地产项目发展目标.docx
- 文档编号:12776260
- 上传时间:2023-06-08
- 格式:DOCX
- 页数:39
- 大小:580.48KB
地产项目发展目标.docx
《地产项目发展目标.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《地产项目发展目标.docx(39页珍藏版)》请在冰点文库上搜索。
地产项目发展目标
[项目发展目标]
项目将通过建筑设计、市场营销、物业管理等各个环节的组织、协调、发展成为市南中环新干线标志性住宅社区。
通过项目周边市场调查报告取证,项目SWOT分析与潜在消费群体的需求分析,本案力求打造属于21世纪的家居产品与住宅模式,与周边社区趋于同质化的产品力与推广模式,形成鲜明对比。
21世纪的居住模式以追求个性与崇尚自然为核心,目前市由于自然景观较少,借自然景观打造的项目并不多,但开发商越来越注重社区自身环境的营造,目的同为趋于自然化心理需求。
本案由于开发规模较大,适合人造自然景观的营造。
创造社区自然化,体现在家居方面,注重追求建筑风格与家居布置的独特;在园林绿化方面,追求自然(人造景观)的贴近与回归。
标志性现代化社区要点:
◆建筑:
建筑空间尺度宜人,富有亲和力,同时具备一定的超前性。
◆环境:
居住环境国际化,生活环境健康化,人文环境高尚化。
◆生活:
创造一种与人为善,生态环保,崇尚自然的生活模式。
标志性现代化社区并非代表着都市的喧嚣,它是城市人实现个人价值的领地,是产品全面素质的表现,即:
某一特性超前,但其“强化整体,弱化局部”,使产品的社会弹性效应发挥至最大,避免销售阶段诉求的单一性,造成销售障碍。
1.一般因素分析与专项调查
1.1总体经济情况(2001年·市)
1.1.1综合论述
国民经济持续快速发展,社会生产力水平继续提高。
全年实现国生产总值1826.67亿元,按可比价格计算,比上年增长12%。
市增速位于全国前列。
人均国生产总值由上年的17993元增加到19986元,增长11.6%。
全市财政收入完成304.5亿元,比上年增加24.4%。
我市三类产业全面提速。
第一产业完成增加值78.56亿元,.增加6.3%,较上年提高2.6%,占国生产总值的比重为4.3%。
第二产业仍是全市经济增长的主要推动力量,完成增加值891.51亿元,增长12.7%,比上年加快1.2%,占国生产总值的比重为48.8%,其中工业增加值807.3亿元,增加12.5%。
第三产业完成增加值856.6亿元,增加11.7%,比上年加快1.2%,占国生产总值的比重为46.9%,比上年提高1.4%。
全市私营企业4.05万户,个体经济19.3万户,私营和个体经济从业人员分别为46.36万人和26.36万人。
私营个体经济零售额占全市的比重达27.9%。
2001年末全市共有189万在职职工参加养老保险,85.2万离退休人员参加社会统筹养老保险,养老保险社会发放率保持100%。
顺利出台了城镇职工基本医疗保险制度,参加基本医疗保险的职工和退休人员人数共计268万人。
我市就业结构继续发生变化,再就业工作取得新的进展。
全年新安置就业人员16.5万人,年末全市社会从业人员488.34万人,其中第一产业从业人员82.7万人,占17%;第二产业从业人员212.65万人,占43.5%;第三产业从业人员192.99万人,占39.5%。
一系列优惠政策的全面落实为下岗职工拓宽了再就业渠道,当年有5.43万下岗职工通过多种渠道实现再就业。
全年登记失业率为3.6%。
综上所述,我市经济和社会发展中存在的主要问题是:
经济结构仍不尽合理,第三产业的比重有待进一步提高;受外需减弱的影响,外贸增幅回落;城镇就业压力还比较大。
1.1.2固定资产投资(房地产业)
全年房屋施工面积2538.5万平方米,房屋竣工面积975.3万平方米,其中住宅竣工面积659.5万平方米。
房地产业保持快速发展。
全年完成增加值81.51亿元,增长17.2%。
房地产开发投资161.27亿元,增长20.4%。
房地产开发规模适度,全市房地产开发施工面积1862.7万平方米,增长18.3%。
