及上海房地产市场研究报告.docx
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及上海房地产市场研究报告
2008年10月全国及上海地区房地产业分析
一、全国房地产运行情况
(-)全国房地产开发完成情况
“0月,全国完成房地产开发投资23918亿元,同比增长%,增幅比1-9月回落个百分点。
英中,商品住宅完成投资17482亿元,同比增长%,比1-9月回落个百分点,占房地产开发投资的比重为転
2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况
单位:
百万元
地区
房地产投资总额
同比增长
其中:
商品住宅
同比增长
全国
23.918
%1
7.482%
东部地区
14.207
%1
D.202%
中部地区
4.961
%
3.836%
西部地区
4.749
%
3.445%
数摇来源:
国家统汁局
2008年1-10月全国房地产开发完成情况
单位:
亿平方米
建设指标
1-10月
同比增长
房屋新开工面积
%
房屋施工面积
住宅竣工面积
%
完成土地购置面积
%
完成土地开发面积
%
数据来源:
国家统计局
(二)全国房地产开发资金来源情况
“0月,房地产开发企业本年资金来源30700亿元,同比增长%。
其中,国内贷款59“亿元,增长%:
企业自筹资金42273亿元,增长%:
其他资金11931亿元,同比下降%。
其中,个人按揭贷款2806亿元,下降淙
(三)全国商品房销售和空置情况
"0月,全国商品房销售而积亿平方米,同比下降%。
其中,商品住宅销售而积下降%:
商品房销售额仃590亿元,同比下降%。
貝中,商品住宅销售额下降%。
截至10月末,全国商品房空置面积亿平方米,同比增长%,增幅比1-9月提髙
个百分点。
其中,空置商品住宅6335万平方米,同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。
(四)全国70个大中城市房屋销售价格指数
10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%,涨幅比9月份低个百分点:
环比F降%□
2008年1-10月全国分地区商品房销售情况
单位:
万平方米,亿元
地区
销售面积
同比增长
销售额
同比增长
全国
44.%
17.
%
东部地区
22.%
11.
%
中部地区
10.%
2・
%
西部地区
11.%
3.
%
数据来源:
国家统讣局
(1)新建住宅销售价格同比上涨%,涨幅比9月份低个百分点;环比下降%。
分类型看,与去年同月相比,经济适用房销售价格上涨%,涨幅比9月份低个百分点。
商品住宅销售价格上涨%,涨幅比9月份低个百分点。
商品住宅中的普通住宅销售价格上涨%,涨幅比9月份低个百分点;髙档住宅销售价格上涨%,涨幅比9月份低个百分点。
与上月相比,经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格下降%,英中普通住宅销售价格下降%,高档住宅销售价格下降%。
分套型看,90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%,1至10月累汁比上年12月份下降%。
分地区看,新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个:
海口%、银川%、温州%、金华%:
同比价格下降的城市有"个,其中,深圳下降%、广州下降%、重庆下降%、昆明下降%、惠州下降%、南京下降%。
和上月相比,70个大中城市中,新建住宅销售价格上涨的有21个,其中湛江上涨%,温州上涨%,艮余19个城市价格涨幅不到1%;价格持平的有14个城市;价格下降的有35个城市(降幅在%%),英中深圳下降%、广州下降%、桂林下降%、厦门下降%、娈樊下降%。
(2)二手住宅销售价格同比上涨%,涨幅比9月份低个百分点;环比下降%。
分地区看,二手住宅同比价格上涨的城市有55个,英中涨幅较髙的城市有:
三亚%、宜昌%、兰州%、太原%、银川%:
同比价格下降的城市有15个,其中深圳下降%,郑州下降%,温州下降%,厦门下降%,重庆下降%。
二手住宅环比价格上涨的城市有23个,其中涨幅较髙的城市有:
