2019重庆主城房地产市场研究报告.pptx
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2019重庆主城房地产市场研究报告.pptx
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,2019重庆主城房地产市场研究报告,01,PART01重庆政策,PART02城市政策,PART03政策轴线,PART04政策预判,PART05金融利率,2018,因城设定区域最高销售价格稳房价,购房后取得房产证后2-5年才可销售,首套首付3成二套首付4成三套部分停贷利率1.1-1.3倍,商业、办公类项目不得将房屋作为居住使用,外地户籍普遍限购1套,本地户籍以限购2套为主,限价竞自持溢价熔断竞配建,三无人员停止发放贷款首套首付3成二套首付4成利率上浮15%30%,全国,重庆,严格限制商品房备案价,按照成本+合理利润测算价格,价格涨幅控制在3%5%。
拿证2年后可销售,滞后跟随(2018年5月方出台竞配建)后期出台限入市时间及建设标准的政策,无,鼓励商改住,暂停企事业单位在限购区内买房,无,在政策层面,重在维稳市场。
从2018年1月1日起,重庆市主城个人新购高档住宅房产税起征点将由2017年的13941元/平米调整为15455元/平米。
调整房产税起征点,加大房地产市场违法违规行为的监督检查力度,主要包括三个方面:
加强对商品房销售行为的监管、加强对房地产经纪行为的监管、加强对房屋租赁行为的监管。
严查不正当交易行为,自5月10日起土地拍卖规则实行“拍卖+竞配建无偿移交公有租赁住房面积”规则,并要求公有租赁住房达到2000元/平米的精装修标准。
土地新规“竞配建”,对重庆市房地产开发经营业务计税毛利率、土地增值税预征率、购买商品房税收优惠、首次购房按揭财政补助等5项政策作出调整。
收紧行业财税政策,要求坚持调控目标不动摇、力度不放松,要进一步出台措施加强我市房地产调控,涵盖了土地、金融、定价指导、发展租赁住房等方面。
多维度加强市场调控,暂缓/停建公租房,重庆两江新区开发投资集团披露水土云计算、御临南、龙兴南和大岭4个公租房项目暂缓建设,御临北项目已经停止建设,保证公积金贷款,房地产开发企业和房屋销售中介机构,不得阻扰、拒绝、差别对待购房人使用住房公积金贷款购房;并建立联动查处机制,违规将多部门联合惩戒。
调整土地开发强度,重庆市城市规划管理技术规定于2017年12月13日经市政府第191次常务会议通过。
新规从2018年3月1日起施行。
城市提升方案开展,全面提升城市经济品质、人文品质、生态品质、生活品质,本世纪中叶全面建成国际化、绿色化、智能化、人文化的现代城市,土地新规“限入市”,规定首批住房预售日期,全部同时整体开工、不得分期开发建设,政策主要着力于规范市场秩序,控制舆论蔓延,对限制客户购买作用弱;另一方面调整土地开发强度,提升城市价值,能有效稳定城市房地产支撑面。
2018一手压,一手抓;,2018,加税、加赋、去补贴,八限(限价、限地、限供、限需、限业、限人、限钱、限转),成都冰冻市场,与周边城市比较,重庆政府相对理性。
重庆稳定市场,八限+两控(控网签、湖南多市联合调控),重拳出击炒买炒卖(融创事件),长沙熔断市场,西安铁腕打击,7月1日对房地产开发经营,业务计税毛利率、,购买商品房税收、首次购房按揭财政补助等政策作出调整,7月14日7月2日土拍新规:
规定首批住房首套房优惠政策预售日期,全部同时整体8月1日停止开工、不得分期开发建设,10月销售价格低于备案价格9.5折不予备案(即降价幅度不能超过95折,商业9折),12月3日“两江四岸”治理提升方案,“两江四岸”核心地带原则上不再新建高层住宅,持市场稳定的通知,2月2日2月22日,重庆市国土房管局发布关我市按照分区推进、逐步推于加强房地产市场监管保广的原则大力发展装配式混,凝土结构、钢结构及现代木结构建筑,4月26日拒绝公积金贷款楼盘将暂缓销售。
