南京别墅营销分析.docx
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南京别墅营销分析.docx
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南京别墅营销分析
南京别墅
营销分析
一、南京别墅市场
远郊别墅抢滩南京别墅竞争格局重新界定
距新街口直线距离约30公里,地面距离约40公里的远郊别墅区,包含了江宁、江北和仙林—宝华等区域。
而目前在南京远郊的别墅是开发上市的重点区域,包括江宁、江北以及仙林板块,甚至远达溧水、句容宝华区域都将是别墅的主要供应区。
句容虽然行政上不属于南京,但是从规划布局上看,这个区域更倾向于南京,尤其是房地产项目大多数会拿到南京市场上吆喝。
无论是早已“进京”的新湖·仙林翠谷(社区)、山一方,还是新星东寰·大山地(社区),纷纷看中了未来的沪宁高铁。
根据最新规划,沪宁城际铁路从南京火车站引出,在南京东郊设立仙西、栖霞以及宝华等站点,预计2010年7月1日建成通车。
届时,从宝华至南京只需一刻钟。
所以,越来越多的句容项目称为“南京新东郊”楼盘。
事实上,自今年以来,交通利好频频传出,各远郊别墅板块相继跃入买房人眼中。
宁杭高速二期的通车让溧水板块的楼盘“腰杆子”硬了。
卧龙湖国际社区、恒大金碧天下、森湖溪谷……这些耳熟能详的楼盘皆来自溧水。
尤其是恒大金碧天下与位于江宁九龙湖的兄弟楼盘恒大绿洲(社区)一同开盘,其火爆的开盘场面驱逐了南京楼市的连续数日的冷清。
再次将纬三路、纬七路的建设提速。
国信·自然天城(社区)、绿城玫瑰园(社区)、香山湖一号(社区)以及山河水(社区)等深藏在江北老山片区的别墅,“酒香”逐渐飘向了南京买房人。
挑战紫金山,南京别墅竞争格局重新界定
环顾紫金山,周围楼盘林立。
紫金山周边久无土地出让,开发商不得不另觅它地。
去年句容宝华的一幅地块出让,吸引了包括栖霞建设、江苏阳光集团、仙林房地产等一大批实力企业100多轮的激烈角逐,地价从4亿元飙至15.8亿元!
江北的老山,江宁的将军山、牛首山和翠屏山,句容的宝华山和茅山……山水资源丰富的远郊板块,吸引了越来越多的开发商,甚至是品牌开发商。
随着远郊别墅的登场,南京别墅版图在扩大的同时,格局也悄悄地发生了变化。
交通条件的逐渐改善,使溧水、宝华等远郊区域也逐渐走上南京别墅市场竞争的舞台。
与主城区别墅相比,远郊别墅还拥有绝好的山水资源和人文环境。
当远郊别墅的地位与日俱增时,别墅的区域范围也就逐渐从城市核心圈内向圈外拓展。
二、09年南京别墅供应情况
近期别墅市场走暖,像玛斯兰德5月16日新推的15套千万元级的独栋别墅已认购了12套,招商·依云溪谷甚至登上了5月销售金额排行榜冠军宝座。
在一季度整体行情持续上扬、4月份达到高峰后,“红五月”的南京楼市依然在高位运行。
5月份南京商品房住宅成交量达到8486套,4、5月份日均近300套的成交量几近赶超2007年。
随着楼市的日益转暖,4、5月份以来,反应慢了半拍的南京别墅市场也逐渐活跃,个别板块的别墅项目销售速度甚至超过公寓。
因此,近期一批别墅项目纷纷入市推出新房源,南京别墅市场或将迎来一波放量高峰。
别墅市场回暖“慢半拍”
2008年在楼市大势影响下,众多别墅项目被迫放缓销售节奏延迟推盘计划。
开春以来,在刚需释放刺激下普通住宅项目一路上扬,出尽风头。
相形之下,别墅市场仍显得有些沉寂,因为别墅市场刚性需求比较少,高端消费者在经济形势不是特别明朗的情况下,入市较为谨慎。
但是在普通住宅市场持续高温的带动下,近期别墅市场也在逐步解冻回温,尤其五月份以来,仙林、城东等板块的别墅销售持续走高。