随着住房制度改革的推进和人民生活水平的提高,住宅消费迅速增长,全年商品房现房销售面积537.4万平方米,销售收入127.6亿元,分别比上年增长37.2%和39.9%,个人购房比例提高,在商品房销售中,个人购房面积的比重高达97%。
随着市开发量的逐渐增加,同时更由于投资商开发面积逐渐规模化,特别是目前河西区开发项目相继上市(如名都新园、梅江小区、瑞江小区、半岛蓝湾),而且规模不断加大,环境越做越精致,功能越来越完善,配套越来越齐全,增加了物业间的可比性,而同质物业的相继开发,使购买市场由比较、鉴别的过程逐步走向成熟购买的心态并引发持币观望,以求新一层级水准的物业上市。
随着经济发展趋缓,消费者的成长周期在延长;而房地产周期经过99年、2000年的波峰,也在开始调整。
虽然如此,市场的需求量仍然很大,另一方面市场的供给量也不小,而正真能满足有效需求的供给量则较少,造成许多商品房的积压。
因此我们再开发项目应生产适销对路、性能价格比合理的产品,才能在市场上立于不败之地
下列表格予以说明市近几年来商品房销售情况:
1993-2000市各类商品房销售许可证核发情况
单位:
万平方米
表—1
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
和平
7.12
31.47
16.05
25.1
23.46
50.65
61.16
6.4
南开
58.39
99.41
57.85
120.86
71.22
210.12
91.37
114.3
红桥
2.6
27.65
13.42
29.47
39.99
118.26
99.99
82.2
9.62
62.99
35.37
16.05
39.29
84.63
121.65
90.81
河东
5.28
28.54
35.3
42.53
36.28
226.36
86.89
96.7
河西
39.81
63.15
31.27
55.09
94.24
141.27
99.38
67.8
新四
1.59
16.9
17.74
7.2
55.75
180.77
185.36
87.71
塘汉大
21.8
44.34
17.81
23.16
45.5
62.45
54.9
95.87
五县
0
4.31
0
0
0
18.79
20.47
26.1
总计
146.21
378.76
224.81
319.46
372.73
1093.3
821.17
667.89
1997—2000年市商品房交易备案分组情况
表—2单位:
万平方米
1997
1998
1999
2000
销售
面积
比例
销售
面积
比例
销售
面积
比例
销售
面积
比
例
按
区
域
分
和平
11.58
5.5
11.27
3.3
15.98
4.2
20.79
3.3
河西
34.05
16.2
51.44
15.3
57.07
14.9
84.25
13.4
河东
33.72
16.1
68.87
20.5
69.51
18.2
93.66
14.9
23.83
11.4
35.68
10.6
35.57
9.3
110.67
17.5
南开
82.93
39.5
72.49
21.6
83.72
21.9
37.68
11.7
红桥
5.85
2.8
33.4
9.9
54.64
14.3
105.2
16.7
塘沽
13.2
6.3
39.18
11.6
34.96
9.2
59.12
9.39
区县
4.54
2.2
23.93
7.2
30.62
8.0
82.6
13.1
合计
209.7
100
336.3
100
382.07
100
630
100
按房
型面
积分
60m²以上
21.86
10.4
32.59
9.7
32.09
8.4
45.03
7.15
60至90m²
101.9
48.6
126.65
37.7
133.48
34.9
324.02
51.4
90m²以上
85.91
41
177
52.6
216.5
56.7
260.95
41.4
按每
平米
成交
价分
2000元以下
80.33
38.3
120.32
35.8
135.69
35.5
238.28
37.8
2000至4000元
108.3
51.6
182.09
54.1
208.51
