万科集团中西部区域住宅评估方案.docx
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万科集团中西部区域住宅评估方案
万科集团中西部区域2018年住宅项目季度评估方案
一、适用范围
适用于万科集团中西部区域所有在建住宅项目。
二、评估体系
1.评估体系架构
2.实测实量体系及评估办法:
(1)测区抽选原则
A、实测测区抽选:
每个标段选5套房,每个楼栋产生1套,当多于5栋时均衡分布抽取(别墅按照户计算)。
每次抽选测区不区分新旧工作面,以现场实际工作面为准,每季度可以重复抽取(公区实测指标选取抽测区同层同单元电梯厅及楼梯间)。
B、对于实测的抽检套数,同一标段存在多阶段和多产品类型时,按照各阶段和产品比例分配,对于别墅和高层的区分,按项目开工审批报备文件进行区分。
C、同一标段实测可测套数达到50(别墅10套)时,开始进行实测检查。
D、实测范围:
按照主体、砌筑、装饰工程3个阶段检查,户内门工程、门窗工程、墙地砖各阶段均检查,装饰阶段测公区。
(2)检查内容
(3)检查标准
A.同一标段有别墅及高层时,抽检套数按别墅和高层户数进行分配。
B.实测范围:
按照主体、砌筑、装饰工程3个阶段检查,户内门工程、门窗工程、墙地砖各阶段均检查,装饰阶段测公区。
C.计算规则:
实测实量得分=实得分/应得分+加分项实得分;
A.每个检查项应得分为1分;
B.每个检查项得分率=5套房该检查项实测合格总点数/5套房该检查项实测总点数;
C.每个检查项实得分=该检查项得分率查阅实测达标率表换算;
D.高精度地面为加分检查项,根据该检查项实得分在实测实量总分中加分。
3)标段面积以规划许可证载明的地上住宅面积为准。
D、实测功能间划分由项目提供蓝图,以图纸为依据。
实测实量评估方案
检查项目
检查项
评判标准
选点规则
检查内容
检测点
混凝土工程
截面尺寸
【-5,10】
一套房(含厨卫间)内按随机部位实测6个截面,每个截面测量两尺计一个计算点。
墙柱截面尺寸
6
内墙墙面平整度
[0,8]mm
一套房(含厨卫间)内按随机部位实测12个点,其中跨洞口部位实测8个点(内、外墙洞口各4个点),其它部位实测4个点。
内墙洞口部位墙表面
平整度
4
外墙洞口部位墙面平整度
4
其他部位墙面平整度
4
[0,4]mm
一套房(含厨卫间)内按随机部位实测12个点,其中跨洞口部位实测8个点(内、外墙洞口各4个点),其它部位实测4个点。
正常穿插施工允许打磨、修补,但打磨、修补后按此标准执行
内墙洞口部位墙表面
平整度
4
外墙洞口部位墙面平整度
4
其他部位墙面平整度
4
外墙墙面平整度
[0,8]mm,跨层测
一套房外墙山墙、采光井、阳台、凸窗阴角部位按4:
2:
1:
1的比例随机选取8个点。
墙表面
平整度
8
[0,4]mm打磨、修补
一套房外墙山墙、采光井、阳台、凸窗阴角部位按4:
2:
1:
1的比例随机选取8个点。
对于打磨、修补后按此标准执行。
墙表面
平整度
8
垂直度
[0,8]mm
一套房(含厨卫间)内、外墙按1:
1的比例随机部位实测12个点。
内墙表面垂直度
6
外墙表面垂直度
6
[0,4]mm
一套房(含厨卫间)内、外墙按1:
1的比例随机部位实测12个点。
正常穿插施工允许打磨、修补,但打磨、修补后按此标准执行。
内墙表面垂直度
6
外墙表面垂直度
6
顶板水平度(不爆板)
[0,10]mm
一套房内按功能划分随机实测三个功能间(厨卫间除外),每个功能间按随机部位测量5个点,以最低点为基准点,计算另外四点与最低点之间的偏差,作为该实测指标合格率的5个计算点。
顶板水平度
15
楼板厚度
[-5,10]mm,负偏差超标的按2个不合格点记取
一套房内按功能划分随机实测四个功能间(厨卫间除外),按随机选取实测部位。
每个测量点为1个计算点,
测量值
4
钢筋保护层厚度
满足设计要求
一套房内客厅楼板、卧室楼板、飘窗部位钢筋保护厚度共15个点进行测量,测量结果与设计值相比。
偏差值满足设计要求。
钢筋保护层厚度
15
方正性
[0,15]mm,两端为结构
一套房内功能间、厨房、卫生间、阳台各随机抽取一个进行实测。
优先实测后期需安装柜体的墙面。
以短边墙为基准进行校核,沿长边墙方向选取3个测点,比较实测值之间的极差,长边不应大于短边的三倍,短边应大于1m。
(阳台方正针对反坎修补后按(0,10mm)
方正性
4
高精度地面平整
【0,3】mm
一套房内所有功能间地面按随机部位实测6个点。
