润德经营管理建议可编辑.docx
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润德经营管理建议可编辑
对于润德实业经营管理方面的建议
长春润德实业有限公司是长春润德投资集团有限公司出资设立的国有独资有限责任公司。
润德集团是按照国家“推动地方政府投融资行为市场化”要求,按市场化模式组建的拥有“融资、建设、经营以及一级土地整理结合定向房地产开发”四大职能的国有独资企业。
经营业务以城市基础设施建设投融资、一级土地整理结合定向房地产开发、商品混凝土生产销售为主业,涵盖大型机械设备租赁、商用房出租、房屋拆迁、工程管理、工程监理等领域和行业。
润德实业主要负责集团存量房产、设备资产和重点项目建成后剩余土地的日常租赁、经营管理以及建筑材料的销售工作。
日前,我与润德实业的高管在关于公司经营管理方面的问题进行了一些探讨,受到了一些启发。
现将一些想法在此提出,希望与相关人士进行交流。
一、组织架构
企业组织结构是企业组织内部各个有机构成要素相互作用的联系方式或形式,以求有效、合理地把组织成员组织起来,为实现共同目标而协同努力。
由于组织结构在企业中的基础地位和关键作用,企业所有战略意义上的变革,都必须首先在组织结构上开始。
对于润德实业在机构设置方面,我个人认为可以设置以下几个部门:
(一)、综合办公室
此部门的职能为规章制度的制定、日常考核、文书档案管理、印信管理、后勤保障、信访接待、人事管理、薪酬制度制定、岗位编制制定、党团工青工作、资产管理、安全工作等。
(二)、财务部
对于此部门的职能在这里就不详加说明了。
(三)、经营管理部
此部门的职能为各项业务的报表统计、经营情况分析、经营计划的编制、考核办法的制定、对经营部门指标完成情况的考核。
(四)、企划部
此部门的职能为企业文化的建立、CIS识别系统的建立、企业发展规划、市场调研、项目可行性研究及策划、日常宣传、公共关系、活动策划、平面设计、文案等工作。
(五)、网络技术部
此部门的职能为计算机软硬件的维修与维护、公司网站建设、局域网的组建与维护、服务器的管理、其它与网络相关的业务。
(注:
此部门属于服务部门,可根据公司发展的需要进行设立,目前可将此部门职能划归综合办公室)。
(六)资产运营部
此部门的职能为负责集团存量房产的经营管理工作。
(七)、土地管理部
此部门的职能为负责集团剩余土地的经营管理工作。
(八)、材料设备部
此部门的职能为负责材料销售、设备使用的对象、价格的管理,以及业务拓展等方面的事项。
(九)、工程部
此部门的职能为负责公司所管理的房屋大中小修、工程项目招标管理、施工管理等工作。
这九个部门中前五个机构是管理部门,后四个部门是经营部门。
管理部门主要是对经营计划的落实情况进行检查、指导,同时这五个部门也是服务部门,要为经营部门提供后勤保障,在各方面给予经营部门各种支持,为经营部门保驾护航。
经营部门主要是经营计划的执行部门,完成公司所下达的各项经济指标。
它们的工作担子重,压力大。
所以要在工资分配或奖金兑现方面向其有所倾斜,这样可以调动其积极性和主动性。
二、绩效管理
实业公司首先应该建立以目标为导向的绩效管理体系,根据集团公司下达的总体指标,按照自上而下、层层分解的原则,逐级落实各经营部门和管理部门的业绩指标及管理指标,形成绩效管理指标体系,同时制定相应的绩效管理制度和具体的实施办法,科学客观地对职工进行绩效考核。
其次一定要将员工绩效考核的结果与工资、奖金分配挂勾,对于干部的考核结果要与岗位调整挂勾,只有这样才能充分调动广大员工的积极性,做到干部能上能下、员工多劳多得、少劳少得、不劳不得。
在这里,我提出一些自己的想法,由于实业公司为国企,工资兑现完全与绩效考核挂勾还不可能实现。
从实现情况出发,是否可以考虑将绩效考核与年终奖金相挂勾,每年在下达经济指标时,将经济指标细化分解到房产的管理区域或房管员人头上,将经济指标也划分出几个层次,如必保、奋斗等几个档次,完成必保任务只能发基本工资;超过必保未达到奋斗,按超出指标的一定比例提取奖金;超过奋斗指标时提奖比例有所上浮。
例如,必保指标为1000万元,奋斗指标为1200万元。
完成必保指标1000万元的,无年终奖;完成1100万元但未达到1200万元的,按超收100万元的1%发放年终奖,也就是年终奖为1万元;完成1300万元的,1000万元至1200万元这200万元的部分按1%提取,1200万元以上部分按2%计提,一共可提取年终奖为(1200-1000)×1%+(1300-1200)×2%=3万元。