54.6
340.08
54.0
4000元以上
21.07
10.1
33.85
10.1
37.87
9.9
51.64
8.2
按每套
房屋成
交价分
12万元以上
27.65
13.2
48.06
14.3
49.66
13
76.86
12.2
12至20万元
82.07
39.1
114.76
34.1
135.38
35.4
228.54
36.3
20万元以上
99.98
47.7
173.44
51.6
197.03
51.6
324.60
51.5
1997—2000年市商品房交易备案平均价格情况
单位:
元
表—3
年份
和平
河西
南开
河东
红桥
塘沽
区县
全市
1997
4698
3482
2723
2565
2545
2060
2430
1476
2846
1998
4932
3222
2712
2329
2329
2014
2132
2043
2571
1999
4167
3314
2869
2205
2327
2021
2022
1802
2534
2000
4472
3234
2991
2353
2373
2082
1997
1608
2478
注:
以市房管局商品房交易备案统计为准(含期房)
1.2项目地理环境调查
1.2.1项目周边区域俯瞰图
本案地处塘庄工业区,东邻洪泽路,南邻黑牛城道,西接太湖路,北邻澧水道;呈长方形地块。
图—1西北方向俯瞰图
1.2.2项目周边大型企业
本案周边主要有宝洁公司、三星电机、市电机总厂、市冷轧薄板厂、奥的斯等大型企业。
图—3三星电机
图—2宝洁公司
图—4市电机总厂
图—5市冷轧薄板厂
1.2.3项目附近配套设施调查
本案的大小市政配套基本齐全,与百姓生活有关的设施如:
超市、学校、医院等严重缺乏。
但由于本案的辐射区域较为广泛,辐射区域的配套设施相当完善,这就弥补了本案自身的不足之处。
图—6国美电器商城图—7家乐超市
图—7瀚金佰图—8乐园
图—9斯波泰克现代技术学校图—10二附属医院
图—11伊兰达商厦图—12河西十四幼
1.2.3交通状况
本案主入口位于太湖路,向北400米即是大沽南路,向西200米紧邻解放南路,两条主干线辐射小海地、尖山、友谊路、体院北、下瓦房、小白楼、门等地区,公交发达,公交路线多达13条,为出行提供了很大的方便。
现将公交路线列表格如下:
图—13黑牛城公共汽车站
表—4
路线
终始站
主要站点
44
体院北—怒江路
体院北宾水道紫金山路友谊路洪泽路怒江道
93
中心站—双水里
中心站图书馆市政府海河中学棉纺二厂围堤道大沽南路土城塘庄洞庭路怒江道双水里
95
王顶堤—灰堆
王顶堤图书馆手表厂八里台佟楼儿童医院友谊路西南楼南楼土城复兴门灰堆
96
站后广场—珠江道
站后广场公楼站道市政府海河中学围堤道大沽南路黑牛城道珠江道
98
水上公园—双水道
水上公园天塔紫金山路佟楼儿童医院友谊路西南楼南楼太湖路洪泽路洞庭路双水道
615
渤海大楼—海地安江里
渤海大楼道大营门下瓦房东楼南楼太湖路洪泽路洞庭路怒江道河西支队海地安江里
676
商学院—柳林
商学院北路洪湖里黄河道鞋城西南角南门食品街百货大楼站金海马大桥道湘江道围堤道大沽南路土城洞庭路财院柳林
693
新安广场—泗水道
新安广场南市百货大楼食品街滨江道大营门海河中学围堤道大沽南路土城洞庭路泗水道
695
王顶堤—灰堆
王顶堤手表厂八里台佟楼儿童医院友谊路西南楼南楼土城复兴门十三中灰堆
698
王顶堤—泗水道
王顶堤手表厂八里台德才里佟楼儿童医院友谊路西南楼南楼太湖路洞庭路泗水道
800
路—贵山里
路勤俭道洪湖里西北角西南角三马路海光寺南门外大街道西康路佟楼围堤道乐园太湖路洪泽路洞庭路贵山里
855
白庙—柳林
白庙勤俭道西沽西于庄三条石鼓楼南门食品街海光寺七里台佟楼儿童医院友谊路西南楼南楼土城复兴门十三中灰堆柳林
908
万科花园新城—洪泽路
万科花园新城仓联庄盐坨桥建昌道城北宁公园北站昆纬路金狮立交桥百货大楼路海光寺新兴路路西康路儿童医院友谊路南楼土城洪泽路
2.周边楼盘专项分析
黑牛城道、大沽路与解放路周边区域的楼盘是本项目定位的主要参考和研究对象。
为此,我们对顺驰世纪城、汇文名邸、瑞江花园、名仕达花园、金海湾花园等楼盘作为专项研究和分析。