地面平整度
6
高精度地面水平度
【0,5】mm
每个功能间按随机部位测量5个点,以最低点为基准点,计算另外四点与最低点之间的偏差,作为该实测指标合格率的5个计算点。
地面水平度
10
PC构件尺寸
[-4,4]mm
PC场地随机选取6个构件。
PC构件尺寸
6
砌筑工程/隔墙板
垂直度
[0,5]mm
一套房(含厨卫间)内按随机部位实测6个点。
垂直度
6
平整度
[0,8]mm
一套房(含厨卫间)内按随机部位实测6个点。
平整度
6
洞口尺寸
[-5,10]mm
一套房内随机抽选3个门窗洞口(含结构洞口)进行实测,高宽共计6个测点,分别与设计值对比。
洞口尺寸
6
方正性
[0,10]mm
一套房内功能间、厨卫间、阳台各抽取一个进行实测。
方正性
3
装饰工程
墙面平整度(抹灰)
大面墙[0,4]mm
一套房内每面墙测1个点,共实测8个点。
墙面平整度
8
踢脚线[0,3]mm
一套房内踢脚线部分实测6个点。
6
门贴脸[0,3]mm
一套房内门贴脸部分实测6个点。
6
开关面板[0,3]mm
一套房内开关面板部位随机测6个点(用钢尺实测)。
6
墙面平整度(精装修)
大面墙[0,4]mm
(底漆施工前)
一套房内每面墙测1个点,共实测8个点。
墙面平整度
8
踢脚线[0,2]mm
(二遍腻子施工后)
一套房内踢脚线部分实测6个点。
6
门贴脸[0,2]mm
(二遍腻子施工后)
一套房内门贴脸部分实测6个点。
6
开关面板[0,2]mm
(二遍腻子施工后)
一套房内开关面板部位随机测6个点(用钢尺实测)。
6
大面墙[0,2]mm
(底漆施工完成)
一套房内每面墙测1个点,共实测8个点。
墙面平整度
8
踢脚线[0,1]mm
(底漆施工完成)
一套房内踢脚线部分实测6个点。
6
门贴脸[0,1]mm
(底漆施工完成)
一套房内门贴脸部分实测6个点。
6
开关面板[0,1]mm
(底漆施工完成)
一套房内开关面板部位随机测6个点(用30cm钢尺实测)。
6
垂直度
[0,4]mm
一套房(含厨卫间)内按随机部位实测12个点,每面墙不限于1个点。
墙面垂直度
12
[0,2]mm(底漆施工完成),按区域标准执行
地面平整度
木地板基层[0,3]mm
一套房内所有功能间地面按随机部位实测6个点。
地面平整度
6
毛坯[0,4]mm
一套房内所有功能间地面按随机部位实测6个点。
6
开间进深
[0,10]mm
一套房内随机实测3个功能间(含厨卫间),分别测量其开间及进深,比较两个实测值极差。
开间
6
进深
顶板水平度(不爆板)
[0,10]mm
一套房内按功能划分随机实测三个功能间(厨卫间除外),每个功能间按随机部位测量5个点,以最低点为基准点,计算另外四点与最低点之间的偏差,作为该实测指标合格率的5个计算点。
顶板水平度
15
方正度
[0,10]mm
一套房内功能间、厨房、卫生间、阳台各随机抽取一个进行实测。
优先实测后期需安装柜体的墙面。
以短边墙为基准进行校核,沿长边墙方向选取3个测点,比较实测值之间的极差,长边不应大于短边的三倍,短边应大于1m。
方正度
4
阴阳角
[0,4]mm
一套房(含厨卫间)内,大角随机部位实测6个点。
阴阳角
6
一套房(含厨卫间)内,小角随机部位实测6个点。
阴阳角
6
窗边墙大小头
[0,3]mm
按区域标准执行
一套房(含厨卫间)内,按随机部位选取6个外窗,每个外窗的墙体厚度实测3个点,比较3个实测值的极差。
窗边内墙宽度小于300,优先测量窗边墙大小头。
厚度极差
6
空鼓
没有空鼓
(面积不小于0.01㎡)
一套房内户内随机选取8面墙,用空鼓锤检查。
空鼓
8
裂缝
没有开裂
(一边腻子施工后)
一套房目测裂缝条数。
开裂
8
外墙平整度
[0,4]mm腻子、抹灰
【跨层】
一套房外墙山墙、采光井、阳台、凸窗阴角部位按4:
2:
1:
1的比例随机选取8个点。
腻子、抹灰施工完成后按此标准执行。
墙表面
平整度
8
户内门工程
户内门洞尺寸偏差
【-10,10】mm
一套房(含厨卫间)内,按随机部位选取5门洞口,分别测量其高度和宽度各两尺,分别比较高度和宽度两个实测值之间的极差及与设计值的偏差,作为该洞口的两个计算点。
高度
10
宽度
户内门贴脸留缝宽度
6cm门贴脸【<50】mm,
5cm门贴脸【<40】mm,
5.5cm门贴脸【<45】mm
一套房内,按随机部位选取4个门洞口。
已安装门套未上门贴脸按此项标准执行,测量门套线缝面与门洞砂浆面边距离。
门贴脸留缝宽度
4
门窗工程
入户门框正面垂直度
