资产评估期末考试复习题课程习题及答案Word文档下载推荐.docx
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企业税前净收益现值合计为:
181.47+341.51=522.98(万元)
该企业的评估值为:
522.98X(1-40%)=313.79(万元)
5•有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地甲,有关对比资料如下表所示:
宗地
成交价
交易时间
交易情况
容积率
区域因素
个别因素
交易时间地价值数
A
2000.10
1.1
108
甲
780
1999.2
+1%
1.2
-2%
102
表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。
据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。
(1)计算参照物与待估宗地的容积率与地价相关系数
(2)计算参照物修正系数:
交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。
(3)计算参照物修正后的地价
(1)A宗地容积率地价相关系数为105,甲宗地的容积率地价相关系数为110
100
(2)交易情况修正系数为一或者0.99
交易时间修正系数为
或者
1.06
区域因素修正系数为
9S
1.02
个别因素修正系数为
1
105
容积率修正系数为-或者0.95
第三章机器设备评估
1•机器设备1台,3年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。
该设备的账面原值为10万
元,其中买价为8万元,运输费为0.4万元,安装费用(包括材料)为1万元,调试费用为
0.6万元。
经调查,该设备的现行价格为9.5万元,运输费、安装费、调试费分别比3年前上
涨了40%、30%、20%。
求该设备的重置成本。
(保留两位小数)
重置成本=9.5+0.4X(1+40%)+1X(1+30%)+0.6X(1+20%)=12.08(万元)
2•1995年1月评估设备一台,该设备于1991年12月购建,账面原值为20万元,1993年
进行一次技术改造,改造费用(包括增加设备)为2万元。
若定基物价指数1991年1.05,1993年为1.20,1995年为1.32,求该设备的重置成本。
132132
重置成本=20X一匚+2X-二=27.34(万元)
3•评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生产线。
经调查,市场上现有的类似生产线成本为24万元,年产量为12万件。
如果规模经济规模指数为0.8,求该资产的重置全价。
重置全价=24X(8/12)0.8=17.35(万元)
4•被评估机组购建于1999年3月,主要由主机、辅助装置和工艺管道组成,账面原值60
万元人民币,其中主机占70%,辅助装置占20%,工艺管道占10%。
至评估基准日,机组
主机价格下降2%,辅助装置价格上升1%,工艺管道价格上升了5%。
求该机组评估基准日的重置成本。
重置成本=60X70%<
(1-2%)+60X20%<
(1+1%)+60X10%<
(1+5%)=59.58(万元)
5•某评估机构采用统计分析法对某企业的100台某类设备进行评估,其账面原值共计1000
万元,评估人员经抽样选择了10台具有的代表性的设备进行评估,其账面原值共计150万
元,经估算其重置成本之各为180万元,则该企业被评估设备的重置成本是多少?
180
重置成本=1000X-[」=1200(万元)
6•现有一台与评估资产A设备生产能力相同的新设备B,采用B比A每年可节约材料、能源消耗和劳动力等40万元。
A设备尚可使用5年,假定年折现率为8%,该企业的所得税税率为33%,求A设备的超额运营成本。
年净超额运营成本=40X(1-33%)=26.8(万元)
A设备的超额运营成本=26.8XP/A,8%,5)=107(万元)
7.被评估设备为1989年从德国引进的设备,进口合同中的FOB价是20万马克。
1994年评
估时德国生产厂家已不再生产这种设备了,其替代产品的FOB报价为35万马克,而国内其
他企业1994年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。
按照通常情况,设备的实际成交价应为报价的70%〜90%,境外运杂费约占FOB价格的5%,保险费约占FOB价格的0.5%,被评估设备所在企业,以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位,银行手续费按CIF价格的0.8%计,国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3%计算,安装调试
费含在设备价格中不再另行计算,被评估设备尚可使用5年,评估时马克与美元的汇率为1.5
:
1,人民币与美元的汇率为8:
