某广场整体营销方案Word文档下载推荐.docx
- 文档编号:1402681
- 上传时间:2023-04-30
- 格式:DOCX
- 页数:35
- 大小:35.67KB
某广场整体营销方案Word文档下载推荐.docx
《某广场整体营销方案Word文档下载推荐.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《某广场整体营销方案Word文档下载推荐.docx(35页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
二、竞争楼盘简析
1、中国盒子
开发商:
山东大舜天成置业有限公司
项目位置:
燕子山路与和平路交汇处,燕子山路西侧临街位置,燕子山路39号
占地面积:
24306.40平方米
总建筑面积:
97554.90平方米
铺位面积:
20-200平方米不等,得房率80%
销售价格:
临街铺位大部分采用竞拍方式,具体价位无考
未销售的临街铺位销售单价1.8-2万元/平方米
内铺销售单价1.3-2万元/\方米人i___________________________________________________________________________________________________________________________平方米
销售方式:
一次性付款可享受98折
销售情况:
已于2007年1月7日开盘,目前销售率20%左右。
项目定位:
RED体验街区
其他:
该项目目前仍为一空白地块,现已拿到五证而对外正式销售
项目地段位置优越,周边聚集了大量的社区
“三首层”方案设计,错落式布局,5.8米超大垂直空间
2、汇泉地王广场
济南汇泉新世界置业有限公司
济南市泉城路县西巷
商铺面积:
90-110平米不等,最大面积200平米,得房率80%。
总销售面积:
总建筑面积78000㎡
销售价格:
一楼沿街商铺价格已由原来的39999元/平米调整为38000元/平方米
一楼非沿街商铺价格31200-36999元
二楼均价26000元/平米
三楼均价13000元/平米
目前付款可优惠至98折。
已启动预留部分的商业招商工作,此部分商业是为吸引人流而预留。
目前正在进行内部登记,首付20%即可定铺,开盘后补交另外20%,预计2007年3月底拿到现房销售许可证,同时启动新建售楼处,对外正式开盘销售。
目前一期认购定铺率已超过50%。
具有泉城历史文化和独特自然景观特色的、集新型体验式商业、特色旅游、文化艺术、创意产业为一体的现代城市生活中心。
其他:
汇泉地王广场位于济南市泉城路县西巷,由济南汇泉新世界置业有限公司投资兴建,共分A、B、C、D、E、F六个地块,目前正在施工的为F地块。
目前正在协商银行提供贷款。
北面为大明湖,南边为泉城路和舜井街,占据济南黄金地段。
区内有七十二名泉中的三处名泉,此为该项目卖点之一。
3、嘉汇环球广场
项目地址:
北园大街548号
山东嘉汇房地产开发有限公司
1-3层商铺总销售面积:
45000平米
商铺面积:
20-200平米,可自由组合。
商铺销售价格:
一层12000-13000元/平米,层9000元/平米,三层7000元/平米。
一次性付款可享受9.8折优惠,并可继续享受符合条件的其他优惠。
销售情况:
商铺暂未推售,预计2007年3、4月份对外销售。
其他:
嘉汇环球广场地处北园大街商业圈,黄金地段。
南接鲁能康桥、北依北园大街,周边有银座购物中心、银座办公家具城、清河家具城、中国农业银行、中国建设银行、中国信合、山东大学第二医学院等。
总建面积约12万平方米。
其中1—3层为大型商铺,4—12层全部为酒店式商务公寓。
预计2007年8月交付使用,将分简装修和二次装修。
4、绣水如意商都
山东天业房地产开发有限公司
历下区经十东路与章莱路交叉口西南角
180000平方米
250000平方米
销售均价4500元/平方米
一层单售、二三层连体、三层连体
近期隆重推出成品商铺,85折一口价政策,限28套,限2007年2月1日前,商铺户型49平方米
目前销售率不足20%
包括有大型超市、品牌主力店、精品长廊、休闲娱乐街区等集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、酒店服务等多功能于一体的组团式商业综合体。
位于东部大学城,目前人气不佳