[0,3]mm
一套房内实测1个入户门,实测2个点。
垂直度
2
型材拼缝宽度(不适用塑钢窗)
[0,0.3]mm
一套房内随机抽选2个窗,实测4个点。
型材拼缝宽度
(不适用塑钢窗)
4
铝合金型材拼缝高低差
同截面[0,0.3]mm
一套房内随机抽选2个窗,实测4个点。
铝合金型材拼缝高低差
4
不同截面[0,0.5]mm
一套房内随机抽选2个窗,实测4个点。
4
窗框正面垂直度
[0,2.5]mm
一套房内随机抽选2个窗,实测4个点。
窗框正面垂直度
4
塑钢窗[0,3]mm
一套房内随机抽选2个窗,实测4个点。
4
墙地砖工程
墙面平整度
[0,3]mm(瓷砖、石材)
一套房厨卫间,按随机部位实测8个点。
墙面平整度
8
垂直度
[0,2]mm(瓷砖、石材)
一套房厨卫间,按随机部位实测8个点。
垂直度
8
阴阳角
[0,3]mm(瓷砖、石材)
一套房内,按随机部位实测8个点。
阴阳角
8
墙砖拼缝高低差
[0,0.5]mm
一套房内厨房、卫生间、阳台或露台的墙面都可以作为1个实测区,累计实测实量6个实测区。
墙砖拼缝高低差
6
地砖拼缝高低差
[0,0.5]mm
一套房内厨房、卫生间、阳台或露台的地面都可以作为1个实测区,累计实测实量6个实测区。
地砖拼缝高低差
6
空鼓
墙砖无空鼓、地砖角边大于单块砖面积的5%
(中间无空鼓)
一套房内随机实测4个墙面和2个地面,用空鼓锤检查,每个测区出现空鼓扣1分。
客厅地砖按算2个地面计算。
墙砖空鼓
6
公共部位
(装饰阶段)
墙面平整度
消防楼梯[0,4]mm
(抹灰及涂饰未上底漆)
一个公共部位按随机部位实测4个点。
墙面平整度
4
消防楼梯[0,3]mm
(涂饰阶段上底漆)
一个公共部位按随机部位实测4个点。
墙面平整度
4
电梯前室[0,3]mm
(涂饰阶段上底漆、瓷砖、石材)
一个公共部位按随机部位实测8个点。
墙面平整度
8
电梯前室【0,4】mm,
(抹灰及涂饰未上底漆)
一个公共部位按随机部位实测8个点。
8
阴阳角
消防楼梯[0,4]mm
(抹灰及涂饰未上底漆)
一个公共部位随机选取4个阴阳角实测,每个测点为1个计算点。
阴阳角
4
消防楼梯[0,3]mm
(涂饰阶段上底漆)
一个公共部位随机选取4个阴阳角实测,每个测点为1个计算点。
阴阳角
4
电梯前室[0,3]mm
(涂饰阶段上底漆、瓷砖、石材)
一个公共部位随机选取4个阴阳角实测,每个测点为1个计算点。
阴阳角
4
电梯前室【0,4】mm,
(抹灰及涂饰未上底漆)
一个公共部位随机选取4个阴阳角实测,每个测点为1个计算点。
阴阳角
4
墙砖空鼓
没有空鼓
一个公共部位随机实测4个墙面,用空鼓锤检查。
(干挂不测)
墙砖空鼓
4
消防门/管井门框出墙体厚度
(完成面)
[3,10]mm
一个公共部位内按随机部位选取4个管井、消防门,每个管井、消防门各实测一尺。
(所有标段全部实施)
出墙体厚度
4
管井门框正面垂直度
[0,2]mm
一个公共部位内按随机部位抽取四樘门,测量门框的正面垂直度,取实测值较大的,作为该实测指标合格率的1个计算点。
垂直度
4
地下室电梯前室墙面平整度
[0,4]mm
[0,3]mm
(涂饰阶段上底漆)
地下车库入电梯前室门口外,两侧3M范围墙面,随机测量8点。
(可在电梯前厅补足)
墙面平整度
8
地下室电梯前室阴阳角
[0,4]mm
[0,3]mm
(涂饰阶段上底漆)
地下车库入电梯前室门口外,两侧3M范围墙面,随机测量4个点。
(可在电梯前厅补足)
阴阳角
4
土建实测实量底限及上限值(达标率换算表)
混凝土工程
检查项
分项实测合格率
分项取值(分)
截面尺寸
[95%,100%]
1
[90%,95%]
0.9
[80%,90%]
0.8
[0,80%)
0
内墙墙面平整度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[83%,90%)
0.8
[0,83%)
0
外墙墙面平整度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
垂直度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[83%,90%)
0.8
[0,83%)
0
顶板水平度(不爆板)
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[85%,90%)
0.8
[0,85%)
0