1。
根据上述数据估测该进口设备的续用价值。
根据题意有:
(1)被评估设备的CIF价格取其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理,即被评估设备的CIF价格为30万马克,或20万美元。
(2)被评估设备的重置成本为:
(设备的CIF价格+银行手续费)X(1+国内运杂费率)银行手续费=20X8X0.8%=1.28(万元人民币)
国内运杂费=(160+1.28)X3%=4.84(万元人民币)
进口设备重置成本=160+1.28+4.84=166(万元人民币)
(3)设备的成新率=5-(5+5)X100%=50%
(4)进口设备的评估值为:
166X50%=83(万元人民币)
8•被评估生产线年设计生产能力为10000吨,评估时,由于受政策调整因素影响,产品销
售市场不景气,如不降价销售产品,企业必须减产至年产7000吨,或每吨降价100元保持
设备设计生产能力的正常发挥。
政策调整预计会持续3年,该企业正常投资报酬率为10%,
生产线的规模经济指数X为0.6,试根据所给的条件估算经济性贬值率和经济性贬值额。
根据题意计算如下:
(1)经济性贬值率=[1-(7000/10000)0.6]W0%=19%
(2)经济性贬值额=[100X10000X(1-33%)](P/A,10%,3)
=670000>
2.4869=1666223(元)
9•被评估机组为3年前购置,帐面价值为20万元人民币,评估时该类型机组已不再生产,
被新型机组所取代。
经调查和咨询了解到,在评估时点,其他企业购置新型机组的取得价格
为30万元人民币,专家认定被评估机组因功能落后其贬值额约占新型机组取得价格的20%,
被评估机组尚可使用7年,预计每年超额运营成本为1万元,假定其他费用可以忽略不计,
试根据所给条件估测该生产线的续用价值。
(1)被评估机组的现时全新价格最有可能为:
30X(1—20%)=24(万元)
(2)设备的成新率为:
[7-(3+7)]>
00%=70%
(3)设备的评估值为:
24X70%=16.8(万元)
10.被评估设备购建于1985年,帐面价值30000元,1990年和1993年进行两次技术改造,
主要是添置了一些自动控制装置,当年投资分别为3000元和2000元,1995年该设备进行评
估,假设从1985年至1995年每年价格上升率为10%,该设备的尚可使用年限为8年,试根据所给条件估测被评估设备的成新率。
据题意计算如下:
(1)评估时设备的现行成本,亦称更新成本为:
》(帐面原值刈介格变动率)
所以,30000X2.6+3000X1.61+2000X1.2仁85250(元)
(2)评估时设备的加权更新成本为:
更新成本X已使用年限
所以,30000X2.6>
10+3000X1.61>
5+2000X1.21>
2=808990(元)
(3)设备的加权投资年限=2(加权更新成本)更新成本)
=808990£
5250=9.5(年)
(4)设备的成新率=[8£
(9.5+8)]100%=45.7%
房地产评估
1•待估对象为一新开发土地,因无收益记录和市场参照物,只得采用成本法进行评估,有
关数据如下:
拆迁补偿、安置费5万元/亩,其他费用(含税费)3万元/亩,开发费用1.5亿
元/平方公里,当地银行一年期贷款利率9%,两年期贷款利率为10%,土地开发周期为两年,
第一年投资占总投资的3/4,利润率为10%,土地所有权收益为土地成本的10%,试估算该
地产的市场价值。
(1)估算每平方米土地取得费用和开发费用
拆迁补偿、安置费用:
50000^667=75元/平方米
其他费用:
30000M67=45元/平方米
土地开发费用:
150,000,000-1,000,000=150元/平方米
每平方米土地取得费用和开发费用合计为:
75+45+150=270元/平方米
(2)计算利息:
第一期利息:
270X3/4X10%>
2X0.5=20.25(元)第二期利息:
270X1/4X9%X1X0.5=3.0375(元)每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。
(注:
由于第一年投入总投资的3/4,开发期为2年,利率10%,该笔资金并非第一年年初
一次投入,所以需要乘以0.5。
第二年同理。
)
(3)计算利润:
270X10%=27(元)
(4)计算土地成本:
270+23.29+27=320.29(元/平方米)
(5)计算待估土地公平市场价值:
320.29X(1+10%)=352.32(元/平方米)
每平方米土地公平市场价值为352.32元/平方米,近似等于每平方米352元。
2•某商业用房地产,按国家规定其土地使用权最高年限为40年,现该房地产拟出租,出租
期为10年,按租赁双方的租赁合同规定,前5年租金是以第一年租金8万元为基础,每年
按等比级数递增,每年递增比率为2%,后5年租金按每年15万元固定不变。
假定资本化率
(折现率)为10%,如按上述租赁合同条件为依据,该房地产10年租期内的收益现值是多
少?