表—5
楼盘名称
路段
规模
(平方米)
开发商
主要卖点
顺驰世纪城
黑牛城道
220,000
顺驰集团
现房,环境较好,开发商实力强知名度高
汇文名邸
解放南路
60,000
弘泽建设
位置优越,配套齐全
瑞江花园
解放南路
400,000
天房发展
小区成规模,邻近梅江价格较低
名仕达花园
解放南路
118,000
永泰房地产
地理位置优越,交通便利,配套完善,有游泳馆
金海湾花园
大沽南路
220,000
众诚置业
小区规模大,价格较低,邻近海地人口密度较大
2.1顺驰世纪城(一、二期)
表—6
区域
河西区
类型
商品房
地点
黑牛城道与紫金山路交口
售楼
88358666/88359666
发展商
顺驰投资集团
总建筑面积
220,000平方米
投资商
…
占地面积
170,000平方米
销售代理
顺驰置业
绿化面积
35%
物业管理
顺驰物业管理
车位
1080个左右地上车位
按揭银行
建行、工行
首次推出时间
1999年11月
按揭
8成30年
交楼日期
2001年5月
预售证号
…
管理费
0.9—1.2元
小区规模
总体规模为48栋,其中5层10栋,7层5栋,12层3栋,其余为6层
配套设施
小型会所,游泳馆,健身房,棋牌室,咖啡厅等
装修标准
楼宇
设备
可视对讲,OTIS电梯,智能化
外墙
瓷砖
毛
坯
房
门窗
合金
墙
坯腻子
天花
坯腻子抹平
楼地面
水泥沙浆麻面
厨厕
坯腻子
◆目前在售资料
表—7
单元售价
最高(5050元/m2)
1292800元
最低(3600元/m2)
208800元
在售单元面积
最大面积
256平方米
最小面积
58平方米
平均定价(元/平方米)
4200元
展销期按揭均价(元/平方米)
4116元
◆付款方式
表—8
种类
一次性付款
银行按揭
分期付款
折扣
优惠2%
没有优惠
定价
◆广告宣传主题:
国际化园林
◆楼盘点评:
美国易道公司规划设计的园林环境,别具特色,使文化与西方园林,传统模式与现代灵思充分调和。
项目本身的品质、品牌也间接的激发了潜在人群的购买预望,因此销售活跃。
但该区域生活配套还不是非常到位。
◆该楼盘销售业绩突出,主要原因在于:
社区环境,开发商品牌,与项目本身品质。
2.2汇文名邸
表—9
区域
河西区
类型
商品房
地点
解放南路
售楼
28238888
发展商
弘泽建设
总建筑面积
60,000平方米
投资商
…
占地面积
35,000平方米
销售代理
…
绿化面积
35%
物业管理
车位
地上停车场
按揭银行
建行
首次推出时间
2002年5月18日
按揭
7成30年
交楼日期(一期)
2003年8月
预售证号
…
管理费
0.6元
小区规模
高层5栋,5层6层3栋
配套设施
羽毛球馆
装修标准
楼宇
设备
可视对讲,电梯,智能化
外墙
瓷砖
毛
坯
房
门窗
塑钢
墙
水泥沙浆麻面
天花
刮腻子
楼地面
水泥沙浆麻面
厨厕
水泥沙浆麻面
◆目前在售资料
表—10
单元售价
最高(4500元/平米)
967500元
最低(3180元/平米)
2126467元
在售单元面积
最大面积
215平方米
最小面积
66.87平方米
平均定价(元/平方米)
3600元/平方米
展销期按揭均价(元/平方米)
3528元/平方米
◆付款方式
表—11
种类
一次性付款
银行按揭
分期付款
折扣
2%
首付款的2%
定价
◆广告宣传主题:
◆楼盘点评:
该项目地处河西区,地理位置优越,交通便利,由于该项目定位于中高档住宅,因此潜在目标人群,对居住环境,配套标准要求较高,由于小区规模较小,会制约一部分购买人群。
◆该楼盘销售业绩突出,主要原因在于:
地理位置优越,交通便利,人文素质较高,房型多样,价格相对合理。
2.3瑞江花园
表—12
区域
河西区
类型
商品房
地点
解放南路
售楼
88253301/88253302
发展商
市房地产发展集团
总建筑面积
420,000平方米
投资商
…
占地面积
357,000平方米
销售代理
大树房地产
绿化面积
35%
物业管理
天房发展
车位
地上停车场
按揭银行
工行
首次推出时间
2002年2月
按揭
8成30年
交楼日期(一期)
2002年11月
预售证号
