他的中國政府機關聯合發出穩定房地產價格的通知,並
緊接著發布了一系列新措施。
據此:
•自2005年6月1日起,按物業之持有期長短及有關物業類型就物業銷售所得款項徵收
營業稅;
•禁止轉讓未完成物業;
•對土地出讓合同訂明開始日期起一年尚未發展的土地課徵「土地閑置費」及取消閑置
兩年或以上土地的該權利;
•撤銷不遵守規劃許可證的項目的規劃許可證;及
•禁止供應興建單體住宅用地及限制供應興建高檔住宅物業用地。
於2006年5月24日,國務院頒布由九個部門共同編製的關於調整住房供應結構穩定住房
價格的意見(「意見」),有關部門包括建設部、國家發改委、國土資源部及國家稅務總局。
該
意見旨在調整房屋供應架構及抑制房屋價格急升,以引導及倡導房地產業的持續及健康發展。
由於引入該意見:
•自2006年6月1日起,就新批准及或新動工商品房住宅建築而言,建築面積少於90
平方米的住房(包括可負擔住宅單位)比率須超過發展及建築的總建築面積70%。
已
獲批准但未取得建設許可證的項目須就有關項目不符合此比率要求作出調整;
•自2006年6月1日起,對購買及持有不足五年的住房銷售徵收銷售價格5%的營業稅,
並對持有多於五年的豪華商品住房的實現收益徵收5%的營業稅。
於2006年5月30日,
—67—
行業概覽
國家稅務總局發出《關於加強住房營業稅徵收管理有關問題的通知》(國稅發
[2006]74),進一步確定該意見就轉讓住房徵收營業稅的政策;
•商業銀行不得向項目資本比率無法達到35%最低水平的開發商提供貸款,以限制發
展商使用銀行貸款作土地購買融資及預留房屋的行為。
商業銀行於向該等擁有相對
大量閑置土地及或未售出商品房住宅的發展商提供貸款時須保持謹慎,並應嚴格
控制任何形式的借款或信貸提供。
商業銀行不應接受未售出及或閑置超過三年的
商品房住宅作為按揭抵押品;
•自2006年6月1日起,就物業按揭而言,首期款最低應為購買價的30%。
購買建築面
積少於90平方米自住房屋的買家則仍需支付20%首期款;
於2006年7月,建設部頒布《關於落實新建住房結構比例要求的若干意見》,以釐清載於
該意見的限制適用範圍。
根據該補充意見,限制適用於整個城市內所有新建住宅項目。
這表
示任何城市內的開發及建設總建築面積中,至少70%須由建築面積90平方米以下的住房組成。
與其他項目的特別規定不同,該全城性的限制的應用將視乎不同城市而定。
於並無進一步收
緊限制或實施規例的情況下,我們的中國法律顧問確認,已取得相關政府機關批文的項目將
不會受該意見的影響。
該意見要求將土地供應予中低價及中小型一般商品房住宅,並繼續管制對單體住宅及其
他低密度及豪華住宅等項目的土地供應。
於2006年5月30日,國土資源部發出《關於進一步從
嚴土地管理的緊急通知》,重申上文該意見所述的土地供應政策,並規定單體住宅發展項目
及相關土地使用程序的進行須暫停。
該意見亦要求土地及規劃管理機關加強土地開發監管。
對相關土地出讓合同訂明開始日
期起一年尚未發展的土地課徵較高的土地閑置費。
土地出讓合同訂明開始日期起兩年尚未開
發的土地的土地使用權應被撤銷。
已按合同規定進行建築,但有以下情況者,土地仍被視為
閑置:
(1)土地開發連續暫停超過一年或以上而無取得批准,及
(2)該土地已開發不足整個發展
區域三分之一或對土地發展的投資少於按合同所載的四分之一(不包括土地出讓金付款)。
對
閑置土地課徵的土地閑置費最高可達土地出讓金的20%,並根據1999年4月28日國土資源部發
出的《閑置土地處置辦法》,可撤銷兩年內尚未發展項目的土地使用權。
—68—
廣東省房地產市場
行業概覽
廣東省位於中國南部地區,面積約178,000平方千米。
2005年,廣東省人口約為9,190萬。
過去十年,廣東省每年實際國內生產總值增長率超過國家平均增長率,而廣東省的人均國內
生產總值亦遠較全國平均為高。
下表為經選取的所示期間廣東省經濟統計數據。
1996199719981999200020012002200320042005
名義國內生產總值
(以人民幣十億元計)..
