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今后城市中心区的社会经济、生活方式以及城市结构还将进一步产生新的变化。
近年来,世界各国都在积极地重建市中心区。
一些国家城市中心的古老建筑物被爆破夷平,修建了许多摩天大楼,早期城市的天际线愈益变得参差不齐了。
由于大片古老建筑被推倒,并在这些地基上修建了高层建筑物,于是腾出了许多空地,这些空地多数辟为停车场。
19世纪至20世纪初,城市CBD核心区普遍都是高密度的,可是到了20世纪60年代以来,许多城市中心区趋向于低密度,这是一个很大的变化。
2.中心性
中心业务区具有独特的优越性,这就是它的中心性。
它的中心功能使城市的每一组成部分均与中心业务区紧密联系并受其支配。
城市大部分的交通干线都在CBD辐合,由此创造了一个良好的条件,使名目繁多的政治、经济和文化活动,都以市中心为舞台。
因此,CBD在传统上很自然地成了市民活动的焦点,并享有声誉。
如:
市民要购买一件较贵重的物品,非要进城中心一趟不可。
这就是一种传统的购物行为。
不在城中著名商店购买物品似乎就不够放心,如果不是在那里购买的物品,人们甚至不便在亲朋面前夸耀所购物品。
有一句古老的谚语即,“条条大路通向闹市中心”(AllRoadsLeadDowntown)。
3.高层化
第二次世界大战后,西方不少国家(尤以美国为甚)城市发展的特征是,城市空间向立体发展即高层化和城市平面向四周扩展即郊区化。
高层化本来就是芝加哥和纽约的城市特征,现在全美国约有34座城市的中心区出现了高层化,总共有200座150米(500英尺)以上的高层建筑物,其中纽约90座,芝加哥25座。
1993年,未来的芝加哥世界博览会,计划兴建一座更高的建筑物。
它就是高约600米、180层的世界贸易中心。
它将比目前世界最高的西尔斯大厦还要高出60多层,近200米。
拉丁美洲各国的大城市(如圣保罗)的市中心也以高层化为特征。
甚至伦敦和巴黎这两座有名的欧洲巴罗克城市,也开始了高层化的倾向。
地震频繁的日本东京等大城市也加入了高层化的行列,50层以上的建筑物已为数不少。
我国的香港、上海和广州已开始出现第二代高层建筑,其他城市如北京、天津、南京和武汉等城市中心区,也都纷纷出现高层建筑物。
现在的问题是高层化使市中心区交通系统发生了一系列的变化,使对内、对外交通格局发生变化,也影响到整个城市结构的变化。
高层化意味着地价等值线在市中心愈来愈密集,中心业务区用地指数最大。
由于增加建筑楼层的面积比增加为交通使用的外部空间更能带来明显的经济利益,所以在许多城市中心区,中心业务建筑物不断增加,而道路面积却没有相应增加。
建筑物的增加意味着人口的增加,同时意味着交通流量的增长,结果造成了对外部空间更大的压力,道路交通更加拥挤,街道上充满了人群和车辆。
芝加哥、纽约的市中心区往往出现人车在道路上穿梭的情况,有的地方根本不理会交通信号灯的指挥,这在一般城市是比较少见的。
超高层建筑西尔斯大厦,总面积达450万平方英尺(41.8万平方米),白天常驻人口16500人,加上流动人口(业务人员、旅客和观光者)每天在这里活动的人口达10多万人,真好比一座城市。
它的物资供应全靠拖车(为40英尺长、8英尺高的货柜车,象一节火车皮),直接开到大门口。
如果一个大城市的中心区拥有数十座30~100层的高层建筑物,可以想象,它将给整个城市交通系统带来多么大的影响。
我国城市道路网结构一般没有专门为进货的后街(背街)。
一般大厦的进货全在晚上进行。
象汉口中山大道的闹市区,两旁都是商店,人行道边又有高大铁栏杆阻挡,使用大型货柜拖车运货也十分困难,只好用卡车运输,就是这样停车也很困难。
总之,市中心区高层化使城市社会、经济、生态环境发生很大变化,将给我国的城市规划带来新的课题。
