1、地产项目发展目标项目发展目标项目将通过建筑设计、市场营销、物业管理等各个环节的组织、协调、发展成为市南中环新干线标志性住宅社区。通过项目周边市场调查报告取证，项目SWOT分析与潜在消费群体的需求分析，本案力求打造属于21世纪的家居产品与住宅模式，与周边社区趋于同质化的产品力与推广模式，形成鲜明对比。21世纪的居住模式以追求个性与崇尚自然为核心，目前市由于自然景观较少，借自然景观打造的项目并不多，但开发商越来越注重社区自身环境的营造，目的同为趋于自然化心理需求。本案由于开发规模较大，适合人造自然景观的营造。创造社区自然化，体现在家居方面，注重追求建筑风格与家居布置的独特；在园林绿化方面，追求自然
2、（人造景观）的贴近与回归。标志性现代化社区要点：建筑：建筑空间尺度宜人，富有亲和力，同时具备一定的超前性。环境：居住环境国际化，生活环境健康化，人文环境高尚化。生活：创造一种与人为善，生态环保，崇尚自然的生活模式。标志性现代化社区并非代表着都市的喧嚣，它是城市人实现个人价值的领地，是产品全面素质的表现，即：某一特性超前，但其“强化整体，弱化局部”，使产品的社会弹性效应发挥至最大，避免销售阶段诉求的单一性，造成销售障碍。1. 一般因素分析与专项调查1.1总体经济情况（2001年市）1.1.1 综合论述国民经济持续快速发展，社会生产力水平继续提高。全年实现国生产总值1826.67亿元，按可比价格计
3、算，比上年增长12%。市增速位于全国前列。人均国生产总值由上年的17993元增加到19986元，增长11.6%。全市财政收入完成304.5亿元，比上年增加24.4%。我市三类产业全面提速。第一产业完成增加值78.56亿元，.增加6.3%，较上年提高2.6%，占国生产总值的比重为4.3%。第二产业仍是全市经济增长的主要推动力量，完成增加值891.51亿元，增长12.7%，比上年加快1.2%，占国生产总值的比重为48.8%，其中工业增加值807.3亿元，增加12.5%。第三产业完成增加值856.6亿元，增加11.7%，比上年加快1.2%，占国生产总值的比重为46.9%，比上年提高1.4%。全市私营
4、企业4.05万户，个体经济19.3万户，私营和个体经济从业人员分别为46.36万人和26.36万人。私营个体经济零售额占全市的比重达27.9%。2001年末全市共有189万在职职工参加养老保险，85.2万离退休人员参加社会统筹养老保险，养老保险社会发放率保持100%。顺利出台了城镇职工基本医疗保险制度，参加基本医疗保险的职工和退休人员人数共计268万人。我市就业结构继续发生变化，再就业工作取得新的进展。全年新安置就业人员16.5万人，年末全市社会从业人员488.34万人，其中第一产业从业人员82.7万人，占17%；第二产业从业人员212.65万人，占43.5%；第三产业从业人员192.99万人
5、，占39.5%。一系列优惠政策的全面落实为下岗职工拓宽了再就业渠道，当年有5.43万下岗职工通过多种渠道实现再就业。全年登记失业率为3.6%。综上所述，我市经济和社会发展中存在的主要问题是：经济结构仍不尽合理，第三产业的比重有待进一步提高；受外需减弱的影响，外贸增幅回落；城镇就业压力还比较大。1.1.2 固定资产投资（房地产业）全年房屋施工面积2538.5万平方米，房屋竣工面积975.3万平方米，其中住宅竣工面积659.5万平方米。房地产业保持快速发展。全年完成增加值81.51亿元，增长17.2%。房地产开发投资161.27亿元，增长20.4%。房地产开发规模适度，全市房地产开发施工面积186
6、2.7万平方米，增长18.3%。随着住房制度改革的推进和人民生活水平的提高，住宅消费迅速增长，全年商品房现房销售面积537.4万平方米，销售收入127.6亿元，分别比上年增长37.2%和39.9%，个人购房比例提高，在商品房销售中，个人购房面积的比重高达97%。随着市开发量的逐渐增加，同时更由于投资商开发面积逐渐规模化，特别是目前河西区开发项目相继上市（如名都新园、梅江小区、瑞江小区、半岛蓝湾），而且规模不断加大，环境越做越精致，功能越来越完善，配套越来越齐全，增加了物业间的可比性，而同质物业的相继开发，使购买市场由比较、鉴别的过程逐步走向成熟购买的心态并引发持币观望，以求新一层级水准的物业上