玛斯兰德5月份新推15套千万元级的独栋别墅,到目前为止已认购12套;东墅山庄5月份推出特价房,20套房源已售罄,端午节期间新推10多套房源,目前已定走3套;招商·依云溪谷5月份甚至登上了销售金额排行榜的冠军宝座。
此外,近期许多别墅项目全新房源和存量房源的集中上市也让别墅市场感受到更多的暖意。
新房源近期集中上市
4月中旬,位于紫金山脉的千万级别墅项目钟山美庐领取了新的销售许可证,这批房源已在近期上市。
这是钟山美庐今年以来的第三次开盘,但相比一月份两次推盘的2套独栋和4套双拼房源,此次放出的房源达到26套,其中独栋12套。
另外一家位于江宁的千万级别墅项目玛斯兰德也领取了新的销售许可证,5月16日推出了其中的15栋。
5月下旬,江宁另一家别墅项目运盛美之国21套全新房源推出。
一些别墅项目也在近期启动了今年以来的首次推盘。
老山珍珠泉板块的南京绿城玫瑰园在5月底领取6套独栋房源销售许可证后,将于6月份推出10套房源对外销售,这是绿城玫瑰园今年以来的首次推盘。
5月中旬,老山板块另一家别墅项目国信自然天城同样是今年以来首度开盘,推出了28套独栋别墅。
而城中的南京锋尚国际公寓仅有的14套别墅目前已有8套被定走,其中包括最贵的一套3600万独栋,预计项目将在6月正式开盘。
城东沉寂已久的高端别墅代表项目钟山国际高尔夫,也将在6月份开盘推出新房源。
此外,位于仙林的山水风华项目将于6月中旬开盘,推出48套叠加别墅房源。
溧水的恒大金碧天下也将分别于6月7日和28日两次推出新房源组团。
高端需求开始出来了
4月份南京全市别墅供应量为272套,5月达到493套,1—5月的总供应量为1028套,4、5两个月供应量明显增多,占到了今年前5个月供应量的74%以上。
南京别墅供应量为何会在四五月有如此大的增幅?
新推房源的别墅项目为何选择这样的时间节点?
玛斯兰德的推盘时间是“正常”的,经济型别墅可能会跟随普通住宅行情波动,像玛斯兰德这样的高端项目受整体行情影响则小得多。
不过以玛斯兰德超过预期的消化速度来看,市场有明显的回暖。
高端需求已经开始出来了,年初以来在刚需推动下楼市一步步往上,改善性要求也逐步被激活,随后投资需求也自然而然地抬头,房价要涨,投资客就进来了。
别墅回暖要滞后于普通住宅,大批别墅房源的入市跟大势有关,大势回升反转,别墅的反应有所滞后,别墅回暖意味着整个市场的回暖。
下半年市场谨慎乐观
一批新房源的入市是否意味着下半年南京别墅市场将迎来新的销售高峰?
销售小高峰已经出现了,上半年仙林以及城东板块一些别墅项目卖得很不错,下半年会更好一些,出于对明年通货膨胀的预期,选择高端物业来保值的人会越来越多。
不过尽管下半年别墅市场将“向好”,但很多开发商依然看不清能“好”多久,很多都是追着市场在跑,对自身产品没信心。
今年的别墅市场不会有太多增量,仍然会以消化存量为主,即便领取了销售许可证的项目也会根据自身情况有节奏地推出房源,高端的独栋项目更不会出现供应量井喷。
同时,与成交量4、5月份不断上升相反,别墅成交均价却呈现月月下跌的态势,年后已经连续两个月下跌,这一方面与别墅促销力度加大有关,最主要的是与叠加别墅、联排别墅以及远郊低价别墅成交量放大有关。
同时,2008年全市别墅上市量是61.55万平方米,而销售量同比2007年却萎缩了46.36%,因此去年市场有不少存量别墅将进入2009年消化,再加上新增供应量,竞争依然激烈,下半年别墅市场的表现仍有待观察。
半年南京别墅成交近20万平米,波动中高歌
供应海量上市、销售冷中有热、产品日趋细化。
供应:
30余项目涌入市场
宏观调控带来的楼市迷雾,似乎并未完全笼罩在南京别墅楼盘的上空。
今年以来,别墅一反往日相对沉寂之状,高调上演集中入市。
仅新亮相的纯别墅项目就达34个,此外还有近10个集或双拼、或联排与跃层等高档公寓于一体的住宅类项目。