4.人口数目昼夜差别极大
西方城市(尤其是美国的城市)的中心业务区同我国城市中心区的结构很不相同。
它们是单纯的业务区,其间很少住宅。
CBD的人口数目昼夜之间差距很大。
这是西方城市中心区的特征之一。
东亚的城市,特别是我国的城市中心区,商业、各种事业和居住功能混杂,中心区夜间人口密度也很高。
还有不少居民甚至白天往城区或近郊区出勤,晚上住在市中心。
国外城市中心区大部分的活动皆在平日的白天进行。
周一至周五是业务办公时间,周六是购物日,星期天整个CBD则人寥寥无几。
CBD的夜生活是多种多样的,文娱、舞会、宴会直至深夜。
一般晚上在中心区留宿的只是部分旅客和少量居民;
大部分雇员,尤其是中、上层工作人员,一到傍晚都驾车离开市区,到郊区居住。
由于CBD昼夜人口变化很大,造成早晚两次繁忙紧张的交通高峰。
图5国外城市中心业务区昼夜人口变化规律
城市中心业务区的规划设计历来是城市规划的主要组成部分。
当前,国内外的一些大城市,在CBD的规划设计上一般都遇到了如下矛盾:
(1)高层建筑愈来愈密集,人流和交通流量过分集中带来了一系列矛盾。
(2)西方城市的市中心区白天和非节假日人口数往往是晚间和周末人口数的10倍,甚至数十倍。
而亚洲一些城市中心区夜间人口依然密集,是“不夜城”,周末购物,人口更多。
这同西方城市显著不同,但它们都给城市带来交通、环境等一系列问题。
(3)每天早晚出现交通拥塞现象,极需缓和。
这是东西方城市面临的共同问题。
(4)停车场与停车空间占地很多。
市中心日间的停车空间布局是当前城市规划中的一大研究课题。
如美国城市中心业务区,停车面积一般占中心业务区总面积的8.3~15.3%。
芝加哥卢普(Loop)中心区,总面积为2.6平方公里,其中停车面积约占0.39平方公里,占总用地的15%。
在城市中心区,停车空间往往大于街道绿化空间;
硬质景观空间面积大于软质景观空间的面积。
这是一个普遍存在的问题。
(5)步行者的安全问题。
国内外一些城市都采取了许多措施来保护步行者的安全,如步行街、单行线、交通安全岛、栏杆、天桥和地下通道等。
但是,即使如此,行人的安全仍然存在着很多问题。
有些措施则影响了城市的景观,或给行人带来不愉快感。
(6)对外交通枢纽的布局问题。
过去城市中心区的对外交通(如火车站、汽车站)一般分布在CBD的边缘。
而现在世界上有些大城市为了方便旅客,将对外交通设施布置在综合性大厦的地下或附近。
(7)采取地下商业街、下沉式广场、大建筑物之间的连系天桥、地道及拱廊商业街(ArcadeShoppingMalls)等措施,以疏散市中心密集的步行人流。
(8)城市第三产业的规划布局问题。
第三产业的发展是一个城市功能多样化及向信息化发展的标志,也是城市建设现代化的动力。
第三产业的规划布局对我国大、中、小城市都有现实意义。
(9)流动人口与城市环境规划管理问题。
流动人口给城市带来活力也带来不少矛盾。
大量的流动人口不仅影响交通运输、城市用地管理、城市社会结构,还影响到城市的空间结构。
(10)城市人口和产业集中与分散发展的矛盾。
西方各国城市化目前正面临这一问题。
分散的郊区使城市中心区趋于萧条。
我国城市化发展在规划上要有应变能力,既要适当疏散市中心区过份集中的人口和产业,又要考虑维持繁荣的中心城。
二、城市中心业务区范围的确定
中心业务区又称中心商业区,或习惯称闹市区(Downtown)。
但是,闹市区一词是一个非规范化的术语。
因为闹市区这个概念在空间界线上不够明确。
downtown(下城街)一词是相对上城(Uptown)和中城(Midtown)而言的。
Downtown一词对纽约最为恰当。
因为世界上最典型的西方城市中心业务区在纽约,其所在的曼哈顿岛面积不大,分上、中、下三城,中城区(Midtown)和下曼哈顿是世界上有名的闹市区,下曼哈顿是金融中心,中城区是世界驰名的商业区,上城在纽约中央公园以北,为住宅—工业区,有闻名的哈莱姆黑人贫民住宅区。