7、市。随着经济发展趋缓，消费者的成长周期在延长；而房地产周期经过99年、2000年的波峰，也在开始调整。虽然如此，市场的需求量仍然很大，另一方面市场的供给量也不小，而正真能满足有效需求的供给量则较少，造成许多商品房的积压。因此我们再开发项目应生产适销对路、性能价格比合理的产品，才能在市场上立于不败之地下列表格予以说明市近几年来商品房销售情况：1993-2000市各类商品房销售许可证核发情况 单位：万平方米表119931994199519961997199819992000和平7.1231.4716.0525.123.4650.6561.166.4南开58.3999.4157.85120.8671
8、.22210.1291.37114.3红桥2.627.6513.4229.4739.99118.2699.9982.29.6262.9935.3716.0539.2984.63121.6590.81河东5.2828.5435.342.5336.28226.3686.8996.7河西39.8163.1531.2755.0994.24141.2799.3867.8新四1.5916.917.747.255.75180.77185.3687.71塘汉大21.844.3417.8123.1645.562.4554.995.87五县04.3100018.7920.4726.1总计146.21378.762
9、24.81319.46372.731093.3821.17667.8919972000年市商品房交易备案分组情况表2 单位：万平方米 1997199819992000销售面积比例销售面积比例销售面积比例销售面积比例按区域分和平11.585.511.273.315.984.220.793.3河西34.0516.251.4415.357.0714.984.2513.4河东33.7216.168.8720.569.5118.293.6614.923.8311.435.6810.635.579.3110.6717.5南开82.9339.572.4921.683.7221.937.6811.7红桥5.8
10、52.833.49.954.6414.3105.216.7塘沽13.26.339.1811.634.969.259.129.39区县4.542.223.937.230.628.082.613.1合计209.7100336.3100382.07100630100按房型面积分60 m以上21.8610.432.599.732.098.445.037.1560至90 m101.948.6126.6537.7133.4834.9324.0251.490 m以上85.914117752.6216.556.7260.9541.4按每平米成交价分2000元以下80.3338.3120.3235.8135.6
11、935.5238.2837.82000至4000 元108.351.6182.0954.1208.5154.6340.0854.04000元以上21.0710.133.8510.137.879.951.648.2按每套房屋成交价分12万元以上27.6513.248.0614.349.661376.8612.212 至20万元82.0739.1114.7634.1135.3835.4228.5436.320万元以上99.9847.7173.4451.6197.0351.6324.6051.519972000年市商品房交易备案平均价格情况单位：元表3年份和平河西南开河东红桥塘沽区县全市199746
12、9834822723256525452060243014762846199849323222271223292329201421322043257119994167331428692205232720212022180225342000447232342991235323732082199716082478注：以市房管局商品房交易备案统计为准（含期房）1.2 项目地理环境调查1.2.1 项目周边区域俯瞰图本案地处塘庄工业区，东邻洪泽路，南邻黑牛城道，西接太湖路，北邻澧水道；呈长方形地块。图1 西北方向俯瞰图1.2.2 项目周边大型企业本案周边主要有宝洁公司、三星电机、市电机总厂、市冷轧薄板厂、
13、奥的斯等大型企业。图3 三星电机图2 宝洁公司图4 市电机总厂图5 市冷轧薄板厂1.2.3项目附近配套设施调查本案的大小市政配套基本齐全，与百姓生活有关的设施如：超市、学校、医院等严重缺乏。但由于本案的辐射区域较为广泛，辐射区域的配套设施相当完善，这就弥补了本案自身的不足之处。图6 国美电器商城 图7 家乐超市图7 瀚金佰 图8 乐园图9 斯波泰克现代技术学校 图10 二附属医院图11 伊兰达商厦 图12 河西十四幼1.2.3交通状况本案主入口位于太湖路，向北400米即是大沽南路，向西200米紧邻解放南路，两条主干线辐射小海地、尖山、友谊路、体院北、下瓦房、小白楼、门等地区，公交发达，公交路线