仅以今年5月为例,全市共新增别墅277套,新增供应面积6.23万平方米。
江宁成为别墅海量推市的最大亮点区域。
其中,来自三山、九龙湖、汤山和麒麟等板块的别墅项目,由于形成日趋成熟的产品理念和推广模式,更成为供应中的绝对主力,一些千万元别墅已开始陆续在三山板块等浮出水面。
比如力主以新北美风格赢取市场的翠海名家园主要以双拼和独栋别墅构成,其双拼面积每套在432—500平方米,独栋则达到680—922平方米。
从别墅的市场表现来看,4月份成为别墅市场供应的高峰期,进入5月后市场供应表现较为平淡。
由于受持续低迷的市场环境的影响较小房源在没有开盘、甚至没有取得预售许可的前提下,已经开始进行一系列的团购、预定等暗销活动。
因此,相对于低迷的市场销量来说,待售供应房源仍然十分丰富。
价格:
波动中一路高歌
虽然持续观望的气氛很难在一时间褪去,但可以明确的是,多方对市场回暖的愿望将再次落空。
即便如此,但别墅以其独特的稀缺性决定了其对市场的适应力。
今年上半年,全市别墅市场共成交近20万平方米,平均每月成交3万平方米左右。
从成交的个案统计分析来看,总价低于250万元的低价位经济型别墅成为主要力量,联排与叠加产品日益为购房者所接受。
从去年同期的价格表现来看,短期内大量经济型别墅的上市推量确实一度冲击了别墅市场的整体均价,去年中旬至年底间的市场均价上涨速度呈现放缓趋势,甚至个别月份出现回落。
但对个别楼盘来说,价格一路上扬成为主调。
以去年下旬开盘的仙林一别墅项目为例,半年时间,联排均价已上浮1000元。
其实这样的上浮速度仍是在控制范围内,换言之,涨幅放缓只是开发商的刻意控制。
虽然总体来看,联排别墅的上涨幅度最大,但独栋别墅的价格自年初就一直保持稳步上升的势头,现在底部单价已冲到1万元左右。
三、08-09年南京别墅销售情况
今年春节之后,南京住宅市场继续整体回暖,继一季度成交了16390套后,4月成交继续走高,达到8000到10000套的峰值。
不过,作为住宅市场的高端产品,别墅市场情况有所不同,相比普通住宅的“生猛”,别墅市场目前尚有相当距离。
09年1-3月,仅城东、江宁、浦口、溧水四板块有新房源上市,其余板块成交房源全部是消化存量,江宁、仙林、城北3个月别墅销量位列前三。
从物业类别来看,位居前列的汤山公馆、颐和南园、栖园、红郡,主要是联排、叠加别墅,这也从另外角度印证了低总价别墅“一头热”的情况。
而高端的独栋和双拼别墅销售相对缓慢。
联排叠加卖得火
相比普通住宅几乎“全面开花”,目前别墅市场只有联排、叠加的“温度”较高,而高端别墅市场则显得不温不火。
09年1-3月,全市新增别墅类型依然以联排为主,叠加次之,独立第三,双拼最少。
从销售上看,叠加别墅成为1-3月的销量冠军,比联排多卖53套。
独立、双拼销售量相近,都在55套左右。
一个典型的样本是老山板块的国信自然天城,该盘一期联排、叠加别墅和二期纯独栋产品均同时在售,3月份以来,二期独栋别墅成交了4套,但一期联排、叠加已经卖了20多套。
目前南京的联排、叠加别墅普遍卖得不错。
3月底,城开汤山公馆推出最新的温泉叠加别墅,面积在108平方米-148平方米之间,1周成交了8套;江宁的同仁康桥水岸去年4季度至今已去化130余套;在仙林,栖霞栖园3月份销售金额逾1亿元;山水风华别墅3月卖掉了25套。
高端别墅“慢半拍”
相比联排、叠加别墅的热度,高端别墅市场显然要“慢半拍”,但是也不乏表现优秀者:
江北片区,除了国信自然天城,山河水别墅一季度成交了6套,单栋总价突破500万元;江宁片区,玛斯兰德近期成交了7套独栋;颐和公馆的260平方米双拼别墅2周卖了4套。
但进入4月以来,高端别墅市场又显得有些沉寂,不少高端别墅看的人很多,几乎每个周末售楼处都是高朋满座,但是成交量却没有大幅提升。