CBD虽然相当于闹市区(downtownarea),但它的定义更为明确和严格。
城市中心业务区包括5个功能特征显著的亚区,即:
(1)商业亚区:
为零售业中心,集中分布着大小商业铺面,还包括旅馆、饭店、餐厅和酒吧。
(2)金融亚区:
为各种金融信贷机构集中地。
(3)办公亚区:
为政府机关、各种公司和事务所的集中区。
(4)文娱亚区:
为博物馆、展览馆、图书馆、书店、剧场、戏院电影院、夜总会和各种俱乐部的集中区。
(5)旅游亚区:
由于CBD拥有城市发展历史中最古老的建筑,因此也是风情旅游和会议旅游的中心。
此外,随着第三产业的发展,也有将信息产业和服务产业作为CBD的一个亚区。
根据上述各项功能特征,可以采用下面3种方法确定中心业务区的界线。
1.中心业务指数法
中心业务指数法是由墨菲和万斯两位美国学者提出来的,故亦称墨菲—万斯中心业务指数法(Murphy-VanceCentralBusi-nessIndex)。
这是一个划定城市CBD范围的著名方法。
由于它的主要基础是土地利用指数,所以,也称为土地利用指数法。
常用的有4种计算方法:
(1)最大中心业务指数法(CentralBusinessHeight
Index,简称为CBHI)。
其计算公式为:
这是一个最常用的表示街区中心业务利用程度的方法。
当CBHI为1时,表示建筑物的一层楼全部被中心业务用途所占用,如大于1时,则表示其发展潜力或趋势。
但是,这个方法不能表示中心业务功能在街区中所占的比重。
(2)中心业务强度指数法(CentralBusinessIntensityIndex,简称为CBII)。
这是用百分比方法来表示全部楼层面积中中心业务利用面积的一个方法。
(3)中心业务指数(CentralBusinessIndex,简称为CBI。
CBI=1单位CBHI+50%单位的CBII
规划工作者常常将
(1)和
(2)两种计算方法结合起来,表示CBD的核心区(HardCore)。
即CBD中的中心地段街区,即使用上述任一方法来表示,其中心业务利用程度都是最高的,并且可以同时在图上表示。
(4)最大零售商业指数(RetailBusinessHeightIndex,简称为RBHI)。
这是衡量中心业务区利用程度的另外一种表示方法。
香港中心业务区(中环)范围内的57个街区就是采用这个方法确定的。
2.通过人口普查资料确定CBD范围
美国从50年代起就用人口普查资料中的一些数据来划定中心业务区范围。
这些数据主要是人口密度、就业人数、流动人口、交通流量、服务业人数、旅馆床位数、影剧院座位数等。
3.通过地价和建筑物高度来确定CBD范围
国外城市的中心业务区一般是城市土地价格等值线的高峰区域,而郊区中心或城市副中心则是土地价格等值线的次高峰区。
建筑的高度、平均层数以及高层建筑的分布状况也可作为CBD范围的参数。
另外一种确定CBD范围的方法,叫“核—框法”(TheCore-frameMethod)。
所谓“核”是中心业务区土地利用率最高的部分(从土地利用、政治、经济、交通、文化及昼夜人口数目差异等方面量度),而“框架”是支撑和环绕“核”的边缘地区。
目前,西方城市核心区功能衰退,面积缩小,这与“框架”的衰败有直接关系。
CBD的结构好比一个鸡蛋,核心区的功能好像是鸡蛋黄,而框架好比是蛋白,蛋白保护着蛋黄的发育。
CBD核心区的主要特征是具有极其方便的可进入性和它对外的通达性;
高层建筑物高度集中,景观立体化;
核心区内以步行交通为主;
非常受限制的停车空间及设施;
用地紧张,土地利用率极高;
日间核心区人口高度集中等。
CBD框架一般是由仓库、停车场、医疗设施、汽车市场、轻工业和批发业等构成。