对于未完成必保指标1000万元的员工,同比例降低下一年度基本工资,如某房管员的基本工资为1000元,他所管理的房产年租金收入为800万元,也就是说分完成必保指标的80%,那么下一年度他的基础工资就是800元。
通过这种形式可以达到奖勤罚懒的目的,利用这种考核制度来调动员工积极性,对一些思想落后的员工能起到触动作用。
这种考核制度的建立主要目的是转变员工观念,调动员工工作的积极性和主动性,奖励先进、刺激后进。
这种考核是得罪人的事情,这项政策的执行需要领导的支持和配合,这项制度执行的好坏关键看领导的决心有多大,只要领导大力支持,这项工作才能卓有成效。
三、薪酬结构
薪酬问题是企业管理永恒的主题,薪酬分配制度直接影响到企业发展。
薪酬结构是体现经营者管理思想的基础。
经营者可根据企业在不同发展时期对人才的需求情况,拟定不同的薪酬结构。
对于润德实业这种正处于高速发展阶段的企业来说,主要是激发员工的工作热情,调动员工的工作积极性,这样的企业可以选择较高的浮动工资比例,而且在薪酬分配形式上也可以多样化。
目前,实业公司的工资分配形式主要有基本底薪、年终奖、福利。
而且年终奖没有与绩效相挂勾,这样就在一定程度上造成大锅饭的情况,不利于调动员工的工作积极性和工作热情,有公司的发展也不利。
为了更好的调动员工积极性和工作热情,首先要坚持“以岗定薪,岗变薪变”的原则;第二要加大浮动工资占整个工资的比例,也就是加大绩效工资的比重。
可以将基本底薪的一定比例和全部年终奖纳入到考核兑现中来,将员工工资的构成变为基本底薪、绩效工资、年终奖、福利四个部分。
通过加大活工资的比重来调动员工积极性;第三增加工资分配的形式,引入项目工资,甚至可以根据一些工作的难易程度采取一事一议的方式,例如一些大型房产的招租或招商、北站房的招商、大型工程维修项目等就可以采取这种项目工资或一事一议的形式。
通过这种形式可以挖掘员工潜力,发现人才,也可以最大程度的激发员工的工作热情,同时可以在关键时刻解决人才短缺的情况,另外对公司的业务拓展也将产生深运影响。
四、房产管理
存量房的管理是润德实业比较重要的一项工作。
这项工作所涉及到的事情十分繁杂,对管理者的要求也是比较高。
房产管理涉及到房产基础资料的管理、合同管理、租金管理、安全管理、房屋维修维护、相关法律事务、业务流程设计、计算机管理系统的设计与完善、广告宣传策划、市场调研等多方面的工作。
对于润德实业的存量房的租赁管理我认为主要应该从以下四个方面入手。
(一)、细化流程,为编制租赁管理软件做好准备
根据我所了解到的情况,我感到润德实业现行的业务流程还是比较粗犷,不够精细。
业务流程除了要让房管员了解各项工作程序外,还要让他们知道每道程序的具体工作内容和具体要求。
业务流程是由业务流程图和流程说明书两个部分构成的。
这里我举例说明,我们就拿“签订租赁合同”这个程序来说,这道程序主要涉及到房管员、承租人、签约人员三个人。
在流程图上就是四个字,即签订合同。
但是在流程说明书中就需要详细说明以下这些内容:
承租人要携带身份证及身份证复印件(A4纸规格,身份证正反面印到一张纸上),承租人为企业法人的,需要携带营业执照及营业执照复印件、法人身份证及复印件、委托人身份证及复印件、授权委托书、房屋租金等相关要件。
房管员要准备好经相关领导审批同意的审批表,并陪同承租人一同到签约人员处签订租赁合同。
签约人员要先检查承租人提交的各种签约要件,检查合格后,按照审批表的内容为承租人打印租赁合同。
并要求承租人认真阅读合同,确认无误后让承租人在租赁方处签字并加按手印或公章,手印要求为右手食指。
签约人员在承租人签字盖章后,加盖公司合同章及骑缝章,将一份合同交给承租人,同时让承租人在合同领取登记表中签字,并开据交款通知单,由房管员陪同承租人到财务部交款。
从以上这些说明中可以看出每个人需要完成的工作有哪些,应该达到什么标准,这样可以划分好每个员工的责任和权利,对于一些有时间要求的程序节点,必须将工作时限在流程说明书中注明,避免出现相互推诿,推脱责任现象的发生。
另外通过流程说明书我们可以掌握每个步骤都需要哪些表格和单据,设计表格和单据的格式,为编制管理软件做好准备。
流程细化的目的主要是要让每个管理人员清楚每个程序的工作内容、工作标准、工作时限。