与火爆的普通住宅市场相比,高端别墅市场要清冷得多。
独栋别墅的消化速度不能以公寓的标准来衡量,很多别墅都是“一点一点地卖”,控制销售节奏,价格逐渐上调。
目前应该算是一个积累客户的阶段,只要未来经济形势转好,人气的聚集势必会带来成交量的突破。
不同板块冷热不均
经过几年发展,南京目前形成了江宁、仙林、老山、溧水、城东等几大主要别墅区,而仙林、江宁和溧水则是今年春节以后的亮点。
09年1-3月,仅城东、江宁、浦口、溧水四板块有新房源上市,其余板块成交房源全部是消化存量,江宁、仙林、城北3个月别墅销量位列前三。
从物业类别来看,位居前列的汤山公馆、颐和南园、栖园、红郡主要是联排、叠加别墅,这也从另一个角度印证了目前低总价别墅“一头热”的情况。
相比仙林、溧水,江宁、城东等板块的市场行情相对平淡。
投资客开始谨慎试水
与2007年大量投资客涌入相比,目前南京别墅市场投资客仍是零星分布,尚难以成气候,而投资需求的活跃程度,向来是衡量市场是否回暖的重要指标。
招商·依云溪谷是近日楼市的一大亮点,继前几日两栋单价1600万独栋售出,最近又有12套双拼去化。
目前这些客户基本都是自住为主。
不仅是招商·依云溪谷,栖园的广告推广语一度为“住栖园的孩子更幸福”,说明该盘亦主打自住概念。
不过,随着市场的回暖,也有一些投资需求谨慎入场。
同仁康桥水岸自去年开盘以来,卖掉了130多套联排别墅,确实有少量客户为了投资,他们觉得康桥水岸的价格有上涨空间。
事实上,早在春节前,同仁康桥水岸单价便上涨了200元/平方米。
卧龙湖目前成交的几十套别墅里,自住客占了七成,另有三成更看重未来的增值空间,毕竟200万到250万区间的独栋别墅是一个市场空白点。
溧水的另一个楼盘森湖溪谷,也有少量投资客入场。
高端置业者更谨慎
为什么别墅市场只是“部分回暖”,独栋别墅相对平淡,而联排、叠加别墅的成交有明显增长?
独栋别墅可以说是一种终极置业产品,它的消费人群自然也属于金字塔尖,数量会比较稀少,另一方面独栋别墅的供应量也比较少。
另外,这部分人群多数有自己的实业,在目前经济危机下,恰恰是最底端和最顶端的人群受影响更大,也可能延缓其购买独栋的进程。
整体回暖要看大势
4月16日,国家统计局发布了2009年一季度国民经济运行情况,初步核算,一季度国内生产总值同比增长6.1%。
不过受国际金融危机的影响,经济仍然存在下行压力。
国际贸易和出口制造业类的企业主及相关产业,孕育了大量的财富机会,是金字塔尖的别墅置业者的重要来源,这种未来的不明朗,将影响高端市场的需求。
别墅市场的回暖需要看整个宏观经济走势,尤其是别墅置业者通常有自己的独立判断,很难出现类似普通公寓那样的跟风购买行为。
高端别墅市场的客户对整个经济形势更加敏感,很可能要本轮经济形势真正好转,才谈得上别墅市场的回暖。
别墅尤其是独栋别墅,因为占据了稀缺的土地资源和景观资源,从长远看具有较大的升值空间,随着经济形势的转好,别墅市场必将迎来属于自己的“小阳春”。
四、个案分析
山河水
评语:
资源兼产品优势,长期看好
简介:
项目位于汤泉镇假日路,07年底向市场公开。
别墅区占地550亩,全部规划建设独幢别墅,共300余幢,采用新北美风格的建筑形态,别墅坐落在老山比较平缓的坡地上,周边是群山环抱、风光旖旎的山水生态环境,别墅区设五星级会所设置室内泳池,提供高级商务酒廊、健身中心、雪茄吧、网球场等多种服务功能。
目前售价:
约400万到550万一套
销售手段:
1、5月份在德基广场举办高段别墅展,周期较长,是主要参展单位。
2、新街口商务圈有3块户外大牌:
中华路一号,中山东路,总统府
3、老山沿山大道有过街天桥。
4、定期推出样板间,目前有至少5套以上样板间。
近期于08年底又推出两套样板间。