5、银座晶都
山东银座地产有限公司
济南市市中区顺河街(杆石桥北200米)
31200平方米
150000平方米
商务办公面积从80-1000平米,框筒结构,灵活分割自由组合
商铺主力面积为120-150平米
写字间销售价格均价6100元/平方米
商铺一层价格25000元/平方米;
二层价格13000元/平方米;
三层价格80000元/平方米
目前主推住宅和公寓部分,住宅和公寓部分基本消化完毕
写字间和商铺目前也在推售,但不作为主推;
写字间已销售超过10%。
最近要封盘,待年后再整体推售
开启央区集成生活,映现济南商务风向
国际街区采用济南首创退台式沿街商铺,二层、三层层层退台,给予经营户更多的户外经营空间
6、蓝石·
趵北6号
济南蓝石置业有限公司
济南市历下区趵突泉北路6号
5000平方米
14000平方米
写字间80至2000平方米户型
商铺100平方米以上
写字间销售均价8500元/平方米
商铺销售均价10000元/平方米
趵北6号,泉城路商圈,景观财富地标
核心商圈成就中央区商业盛势
地下一层至地下二层为商业,地上三至五层为写字间
地下一层层高7米,局部为复式街铺,地上一层至二层均为层高4.2米街铺,商业铺铺临街
双朝向、双景观、大面宽,6米层高LOFT写字间,一层面积、双层使用
顶层花园式写字间,独有景观走廊,附赠屋面花房
7、永安大厦
永安房地产开发公司
市中区泉城路268号伊势丹楼上
占地面积:
5190平方米
总建筑面积:
38000平方米
60至2200平米精装写字间
销售均价9200元/平方米
销售率40%,整体销售情况不理想
8、中润世纪广场
山东中润置业有限公司
窑头路与二环东路交汇处
120000平方米
340000平方米
写字楼销售价格7000-8000元/平方米;
层差50元/平方米
商铺未推售,价格未公布
1月20日写字楼全球同步上市。
目前写字楼推售1万平方米。
凡在1月20日产品发布现场登记的客户可享受三重大礼:
1、送一成房款;
2、送新春利市;
3、送神秘礼物。
集大商务、大商业、高级公寓为一体的国际化商务建筑群
由7栋纯写子楼、10栋高级公寓和8万多平米的商业房组成
导入“公园购物”和“摩卡商务会所”的经营理念
9、名商广场
泰安鲁润股份有限公司
地处英雄山路核心位置
10743平方米
约37600平方米
公寓均价在4700至4800元/平米之间,写字间均价在5500至5600元/平米之间
现正接受咨询
国际新人文商务标准OFFICE
倡导OFFICEPARK
生态商务OFFICE新办公主义倡导者
由北向南分别为A、B、C三栋板楼,包括A、C座高档公寓和B座写字楼
A、B座一、二层为配套商业,形成南北向长百余米的底商联合体
外立面采用全隐框大板块框架玻璃幕墙风格
集楼宇自动化系统(OA)、通讯自动化系统(CA)、消防自动化系统(FA)、安防一体化系统(SA)、停车管理系统(PA)为一体的5A智能建筑体系
采用单元式中央空调以实现分户计量、独立使用,纯板式的楼体结构,短进深和可自由开启的窗扇
10、新世界商城
济南市新世界商城有限公司
马鞍山路15号
73100平方米
一层均价17000元/平米,二层均价15000元/平米,一次性付款9.8折
目前仍然在售,于2005年9月1日正式开盘,整体销售情况一般
现房销售
三、房地产新政的影响分析
2006年被业界称为“房地产政策年”。
中央以及地方政府针对过快增长的房价,几乎从房地产的各环节出台了一系列的调控政策,包括土地、金融、税收以及社会保障体系结构、产品供应结构的重大调整。
然而政策“组合拳”的收效尚差强人意,政府宏观的核心目标并未达到,房地产调控的力度越来越大,措施也越来越严厉。
因此,来自调控政策层面的“利器”,依然被认为是影响2007年房价走势的关键,对于2007年的房地产市场来说,它仍然是一个政策市。
在2006年12月7日,2006年中央经济工作会议在京闭幕。
会议明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控,抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。
2007年继续贯彻调控的精神,在此表达得异常清晰。
从宏观来看,我国商业地产呈现出过热特点,但交易火爆并不代表商业地产市场很健康,很多商铺已经透支了其未来几年的价值,部分城市商业地产项目空置情况严重。