同时这也是一项划分责任与权利的过程,可以很好的找出我们管理方面的漏洞,提高管理工作的效率。
当然业务流程也不是一成不变的,要根据工作的实际情况,随时进行调整,只有这样才能与实际情况相符合。
(二)、强化市场调研工作,为经营决策提供依据
随着市场经济的不断深化,市场调研工作已经越来越得到企业高层的重视。
市场调研是我们了解和掌握房屋租赁市场情况的重要手段。
每年公司都应该组织专业人员对我们所管理的各种房产按区域进行认真细致的调研,掌握各区域内房产使用、租金标准、周边环境的变化情况。
根据实际情况对租金标准给出指导性的意见,对未来的工作方向和目标提出具有建设性的建议,为公司领导制定经营指标和工作目标提供参照。
市场调研工作的好坏直接影响着公司经营目标是否符合市场的实际情况,是一切经营活动的基础。
我们通过市场调研所收集到的各种数据来确定经营指标,而经营指标的完成情况是与考核奖罚制度相联系的,考核的结果又与员工的工资和奖金相挂勾,这样环环相扣,缺一不可。
(三)、编制房产租赁管理软件,提升管理水平,提高工作效率
随着计算机应用到管理工作中来,它为我们节省了时间成本、人力成本,提高了工作效率,提升管理水平,实现办公自动化。
我建议实业公司一定要根据工作实际情况编制一套适合自己的管理软件。
管理软件的应用在很多方面为我们带来很多好处,如方便查询、强化管理、简化程序、节约时间、提高效率、实现办公自动化、节约办公成本等等,对我们的管理工作产生很大的促进作用。
对于管理软件的编制,我认为要建立以下几个系统
1、房屋台帐系统
此系统的主要功能要记载房屋的相关信息,如位置、面积、结构、权属、位置图、户型图、房屋照片、设施设备等情况,形成房屋档案,以便我们随时了解房屋各方面的情况。
2、房屋租赁管理系统
此系统的主要功能是合同审批、合同签订、止租、续约提示、租金收缴、收款单的开据、收租提示、抵押金的收取及返还的管理。
3、统计报表系统
此系统的主要功能是对商业房产各项数据进行统计、分析,并形成报表如周报、月报、年报为领导决策提供数字参照。
4、维修管理系统
此系统的主要功能是对房屋的维修项目、维修时间、相关资料收集、保修期限等情况进行管理。
以上这些只是管理软件的基本功能,具体的细化工作只有在软件设计的过程中进行不断完善,以便达到工作的要求。
(四)、加强现地管理,堵塞管理漏洞
房产的现地管理是房管员的重要工作之一,现地管理主要有三方面的内容:
第一、掌握房屋设施设备的使用情况;
第二、对房屋的租用安全进行检查;
第三、掌握房屋用途和承租人的变化情况。
这里比较重要的是第二点和第三点。
定期对房产进行安全检查,做好详细的走访记录,发现问题及时解决。
对存在安全隐患的部位要马上对使用人下达整改通知书,让承租人采取整改措施,避免安全事故的发生。
通过对现地的走访,可以发现承租人是否改变房屋用途或是否存在转租行为,一经发现一定要马上整改。
特别是转租行为,这种行为对公司利益是严重的损害,必须要加以制止。
对于现地走访要制定专门的管理制度,明确一年内走访的次数和间隔时间,同时要建立监督机制,要定期对房管员所管理的区域进行抽查,发现问题要对辖区房管员进行问责和处罚,防止房管员与承租人串通一气损害公司利益。
五、未来发展
对于润德实业未来的发展,我认为是有很大的发展前景的。
由于集团公司主要建设长春市的一些重点工作,有着强大的发展后劲。
有集团公司这样一个强有力的平台做支撑,实业公司一定会有很好的发展空间。
目前实业公司有中环房产、北站房以及未来的公租房等大项目,首先公司可以凭借手中的这几个项目积累经验。
一方面可以利用手中合适的房产开展多种经营,如利用北站房或具备条件的房产开办超市、餐旅、休闲等场所充分利用手中的资源拓展经营领域。
其次公司还可以对北站房进行商业运作,通过学习先进城市的经验、引进专业人才,将北站房运作成一个商业综合体,通过这个项目来积累宝贵经验,锻炼队伍,打造一个商业运作团队,为公司未来发展闯出一条新的道路。
最后公司可以利用剩余土地从事园林绿化方面的探索,建立公司的园林绿化公司,建设苗圃基地,在重点工程的园林绿化方面抢占先机。
以上这些是我对润德实业公司在经营管理方面的一些建议,由于本人水平有限,对实际情况不十分了解,主要从个人角度提出的,有不妥之处还请谅解。
唐云虎
2011年2月12日
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