5月16日从5月起至9月,重庆开展为期5个月的房地产市场秩序专项整治工作,打击茶水费、关系房等行为,6月28日6月7日,重庆:
对无1年重庆两江四岸暂缓开,以上纳税社保证发,土地增值税预征率、明外地人暂停购,房贷款,1月1日调整应税住房线15455元/平方米,1月重庆市国土部、住建部联合发函:
11个城市集体土地租赁住房试点方案获批,11月重庆城市城市提升行动计划,全面提升城市经济品质、人文品质、生态品质、生活品质,8月8月11日8月14日,重庆两江新区开发投土拍新规:
竞得人需国土房管局与,资集团在银行间市场按照要求建设“智慧公安局联手,披露了2018年度社区”,若项目在竣打击9类违法第一期超短期融资券工验收时不符合要求,违规行为,募集说明书暂缓4需按地块成交价款的,个公租房项目建设,50%向政府支付违约,停建1个金,2018,上半年打压抑制,下半年逐步放松。
于50”,”:
2016年全市计,“2018年重庆市计划供应住宅用地29000,亩,同比下降19.4,划住宅用地36480亩开发,2200亩;到了2017,保障性住房用地,下降,达到36000亩年和,20这0两0亩个,数分字别分下别降了1.3%和9.1%,住宅用地的下降程度并不算太高。
但是到2018年,计划住宅供应下降到29000亩,下降了19.4%。
土地管控,2018,即便是市场下行压力巨大的当下,政府依然坚持长效的调控机制。
2018年重庆政府通过土拍政策,严格筛选土地竞拍开发商,管控土地竞拍后的使用权限,整体缩供应、短期促入市、提品质,以稳定房地产市场,2018重庆政策的小结,调控与维稳并行规范与促进并举,房地产之于重庆是极其重要的产业政府着眼长效,希望这个行业更健康、更可持续,2019,必须确保各行各业都要平稳的一年新中国70年改革开放40年,经济运行稳中有变、变中有忧,外部环境复杂严峻,经济面临下行,甚至有机构悲观预测2019年中国GDP增长将跌破“6%”,而拉动经济的三架马车:
1、中美贸易戓是一场持续的经济战争,中国净出口将因此受到长期压制;2、受制对国内产品、服务信心缺乏和国内国外比价因素影响,国内消费外溢趋势不可逆转,国内消费增速下滑的趋势预计将持续;3、制作业自身处于库存高企的阶段,短期内投资难以增长;仅靠基建投资,无法拉动国内投资整体上行。
2019经济下行压力陡然增加,GDP破6%的风险加大。
2019,一线、二线、三四线销售面积累计增速从2017年末的-29.2%、-0.4%、13.6%分别转为2018年10月的-13.3%、2.43%、5.7%。
上一轮调控效果显著,全国市场已回归理性。
2019,中原23城对2019年的预判也以稳定为主。
注:
以下数据来源23个中原城市分公司市场研究部对2019年各城市的预判。
根据中原城市分公司对各城市2019年市场的预判,认为2019年61%城市一手住宅、57%城市二手住宅房价变化幅度在5%以内,整体稳定。
2019,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2018年全国银行业监,督管理工作会议,中国人民银行2018年工作会议,2018年全国两会中共中央政治局会议,住房和城乡建设部,国家发展和改革委员会,严控个人贷款违,继续实施“分城施,规流入股市和房市,策”差别化住房信,继续遏制房地产泡沫化。
贷政策,强化房,地产金融宏观审慎管理。
坚持“房住不炒”定位,要推动信贷、股市、,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制。
