二手房选购.docx
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二手房选购.docx
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二手房选购
二手房选购要考虑哪些因素?
向房地产相关部门咨询,及时了解手续、费用、程序上的变化等最新的信息。
确定资金来源。
是自有资金,还是向他人筹借,或者向银行申请贷款。
价格和面积。
根据自己的资金,决定可能购买何种区位、多大面积的住房。
交通状况。
选择一处好的住所,等于节省了日后在交通方面的时间和金钱的支出。
房屋价值。
通过反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;银行提供按揭时会进行评估。
确认房屋面积。
包括建筑面积和使用面积。
产权证上一般标明的是建筑面积。
最保险的办法是测验量一下房屋内从墙角到墙角的面积。
观察房屋的内部结构。
户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹;墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。
了解装修的状况。
原房屋是否已装修,装修水平和程度如何;了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
旧房的历史。
哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;是否欠物业公司的费用以及水、电、煤费用。
物业管理。
水、电、煤费用如何收取;电梯的品牌、速度及管理方式;小区保安水平怎样;绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。
产权。
注意产权证上的房主与卖房人是否是同一人,到房地资源局查询此产权证的真实性,确认产权的完整性,有没有抵押、共有人等。
选择中介。
可靠中介应该提供有效的营业执照执业和经纪人姓名、证号和照片,明确经纪组织的经营范围。
二手房产权应这样确定
在二手房交易过程中,经常会出现因产权不清导致的纠纷,那么如何了解产权的状况呢?
购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解,才有可能获得真实的信息。
下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。
要了解房屋的产权状况,购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。
产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”;身份证件是指身份证、工作证和户口簿;资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。
例如:
商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提供其他共有人同意的证明书等等。
其它证件是指:
出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。
第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。
查验的具体方式是:
查验产权记录。
包括:
1、房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式;2、档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面取阅该份文件副本;3、登记日期,此日期为该项交易的签订日期;4、成交价格,即该项交易的成交价,查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”,则代表该成交价不单只包括该房屋,并且包括其它房地产成品;5、其它内容,如房屋平面图等。
第三步是查验房屋有无债务负担。
房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。
至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。
包括:
抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额,从而对该房产有更深的了解。
另外,购房者还需了解的内容有:
所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。
最后,应提醒购房人注意的是,购买二手楼房,尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。
因为按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,如果出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。
如果购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。
总之,要了解房屋产权的真实情况,购房者除了要向卖房方索要一切产权文件,仔细阅读外,还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录,两者对照,才能清楚地知道该房的一切产权细节,不至于有所遗漏。
二手房买卖下定金四步骤 确保定金合同有效成立
一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。
在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。
二、与中介公司签订书面的中介协议。
该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。
三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
四、收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。
该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。
遵循上述四个步骤付定金,下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立,一旦上家不同意出售房屋,下家便可要求双倍返还定金。
二手房按揭贷款知识汇总
评估个人购房财力的七大步骤
第一步:
看现金等价物
此概念源自会计学,即评估你的现金,不应该看你的银行存款,还应看变现能力比较的各类股票、债券等。
现金等价物=银行存款+国库券+债券+股票+基金
第二步:
算资金周转
还款是持续比较长的时间,所以一定看自己的资金周转
资金周转留存=平均月开支×3~5
第三步:
计算筹款能力
筹款能力=现金等价物-资金周转留存+其他突进的筹款(如典当、亲友资助)
第四步:
计算月收入
月收入=工资收入+其他收益(如股票、债券等已经准备卖出筹资金,则此收益不能计算入内)
第五步:
