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征地区片;
衣用地;
评估;
征地价格
ABSTRACT
STUDYONTHECALCULATIONOFTHEAGRICULTURAL
LANDEXPROPRIATIONPRICE
Alongwiththedevelopmentofoureconomyandtheaccel^ateuibanizatianofour
country;
land expropriationbecamethemmnwaytoexpandcityscaleandincreasethe
construct land.Agriculturelandis thecrucialproductmaterial for
develop, iftheycan’tfeeccmpeDsatereasonably, itwill threatthe
imnerstoexist and
farmers’living and
development*
Recentlythesocialconflictcausedbylandexpropriationismoreandmore
sarious,endthesehaveebecomeethehiddentroubleofthestabilizationofourcountry.In
ordertoresolvethese
problemstourcountryhasmadetseriespolicies,toraisetheland
-
expropriatecompensatestandard,andensurethelivingleveloftimerswillnotbebring
downWhereas^soastoachievethisgoal»
wemustfindlandexpropriationprice,andtakeitforreferenceexpropriationcompensatestandard.
morescientificmediodtocalculate
to make more feasonabte land
Thispapatrytousetwomethods,agrieulturallandeconomicalfunctioncompensate
method andurbanconstruectionlandcriterion priceavulsemethod^tocalculatetheland
expropriate price.The Sist method^agricultural land economical function compensate
method^analysis the ecootomical value functioosof agriculture land for faitaers, and
quantizedtheseeconomicalfunctionprice*finallythelandexpropriatepriceamounttothe
agricyltureland
incomefunctionpriceaddtheobtainemploymentfunctionpriceandHhc
endowmentinsuiancefimotionprice.Thesecondmethod,urfoaiiramtmctioiilandcritmon
pnicemuIsemethod,bas^lonthetheoryofsupposeexploitationmethod,usetheurbanconstructt]ionlandcriterionpricepeelofftheagriculturallandoriginallandprice,andthentakeoutthelandincrementincomefromit,theagriculturallandexpropriatepricecomeout.
ThismethodhasthoughtabouttheusageoflandaftertheHansformafiomandtheallocation
This paper takes Siyang county Jiangsu province
as example. Taking tiie
administrativevillagesasunits,dcomprehensiveanddetailedsurveywasmadetoattaw
the
rich and reliabledata,including the information about the statusof the land
uset
relationship of the land supply and demand,the living standards of fanners and the
minimumofurbanresidentliving
guaraniteeandsoOILThmtheestimatingsystemwas
established.Afterwards,balingthe
survey
andthesysteoi,thecharacterafeachunitwas
transferintodata.And^utilisingthefrequencylaw,thewholecountywasdividedintofourexpropriationlandblocks.Theareawasmeasuredandthemap,lowingthedifferencesbetweenblocks,oftheArableLandBlocksfor^cpropriationofSiyangwasprotractedby
themethodofGB,Finally,thelandexpropriationpriceiscalculatedbyagriculturalland
v
农用地征地区片价格if估研究
ecoQomicalfimotioncompensatemethodandurbanconstructionlandcriterionpriceavulsemethod,thenthepricewastestedbyexpropriationcasecomparisonmethod.Itisbeneficialnotonlyforprotectingfarmers’rightsandinterests,butalsoforlinkupwiththecurrentlandcompensatestandard,sothiswaytocalculatethelandexpropriatepriceismore
reasonably.
KEYWORDS:
Expropriationblock;
Agriculturalland;
Calculation;
Landexpropriatioii
pnee
vi
目 录
图11技术路线图
图5*12005年酒阳县土地利用结构比重图
图目录
8
30
图52宿迁市泗阳县征地区片单元综合分值頻率直方图 36
图54宿迁市泗阳县征地区片划分图 36
图54宿迁市泗阳县征地区片划分成果图 38
图S5三种方法测算结果比较分析围 46
表目录
表5-3 宿迁市泗阳县征地区片划分界限
表3*1 征地区片铼合地价影喃因索因子表
表心1 宿迁市泗阳县征地区片综合地价影响因素因子及其权*表..