债市、汇市、楼市健康发展,把加快调整结构与持续扩大内需结合起来。
重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。
限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。
7月,8月,9月,10月,11月,12月,中央政治局会议,中央政治局会议,下决心解决好房地产市场问题,坚决遏制房价上涨。
加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
未提及房产行业,住建部召开房地产工作座谈会加快制定住房发展规划;对楼市调控不力的城市坚决问责。
住建部再次公开违法违规房地产开发企业和中介机构住建部强调,各地要持续深入开展专项行动,通过部门联合执法,把打击侵害群众利益违法违规行为,作为整治房地产市场乱象工作的重中之重。
无明确态度,中央政治局会议:
未提及房地产中央经济会议:
要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。
从10月开始,中央对房地产“闭口不谈”。
历次中央政治局会议关键词变化,2019,中央定调“稳”,“一城一策”精准调控,对地方政府的管控将进一步放松。
2016.10关键词:
抑制资产泡沫,2016.12关键词:
加快研究建立长效机制,2017.7关键词:
加快建立长效机制,2017.12关键词:
加快住房制度改革和长效机制建设,2018.4关键词:
扩大内需2018.7关键词:
遏制房价上涨2018.10关键词:
宏观经济稳中求进2018.12关键词:
“五个坚持”“六个稳”,2016“研究”长效机制研究阶段,更多的是研究性质而非落地性质和推广性质,2017“建立”长效机制建立阶段,出台的政策虽然都对房地产具有调控作用,但不够系统,带有实验性质,2018从坚决遏制到“稳”长效机制落实阶段,保证市场环境的稳定,并对楼市进行精准调控,中央建立房地产监测系统,统一建设监测系统,面向70个大中城市,限价手段逐步放开,春节前,20个城市陆续出台房地产长效控制机制,预计先试点10个城市,调控下放到市一级城市,中央只对量、价等15个指标设定考核区间,不设强制措施,需放松还是松紧政策,取决个地方情况,首付比例,税收,由中央给定区间房贷利率由基准利率决定其他限制性政策和利率优惠,地方自主决定,不做窗口指导,未来房地产调控方向,2019,有些地方,从“略带尝试”到“明刀明枪”,预计后续步伐会更快。
1、增城限价政策取消,10月22日开始实施;,2、一次申报不能反复调整,签约价下线不能超备案价10%。
按套控制,如没按实际申报系统自动停签约、停售,并进行处罚,整改期7天,停网签30天。
3、一经定价半年不能调价。
广州增城,1、不限售不限签,可将对外房源一次过推出;2、尊重市场为前提,未网签的按市场实际销售价格水平,自行网络申报备案价。
将经过网络备案的价格报房管部门,知悉并愿意接受房管部门的书面承诺,要公示备案价格;3、严禁双合同。
广州花都、南沙,关于控制二手住房短期交易转让实施细则:
房产通过初始登记,补换证、房改、继承、受赠、离婚分割、拆迁安置等“非购买”方式取得,所有权人取得房产不属于炒买炒卖行为,不在限制交易范围内。
房产规划用途为办公、商业、工业用房、公寓的等“非住宅”的,不在限制交易范围内。
太原,取消新购住房限制转让措施。
取消菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即取得产权证书至少2满年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。
菏泽,2018年12月,珠海部分地区限购政策已调整了。