沈阳、海口和西宁均为%,太原和贵阳均为%:
二手住宅环比价格下降的城市有29个,其中大理下降%,深圳下降%,乌鲁木齐下降%,呼和浩特下降%,唐山下降%。
全国70个大中城市房屋斛咎价格增幅演变
敌据宋潍:
IN*统汁制
数据来源:
CRIC中国房地产决策咨询系统
(五)全国房地产开发景气指数
10月份,全国房地产开发景气指数为,比9月份回落点,比去年同期回落点。
2008年40月全国房地产开发景气指数
指数
7月
8月
9月
10月
国房景气指数
房地产开发投资分类指数
资金来源分类指数
土地开发面积分类指数
商品房空置面积分类指数
房屋施工面积分类指数
数据来源:
国家统汁局
2008年10月全国十城市综合指数及各分物业指数变化表
城市
城市综合指数
Hedonic指数
指数
环比
指数
环比
指数
环比
指数
环比
th数
北京
2.459
116
2
249
I
>1
H5
t3
2.706
I18
3.670
t
27
上海
2.322
18
■
.113
I
10
931
I7
3.264
I21
2.481
T
28
广州
1.927
117
1
600
I
26
375
t5
1.881
t7
4.445
T
15
深圳
2.782
t5
■
.256
t
7
718
I
4.028
tie
4.854
I
41
天津
1.603
110
1
404
I
I4
337
I4
1.784
I2
2.824
r
13
武汉
967
16
843
I7
510
36
>8I
92.303
T21
重庆
1.027
114
766
24
494
l
J953
I3
3.094
t36
南京
1.253
15
.040
I
3
814
I
2.041
I18
1.674
t
11
杭州
1.734
111
1
616
t
?
2
737
t5
2.001
I48
2.214
t
12
成都
1.061
I9
765
1
18
470
I
21.119
t13
3.194
t
26
数据来源:
屮房指数
注:
••城市综合指数=住宅指数、权重+••写字楼指数、权重+“商铺指数'权重「Hedonic指数・为剥离区位、建筑类别、结构等特征影响的同质住宅价格指数。
中房指数系统数据显示,10月份,十城市综合指数以跌为主,只有深圳、杭州两城市环比上涨,涨幅分别为%和%。
英他各城市均环比下跌,其中重庆下跌幅度最大,为%:
上海下跌幅度最小,为%:
其他各城市跌幅均在1%以内,幅度较小。
(三)上海房地产市场运行分析
1、10月份上海一手房市场运行分析
2008年1-10月上海商品房建设情况
单位:
万平方米
指标
1-10月
同比增长
新开工面积
1.983
%
#住宅
1.360
°:
施工面积
9.739
%
#住宅
6.482
:
0
竣工面积
1.788
:
0
#住宅
1.243
:
。
数据来源:
上海统汁局
2008年"0月上海商品房销售情况
单位:
万平方米,亿元
指标
1-10月
同比增长
销售面积
1.813
°:
#住宅
1.587
%
销售额
1.514
6:
#住宅
1.313
%
数据来源:
上海统汁局
截止10月底,上海商品住宅供应量为万平方米,成交而积万平方米,供需比为:
1:
上海房地产市场商品房包(含动迁房和配套商品房)成交10713套,成交而积万平方米:
其中商品住宅成交8025套,成交而积万平方米,环比9月基本持平,小有降幅。
200C0
2UU
0
15000
他10000
5000
I月2月3月4月5月6月7月8月9月10月
5L
00
51
2008年10月上海商品住宅销售而积(套数)
□销售套数♦销售面积
数据来源:
中国指数研究院
2月份,上海商品住宅成交而积,环比9月下降治同比去年10月降幅达到%。
2008年2月上海商品住宅销售金额
数摇来源:
中国描数研究院
10月份,上海商品住宅成交金额万元,环比下降%。
与上月相比,10月上海楼市表现为量跌价升。
2008年2月上海商品住宅(一手房)成交量分类统讣(按城区)
单位:
nf.套
区域
住宅
办公
商业
其他
而穆
而和
而积
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肉冷卜环问
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W