每月合理还款能力
合理还款能力=月收入×40%~50%
第六步:
估算银行可借款额
根据自己的每月合理还款能力和可以贷款年限和自己希望贷款年限的平衡,计算可得
第七步:
估算最大房款
最大房款=筹款能力(首付款)+银行可借款额+公积金可贷金额
其中筹款能力/最大房款>20%~30%
20%为购新房,30%为二手房
申请购房组合贷款应注意以下几点
1:
所购住房应该符合申请银行的个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的购房贷款范围;
2:
在具备申请个人住房公积金贷款的资格的同时,还应具备个人住房商业性贷款的条件;
3:
申请个人住房组合贷款,个人住房公积金贷款最高为30万元。
4:
申请个人住房组合贷款中个人住房公积金贷款部分,按个人住房公积金贷款利率计算;个人住房商业性贷款部分,按个人住房商业性贷款利率计算。
二手房贷款所需资料
1:
申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的直系亲属的身份证(并随带身份证复印件)每人各1份。
2:
申请人和配偶及符合条件参与计算住房公积金贷款额度的户口薄(并随带户口薄复印件)各1份,如申请人与配偶不是同一户口的,需另附婚姻关系说明
3:
原产权证1份;现房权证中应注明是商品房、平价房或安居房
4:
经由交易中心提供的上海市房地产买卖合同2份;
5:
房价30%或以上预付款收据原件及复印件1份
6:
借款申请表1份:
个人住房商业性贷款申请表1份、个人住房公积金借款申请表2份
7:
借款合同、抵押合同1套:
公积金借款合同6本、商业性借款合同5本,抵押合同4本;担保合同1份;
8:
借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲的单位和个人住房公积金帐号(或职工住房公积金结存单)每人各1份
9:
借款人和配偶及符合条件参与计算额度直系血亲同意使用其住房公积金的承诺书每人各1份
10:
申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等。
(根据备注情况确定,包括工资单、个人所得税纳税单,三资企业员工由单位提供月收入证明;私营工商业者提供单位近期营业税、所得税及财务会计报表;银行存单、有价证券以及经常性汇款来源证明等)
11:
如以上资产属申请人家庭成员所有,需附送有关家庭成员同意共同还款承诺书1份
12:
已存满规定期限的住房储蓄存单和(或)存折1份(申请住房储蓄个人住房商业性贷款时需提供,其他类型则不必)
13:
企业允许借款申请办理企业住房基金个人住房贷款的证明1份(申请企业住房基金个人住房商业性贷款时需提供,其他类型则不)
一般银行会让您递交下列材料,身份证明,婚姻证明,户籍材料,收入证明及有效的交易证明材料。
然后进行审批,签定借款合同,放款。
先来说说身份证明,一般来说只要提供身份证即可,护照、现役军人证也同样有效。
但要注意,买卖合同上购买方的全部人员和其配偶都要提供。
未成年人还未领取身份证的应提供独生子女证,非独生子女应提供出生证明。
婚姻证明;指上列人员已婚的应提供结婚证明书,已成年而未婚的应出具单身证明,离异的人士应提供离婚证(法院判决书也可)和离婚未再婚证明,丧偶的应提供配偶的死亡证明(户口簿上已注明丧偶也可)及丧偶未再婚证明。
这些证明可到工作单位或街道政局开具。
再来说说收入证明,收入证明应加盖工作单位的有效公章,并写明联系人,联系电话以及单位地址以备银行核查。
另外还要提供您购买房屋的买卖合同和上家原产证的复印件以及由中介机构见证盖章的预付房款收据。
再来说说贷款涉及的费用,由于二手房交易的特殊性,银行一般会指定贷款担保公司提供服务,担保公司一般会收取手续费和担保费。
另外客户还需购规定的保险,如涉及贷款公证还需交纳公证费。
大家都很关心贷款发放的时间,一般在收齐材料后三~五个工作日便可至银行签约。
将在交易中心出他项权利证明后三~五个工作日左右发放。
最后还要提醒大家,要注意平时各种日常费用的准时支付,如水电煤气,电话、手机等费用的拖欠均会影响个人的信用值而影响贷款审核。
冲还款掌握两个时段两种方式
许多市民在还贷模式上选择公积金贷款和商业性贷款共同还贷,借款人可根据自己公积金缴纳情况到银行测算可以获得的贷款金额和每月还款数。
假设每月公积金贷款还款1200元,商业贷款还款1000,若提取公积金为1万元,选择“余额冲贷法”,提取的公积金应先归还当月应还住房公积金贷款和商业性住房贷款本息,剩余金额7800元(10000-1200-1000)可一次性冲还住房公积金贷款本金,还清住房公积金贷款后,尚有余额时,可冲还商业性住房贷款本金。
冲贷后,借款人可选择月还款额不变,缩短原还款期限方式,或还款期限不变,减少月还款额方式进行还贷。
上例如果选择”逐月还款法”,每月等额还贷金额保持2200不变,提取公积金1万元按照先扣公积金贷款再扣商业性个人住房贷款的顺序每月连续扣除,余额不足时,借款人应及时将足额金额充入还款银行卡中。
两种还贷法市民可依据自身实际情况来选择。
提取还贷时间两时段要掌握:
借款人9月至第二年3月底签订授权书的,第二年4月-6月份办理提取还贷划款;4月至8月底签订授权书的,9月-10月份办理提取还贷划款。
申请提取还贷的地点为个人住房贷款原贷款银行;提取还贷的资金储备方式有特别要求,根据上海市公积金管理中心提取还贷的规定,提取还贷资金一律不得提现和消费,只能用于归还个人住房贷款,借款人在办理个人住房贷款的同时需申办一张金穗借记卡,签署《委托银行提取住房公积金归还个人住房贷款授权书》,委托银行每年提取住房公积金划入借款人帐户,用于归还个人住房贷款本息。
另外,借款人欲变更提到还贷内容,应在规定的提取还贷时间之前向贷款银行提出申请,重新签订《授权书》。
购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程
一、确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。
二、查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。
三、签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同。
由于交易中心要求不同,杨浦、普陀、黄浦、长宁等区的房屋,需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
四、准备贷款资料,审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
五、签贷款协议,公证,保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。
六、办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
七、办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
八、银行放款
银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
专家提供“土法子”算算你的二手房价值多少
二手房估价也是一门学问,一般的二手房评估都需要专业机构的专业人员来评估。
但没有专业人员在场怎么办?