整体带装修可销售,售价18000-22000元/平米。
主要优势:
1、市场已形成良好口碑。
2、自然环境相当好。
3、项目专用道路建设成熟,路两边有道旗指引,行道树密集,私密性好。
4、园区内绿化率高,人车分流。
鸿信地产精心推出的别墅题材股,依托老山国际森林公园、汤泉、九龙湖的资源优势,可谓利好不断。
项目全部规划建设独栋别墅,采用新北美风格的建筑形态,和老山地势浑然一体,是江北高端别墅的代表作,也为业主长期持有该“股票”提供了基本面支持。
大山地
简介:
该项目座落于宝华东寰路。
占地面积约22.5万平方米,总建筑面积约11万平方米。
物业别为浅山别墅,山景独栋,水景双拼,坡地排屋。
该项目距离仙林大学城腹地仅6.5公里,隶属于大仙林的范畴,享受仙林新城的各项商业、医疗、学区等配套设施。
目前在售双拼别墅,约200—300万/套,独栋别墅约260—500万/套。
推广手段:
1、活动接连不断:
A、大山地“影像•随心”摄影交流活动;B、大山地汽车越野活动;C、东寰大山地“颐尚温泉品牌活动”;D、大山地别墅品鉴月,不同主题的文化沙龙;E、宝马试驾活动
2、365网络上做条副,组织看房团
3、仙林附近高炮。
4、样板房样板区建设成熟,售楼处设在样板房内,客户感觉直观。
主要优势:
1、纯天然山景别墅,自然环境较好
2、宣传手段立体,基本常规媒体都做。
活动密集,配合网络。
3、赠送面积较多,平均每户赠送170平米的面积,包括地下室,门厅,庭院,阳台,露台。
玛斯兰德
评语:
“海归”本土化的代表作
玛斯兰德为南加州风格别墅,但结合南京特色,例如户型突出了朝南,加大了窗户面积,符合中国人喜欢阳光的特点;院落划分更加细致,开放式的前院、私密的后院,地下室的下沉式庭院,适应不同用途。
“海归”加“本土”,该股实力理当看好。
钟山美庐
评语:
“文化题材股”代表
简介:
地处南京紫金山东麓,小龙山脚下,临近亚洲最大的赛马场,高尔夫球场、五星级酒店衬托其中,建有独立别墅和双拼别墅共90余套。
面积约500-700平米,约600-1100万元/套。
推广手段:
1、市内设售楼处,南京维景国际大酒店
2、现场举办“纪念孙中山先生•黄埔军校建校85周年图片资料展”
3、墅院观·观墅院”活动的举办。
庭院样板观摩交流活动启动
4、机场高速、绕城高速高炮
5、中山东路户外大牌。
6、3月、5月份在德基广场举办高段别墅展,周期较长,是主要参展单位。
主要优势:
1、产品建设文化氛围浓厚,走民国文化路线,客户针对性强
2、园区内绿化率高,著名景观设计公司。
3、交通四通八达,地铁二号线出口附近。
该别墅位于紫金山东麓的国际赛马场旁边,定位于“浓荫守望的百年国府”,建筑风格为纯正民国建筑,深宅大院、曲径通幽,着力重现颐和路使馆区民国老建筑风情,可谓“文化题材股”的代表。
卧龙湖国际社区
简介:
卧龙湖·圣芭芭拉风情小镇,总规划土地面积2267800平方米,基地倚山傍湖,分布在海拔17—124m的湖岛、丘陵、山谷和山麓之间。
08年7月份推出一期139栋独栋别墅,分为紫薇园和百合园,面积从235-500平方米左右,共计7种户型。
总价在250万到550万,单价在6000-11000元/平米。
一期预计在09年10月份交付。
推广手段:
1、市内售楼处:
南京中央路193号玄武饭店大堂
2、高端活动接连不断,形成了很好的市场口碑:
A、国际社区马术体验之旅;B、宝马车试驾;C、国际社区品鉴会;D、专业理财讲座等高尚生活休闲奢享体验。
3、3月、5月份在德基广场举办高段别墅展,周期较长,是主要参展单位。
4、机场高速高炮
主要优势:
1、建设成熟,很多楼书上宣传的配套都已具备,包括:
A、36洞,72杆标准高尔夫球场已投入使用;B、游艇码头气派豪华,已投入使用。