表52 宿迁市泗阳县各评价单元综合分值表
—
表54 宿迁市泗阳县征地区片面积统计表
16
«
•31
32
37
38
表55 宿迁市泗阳县农用地经济来源功能价格表 39
表5@6 中国人寿保险公司国寿金色夕阳养老保险(A)费率表 41
表57 宿迁市泗阳县农用地社会保障功能价格表 42
--
裹宿迁市泗阳县农用地征地区片价格测算结果表 42
兼59 宿迁市泗阳县建设用地基准地价表 43
表5
W宿迁市泗阳县達设用地綦准地价剥离法测算征地区片价格表
44
表5U地价指数表
表5-42征地案例修正系数表 45
表M3征地案例修正价格亵 45
征地区片价初步成果表 46
表545宿迁市泗阳县农用地征地g片价格瀾算结果表 47
原创性声明
本人郑重声明f 所呈交的学位论文,是本人在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成
果.除文中已经注明引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体己经发表或撰写过的
作品成果*对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均己在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担#
学位论文作者(需亲笔)签名:
:
揉舍3年以
,s日
学位论文版权使用授权书
本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定■同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被査阅和借阅。
本人授权南京农业大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印1缩闭或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。
保密□,在年解密后适用本授权书。
本学位论文属于不保密sf。
(请在以上方框内打“V”)
导师(需亲笔)签名:
年(月6日
9年丄月#曰
第一章绪论
第一章绪论
1.1研究背景、目的与意义
1,1.1研究背景
征地是国家为了公共目的而强制取得其他民事主体的土地并给以补偿的一种行
为9我国实行的是土地的社会主义公有制,土地所有权主体为国家和集体,其他任何
单位或个人对土地只享有土地使用权,而不能拥有土地所有权煉我国1998年修订的
C土地管理法》第一条第四款规定:
“国家为公共利益的需要,可以依法对集体所有
的土地实行征用”,
《土地管理法》第四十三条同时规定:
“任何单位和个人进行
建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;
但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”,W显然,除了乡镇
企业、村民住宅、乡(镇>
村公共设施和公益事业用地以外,任何单位和个人需要使
用土地的时候,必须要将农村集体土地先征为国有。
随着我国市场经济的发展,城市化、工业化进程的加快,使得我国农村大面积的
土地被征占,耕地保护与城市化建设的矛盾越来越突出*据2005年10月24日<
经
济日报》报道,近几年我国基本农田因各种因素减少3924.01万亩,现有总量为15.89
亿亩*总量大幅减少,违法违规占地量很大•2001年以来,仅违法占用基本农田就达
116,25万亩,有27个省(市、自治区)基本农田减少,16个省(市、自治区)在
册的基本农田面积低于《全国土地利用总体规划纲要》*这就给我国的粮食安全亮起了“红灯”,迫使国务院不得不用行政办法,要求各地一律停止开发区的征地,并进行清理整顿*133.