有关专家在此为你提供一个“土法子”,能将房产价格算出个大概,可作为开价时的一个参考。
1.房屋的折旧费。
房子一旦盖好便进入折旧期。
一般说来,砖混结构一等房屋的折旧期限是50年,那么每年的折旧率为2%;
2.户型因素。
旧房因户型不合理、功能太落后而无法媲美新房,如果房子的户型为小厅、小卫、小厨房(简称“三小”套型),则扣减10%;
3.房子所在的楼层不同,价格不一样。
例如一、二层是基准价,五层、六层扣减3%,七层减5%,三、四层则加3%,顶楼减5%;
4.朝向因素。
假如房子没有朝南的门窗,则减5%;
5.小区环境对房价的影响。
没有物业管理扣减5%,小区没有单独封闭,也减5%;属于重点中小学区域的房子要加15%;
6.习惯性心理因素。
该因素也会使人们对买旧房心存压力。
花很多钱才买套旧房,这一因素又使房价减8%。
最后,在以上数据的基础上,报价应为同地理位置商品房价格的60%~70%,约是当前周边房屋租金的100倍。
当然这只能作为一个参考,而房屋真正的价值还需专业人士来评估。
购买二手房如何申请贷款
问:
购买二手房可以申请哪几种贷款
答:
可以申请公积金贷款、个人购房商业性贷款和组合贷款三种。
问:
什么是住房公积金贷款?
答:
公积金贷款是本市各商业银行受上海市公积金管理中心委托发放的政策性个人住房贷款,指缴存住房公积金的本市职工,在本市城镇购买自住住房时,以其所拥有的产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证,而向银行申请的贷款。
问:
申请公积金贷款需要哪些条件?
答:
主要条件有:
(1)有本市城镇常住户口;
(2)申请前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月、且累计缴存住房公积金的时间不少于两年;(3)购房首付的金额不低于所购房价的30%;(4)没有尚未还清的贷款债务;(5)二手房贷款需要是具有产权的二手房。
问:
如何确定申请公积金贷款额度?
答:
在确定公积金贷款额度时,要同时满足以下几点:
(1)不高于申请贷款时借款人公积金帐户缴交余额的15倍,例如,假如至申请贷款之日前,您的公积金帐户余额有5000元,则贷款额度不能超过7.5万元,需要注意的是在贷款申请获得批准之前,不可以将帐户的储存余额提取出来,否则很难申请到足额的贷款。
(2)不高于所购房屋总价的70%,即如果房价为12万元,贷款额不能超过8.4万元。
(3)公积金贷款最高额度为10万元,这是因为公积金贷款是一种政策性的贷款,在利率方面有较大的优惠,因此要对贷款额度进行限制。
问:
申请公积金贷款的最长期限是多少年?
答:
申请公积金贷款的最长年限为15年。
问:
申请商业性贷款要具备什么条件?