佔中國國內生產總值的
683.5777.5853.1925.11,074.11,203.91,350.21,584.51,886.52,236.7
百分比..............
實際國內生產總值
增長率(以百分比計)..
人均國內生產總值
9.6
11.3
9.8
11.2
10.1
10.8
10.3
10.1
10.8
11.5
11.0
10.5
11.2
12.4
11.7
14.8
11.8
14.8
12.2
13.8
(以人民幣元計)......9,139.010,130.010,819.011,415.012,736.013,852.015,365.017,798.020,876.024,438.0
城鎮居民家庭人均可
支配收入............8,157.88,561.78,839.79,125.99,761.610,415.211,137.212,308.413,627.714,770.0
資料來源:
2006年廣東統計年鑑
根據廣東統計局的資料,2005年廣東省完成總建築面積為43,851,600平方米的房地產,較
2004年增加28.7%。
共售出商品房50,389,100平方米,其中45,463,200平方米為住宅物業。
該等
銷售的總收入約達人民幣2,239億元,其中約人民幣1,886億元來自銷售住宅物業。
2005年,廣
東省商品房及住宅物業每平方米平均價格分別為人民幣4,442.7元及人民幣4,149.3元,較2004
年增加27.8%及25.9%。
下表載列於所示期間有關廣東省物業市場的節選數據:
已竣工的總建築面積
(百萬平方米)...............
已竣工的住宅物業建築面積
(百萬平方米).............
已售總建築面積(百萬平方米)...
已售的住宅物業建築面積
(百萬平方米).............
於中國售出的總建築
面積的百分比...............
總銷售收入(以人民幣十億元)...
住宅物業產生的銷售收入
(以人民幣十億元).........
商品房平均價格
(以每平方米人民幣元計).....
住宅物業平均價格
(以每平方米人民幣元計)...
2001
33.4
27.4
22.8
20.5
10.2
75.2
63.5
3,304.7
3,101.9
2002
39.1
31.8
25.3
22.6
9.4
82.0
68.3
3,241.3
3,022.2
2003
43.8
35.6
30.6
27.4
9.1
97.8
82.0
3,195.0
2,993.6
2004
34.1
27.8
30.5
27.4
8.0
105.9
90.3
3,475.6
3,294.6
2005
43.9
34.8
50.4
45.5
9.1
223.9
188.6
4,442.7
4,149.3
資料來源:
廣東統計年鑑2002年及2006年
—69—
廣州
行業概覽
廣州是華南最大的城市及廣東省的省會,位於省內中南部地區。
2005年,廣州人口約達
950萬。
這城市由2001年至2005年五年間國內生產總值經歷了高增長率。
2005年,廣州的國內
生產總值約達人民幣5,154億元,人均國內生產總值約為人民幣53,809.0元。
下表展示了經選
擇的所示期間廣州經濟統計數據。
名義國內生產總值
(人民幣十億元)........
實際國內生產總值
增長率(%)............
人均國內生產總值
(人民幣元)............
資料來源:
廣東統計年鑑2006
2001
284.2
12.7
28,537.0
2002
320.4
13.2
32,339.0
2003
375.9
15.2
38,398.0
2004
445.1
15.0
45,906.0
2005
515.4
12.9
53,809.0
根據廣東統計局的資料,2005年廣州完成的物業總建築面積為10,643,500平方米,較2004
年增加12.6%。
共售出商品房12,722,800平方米,其中11,312,400平方米為住宅物業。
該等銷售
的總收入約達人民幣683億元,其中約人民幣570億元來自銷售住宅物業。
2005年,廣州商品
房及住宅物業每平方米平均價格分別為人民幣5,366.1元及人民幣5,041.2元,較2004年增加
18.3%及15.7%。
佛山
佛山位於廣東省中南部地區,位於廣州的東面。
2005年,佛山人口約580萬。
佛山市於
2001至2005年五年間國內生產總值經歷了高增長率。
2005年,佛山的國內生產總值約達人民
幣2,383億元,人均國內生產總值則約為人民幣41,266.0元。
下表展示了經選擇的所示期間佛
山經濟統計數據。
名義國內生產總值
(以人民幣十億元計)....
實際國內生產總值
增長率(%)............
人均國內生產總值
(人民幣元)............
資料來源:
廣
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 行业 概览