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香榭国际大酒店项目调研方案
调研背景:
香榭国际大酒店项目已经完成了项目定位(见“香榭国际大酒店”项目市场调查总报告),香榭国际大酒店项目定位于五星级产权式大酒店,产权式大酒店具有特殊性(双需求和双竞争),**市房地产市场和酒店行业在不断变化,为了确保香榭国际大酒店项目运作成功,受**地产公司委托和公司指派,本调研小组于2004年05月11日开始对香国际大酒店项目进行调研,为了快速、高效完成香榭国际大酒店项目的调研工作,本调研组特制定本调研方案。
一、调研目的:
对香榭国际大酒店的竞争项目进行研究,并进一步对**市房地产市场发展作全面调查研究(特别是在售的商业楼盘和潜在的商业项目)。
为香榭国际大酒店项目的营销推广提供市场资料。
通过对黄石市、**市、鄂州市及武汉市(待定)酒店业,休闲娱乐业、餐饮业、高端精品业的规模、经营模式、经营状况、消费者构等成进行调研,分析四市的商业(酒店业,休闲娱乐业、餐饮业、高端精品业)运营模式和消费心理和投资回报率为香榭国际大酒店项目经营定位和经营模式提供建议。
二、调研范围:
黄石市、**市、鄂州市及武汉市(待定)
二、调研内容:
黄石市:
对黄石市酒店业、休闲娱乐业和餐饮业发展现状进行调查、黄石市高端客户消费心理、黄石市高端客户投资心理;附带对黄石市在售商铺进行调研(以完善黄石市房地产市场研究)。
**市:
对香榭国际大酒店的竞争项目进行研究,并进一步对**市房地产市场发展作全面调研(特别是在售的商业楼盘和潜在的商业项目);通过本次调研为“香榭国际大酒店”项目配套定位提出建议、**市高端客户消费心理、**市高端客户投资心理,从而为营销推广提供市场资料。
鄂州市:
对鄂州市酒店业、休闲娱乐业和餐饮业发展现状进行调查、鄂州市高端客户消费心理、黄石市高端客户投资心理。
武汉市:
对武汉市酒店业、休闲娱乐业和餐饮业发展现状进行调查、鄂州市高端客户消费心理、黄石市高端客户投资心理。
调研思路
规模、档次
黄石市
经营模式
对酒店业,休闲娱乐业、餐饮业、高端精品业进行调研
经营状况、消费者构等
商铺价格、数量
在售商铺进行研究
投资回报价格
潜在商铺数量
潜在商铺项目研究
项目规模
规划设计、开发日期
**市:
对资料进行补充
对项目资料进行详细研读,对前期调研的总结
对原报告框架进行调整
研究香榭国际大酒店项目片区研究和整个**房地产
在售和在建楼盘
竞争项目进行研究
潜在项目
规模、档次
经营模式
对酒店业,休闲娱乐业、餐饮业、高端精品业进行资料补充
为“香榭国际大酒店”项目配套定位提出建议
经营状况、消费者构等
酒店业,休闲娱乐业、餐饮业、高端精品业需求市场
对**矿主和公务员进行深访
投资方式
投资心理
鄂州市
规模、档次
对酒店业,休闲娱乐业、餐饮业、高端精品业进行调研
经营模式
经营状况、消费者构等
住宅楼盘
鄂州市房地产市场
商业楼盘
规划
潜在项目
政府
经济、政策
四、调研方法
⑴实地调查法
⑵深访
⑶查阅资料
五、参与人员:
六、调研日期:
2004年05月11日——2004年05月29日
具体如下安排:
黄石市的调研日期:
2004年05月11日——05月15日
**市的调研日期:
2004年05月16日——05月19日
鄂州市的调研日期:
2004年05月20日——05月22日
数据分析报告成果:
2000年05月23日——05月29日(深圳完成)
如时间安排有变动,具体安排相应变动
七、经费估算:
使用经费的原则:
本着节约为原则。
⑴黄石市的调研经费为:
200元(主要用于交际费用);
⑵**市的调研经费为:
1300元(主要用于住宿750元、交通250元、交际费用300元);
⑶鄂州市的调研经费为:
1050元(主要用于住宿500元、交通250元、交际费用300元)
⑷本次调研人员生活补助为1300元:
20元/天.人×5人×13天=1300元
合计:
本次调研总经费为:
叁仟捌佰伍拾(¥3850)元整。
八、具体的战略攻击时间安排
总指挥:
黄石市
2004年05月11日——05月15日
日期
路线
调研内容
执行人
完成情况
11-12日
黄石大道
宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业发展
湖滨大道、延安路、公园路
宾馆、茶楼、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业
杭州路、肖湖路、桂林路
宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业
磁湖路、华新路、芜湖路、
宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业
13日
沿湖路、颐阳路
宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业
武汉路、天津路
宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业
交通路、劳动路
宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业
整个市区
在销售、在建商铺
14日
土管局
今年出让的地块
西塞山区
潜在项目
黄石港
潜在项目
开发区
潜在项目
规划局
潜在项目
15日
——
补充资料
——
整理资料
**市
2004年05月16日——05月19日
16日
路线
调研内容
执行人
完成情况
整个市区
在售、在建商铺和住宅
17日
上午
市区
继续完成在售、在建商铺和住宅
国土局
潜在项目、近期出让的地块情况
规划局
近两年规划报建项目和明年将有的项目
建设局
城市建设计划
程军华
工商局
了解商业情况
吴军
17日下午
临街选点访问
娱乐消费访问
每人一条街
18日
陈贵
深访(访问内容见提纲)
灵乡
深访(访问内容见提纲)
还地桥
深访(访问内容见提纲)
19日
政府
访问公务员
对宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业进行补充
详见问卷
鄂州市
2004年05月20日——05月22日
日期
路线
调研内容
执行人
完成情况
20日
根据地图细分
宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业发展
宾馆、茶楼、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业
宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业
宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业
宾馆、酒店业、休闲娱乐业和餐饮业
21日
整个市区的楼盘调查
住宅、和商铺
22日
国土局
潜在项目
规划局
潜在项目
建设局
潜在项目
规划局
潜在项目
统计局
居民经济状况、统计年鉴
附录:
调查表
附一:
宾馆业市场调查表
附二:
餐饮业市场调查表
附三:
茶楼、酒吧业市场调查表
附四:
休闲、娱乐业市场调查表
附五:
商业楼盘调查表
附六:
住宅楼盘调查表
附一宾馆业市场调查表
调查人:
调查日期:
名称
位置
2
级别
价格(单位:
元/天)
单人间
标准双人间
豪华双人间
标准三人间
豪华三人间
套房
会议室
最低折率
备注:
入住率
客户分析:
房间分布:
产权人:
管理公司及管理模式:
优势:
劣势:
对香榭国际的建议:
美文欣赏
1、走过春的田野,趟过夏的激流,来到秋天就是安静祥和的世界。
秋天,虽没有玫瑰的芳香,却有秋菊的淡雅,没有繁花似锦,却有硕果累累。
秋天,没有夏日的激情,却有浪漫的温情,没有春的奔放,却有收获的喜悦。
清风落叶舞秋韵,枝头硕果醉秋容。
秋天是甘美的酒,秋天是壮丽的诗,秋天是动人的歌。
2、人的一生就是一个储蓄的过程,在奋斗的时候储存了希望;在耕耘的时候储存了一粒种子;在旅行的时候储存了风景;在微笑的时候储存了快乐。
聪明的人善于储蓄,在漫长而短暂的人生旅途中,学会储蓄每一个闪光的瞬间,然后用它们酿成一杯美好的回忆,在四季的变幻与交替之间,散发浓香,珍藏一生!
3、春天来了,我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。
让心灵长出北归大雁的翅膀,乘着吹动彩云的熏风,捧着湿润江南的霡霂,唱着荡漾晨舟的渔歌,沾着充盈夜窗的芬芳,回到久别的家乡。
我翻开解冻的泥土,挖出埋藏在这里的梦,让她沐浴灿烂的阳光,期待她慢慢长出枝蔓,结下向往已久的真爱的果实。
4、好好享受生活吧,每个人都是幸福的。
人生山一程,水一程,轻握一份懂得,将牵挂折叠,将幸福尽收,带着明媚,温暖前行,只要心是温润的,再遥远的路也会走的安然,回眸处,愿阳光时时明媚,愿生活处处晴好。
5、漂然月色,时光随风远逝,悄然又到雨季,花,依旧美;心,依旧静。
月的柔情,夜懂;心的清澈,雨懂;你的深情,我懂。
人生没有绝美,曾经习惯漂浮的你我,曾几何时,向往一种平实的安定,风雨共度,淡然在心,凡尘远路,彼此守护着心的旅程。
沧桑不是自然,而是经历;幸福不是状态,而是感受。
6、疏疏篱落,酒意消,惆怅多。
阑珊灯火,映照旧阁。
红粉朱唇,腔板欲与谁歌?