2、一期湖景别墅已交付,配合参观样板房,现场视觉效果很好,给客户震撼力大。
3、沿湖大道六车道。
4、沿湖景观,亲水长廊很有特色,景观做工细致。
香山湖一号
简介:
总占地面积约12万,建筑面积约8万,容积率约0.6,总计约295户,以联排别墅为主,还有少量合院别墅及独立别墅.位于南京市浦口区象山路与森林大道之间,背倚老山森林公园与白马湖,南接浦口中心城区,从南京长江大桥及长江三桥通过非常便利,从沿山大道可达南京高新区及浦口大学城,在建的纬七路过江隧道将直接连通南京主城。
目前在售约60套,均价9000元/平米
推广手段:
市区大牌和高炮
主要优势:
1、背倚老山,自然环境较好2、距主城区近,交通便捷。
另外
江宁的三山板块的“山水华门”、“玛斯兰德”、“名家”、“瑞景文华”、“复地朗香”、“运盛美之国”、“帝景天成”,这个板块的别墅品质较好,价格在16000元/平米左右。
由于该板块开发较早,周边道路,生活及商业配套都已成熟,地理位置离市区较近,交通便捷。
所以很多客户购买是作为第一住所的,跟我们仙人湖产品区别较大,客群不同。
一、汤泉镇的“山水田园”,该项目位于山河水附近,主要以联排为主,4000多亩,自然条件一般,跟仙人湖项目客群不同。
二、城东板快的“紫园”、“天泓山庄”、“钟山晶典”、“紫金上林苑”,这几个项目位于钟山风景区周边,自然条件较好,公共路网成熟。
由于开发比三山板块晚,项目均尚在建设中。
同时由于容积率的要求,都属于综合性社区,有独栋,联排,双拼,叠价,多层和小高层。
目前售价约在8000-9000元/平米。
购买客户以中产阶层居多,投资为主,跟我们仙人湖产品区别较大,客群不同。
五、销售总结及工作建议
结合本项目如下SWOT
项目优势分析
仙人湖项目自然环境优越,湖景资源得天独厚,地形地貌很好,地块周边水质优良,没有工业污染,远离都市繁闹市区,空气清新,居住环境幽雅安静,纯独立别墅的建筑类型稀缺,适合打造成一个高品质的别墅社区;
项目目前弱势分析
目前仙人湖项目建设进度尚处于半成品状态,没有成熟的,可供参观的组团。
而本次市调的所有其他别墅项目市政配套都比较完善,特别是道路。
所有项目均有样板房和成形院区,供客户参观感受,视觉冲击力大。
所以修炼基本功仍是重中之重。
同时仙人湖项目目前推广力度偏小,没有系统的推广周期,途径单一,市场曝光率低。
项目市场机会分析
宏观市场整体向好,别墅类物业正处于快速升温阶段,有效需求较大,随着人们物质生活与经济的发展,人们对大自然的亲近,以及对高档生活高品质,高纯度人文圈层的别墅区有着更强烈的追求。
仙人湖版快开发尚属初期,只要对项目定位准确;规划、景观、宣传做得到位,完善细节,将会是很大的市场机会。
项目市场威胁分析
1、项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的,镇江本地人选择别墅作为第一住所选择仙人湖项目的可能性较小。
2、本项目客户群主要还是定位于南京,那么就要在南京区域的宣传做足基本功,南京周边目前跟仙人湖项目相似的别墅也较多,溧水的“卧龙湖”,江北的“国信自然天城”,宝华山的“大山地”等都是有力的竞争对手,而目前我们仙人湖在市政配套,建设进度,推广手段,价格体系上可以说都有待提升,没有明显优势。
建议:
1.为达到更好的参观效果,激发客户的购买欲望,还是建议做一栋样板房,3-4栋的样板组团供客户参观。
2.加强度假配套的建设,高尔夫球场抓紧建设。
高尔夫球场投入使用后绝对是一大卖点。
3.定位明确,做镇江顶级豪宅。
仿效南京的钟山国际高尔夫别墅。
南京鸿世房地产顾问有限公司
2009
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