2001001
管理费
0.52元
小区规模
目前8层9层4栋,6层24栋,5层4栋
配套设施
网球馆,羽毛球馆
装
修
标准
楼宇设备
非可视对讲,高层电梯/2户,智能化
外墙
涂料,少部分为清水墙
毛
坯
房
门窗
塑钢窗,木门,东西向为双层中空玻璃
墙
罩白
天花
刮妮子
楼地面
水泥沙浆麻面
厨厕
沙浆麻面
◆目前在售资料
表—13
单元售价
最高(2980元/平米)
447000元
最低(2385元/平米)
119250元
在售单元面积
最大面积
150平米
最小面积
50平米
平均定价(元/平方米)
2750元/平米
展销期按揭均价(元/平方米)
2695元/平米
◆付款方式
表—14
种类
一次性付款
银行按揭
分期付款
折扣
2%
1%
定价
◆广告宣传主题:
◆楼盘点评:
项目规模较大,房型多样,价格与周遍楼盘相比有一定竞争力,由于立交桥和铁路线,是该阶层的人群出行带来不便,影响了一定的购买力。
◆该楼盘销售业绩突出,主要原因在于:
临近梅江生态居住区,周边社区环境逐渐成熟,价格较低。
2.4名仕达花园
表—15
区域
河西区
类型
小高层商品房
地点
解放南路
售楼
28259987/28259988
发展商
开发区永泰房地产公司
总建筑面积
118,000平方米
投资商
…
占地面积
58,000平方米
销售代理
红勘房地产销售
绿化面积
41%
物业管理
红勘物业管理
118,000
开发区永泰房地产
按揭银行
招行
首次推出时间
2002年5月
按揭
8成30年
交楼日期(一期)
2003年12月
预售证号
2002091
管理费
1.2元
小区规模
11层8栋
配套设施
游泳馆,超市
装修
标准
楼宇
设备
可视,电梯,智能化
外墙
瓷砖
毛
坯
房
门窗
塑钢窗,防盗门
墙
水泥沙浆麻面
天花
刮腻子
楼地面
水泥沙浆麻面
厨厕
水泥沙浆麻面
◆目前在售资料
表—16
单元售价
最高(4500元/平米)
967500元
最低(3650元/平米)
412450元
在售单元面积
最大面积
215平米
最小面积
113平米
平均定价(元/平米)
4000元/平米
展销期按揭均价(元/平方米)
3960元/平米
◆付款方式
表—17
种类
一次性付款
银行按揭
分期付款
折扣
1%
没有优惠
定价
◆广告宣传主题:
城市淳熟之美
◆楼盘点评:
地理位置优越,交通便利,生活配套齐全,全部小高层设计,但房型比例欠合理,无一室,两室房型所占比例不足5%。
◆该楼盘销售业绩突出,主要原因在于:
地理位置优越,交通便利,生活配套齐全。
2.5金海湾花园
表—18
区域
河西区
类型
商品房
地点
大沽南路
售楼
28345088
发展商
众诚置业
总建筑面积
220,000平方米
投资商
…
占地面积
130,000平方米
销售代理
…
绿化面积
35%
物业管理
世纪物业
车位
地上停车场
按揭银行
中行
首次推出时间
2001年5月
按揭
8成30年
交楼日期(一期)
2002年8月
预售证号
…
管理费
0.35—0.5元
小区规模
12层7栋,6层31栋
配套设施
网球场
装修
标准
楼宇
设备
非可视,电梯,智能化
外墙
涂料
毛
坯
房
门窗
塑钢窗
墙
水泥沙浆麻面
天花
刮妮子
楼地面
水泥沙浆麻面
厨厕
水泥沙浆麻面
◆目前在售资料
表—19
单元售价
最高(3000元/平米)
720000元
最低(1970元/平米)
108350元
在售单元面积
最大面积
240平米(跃层)
最小面积
55平米
平均定价(元/平方米)
2500元/平米
展销期按揭均价(元/平方米)
2425元/平米
◆付款方式
表—20
种类
一次性付款
银行按揭
分期付款
折扣
3%
1%
定价
◆广告宣传主题:
都市有梦·梦圆金海湾
◆楼盘点评:
项目规摸较大,房型多样,距市区较远,定位中低档。
◆该楼盘销售业绩突出,主要原因在于:
小区成规摸,配套环境相对
完善,该项目地处小海地居住区,且人口密度较大,区域同档次楼盘不多,价格相对较低。
3.项目SWOT分析
3.1优势:
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 地产 项目 发展 目标