我国现行的征地补偿标准,是按农用地的原用途进行补偿,以被征地前三年的平均年产值为基数,运用产值倍数法进行测算,其所得结果只反映了农用地的农用土地资源价格,并没有反映农用地的全部资源和资产价值,它没有考虑土地区位差异、土地被征前的潜在收益、以及被征地农民生产、生活等都受到市场经济影响,更不用说考虑不能攪化的非经济损失了。
由于征地林偿标准过低,安置措施不完舂等原因,使农民与征地方的矛盾日益表面化、尖锐化,摩擦与冲突日益激烈。
据统计进京上访的人群,有90%是农民•其中,因征地纠纷、违法占地问题上访的占70%以上其中40%
的上访人次反映的是征地纠纷问题,征地纠纷问题87%是征地补偿安置问题而且一多芊是集体上访4\由此可见,征迪补偿安置中存在问题的严重性,同时也可看出征地补偿安置的合理与否,能否让失地农民满意的问题是征地中最为核心而不容忽视的
个方面,
由于我国地产评估业起步较晚,地价评估的方法和手段还比较落后,尤其是农用地估价,一般是借鉴城镇土地估价方法,多采用收益还原法来评估农用地价格,农用地的征用区片价格则是用收益还原法评估的农用地棊准地价加上农用地的社会保障价格求得。
如此测算得出的征用区片价,其测箄方法并不科学,而且也不能反映农用地的全部价值,必须研究新的测算征地区片价的方法,使其测算过程更科学、合理,使农用地的价值能够得到更好的体现。
2004年10月,国务院下发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定J,2004
年11月3曰,国土资源部发布《关于完善征地补偿安置制度的指导意见J,2005年
7月23日,S土资源部下发了《关于幵展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地
价工作的通知》(国土资发[2005U44号)•国务院及国土资源部相继出台的这一系
列的政策法规,提出要严格保护耕地,要求各地要制定统一的年产值标准,测算征地区片综合地价,做到同地同价,都旨在提高征地补偿标准,完善征地制度,保障农民的合法权益。
钽是,如何落实这些政策法规精神,如何完善我国的征地制度,如何选用更加科学合理的计算方法,测算出更加客合理的征地区片综合地价,切实保护耕
--
地,保障被征池农民的合法权益,却是有待于研究的.
112目的与意义
本文以完#征地区片价和征地制度,探寻科学的征地区片划分方法和征地区片价的合理测算方法,以期更好地为征地工作的具体实施服务,为征地制度改革中的土地补偿提供标准,减少征地过程中的纠纷与矛盾,保障社会的稳定与和谐*
1.更好的体现土地资源的市场价值,有利于保护农民的合法权益
我国现行的征地补偿费主要包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费,其补偿标准偏低,补偿范围过窄己经为各界所公认,其价格只反映了农用地的农用土地资源价格,并没有包括土地的社会保障、生态等方面的价值,因此,打破原有的征地补偿费的测算方法,利用多种方法测算征地价格,更能反映农用地的究全市场价值,如此测算的征地价格才能保证农民的财产权利得到更好的实现。
2.有利于我国的耕地保护工作
我国是个人口大国,人均耕地仅相当于世界平均数的三分之一*耕地资源非常珍
贵,它担负着我国的粮食安全,所以我国对农用地转为建设用地实行严格的管制,规定了严格的审批程序,但这些制度实际上却未能得到有效贯彻上个世纪90年代以来,一些地方以建设开发区为名,大量征地,先用后征,边用边征,违法圈地现象严
重,导致大量良田荒芜,土地搁置,土地浪费现象严重•造成这种现象的原因之
就是我国的农地转用的成本太低,用地者只需支付农民很低的征地补偿费,却可获得土地转用后的巨大增值收益。
评估农用地的完全市场价值f以此作为确定农用地征地补偿标准的依据,提高征地成本,才能从根本上遏制我国快速征占农用地的势头,才有利于我国的耕地保护工作有效实施。
3.有利于城乡统筹发展
据统计数据显示,在农地向市地流转的过程中农村、农民、农业向国家城市发展大约提供了2万亿元。