目前,商业地产正处建设高峰期,如不及时加以调控,问题将更为严重。
继前段时间发布了一系列针对住宅市场的宏观调控政策后,商业地产被抛到了楼市的风口浪尖,商业地产即将进入周期性和结构性调整阶段。
第二部分项目销售状况分析及营销对策
一、销售情况统计
1、商铺销售情况
截至2006年12月份,圣凯财富广场商铺部分实现销售金额16196万元,按照销售额统计口径计算,预期商铺部分总销售额约5.4亿元,则整体销售率为30%;
若扣除销控不销售的主力店部分,则整体销售率达35%。
商铺销售主要于开盘前后消化,约占到总销售金额的70%。
由于受到多种因素的影响,自9月份在无广告支持、促销支持的条件下进入自然销售状态,销售一直无大的突破,平均月销售额不足1200万元。
单位:
万元
月份
开盘至8月
9月
10月
11月
12月
合计
销售额
11500
1732
474
1608
882
16196
备注:
数据统计至2006年12月份
根据以上对商铺整体销售状况的统计分析可知,由于剩余部分总量大,商铺后期销售存在非常大的压力。
对于商铺的销售,年后必须扭转自然销售状态,以主力店入驻为契机,依托不同的营销手段,扩大媒体宣传力度,降低投资门槛,再次掀起热销高潮,否则很难摆脱销售的疲软状态。
每层销售状况统计:
总面积已销售面积占总面积的比例
1F:
7383m22603m235.3%
2F:
8909m22895m232.5%
-1F:
7772m2800.2m210.3%
面积整体销售率:
26.2%
简析:
-1F是后续销售的难点,存在巨大的销售压力。
铺位类型销售状况统计:
1F柜台:
89.3%2F柜台:
74.9%-1F柜台:
21.3%
1F专柜:
11.4%2F专柜:
14.5%-1F专柜:
2.9%
1F店中店:
21.3%2F店中店:
47.1%-1F店中店:
4.3%
1F街铺:
46.7%-1F美食广场:
47.5%
简析:
专柜是后续销售的难点,存在巨大的销售压力。
2、写字间销售情况
截至2006年12月份,圣凯财富广场写字楼部分实现销售金额3296万元,按照销售额统计口径计算,预期写字楼部分总销售额2.3亿元,则整体销售率不足15%,写字楼部分后期同样面临很大的销售压力。
自2006年10月底正式启动内部认购至12月份,销售期仅为2个月的时间。
此段时间已近进入销售淡季,且年底各企业单位由于资金回笼而无法达到在此期间将资金投放。
187
2110
999
3296
从成交客户类型来看,目前成交客户中大多是投资客,而自用型客户成交较少。
如若投资客户多于自用型客户,对于一个正常的写字楼项目来说,属于异常现象。
因此本项目的自用型客户市场还没有正式启动,而根据现场的反馈信息,前期来访的众多自用型准客户认为本项目的销售价格偏高,从而市场产生了一定的抗性。
虽然本项目处于泺源大街主商务圈内,但并不意味着不愁卖。
目前,中润世纪广场高调推盘,蓝石·
趵北6号即将面市,银座晶都写字楼虎视眈眈,永安大厦也伺机而动。
二、商铺总价范围分布
1、总体分析
根据统计,商铺部分共有1385套销售单位,其中:
单套总价20万元以内的铺位套数占29.7%;
单套总价20-50万元的铺位套数占46.9%;
单套总价50-100万元的铺位套数占18.5%;
单套总价100-150万元的铺位套数占2.1%;
单套总价150-250万元的铺位套数占1.1%;
单套总价250万元以上的铺位套数占1.8%。
套
20万以内
20-50万
50-100万
100-150万
150-250万
250万以上
地下一层
199
260
72
2
1
一层
164
128
47
22
14
25
二层
48
261
137
5
411
649
256
29
15
1385
占总套数比
29.7%
46.9%
18.5%
2.1%
1.1%
1.8%
从以上统计数据可以看出,单套总价50万元以内的铺位套数占到75%强,虽然从套数上适合于普通大众投资的铺位占多数,但其销售额仅占到68%左右,约为3.8亿元。
而单套总价50万元以上的铺位套数虽仅占25%不到,但其销售额占到近三分之一,约为1.7亿元。
因此,在随后的营销推广和销售策略上应逐步重视单套总价50万元以上的铺位销售。
2、已售统计
根据统计,单套总价20万元以内的铺位已销售过半,其销售比例达到52.3%;