14、多达13条，为出行提供了很大的方便。现将公交路线列表格如下：图13 黑牛城公共汽车站表4 路线终始站主要站点44体院北怒江路体院北 宾水道 紫金山路 友谊路 洪泽路 怒江道93中心站双水里中心站 图书馆 市政府 海河中学 棉纺二厂 围堤道 大沽南路 土城 塘庄 洞庭路 怒江道 双水里95王顶堤灰堆王顶堤 图书馆 手表厂 八里台 佟楼 儿童医院 友谊路 西南楼 南楼 土城 复兴门 灰堆96站后广场珠江道站后广场 公楼 站 道 市政府 海河中学 围堤道 大沽南路 黑牛城道 珠江道98水上公园双水道水上公园 天塔 紫金山路 佟楼 儿童医院 友谊路西南楼 南楼 太湖路 洪泽路 洞庭路 双水道615渤海
15、大楼海地安江里渤海大楼 道 大营门 下瓦房 东楼南楼 太湖路 洪泽路 洞庭路 怒江道 河西支队 海地安江里676商学院柳林商学院 北路 洪湖里 黄河道鞋城 西南角 南门 食品街 百货大楼 站 金海马 大桥道湘江道 围堤道 大沽南路 土城 洞庭路 财院 柳林693新安广场泗水道新安广场 南市 百货大楼 食品街 滨江道 大营门 海河中学 围堤道 大沽南路 土城 洞庭路泗水道695王顶堤灰堆王顶堤 手表厂 八里台 佟楼 儿童医院 友谊路 西南楼 南楼 土城 复兴门 十三中 灰堆698王顶堤泗水道王顶堤 手表厂 八里台 德才里 佟楼 儿童医院 友谊路 西南楼 南楼 太湖路 洞庭路 泗水道800路贵山里
16、路 勤俭道 洪湖里 西北角 西南角 三马路 海光寺 南门外大街 道 西康路 佟楼 围堤道 乐园 太湖路 洪泽路 洞庭路 贵山里855白庙柳林白庙 勤俭道 西沽 西于庄 三条石 鼓楼 南门 食品街 海光寺 七里台 佟楼 儿童医院 友谊路 西南楼 南楼 土城 复兴门 十三中 灰堆 柳林908万科花园新城洪泽路万科花园新城 仓联庄 盐坨桥 建昌道 城 北宁公园 北站 昆纬路 金狮立交桥 百货大楼 路 海光寺 新兴路 路 西康路 儿童医院 友谊路 南楼 土城 洪泽路2.周边楼盘专项分析黑牛城道、大沽路与解放路周边区域的楼盘是本项目定位的主要参考和研究对象。为此，我们对顺驰世纪城、汇文名邸、瑞江花园、名
17、仕达花园、金海湾花园等楼盘作为专项研究和分析。表5楼盘名称路段规模（平方米）开发商主要卖点顺驰世纪城黑牛城道220，000顺驰集团现房，环境较好，开发商实力强知名度高汇文名邸解放南路60，000弘泽建设位置优越，配套齐全瑞江花园解放南路400，000天房发展小区成规模，邻近梅江价格较低名仕达花园解放南路118，000永泰房地产地理位置优越，交通便利，配套完善，有游泳馆金海湾花园大沽南路220，000众诚置业小区规模大，价格较低，邻近海地人口密度较大2.1顺驰世纪城（一、二期）表6区域河西区类型商品房地点黑牛城道与紫金山路交口售楼88358666/88359666发展商顺驰投资集团总建筑面积22
18、0，000平方米投资商占地面积170，000平方米销售代理顺驰置业绿化面积35%物业管理顺驰物业管理车位1080个左右地上车位按揭银行建行、工行首次推出时间1999年11月按揭8成30年交楼日期2001年5月预售证号管理费0.91.2元小区规模总体规模为48栋，其中5层10栋，7层5栋，12层3栋，其余为6层配套设施小型会所，游泳馆，健身房，棋牌室，咖啡厅等装修标 准楼宇设备可视对讲，OTIS电梯，智能化外墙瓷砖毛坯房门窗合金墙坯腻子天花坯腻子抹平楼地面水泥沙浆麻面厨厕坯腻子目前在售资料表7单元售价最高（5050元/ m2）1292800元最低（3600元/ m2）208800元在售单元面积最
19、大面积256平方米最小面积58平方米平均定价（元/平方米）4200元展销期按揭均价（元/平方米）4116元付款方式表8种类一次性付款银行按揭分期付款折扣优惠2%没有优惠定价广告宣传主题：国际化园林楼盘点评：美国易道公司规划设计的园林环境，别具特色，使文化与西方园林，传统模式与现代灵思充分调和。项目本身的品质、品牌也间接的激发了潜在人群的购买预望，因此销售活跃。但该区域生活配套还不是非常到位。该楼盘销售业绩突出，主要原因在于：社区环境，开发商品牌，与项目本身品质。2.2汇文名邸表9区域河西区类型商品房地点解放南路售楼28238888发展商弘泽建设总建筑面积60，000平方米投资商占地面积35，0