特别是最近几年,农地大量无规划地向建设用地特别是工业园区转化,引起了大景的农民安置和不合理配置农地资源等问题*w这种低价征地f高价售出的做法只会进一步加大城乡差距。
运用科学的估价方法,测算出农用地公正、公开、合理的征地价格,有利于改变这种以农哺工的现状,有利于缩小城乡差距,实现城乡统筹发展的战略目标,
4.有利于土地增值收益的合理分配
我国现行的征地制度是低价征地髙价出售,由此产生了农用地转用后的巨大增值收益,其差价有的相差几十倍甚至上百倍*据统计,在这部分巨大的增值收益的分配中,政府作为征地的主体,占有了这部分增值收益的6070%,农村集体土地的所有
权主体,集体经济组织得到了20—30%,而以土地为生的农民却只能拿到5—10%的增
值收益#
[4W
这种分配比例的严重失衡,是导致征地难的原因之一•通过科学的方法测
算出公正合理的征地价格,使土地所有权价值完全得到补偿,将有利于土地增值收益
的合理分配,也有利于对农民财产权利的保护
1.2相关研究动态
1.2.1国外研究动态
国外的土地评价的研究主要是为土地征税发展起来的⑵,国外农地评价资料最早见于15世纪莫斯科公国的税册中•1717年,为平衡摊派土地税额,奥地利政府初次建立了土地测定委员会,他们根据土壤质量及每块农地的投入产出情况,测算出每块
地的纯收入,并釆用4%的利率进行纯收入资本化,历时巧年完成了该地区土地测定
工作:
180心18货)年期间,为合理征收地税,法兰西测定了分散在35如0个公社总面积为520万公顷的1.23亿小块土地价格。
15】随着社会经济的发展,土地测定从为分摊税额作依据的目的,扩大到从法律上固定土地所有界限的职能,这样,土地鉴定就不仅包括长期、全面鉴定,而且还有曰常的小范围鉴定#德国开展农地估价工作己有ISO
年历史.当前德国农地估价是以当地最好的企业为100分,评定各个农业企业耕地及
草地每公顷净收入的相对值为基础的,以作为征收土地税、发放休闲补贴、进行土地
归并及调換土地、地租地价的法律依据。
w1925年开始进行该项工作,至1934年形
成较完善的土地评估法,到1935年全国完成每个企业的土地单位值评估,以后每隔6
年或长一些,重新评估一次早期的土地评价主要用于賦税的目的,如美国1937年提出的斯托利指数分级,而以合理利用土地为目的的土地评价研究是随着资源调査与土地合理利用规划而产生和发展起来的,它的历史可上溯到上世纪30年代,20悝纪30年代早期的美国尤其中西部,由于严重的土壤侵蚀和大量的水土流失,造成生态环境的恶化*于是在基于土地利用不导致环境退化的原则下,提出土地利用潜力分类<
@1945年编制了一系列土壤图,为完善土地评价系统奠定了基础,到t%l年,美国农业部土壤保持局正式颁布了土地潜力分类系统t这是世羿上第一个较为全面的土地评价系统P这一时期的土地评价都是结合土地清査而进行的,评价目的为土地利用服务,以美国的土地潜力分类系统为代表,评价考虑的是土地自然属性的变化,未
涉及社会经济条件和技术因素的变化。
评价未能指出土地对特定作物的适宜性和土地
的最佳利用方式,定性描述多、定量分析少,£
a]1976年FAO颁布了《土地评价大纲》,从土地适宜角度出发,分为纲、类、亚级和单元四级。
该系统弥补了土地潜力分类系统的不足,反映了土地的适宜性程度及土地的限制因素和改良管理措施,大大促进了国际土地资源评价的研究,在世界各地广泛应用,在此之后(1978年一1980年),FAO又组织了农业生态区设计的研究,从气候和土壤的生产潜力分析入手进行土地适宜性评价,并在非洲、东南亚和西亚实施应用。
FAO在《土地评价大纲》的基础上,以“农亜生态区(AEZ)”方法,开展了土地人口承载力研究,它通过作物生长模拟模型,
将气候生产潜力和土壤生产潜力结合在一起,来反映土地用于农业生产的实际生产潜
力,并考虑在一定投入水平上的土地适宜性•这一方法将人口、资源、环境和发展联
系在一起进行了定量评价,㈣由于环境恶化、生态破坏和资源枯竭等问题日益突出,自然资源环境价值纳入国民经济核算体系的研究己经成为国际的焦点,许多发达国家和国际机构相继对此进行大量研究,
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