单套总价20-50万元的铺位销售比例仅为18.3%;
单套总价50-100万元的铺位销售比例也仅为16.8%;
单套总价100-150万元的铺位虽套数较少,但其销售比例仅为13.8%;
单套总价150-250万元的铺位销售比例已达到93.3%,这主要是由于这些铺位大多是临街店铺,总体销售较好;
单套总价250万元以上的铺位销售比例占16%。
13
150
32
4
36
82
3
215
119
43
销售比例
52.3%
18.3%
16.8%
13.8%
93.3%
16%
从以上统计数据可以分析,各个价位段的铺位销售相对较为均匀,但整体套数销售比例仅为28.8%。
同时,目前进入该项目的大多为小型投资客,中大型投资客仅占一小部分。
结合项目销售的整体情况来看,小型投资客对本项目的销售推动作用不是非常明显,因此在随后的营销推广和销售策略上着重于中大型投资客的发掘,以达到以大带小、以小促大的良性销售局面。
三、影响销售因素分析
1、客户基本特征描述
(1)客户区域构成
A、商铺
本地客户约占2/3
外地客户约占1/3,主要来自山东省内,区域半径车程2小时
B、写字楼
主要为本地客户,依次为历下区、市中区、高新区
(2)客户年龄层次
商铺、写字楼客户年龄层次基本相同,为30-50岁之间,40岁左右居多
(3)职业构成
商铺、写字楼客户职业构成基本相同,生意人占多数,其次为机关单位的公务员,再次为普通投资客。
目前写字楼自用型客户不多,公司类型有装饰公司、贸易公司等。
2、成交、未成交因素
(1)成交因素分析
A、认同项目的地段位置;
B、写字楼客户认同中庭、露台。
(2)未成交因素及客户较为关心的问题分析
A、价格偏高,实用率较低/分摊高;
B、首期款资金压力较大,很多客户由于这个问题放弃购买或大铺换小铺;
C、对后期的经营管理信心不足,担心租金没保障/主要是三年以后的租金回报如何保障;
D、对摩登城的了解太少,认同度不高;
E、购买写字楼用于自用的客户较为理性,需要与其它商业项目比较,持观望态度很难引导;
F、相对一部分客户对周边现已开发和仍未开发的商业项目很关注,客户担心对面写字间的高度会影响到此项目的采光等;
G、自用的客户仍然对价格较为敏感,通过对周边写字楼租价的了解,担心出租率;
H、已近年末,购买写字楼的多是公司行为,公司年末都有回笼资金、催款的任务,针对写字楼的购买计划相对会放置年后;
I、没有报纸广告支持,项目面向社会的辐射面减弱,导致现场的来电量、来访量大大缩减;
J、通常与其它项目门头房相比较,相同价位的铺位优势步明显;
K、非纯商务写字楼,影响档次;
L、物业管理公司何时进驻?
具体服务内容?
物管费收费标准?
M、中央空调如何计费?
N、停车位问题?
O、泺源大街中间隔离带带来人流导向、停车的负面影响。
3、目前销售存在的问题
(1)商铺销售前期销控不严谨、科学,导致目前好位置基本销售殆尽;
(2)主力店位置前期未严格销控,导致目前存在客户遗留问题,解决难度非常大,一旦未成功解决,可能会形成负面影响而影响到项目的整体销售;
(3)前期销售未进行统一安排,造成自营客向投资客转换,同样面临解决难度大的问题;
(4)年后至预计开业之间存在销售周期短,导致销售压力巨大;
(5)主力店到目前为止仍未确定,导致年后商铺销售发力时间点后延而影响整体销售;
(6)目前商铺、写字楼销售价格均偏高,客户成交率低下;
(7)已确定的广告计划未被严格执行/12元月份、1月份报纸广告未订版/道旗延续未能签订,导致目前客户量明显不足及影响到年后的项目整体推广;
(8)年后市场竞争异常激烈,竞争项目各自的优劣势明显。
四、营销对策
面对激烈的竞争市场,以及本项目自身的销售状况,我司认为:
年后销售发力,必须形成组合拳,因此建议开发商理性看待本项目的各个运作层面,包括销售价格,应以市场为导向,才能顺利走出本项目的销售低谷。
1、降低投资门槛
(1)三年租金一次性返租。
利于降低投资门槛。
(2)设立创富基金。
利于增加投资客的吸引力。
2、强化案场管理
(1)完善末位淘汰管理制度。
(2)强化管理培训。
(3)引入小组竞争机制。
将销售员队伍分成A、B两个小组,将小组的业绩与个人利益挂钩,同时找出小组之间的差距与不足,进而提升整个团队的竞争氛围和战斗力。
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 广场 整体 营销 方案