50年代以前,CBD框架区是城市最主要的对外交通枢纽区,当时主要依靠铁路。
而现在,高速公路和大型集装箱拖车,代替了大部分铁路运输量。
核心区和框架不可分割地构成了城市中心业务区的整体。
但是,当前国外城市中心区蜕化,CBD框架区还出现了另外一些重要的特征,如:
空余的建筑地基;
大批弃置不用的旧建筑;
日益贫民窟化;
环境恶化,有的地方沦为“灰色地带”(Grayzone),成为社会问题最多的区域。
如美国等西方国家下层人民居住的公共住宅(PublicHousing),是社会问题最多的地方,它们多分布在中心业务区的边缘。
各国城市的中心业务区核心与框架的面积比例有相似之处:
核心区一般面积比较小,只占几十个街区。
如芝加哥的CBD称为“卢普”(TheLoop),面积仅2.6平方公里(1平方英里),而大都会区面积达1万平方公里。
纽约有两个CBD核心,以华尔街为核心的下曼哈顿,面积仅0.8平方公里,但是每天到这里来上班的人数高达55万人;
另一个是以42街和第五大道为中心的中城区,核心区面积仅2.6平方公里,每天有110万人到这里上班,而大纽约地区面积为3万平方公里。
CBD框架用地面积却比较大,一般占CBD总用地的3/4左右。
三、土地分区管理和建筑景观的形成
国外有些城市(如美国和西欧部分城市)对城市土地利用实行土地分区管理法规(Zoning)。
分区管理是土地利用的法规化管理形式。
分区管理是使用权力以维护环境,即法律和行政权在城市管理中的运用。
这种法规包括不动产用途的一系列规定条款,其中最重要的是限定了建筑物的体形、外观和容量(容积)。
分区管理是城市总体规划实施的重要补充和法律保证。
这种法律保证表现在两个方面:
①制定分区管理条例;
②编制分区管理规划图,将条例的细则用空间形式规定下来。
城市中心区用地面积虽然一般仅占城区总用地面积的1/500或1‰,但这里人口与建筑物以及城市功能和效率高度集中,因此,对城市中心区的管理非常重要。
为实施城市中心区的规划设计,有效地控制土地和创造有特色的城市景观,采用土地分区管理法规以加强对城市中心区的管理,可以为我国城市中心区开发的借鉴。
分区管理实际上是对中心区用地的规划,同时也是确定中心业务区范围的另一种方法,是形成城市景观的重要手段之一。
用地分区管理在美国城市市区规划和管理中起着重要作用。
“用地分区管理条例”是实施城市规划的措施,它将城市各种不同功能的用地进行细致的划分,以加强对土地的管理。
这种办法最早是在纽约用法律形式规定下来的。
本世纪初,纽约已发展为资本主义繁华的大都会之一,出现了许多摩天大厦,但土地使用相当混乱。
用地分区在当时的主要目的是为了规定用地的不同功能。
用地分区管理一般是用来对商业、工业、住宅等不同功能的用地进行管理。
内容包括对建筑物的定位、体量(容积)、功能、高度、后退、凸出等作出规定。
并对每一个街区的土地作详细的划分,规定建筑物覆蔽率。
用地分区管理正在发展之中,它与美国繁琐的法律一样,有一定的局限性,但对城市中心区的规划实施和用地管理是有积极意义的。
用地分区管理对控制和形成城市中心区的景观,有下列几种规定:
1.美观分区管理
通过分区管理加强市中心的景观设计,如对建筑物的建筑材料、涂料等作出规定。
我国西安、南京、杭州、桂林、北京、武汉等城市中心区都出现了一些高层建筑,有的地方也出现了违章建筑,使城市景观极不协调。
如西安在人民大厦前建了一幢梯形的新楼,将海滨城市的建筑风格搬到内陆古朴的城市,很不协调。
又如南京的金陵饭店,鹤立鸡群,与古都环境风貌很不协调。
桂林市区如不控制建筑高度,将来如出现10~20座高层建筑,与桂林山水也很不相称。
可以设想,杭州西湖岸边,如修建10多座高层饭店,那么西湖就将变成一个池塘了。
2.高度分区管理