20、00平方米销售代理绿化面积35%物业管理车位地上停车场按揭银行建行首次推出时间2002年5月18日按揭7成30年交楼日期（一期）2003年8月预售证号管理费0.6元小区规模高层5栋，5层6层3栋配套设施羽毛球馆装修标 准楼宇设备可视对讲，电梯，智能化外墙瓷砖毛坯房门窗塑钢墙水泥沙浆麻面天花刮腻子楼地面水泥沙浆麻面厨厕水泥沙浆麻面目前在售资料表10单元售价最高（4500元/平米）967500元最低（3180元/平米）2126467元在售单元面积最大面积215平方米最小面积66.87平方米平均定价（元/平方米）3600元/平方米展销期按揭均价（元/平方米）3528元/平方米付款方式表11种类一次性
21、付款银行按揭分期付款折扣2%首付款的2%定价广告宣传主题：楼盘点评：该项目地处河西区，地理位置优越，交通便利，由于该项目定位于中高档住宅，因此潜在目标人群，对居住环境，配套标准要求较高，由于小区规模较小，会制约一部分购买人群。该楼盘销售业绩突出，主要原因在于：地理位置优越，交通便利，人文素质较高，房型多样，价格相对合理。2.3瑞江花园表12区域河西区类型商品房地点解放南路售楼88253301/88253302发展商市房地产发展集团总建筑面积420，000平方米投资商占地面积357，000平方米销售代理大树房地产绿化面积35%物业管理天房发展车位地上停车场按揭银行工行首次推出时间2002年2月按
22、揭8成30年交楼日期（一期）2002年11月预售证号2001001管理费0.52元小区规模目前8层9层4栋，6层24栋，5层4栋配套设施网球馆，羽毛球馆装修标 准楼宇设备非可视对讲，高层电梯/2户，智能化外墙涂料，少部分为清水墙毛坯房门窗塑钢窗，木门，东西向为双层中空玻璃墙罩白天花刮妮子楼地面水泥沙浆麻面厨厕沙浆麻面目前在售资料表13单元售价最高（2980元/平米）447000元最低（2385元/平米）119250元在售单元面积最大面积150平米最小面积50平米平均定价（元/平方米）2750元/平米展销期按揭均价（元/平方米）2695元/平米付款方式表14种类一次性付款银行按揭分期付款折扣2%
23、1%定价广告宣传主题：楼盘点评：项目规模较大，房型多样，价格与周遍楼盘相比有一定竞争力，由于立交桥和铁路线，是该阶层的人群出行带来不便，影响了一定的购买力。该楼盘销售业绩突出，主要原因在于：临近梅江生态居住区，周边社区环境逐渐成熟，价格较低。2.4名仕达花园表15区域河西区类型小高层商品房地点解放南路售楼28259987/28259988发展商开发区永泰房地产公司总建筑面积118，000平方米投资商占地面积58，000平方米销售代理红勘房地产销售绿化面积41%物业管理红勘物业管理118，000开发区永泰房地产按揭银行招行首次推出时间2002年5月按揭8成30年交楼日期（一期）2003年12月预
24、售证号2002091管理费1.2元小区规模11层8栋配套设施游泳馆，超市装修标准楼宇设备可视，电梯，智能化外墙瓷砖毛坯房门窗塑钢窗，防盗门墙水泥沙浆麻面天花刮腻子楼地面水泥沙浆麻面厨厕水泥沙浆麻面目前在售资料表16单元售价最高（4500元/平米）967500元最低（3650元/平米）412450元在售单元面积最大面积215平米最小面积113平米平均定价（元/平米）4000元/平米展销期按揭均价（元/平方米）3960元/平米付款方式表17种类一次性付款银行按揭分期付款折扣1%没有优惠定价广告宣传主题：城市淳熟之美楼盘点评：地理位置优越，交通便利，生活配套齐全，全部小高层设计，但房型比例欠合理，无
25、一室，两室房型所占比例不足5%。该楼盘销售业绩突出，主要原因在于：地理位置优越，交通便利，生活配套齐全。2.5金海湾花园表18区域河西区类型商品房地点大沽南路售楼28345088发展商众诚置业总建筑面积220，000平方米投资商占地面积130，000平方米销售代理绿化面积35%物业管理世纪物业车位地上停车场按揭银行中行首次推出时间2001年5月按揭8成30年交楼日期（一期）2002年8月预售证号管理费0.350.5元小区规模12层7栋，6层31栋配套设施网球场装修标准楼宇设备非可视，电梯，智能化外墙涂料毛坯房门窗塑钢窗墙水泥沙浆麻面天花刮妮子楼地面水泥沙浆麻面厨厕水泥沙浆麻面目前在售资料表19单元售价最高（3000元/平米）720000元最低（1970元/平米）108350元在售单元面积最大面积240平米（跃层）最小面积55平米平均定价（元/平方米）2500元/平米展销期按揭均价（元/平方米）2425元/平米付款方式表20种类一次性付款银行按揭分期付款折扣3%1%定价广告宣传主题：都市有梦梦圆金海湾楼盘点评：项目规摸较大，房型多样，距市区较远，定位中低档。该楼盘销售业绩突出，主要原因在于：小区成规摸，配套环境相对完善，该项目地处小海地居住区，且人口密度较大，区域同档次楼盘不多，价格相对较低。3.项目SWOT分析3.1 优势：