珠海,2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。
广州,早期,部分城市通过人才政策“曲线救国”绕开限购;,近期,多个城市直接松绑限购等政策。
重庆GDP由之前的10%以上滑落至6.3%,GDP神话不再;工业增加值增速更是跌至历史冰点,2018年前三季度工业增速仅为1.6%,工业投资增速也由此前的10%以上跌至3%左右;重庆本地消费乏力,消费增速跌至10%以下,受惠于网红旅游城市的崛起,重庆市2018年前10月的消费额有超过50%由旅游来带动;工业出口速度放缓,甚至出现负增长;贸易顺差也由之前的2000亿跌至1200亿人民币左右。
2018重庆,经济下行的压力很大。
2018,重庆属于典型“投资拉动型”城市,房地产收入是重庆经济发展的促进剂。
土地出让收入,公共预算收入,赖度,重庆政府,高度依赖土地财政。
2018,限降价(部分区域),限涨价,响应中央整体政策,严格限制严格限制商品房备案价价格涨幅控制在3%5%,住宅优惠折扣不能低于9.5折商业性质产品优惠折扣不能低于9折,保持市场稳定,从“限涨价”到“限降价”,房地产行业不容有失。
2018来自市场的声音2019调控会放松。
去杠杆已基本结束,金融限制将适度放松,降准虽定向,但流动性得到切实的加强。
A,C,2016,加强供给侧结构性改革,增强持续增长动力,充分释放全社会创业创新潜能着力化解过剩产能和降本增效努力改善产品和服务供给大力推进国有企业改革更好激发非公有制经济活力,以推进供给侧结构性改革为主线,扎实有效去产能因城施策去库存积极稳妥去杠杆多措并举降成本精准加力补短板,深入推进供给侧结构性改革,进一步减轻企业税负发展壮大新动能央行3次降准稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,“十八大”后(2012-2017):
供给侧结构性改革,“十九大”后(2017-2022):
培育创新驱动模式、适度扩大内需,放松限制,2019大军未动粮草已先行:
预计2019年仍将降准23次,以增强流动性。
B2017,2018,需求端,深圳四大行首套房贷利率下调,“上浮15%”降至“上浮10%”。
无独有偶,今天中午的消息,最新“深圳商业银行房贷利率情况”显示:
中国银行、工商银行、北京银行、花旗银行首套房贷利率上浮10%,利率为5.39%。
此前,深圳四大行首套房贷利率都是上浮15%。
融360大数据研究院监测数据显示:
2018年11月在全国35个城市533家银行中,有23家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比4.32%,较上月减少4家银行分(支)行;有15家银行分(支)行回调利率,较上月减少4家,2018年11月全国房贷利率方面,首套房贷款利率平均值首次停涨,持平上月,二套房贷款利率较上月回落1BP。
本月一线城市回归利率最低前十排名,全国总体利率水平保持稳定,个别城市出现微调,其中一线城市利率表现为回调,二三线城市中利率回调及利率微涨情况均存在,未来整体趋势仍将大概率以稳为主,2019大军未动粮草已先行:
预计2019年(春节前后)首套房利率将回调。
根据融360对全国房贷大数据的分析认为,目前首套房利率已见顶,后续将稳中回调,目前深圳已出现首套房贷利率下调,随着市场的下行,预计重庆本地金融机构将会跟进回调房贷利率优惠幅度。
2019大军未动粮草已先行:
预计2019年(春节前后)多套房利率也将回调。