画脸粉色,凝眸着世间因果;未央歌舞,轮回着缘起缘落。
舞袖舒广青衣薄,何似院落寂寞。
风起,谁人轻叩我柴扉小门,执我之手,听我戏说?
7、经年,未染流殇漠漠清殇。
流年为祭。
琴瑟曲中倦红妆,霓裳舞中残娇靥。
冗长红尘中,一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞,清殇如水。
寂寞琉璃,荒城繁心。
流逝的痕迹深深印骨。
如烟流年中,一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然,花祭唯美。
邂逅的情劫,淡淡刻心。
那些碎时光,用来祭奠流年,可好?
8、缘分不是擦肩而过,而是彼此拥抱。
你踮起脚尖,彼此的心就会贴得更近。
生活总不完美,总有辛酸的泪,总有失足的悔,总有幽深的怨,总有抱憾的恨。
生活亦很完美,总让我们泪中带笑,悔中顿悟,怨中藏喜,恨中生爱。
9、海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来,又一层一层地徐徐退去。
我与你一起在海水中尽情的戏嬉,海浪翻滚,碧海蓝天,一同感受海的胸怀,一同去领略海的温情。
这无边的海,就如同我们俩无尽的爱,重重的将我们包裹。
10、寂寞的严冬里,到处是单调的枯黄色。
四处一片萧瑟,连往日明净的小河也失去了光彩,黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。
有母女俩,在散发着丝丝暖意的阳光下,母亲在为女儿梳头。
她温和的把头发理顺。
又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。
她脸上写满笑意,似乎满心的慈爱永远装不下,溢到嘴边。
流到眼角,纺织进长长的。
麻花辫。
阳光亲吻着长发,像散上了金粉,闪着飘忽的光辉。
女儿乖巧地依偎在母亲怀里,不停地说着什么,不时把母亲逗出会心的微笑,甜美的亲情融化了冬的寒冷,使萧索的冬景旋转出春天的美丽。
11、太阳终于伸出纤纤玉指,将青山的柔纱轻轻褪去。
青山那坚实的肌胸,挺拔的脊梁坦露在人们的面前,沉静而坚毅。
不时有云雾从它的怀中涌起,散开,成为最美丽的语言。
那阳光下显得凝重的松柏,那苍茫中显现出的点点殷红,那散落在群山峰顶神秘的吻痕,却又增添了青山另外的神秘。
12、原野里那郁郁葱葱的植物,叫我们丝毫感受不到秋天的萧索,勃勃生机与活力仍在田间高山涌动。
谷子的叶是墨绿的,长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日挺拔的脊梁;高粱仍旧那么苗条,满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵;那纵横原野的林带,编织着深绿浅黄的锦绣,抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。
13、终于,心痛,心碎,心成灰。
终于选择,在月光下,被遗忘。
百转千回,早已物是人非;欲说还休,终于咫尺天涯;此去经年,你我终成陌路。
爱你,终是一朵花开至荼糜的悲伤,一只娥飞奔扑火的悲哀。
14、世界这么大,能遇见,不容易。
心若向阳,何惧忧伤。
人只要生活在这个世界上,就有很多烦恼,痛苦或是快乐,取决于你的内心。
人不是战胜痛苦的强者,便是屈服于痛苦的弱者。
再重的担子,笑着也是挑,哭着也是挑。
再不顺的生活,微笑着撑过去了,就是胜利。
15、孤独与喧嚣无关,摩肩接踵的人群,演绎着身外的花开花谢,没谁陪你挥别走远的流年。
孤独与忙碌迥异,滚滚红尘湮没了心境,可少了终点的奔波,人生终究一样的苍白。
当一个人成长以后,在他已经了解了世界不是由鲜花和掌声构成之后,还能坚持自己的梦想,多么可贵。
16、生活除却一份过往和爱情外,还是需要几多的遐思。
人生并不是单单的由过往和爱情符号所组成的,过往是人生对所有走过岁月的见证;因为简单,才深悟生命之轻,轻若飞花,轻似落霞,轻如雨丝;因为简单,才洞悉心灵之静,静若夜空,静似幽谷,静如小溪。
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