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70.轻6
数拯来源:
中国指数研究院
10月上海房地产商品房成交均价14056元.环比9月下浮淙该月市场成交量较大的区域依次为:
宝山、浦东、闵行、松江、南汇、嘉立等外环区域。
宝山以区位以及配套方而的优势,10月成交4573套区域排名第一:
紧随其后是浦东,10月成交1257套。
自、nbz'xrFri1Mbfc^;/khR7\
排名
行政区
成交面积(nV)
排名
行政区
成交而积(nV)
4
中山冋
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44,
数据来源:
中国指数研究院
2、10月份上海二手房市场运行分析
10月,上海二手房价格指数在经历连续三个月的下跌后,本月出现了小幅回调,指数较上月小幅上涨55点,环比涨幅为%,与去年同期相比上升288点,同比涨幅为%。
全市二手房挂牌均价比上月上涨319元平方米,为18283元/平方米。
2008年10月上海商品住宅(二手房)成交价格指数(按城区)
数据来源:
中国指数研究院黄浦区二手房价格指数仍保持首位,为4207点,环比涨幅%,超出全市平均水平%;宝山区二手房价格指数全区最低,为1885点,环比涨幅%,低于全市平均水平%。
2008年10月上海商品住宅(二手房)成交价格指数环比涨幅(按城区)
数据来源:
中国指数研究院与上月相比,2月上海二手房价格指数除闸北、虹口、浦东、卢湾、静安五个区域外,其余七个区域皆岀现不通幅度的回升。
在上涨的区域中,以普陀区表现最为突出,环比涨幅为%;徐汇、宝山紧随其后,环比涨幅分别为%和%;杨浦、长宁、闵行、黄埔四区涨幅皆在做到2%之间,分别为%、%、
%和%。
在下跌的区域中,以静安区跌幅最大,环比跌幅为%,卢湾、浦东、虹口、闸北四区环比跌幅分別为%、%、%和%。
2008年2月上海商品住宅(二手房)成交价格指数变化表(按城区)
行政区
片区
9月
40月
环比增长
普陀区
曹杨长风
2.455
2.679
%
石泉宜川
2.134
2.147
%
真北
2.062
2.388
%
亚新广场
2.911
2.838
%
武宁长寿
3.060
3.339
%
城区指数
2.731
2.884
%
卢湾区
中山南路
4.06S
3.947
%
淮海路
4.145
4.109
%
打浦桥
3.391
3.157
%
城区指数
3.985
3.8S7
%
静安区
胛安寺
4.313
4.392
%
曹家渡
4.176
4.228
%
3.76S
3.751
%
城区指数
4.150
3.974
%
闸北区
2.741
2.761
%
X7'
述心i
2.223
2.253
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2.508
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%
南审车賂
黄浦区
人民广场
■・-4・4C5
外滩
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豫园
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■・4d50
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金桥
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浦东区
陆箸嘴
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勺"a
世紀公同
aa"
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*江高科
*>°4C
勺7OQ
城R指数
aoac
OOA7
植物园
M5Q2
徐汇区
"站
龙华
2^04
■2A57
田林庸健
2.AA1
2
■2626
oBfi47
城区指数
3.719
3.854
%
长宁区
中山公园
3.578
3.461
%
动物园
2.872
2.944