答:
购买二手房申请商业性贷款要具备的主要条件有:
(1)有本市城镇常住户口;
(2)购房首付的金额不低于所购房价的30%;(3)没有尚未还清的贷款债务;(4)二手房贷款需要是具有产权的二手房。
办理二手房贷款手续和须携带的资料
办理二手房业务流程,具体的贷款手续和须携带的资料如下:
买卖双方签定购房合同并支付首付款后,到个贷中心提出贷款申请。
填写贷款申请表(如果您已婚,请夫妻双方一起前来),中心工作人员经过审批通过后,由建行出具《贷款承诺书》,作为购房者办理贷款手续的依据。
凭身份证原件领借款合同的贷款支付凭证回单,所需经过的流程为:
受理柜(受理贷款申请)-保险柜(办理保险)-签约柜(签订借款合同)-公证柜(办理合同公证)-签约柜(领取贷款合同)。
在取得《贷款承诺书》并就所抵押的房屋办理保险后,即可持上述资料及《贷款承诺书》、拟用于还款的建行储蓄存折和储蓄卡或建行信用卡、保险单、与中心签定《借款合同》、《抵押合同》等有关法律性文件,并办理公证手续(如果买房者已婚,需夫妻双方一起前来)。
如果夫妻双方或其中一方不能亲自前来签定合同,需授权委托另一方或第三方代为办理贷款相关手续。
授权委托书需经公证,且受托人有转委托权。
附:
办二手房贷款(购买者)需携带的资料:
a、夫妻双方的身份证原件及复印件;b、与卖房者签定的购房合同或购房意向书原件;c、首付款凭证原件及复印件;d、婚姻状况证明:
结婚证/离婚证明/未婚证明原件及复印件;e、户口簿原件及复印件;f、资信证明原件(使用个贷中心提供的标准格式)。
由于借款人收入情况复杂,中心工作人员可要求提供相关的其他证明材料的原件及复印件,如借款人为个体经营户,则提供营业执照复印件及近三月的纳税凭证,经营场所的房屋产权证或租赁合同;如借款人为企业法定代表人、负责人或股东,则提出营业执照复印件、企业章程、近期的资产负债表和纳税凭证等;如借款申请人注明有除工资收入以外的其他收入来源的,应提交相关的证明材料。
如利息收入,应提供存单、国库券等凭证;房屋租凭收入,应提供房屋产权证或租凭合同;投资收入,应提供投资证明、被投资方的分红决议及支付凭证等。
g、银行要求的其他资料。
如何签订二手房买卖合同 在二手房交易中,许多购房者往往只考虑房产价值的高低,而忽略了交易中可能出现的问题,对于如何签订房地产买卖合同所知更少。
事实上,二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。
签订前
一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。
1、查看产权所有人的身份证件。
2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位?
如果是几位共有,则共有人是否全部同意?
出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。
在签订房产买卖合同时,也要全部到场。
如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。
1、售方提供的房屋产权证是否属实?
2、房产面积多大?
3、该房产用途是什么?
是办公还是居住,或是其他?
4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?
5、该房产是否已设定抵押?
根据《中华人民共和国担保法》的规定:
抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。
在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。
这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。
只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
6、该房产是否已设定租赁?
如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。
同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?
根据《上海市房地产转让办法》的规定:
转让已经出租的房地产,租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的,该租赁合同由房地产受让人继续履行。
这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产,因该房产而签订的租赁合同是登记备案的,则租赁合同由购房者继续履行。
也就是说:
如果购房者购买该房产是为了投资,这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住,这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。
签订时
一、需要准备的证明材料。
购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。
无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:
1、身份证原件或护照原件及复印件;2、未成年人的户口簿或出生证明;3、有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证。
购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。
境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效:
1)香港地区:
经国家司法部授权的香港律师公证;2)澳门地区:
中国法律服务(澳门)公司;3)台湾地区:
经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会,当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章;4)外国:
经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。
二、看清楚合同中的约定内容。
尽管二手房交易当中使用的《上海市房地产买卖合同》,是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书,但其中也有很多地方需要填写,所以要仔细些,尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面,可在补充条款中加以说明):
1、房款的金额是否写清楚?
2、付款方式该如何?
是一次性付款还是分几次?
每次付款是什么时间?
这与购房者自己的资金流转是否有冲突?
避免向售房者承担逾期付款的违约责任。
3、购房者如需按揭贷款,在合同中是否已经注明?
(这里需要提醒购房者,要先了解贷款银行的操作程序及规定,一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度,造成贷款审核不能通过,目前上海大多数银行可以贷款七成);
4、何时交房?
交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者,也需要在合同的附件中列出明细清单);
5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?
一般是交房前由售房者承担,交房后由购房者承担;
6、房地产的风险责任何时转移给购房者?
《上海市房地产转让办法》的规定是:
房地产的风险责任,自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定。
大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;
7、违约责任是否约定?
违约金的数额是否约定清楚?
8、房地产买卖合同何时生效?
(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)
1)如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即为生效。
2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件,附加条件自合同成立时生效。
3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效。
4)双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房地产
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