楼板厚度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
钢筋保护层厚度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
方正性
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
高精度结构地面平整
[80%,100%]
按实际得分在实测实量综合分加分
[0,80%]
0
PC构件尺寸
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%]
0
砌筑工程/隔墙板
垂直度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[83%,90%)
0.8
[0,83%)
0
平整度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[83%,90%)
0.8
[0,83%)
0
洞口尺寸
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%]
0
方正性
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
装饰工程
墙面平整度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[85%,90%)
0.8
[0,85%)
0
垂直度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[85%,90%)
0.8
[0,85%)
0
地面平整度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
开间/进深
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
顶板水平度(不爆板)
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[85%,90%)
0.8
[0,85%)
0
方正度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
阴阳角
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[83%,90%)
0.8
[0,83%)
0
窗边墙大小头
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
空鼓
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
裂缝
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
外墙墙面平整度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
户内门工程
户内门洞尺寸偏差
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
户内门贴脸留缝宽度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
门窗工程
入户门框正面垂直度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
型材拼缝宽度(不适用塑钢窗)
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
铝合金型材拼缝高低差
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
窗框正面垂直度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
墙地砖工程
墙面平整度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
垂直度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
阴阳角
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
墙砖拼缝高低差
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
地砖拼缝高低差
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
空鼓
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
公共部位
(装饰阶段)
墙面平整度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
阴阳角
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
墙砖空鼓
[90%,100%]
1
[80%,90%)
0.9
[60%,90%)
0.8
[0,60%)
0
消防门/管井门框出墙体厚度(完成面)
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
管井门框正面垂直度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
地下室电梯前室墙面平整度
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
地下室电梯前室阴阳角
[95%,100%]
1
[90%,95%)
0.9
[80%,90%)
0.8
[0,80%)
0
(4)实测其它要求:
A、主体阶段正常穿插施工结构墙面允许打磨、修补,但打磨、修补后按[0,4]的标准进行实测;
B、楼板厚度负偏差超标的按2个不合格点记取;
C、外墙平整度跨层测;
D、如果项目后期房间有吊顶,顶板水平度可以避开实测,但项目必须提供图纸(蓝图或设计院盖章的白图)证明;
E、现场实测过程中,所有实测指标必须在现场第一时间确认;
F、若受检楼层的下一层为架空层,楼板厚度可测量上一层。
3.风险检查体系及评估办法:
(1)评分模式
A、风险检查评估体系共分为风险检查检查、试验专项检查两大板块。
(2)评估思路
A、以标段内可见工序为测区选择,随机抽选5层,屋面和地下室必选,以真实反映标段质量状况;
B、标段风险评价得分率=风险检查实得分/风险检查应得分*100%;
(3)框架体系
风险检查评估检查内容
控制项
检查项目
检查项
合格标准
检查方式
结构安全
结构安全
结构开孔
主体结构上无后开洞、后开槽。
观察结构是否存在后开洞、开槽现象
钢筋间距
钢筋数量满足设计图纸要求。
观察是否存在钢筋数量不足现象
材料
钢筋
品牌与合同相符,直径满足规范要求
核对品牌,测量直径
石材
品牌、厚度满足合同及规范要求
核对品牌,测量厚度
腻子检测
检测报告内常规指标应全部合格,尤其是浸水后强度指标,现场使用的腻子品牌型号应与检测报告相对应,两项同时满足为合格。
核对检测报告
泼水试验,腻子无脱粉、或流坠等特征;淋水喷壶对墙面淋30秒。
现场选2面即将上底漆的墙面进行泼水试验,观察是否有脱粉、或流坠等特征
规定动作
样板管理
砌筑户型样板
1、高层结构施工至8层(或正负零施工后48天)内完成,且各工序节点说明完整,且多方联合验收记录完整;按区域标准执行。
多层洋房结构封顶
2、装修工法样板:
装修大面施工前(吊顶、瓷砖、腻子任何单项作业不超过3层),在同1户完成,且各工序节点说明完整,装修进场施工楼层数达80%后可隐蔽
观察砌体样板是否按要求完成
交付样板
1、建移交装修样板:
装修单位定标后一个月内,所有户型建立移交样板,合作方、项目部、工程管理部、成本部、采购部联合验收记录完整。
2、精装修大面积施工前按照主力户型设置交付样板。
美好家业务项目需按交付标准设置。
(柜子必选)
交付样板是否设置齐全
精装修带压作业
精装修阶段水管带压作业(部品开始安装后不再参评),走天花现场做打压试验。
使用压力表测试是否有带压
计划节点
土建移交精装修节点
土建移交精装修时间节点:
A标合同交付前12个月,B标交付前8个月,C标交付前6个月。
移交内容按移交样板(内隔墙、内抹灰、给排水管、结构闭水完成,外围封闭完成)
计划节点是否符合要求
精装修工序节点
合同交付前3个月需完成湿作业(腻子、瓷砖);交付前45天完成木门、橱柜、衣柜、收纳等部品安装;交付前30天完成木地板、踢脚线、粗保洁;
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- 集团 中西部 区域 住宅 评估 方案