%
天山仙霞
3.201
3.239
%
虹桥开发区
3.966
4.017
%
肯北
2.760
2.813
%
城区指数
3.308
3.363
%
闵行区
七宝
2.022
2.186
%
莘庄
2.025
1.950
%
龙柏
2.426
2.399
%
漕宝路
2.212
2.268
%
城区指数
2.131
2.162
%
宝山区
大华
2.206
2.254
%
顾村
1.472
1.500
%
罗店
1.223
1.157
%
上犬
1.732
1.727
%
张循
1.946
1.927
%
城区指数
1.826
1.885
%
杨浦区
鞍山
2.993
2.987
%
东外滩
-/frw
3.333
3.368
%
2.000
Z.DO1
3.439
zes
为
中原
7.123
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%~
城区指数
7.822
2.87D
%~
土|卩伯姒
3.055
3.11U
%~
数据来源:
中国指数研究院
3、10月份上海普宅租赁市场运行分析
10月,上海各城区普通住宅平均月租金合计为3063元/月,与上月相比上升356元,环比涨幅为%。
从各户型平均月租金的环比变化情况来看,英中,一居室本月平均月租金为2079元,较上月上升150元,环比涨幅为%:
二居室本月平均月租金为2609元,较上月上升69元,环比涨幅为%:
三居室本月平均月租金为3888元,较上月上升230元,环比涨幅为%。
从10月份挂牌样本量户型构成分析,上海各户型供应比重有所改变,三居室供应比重明显上升,反超一居室。
具体数据为:
一居室约占挂牌总量的%,与上月相比下跌个百分点:
三居室约占挂牌总量的%,与上月相比上涨近个百分点。
而二居室房屋供应相对充足,与上月相比略有所上升,约占挂牌总量的%。
2008年10月上海普通住宅租赁价格结构(按城区挂牌样本量)
东儿宀J行浦陀湾女北II浦浦徐氏闵杨普卢静闸虹黄
单位二百分比
数据来源:
中国指数研究院从样本的城区构成结构来看,本月闵行、浦东、徐汇的挂牌样本量依然位于榜单前三甲,三区所占比重合计为%,与上月相比所上升,具体分别为全市样本总量的%、%、%:
杨浦、长宁、虹口和静安的挂牌样本量所占比重在4%-9%之间,分別占全市样本总量的%、%.%、%:
黄浦、卢湾、闸北和普陀的挂牌样本量所占比重比较低,在2%以内,四个城区的样本量总和仅占全市样本总量的%。
2008年10月上海普通住宅租赁价格结构(按户型)
数据来源:
中国指数研究院
从10月份挂牌样本量户型构成来看,上海租赁市场中一居室、三居室房屋供应比重相对较少,分别占总套数的%、%,而二居室房屋供应相对充足,占挂牌总量的%。
10月上海普通住宅租赁价格指数为1647点,较上月上涨他点,环比涨幅为沿创今年最大单月涨幅。
一居室、二居室、三居室各戸型房屋平均月租金分别为2079元/月、2609元/月和3888元/月,与9月份相比,各户型房屋租金均呈现上升的势头。
10月一居室样本比重最髙的城区为杨浦区,一居室房屋样本占全区样本总量的涂比重最低的城区是普陀区,占全区样本总量的淙二居室房屋样本比重最高的城区为普陀区,占全区样本总量的%;最低的为静安区,占全区样本总量的%。
三居室房屋样本比重最高的城区为长宁区,占全区样本总蚩:
的为最低的为杨浦区,占全区样本总虽的涙
2008年2月上海普通住宅租赁价格指数(按城区)
tto
上弟il
数据来源:
中国指数研究院
10月,上海普宅租赁价格指数走势强健,全线上升。
静安区普宅租赁价格指数大幅攀升,跃居上海各城区榜首,具体指数为2240点,较上月大涨214点;闸北区普宅租赁价格指数处于全市最低端,具体指数为4167点,较上月上涨34点。
2008年10月上海普通住宅租赁价格抬数环比涨幅(按城区)
10月,在整个城区中,黄浦、徐汇、静安三个区指数上涨幅度较大,指数分別上涨128、195.214点,环比涨幅分别为%、%、%。
黄浦区平均月租金与上月相比上涨222元,环比涨幅为%:
静安区平均月租金与上月相比上涨393元,环比涨幅为%;徐汇区平均月租金与上月相比上涨383元,环比涨幅为%。
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