受到商品房销售金额持续下降影响,9月份银行个人中长期贷款余额出现加速下滑的趋势,随着年初金融机构贷款额度充足在贷款需求下降的基础上,预计银行会调整利率上浮比例,以吸引客户,2019,2019重庆政策的预判,稳定运行,不会出台抑制行业发展的政策金融政策会趋向与宽松,针对“三无”的政策会逐步淡化,土地篇,02,PART01土地量价,PART02可建面积,PART03企业举牌,PART04土地情况,PART05入市销售,2018年成交可建体量面积1561万方,较2017年回落40%;楼面地价5136元/,较2017年上涨11%。
2018,交易量创历史新低,楼板价创历史新高。
总可建面积,84宗成交宗数,1574万方,808亿元总成交金额,5428元/平均楼面地价,2018年,127宗,2593万方,1200亿元,4859元/,2017年,2018,土地交易量大幅减少,政府土地收入缩减三分之一,2018,过去10年重庆主城一二级市场供应关系,成交土地可建面积(万平米)当年成交商品房面积(万平米)一级市场供销比当年市场存量(万方),一级总库存急降1500万方,存量去化时间不足两年,利好后市,备注:
以上数据仅包含商品住宅、商业、商务,不包含车库、保障房等业态。
2018,上半年抢地激烈;品牌开发商拿地收缩时间更超前,对市场敏感度更高,2018年上半年,市场共竞拍土地33宗,开发商竞价1460轮(平均每宗竞价44轮),其中TOP10开发商参与竞价359轮;下半年,市场总竞拍土地9宗,开发商竞价203轮(平均每宗竞价23轮),TOP10开发商参与竞价20轮。
2018,宗,2018年一级市场供应84/1574万方二级市场销售3049万方,老盘拿地,2宗,可建面积72万方,同项目分次拿地,政府兜底,4宗,可建面积31万方(两江置业兜底水土),将为市场新增76个新项目入市总可建面积:
1471万方,出让土地为市场带来盘源(含纯商业用地),出让土地为市场带来盘源(不含纯商业用地),将为市场新增70个新项目入市总可建面积:
1423万方,新增项目2个4宗,可建面积123万方,2018,请先将要替换的图片裁剪成原图片长,1030万方,开发周期约1年,项目数:
11个文总字可内建体容量:
33万方平均楼面地价:
7590元/,项目数:
29个总可建体量:
538万方平均楼面地价:
5210元/,宽比例然项后目在原数请:
先1将2要个总可建体量:
100万方平均楼面地价:
5780元/,项目数:
2个总可建体量:
164万方平均楼面地价:
3743元/,请先将要替项换目的数图:
片裁16剪个成原图片长,宽比例然后在原请先将要总可建体量:
589万方平均楼面地价:
5492元/,新增项目主力销售期23年,备注:
以上不含纯商业用地,共计数量70个。
2019,新增项目主力入市时间集中在1月、4月份,备注:
以上不含纯商业用地,根据各类别开发商拿地到入市销售时间预判,2019年1、2、4、7四个月入市项目最多,其中1、4月入市项目总可建体量最大。
国企,主力推盘速度:
813个月最集中推盘:
10个月,主力推盘速度:
711个月最集中推盘:
8个月,民企,重庆TOP10,主力推盘速度:
712个月最集中推盘:
8个月,全国TOP20,主力推盘速度:
813个月最集中推盘:
9个月,全国TOP50,主力推盘速度:
1113个月最集中推盘:
12个月,其他类型开发商,主力推盘速度:
715个月最集中推盘:
10个月,数据说明:
以上来自中原对近两年新入市项目的梳理。
2019,新入市项目,将会引导市场价格,并对房价形成较强的支撑力,预计新入市项目的售价集中在建面1100013000元/平米之间。
2016年10月2017年新成交土地入市平均售价与地价差:
6723元/备注:
以上不含纯商业用地,市场篇Pleaseaddthetitlehere,03,PART01量价印象,PART02业态印象,PART03市场变化,PART04城市行情,PART052019预判,2018,3500亿!