(1)按分段法计算并写出公式,其中后5年预期收益现值必须使用年金法计算;
(2)写出计算过程;
(3)写出正确结论。
(1)计算公式为:
(1+尸严
(2)计算过程:
前五年的租金收益分别为:
R仁8(万元)
R2=8X(1+2%)=8.16(万元)
R3=8X(1+2%)2=8.32(万元)
R4=8X(1+2%)3=8.49(万元)
R5=8X(1+2%)4=8.66(万元)
后五年的租金收益均为:
R=15(万元)
折现率为:
r=10%
(3)将
(2)中的数据代入
(1)中的公式中,求得P=66.75(万元)
3.待估地块为一商业用途的空地,面积为600平方米,要求评估其1997年5月的市场价值。
评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照物,交易实例
有关情况见下表:
项目
A:
B
C
待估对象
坐落
略
所处地区
繁华区二
非繁华区
用地性质
商业:
商业
土地类型
空地
价格
总价
25.2万兀
49万元
43.5万元
单价
1500元/m2
1400元/m3
1450元/m4
交易日期
1996.10
1996.12
1997.1
1997.5
面积
168m2
350m2
300m2
600m2
形状
长方形
地势
平坦
地质
普通
基础设施
完备
较好
交通通讯状况
很好
剩余使用年限
35年
30年
已知以下条件:
(1)交易情况正常;
(2)1996年以来,土地价格每月上涨1%。
(3)交易实例A与待估对象处于同一地区,B、C的区域因素修正系数情况可参照下表进行判断:
分值
自然条件
相同
10
社会环境
街道条件
稍差
8
繁华程度
7
交通便捷程度
规划限制
交通管制
离公交车站
稍远
交通流量n
稍少
周围环境
较差
注:
比较标准以待估地块的各区域因素标准,即待估地块的区域因素分值为100。
(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
(5)折现率为8%。
(1)进行交易情况修正。
从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。
(2)进行交易时间修正。
交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07
交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05
交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04
由于地价每月上涨1%,故从交易实例A成交日期1996年10月至评估基准日1997年5月地价共上涨了7%;
交易实例B从成交期1996年12月至评估基准日1997年5月地价共上涨5%;
交易实例C从成交期1997年1月至评估基准日1997年5月地价共上涨了4%。
(3)进行区域因素修正。
交易实例A与待估对象处于同一地区,无需做区域因素调整。
交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163
交易实例C区域因素修正系数=100/93=1.075
式中86由表2中加总获得,同理93也由表2纵向加总获得。
(4)进行个别因素修正。
关于面积因素修正。
由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较
大便于充分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。
土地使用权年限因修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与
C均需作使用年限因素修正,修正系数计算如下(假定折现率为8%):
交易实例A及C使用年限修正系数=[1—1/(1+8%)30]计1—1/(1+8%)35]=0.9659
交易实例A的个别修正系数=1.03>
0.9659=0.995
交易实例B的个别修正系数=1.03
交易实例C的个别修正系数=1.03>
.9659=0.995
(5)计算待估土地初步价格。
A=1500>
X1.07>
>
0.995=1597(元/平方米)
B=1400>
1M.051.1631.03=1761(元/平方米)
C=1400X1^.041.0750.995=1613(元/平方米)
(6)采用算术平均法求得评估结果。
待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米)
待估地块总价评估值=1657>
600=994200(元)
因此,这一地块的评估值为994200元。
4•有一宗七通一平”的待开发建筑用地,土地面积为2000平方米,建筑容积率为2.5,拟开
发建设写字楼,建设期为2年,建筑费为3000元/平方米,专业费为建筑费的10%,建筑费
和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售,预计售价为9000元/平方米,销售
费用为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行年贷款利率为6%,开发商要求的投资利润率为10%。
试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。
(1)现已知楼价的预测和各项开发成本及费用,可用假设开发法评估,计算公式为:
地价=楼价-建筑费-专业费-利息-销售税费-利润
(2)计算楼价:
楼价=2000X2.5>
9000=45,000,000(元)
(3)计算建筑费和专业费
建筑费=3000X2000X2.5=15,000,000(元)
专业费=建筑费X10%=15,000,000>
10%=1,500,000(元)
(4)计算销售费用和税费
销售费用=45,000,000>
2.5%=1,125,000(元)
销售税费=45,000,000>
.5%=2,925,000(元)
(5)计算利润
利润=(地价+建筑费+专业费)X10%=(地价+16,500,000)>
0%
(注:
16,500,000由15,000,000+1,500,000取得.)