立体化或摩天化日益成为国外大都会中心区的一个特征,甚至在一些城市的副中心也高楼耸立。
各大公司各大企业的总部或分部、各大银行、保险公司在中心业务区中都有高楼大厦,并且力争在闹市区中突出其形象,成为城市轮廓线上的一个重要标志。
如同世界贸易中心的两座大楼在纽约轮廓线中的形象,或像西尔斯大厦在芝加哥中心区的突出地位那样。
高度分区管理对日益立体化的中心区的景观与环境保护显得非常重要。
我国许多城市正在出现高层化的城市景观。
不论北京、天津、上海还是广州、武汉,都将会出现各种高层建筑物。
深圳是一座新兴特区城市,其中心区已经摩天化。
在城市设计上,掌握建筑高度的节奏,十分重要。
高度分区管理限定了城市中心区各部分和各种建筑物的最大高度,但对最小高度,一般没有明确的限制。
纽约华尔街等许多街道,高楼林立形成了峡谷型街道,每天只有中午一小时能见到阳光,而且建筑物之间形成风口。
考虑到这一点,以后有些城市为了争取更多的日照时间,采取建筑物从屋基(地皮)界线(lotlines)退台(setback)的办法,这样建筑物可以相应地增加高度,其结果是城市中心商业区出现了一些阶梯状的建筑物。
由于对建筑物的高度提出了限制,有的地方就采取降低楼层高度的办法,增加层数以获得尽可能多的建筑面积。
但是这样往往使建筑物缺乏美感。
3.小块土地指定分区管理
国内外城市中心区都存在着这种情况,即在中心区大片用地中有一些孤立小块用地,这些用地的性质与周围用地的性质很不协调,但这种性质的用地对土地使用者特别有利。
这种情况对市中心区的改造是一大障碍。
分区管理法规指定这类用地属于“不合理”或“不稳定”用地,并规定它改变用途的期限,即只有在它符合社区的整体规划时,才能获得法律上的承认。
4.期限指定分区管理
“期限指定”对一些目前使用不合理的用地作出严格规定,到期必须改变用地性质,超过期限而不作变更的即属于不合法的土地利用。
这一规划管理条例的目的在于,给使用性质不合理的土地利用的所有者提供一个合理的年限,使他们在这一段期间能收回不动产投资,按城市规划的规定进行处理。
四、第三产业的布局
中心业务区集中了城市中许多重要的功能,特别是集中了大量属于第三产业的各种机构及建筑物。
第三产业的范围很广,从广义上说,它包括各级政府机关、经济、金融、科研、服务、信息、文化、娱乐等机构。
因此,在研究第三产业项目的合理布局时,应将它们进行分类。
一般是将具有相近功能的项目集中布置,这样做不仅有利于第三产业的发展,也能使这些设施更好地为人们提供各种服务。
对第三产业进行科学合理布局,是CBD规划的重要任务。
城市第三产业有5种规划布局类型:
1.竞争型
一群功能性质大体相同的商店群聚集在一起,形成了一个相对专业化的零售区域。
专业化本身如同一个招牌,加强了知名度。
竞争也方便了顾客,也使顾客对商品有自由选择的机会。
同时,聚集和竞争也自然形成了繁荣的商业气氛。
2.相互配合补充型
将一些互相支持的商业或服务行业,组织在一个商业区内,发挥他们互相补充的效益,并由此构成吸引力。
3.主体功能依附型
这是指商店布置在公务人员集中区或其他顾客较多而稳定的地区,长期稳定地向他们提供食品及其他服务项目。
加拿大多伦多市有一条位于市政府下面的地下商业街,这条商业街主要是为16000名政府公务人员服务的。
4.共栖型
是指一些商店或服务设施的业务活动依赖一个共同的供应者或共同的顾客。
他们彼此聚集在一起不是为了竞争,而是为了便于业务上的联系。
例如,经纪人事务所、律师事务所、规划师事务所、开发业者、建筑公司、城市公用事业,往往布置在同一幢办公大楼中营业。
5.协作经营型
各种各样的商店和服务设施布置在一个市场中,它们相互之间并无多少横向的业务联系。
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