有史以来的交易额新高,备注:
以上数据仅包含商品住宅、商业、商务,不包含车库、保障房等业态。
1467亿元1855万方,1838亿元2404万方,2952亿元2919万方,3509亿元3049万方,2015年金额同比上涨:
-1%体量同比上涨:
-4%,2016年金额同比上涨:
20%体量同比上涨:
24%,2017年金额同比上涨:
70%体量同比上涨:
28%,2018年金额同比上涨:
6%体量同比上涨:
24%,备注:
以上数据为重庆主城商品住宅、商务、商业成交体量,不含车库等,2018金额上升24%,体量增加6%,2015年,2016年,2017年,2018年,7910元/,7646元/,10118元/,11808元/,-3%,+33%,+16%,2018售价上涨16%,2018,商业,体量较17年同比下降20%体量:
173万方,占比6%金额:
330亿元,占比9%均价:
19202元/平米,商务,体量较17年同比下降29%体量:
165.5万方,占比5%总额:
179.4亿元,占比5%均价:
10847元/平米,住宅,体量较17年同比增长12%体量:
2710万方,占比89%总额:
3091亿元,占比86%均价:
11408元/平米,住宅主导、商业商务萎缩20%+,2018,产品印象,总销金额,362亿元,同比上涨13%总成交面积,251万,同比不变存量52万,去化周期降至4个月,主流单价12000-16000同比上涨1500元/平米,别墅市场主流总价150-250万,主流面积段130-150,销量最大的十大板块蔡家、九曲河、龙兴、龙洲湾、茶园、照母山、李家-花沱溪、中央公园、礼嘉、悦来,2018,产品印象,总销金额,536亿元,同比上涨37%总成交面积,456万,同比上涨23%存量77万,去化周期降至3个月,主流单价11000-14000同比上涨2000元/平米,洋房市场主流总价120-180万,主流面积段110-150,销量最大的十大板块茶园、蔡家、中央公园、李家沱-花溪、照母山、鱼洞、龙兴、华岩、南泉、悦来,2018,主流单价8000-10000比去年上涨12%,主流面积段90-130,销量最大的十大板块李家沱-花溪、蔡家、龙洲湾、大学城、茶园、中央公园、西永、礼嘉、建桥、寸滩,总销金额,2194亿元,同比上涨35%,总成交面积2004万,同比增长9%存量,363万,去化周期降至2.5个月,产品印象,高层市场主流总价80-120万,2018,8,销量最大的十大板块蔡家、大学城、石坪桥-大堰、礼嘉、茶园、龙兴、大渡口中心、照母山、西永、天宫殿,产品印象,总销金额124亿元,同比下降7%总成交面积,116万,同比减少25%存量94万,去化周期约个16个月,2018,销量最大的十大板块石桥铺、寸滩、白市驿、渝中半岛、龙兴、悦来、高九路、鸳鸯、江北城、五里店、杨家坪,产品印象,主流单价4000-50009000-12000,写字楼市场主流总价50-70万80-150万,主流面积段40-6080-90,总销金额,55亿元,同比减少40%总成交面积,49万,同比减少38%存量,230万,去化周期约60个月,2018,销量最大的十大板块茶园、照母山、蔡家、石坪桥-大堰、南泉、白市驿、大学城、鱼洞、中央公园、李家沱-花溪,产品印象,总销金额,330亿元,同比下降21%总成交面积,173万,同比下降20%存量,665万,去化周期约66个月,主流单价,主流面积段,20000-30000,商业市场主流总价180万以下,40-70,2,2018年,重庆别墅TOP10累计成交金额118.3亿元,同比增长41%;累计成交面积80.5万方,同比增长50%;2018年top1的成交总价为21.8亿元,同比增长88%;2018年top10的门槛为8.2亿元,同比增长12%;2017年top1和top10的成交总价差距较小,仅相差4.3亿元,2018年这一差距拉大至13.6亿元。
2018,别墅TOP10进入门槛8.2亿元(上升0.9亿元),TOP10项目单盘月均跑量0.67万方,20,2018年,重庆洋房TOP10累计成交金额109.9亿元,同比增长18%;累计成交面积80.5万方,同比变化小;2018年top1的成交总价为15.3亿元,同比增长3%;2018年top10的门槛为8.5亿元,同比增长27%;2018年的成交面积小于2017年,成交总价方面差距较小。
2018,洋房TOP10进入门槛8.5亿元(上升1.8亿元),TOP10项目单盘月均跑量0.67万方,2018,2,2018年,重庆高层TOP10累计成交金额354.4亿元,同比增长39%;累计成交面积240.4万方,同比增长15%;2018年top1的成交总价为46.9亿元,同比增长39%;2018年top10的门槛为30.7亿元,同比增长57%;2017年top10高层多为高端项
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