(6)计算利息
利息=地价>
(1+6%)2-1]+(15,000,000+1,500,000)>
(1+6%)1-1]
=0.1236>
地价+990,000
地价是在两年前就投入的,故要用2次方•而建筑费与专业费是在两年内均匀投入的,故只用1次方.)
(7)求取地价
地价=45,000,000-16,500,000-1,125,000-2,925,000-0.1>
地价
-1,650,000-0.1236>
地价—9,900,000
地价=21,810,000/1.2236=17,824,452(元)
(8)评估结果
单位地价=17,824,452/2000=8912(元/平方米)
楼面价格=8912/2.5=3565(元/平方米)
5•某路线价区段,标准深度为16〜18米,路线价为1200元/平方米,待估宗地为一临街矩
形地块,临街宽度为15米,临街最深为20米,具体情况和该路线价区临街地深度指数见下表:
临街深度(m)
注4
4<
A<
§
3<
12
12<
A<
16
16<
18
%>
1S
深度指数(%)
130
125
120
110
40
试写出评估该宗地所运用的计算公式,并计算出评估结果。
根据正常宗地路线价法公式:
宗地地价=路线价X深度指数踪地面积
根据上述所给的数据资料带入公式:
待估宗地总价=1200X100%<
15X18+1200X40%<
2X15
=338400(元)
6.某建筑项目需建筑混合结构仓库1000平方米,建筑工程总预算造价为400000元,设备
安装工程预算为90000元。
评估是该仓库正在建设中,其中建筑工程的基础工程已完工,主体结构工程完成了30%,设备安装工程尚未进行。
评估人员依据一般在建工程各部位占单位预算的比重,即工程造价构成(见下表)对在建工程进行评估。
试评估上述该在建工程的价格。
部位名称
建筑结构类型
混合结构
现浇框架结构
预制装配结构
基础工程
13
15
25
结构工程
60
55
装饰工程
27
20
由于仓库是混合结构,所以选择表格中的第一列数据。
(1)在建工程完工程度=13%+30%60%=31%
(2)在建工程评估值=400000X31%=124000(元)
流动资产评估
1.对某企业库存的一种燃料进行评估,库存量为50吨,经现场技术鉴定,没有发生质量变
化,仍能满足正常需要,只是保管中自然损耗1%,根据市场调查,得知该燃料近期市场价
格为每吨4000元,每吨运费100元,整理入库费为每吨40元,则该库存燃料的评估值是多少?
根据题意;
采购成本=50X4000=200000(元)
自然损耗=200000X1%=2000(元)
运费及入库费=50X(100+40)=7000(元)
评估值=200000-2000+7000=205000(元)
考点:
本题的考点是流动资产评估中的材料的评估。
要注意的是采购成本中要扣除自然损耗,
还需考虑运输成本与入库费。
2.企业在联营过程中,需对其某一工序上的在制品进行评估,该工序上的在制品数量为5000
件,根据行业平均定额标准得知,该在制品在该工序上的材料消耗定额为
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