时尚实业土地技术报告.docx
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时尚实业土地技术报告
土地估价技术报告
项目名称:
沈阳有限公司国有出让土地使用权
抵押贷款(展期)价格评估
受托估价单位:
辽宁有限公司
土地估价报告编号:
辽评[2009]号
土地估价技术报告编号:
辽评技[2009]号
提交估价报告日期:
2009年月日
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
沈阳有限公司国有出让土地使用权抵押贷款(展期)价格评估。
二、委托估价方
委托单位:
沈阳有限公司
住所:
沈阳市浑南新区街号
法定代表人:
注册资本:
实收资本:
公司类型:
有限责任
经营范围:
电气保护设备、监控自动化设备、电力电气仪器仪表、电力系统自动化的硬件及软件开发和销售。
※
成立日期:
年03月15日
营业期限:
自年03月15日至年03月14日
联系人:
联系电话:
三、受托估价方
单位名称:
辽宁评估有限公司
单位地址:
沈阳市号
估价机构资质级别:
资信一级,可在全省范围内从事各类地价评估
资格证书获得时间:
2009年4月1日
估价资格有效期:
至2010年3月31日
资格证书号:
法定代表人:
联系人:
联系电话:
邮政编码:
四、估价目的
沈阳有限公司拟用待估宗地向银行抵押获取贷款,特委托辽宁有限公司对待估宗地价格进行评估,为其提供价格参考依据。
五、估价依据
(一)法律、法规和政策文件
1.《中华人民共和国土地管理法》;
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》;
3.《中华人民共和国土地管理法实施细则》;
4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;
5.《中华人民共和国担保法》;
6.《房地产抵押估价指导意见》;
7.《关于印发城区土地级别基准地价出让金及租金标准的通知》(沈规国土发[2008]64号)。
(二)技术规程
1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001);
2.《土地估价报告规范格式》(GB/T18508-2001)。
3、辽宁省土地管理局和中国人民银行联合下发的《辽宁省国有土地使用权抵押贷款管理规定》(辽土字[1996]45号);
(三)其他
1.委托方提供的有关资料
2.受托估价方掌握的有关资料
3.估价人员实际勘察、调查收集的有关资料
六、估价基准日
二OO九年六月十日
七、估价日期
二OO九年六月八日至六月十二日
八、地价定义
(1)至估价基准日,估价对象作为国有出让土地,其所有权属于国家,使用权属于沈阳时尚实业有限公司。
待估宗地已设置他项权利。
本次评估假设待估宗地为无他项权利限制的国有出让土地。
(2)估价对象的《国有土地使用证》登记的用途为工业用地,实际用途为工业用地。
本次评估根据合法性原则,设定估价对象用途为工业用地。
(3)据沈南国用(2004)字第048号《国有土地使用证》,估价对象为出让工业用地,土地使用权终止日期为2053年12月24日,至估价基准日,估价对象剩余使用年期为44.54年。
考虑土地使用的合法性原则,本次评估按实际剩余使用年期44.54年设定估价对象使用年期。
(4)至估价基准日,估价对象为规划利用。
待估宗地土地面积为24403.90平方米,地上建筑物面积为13355.97平方米,实际容积率为0.547。
本次评估按实际容积率0.547设定估价对象容积率水平。
(5)至估价基准日,估价对象已达到宗地红线外“七通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通煤气)和宗地红线内“六通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖)及土地平整的开发程度。
结合评估目的,为体现估价对象实际价值,本次评估我们按实际开发状态设定估价对象开发程度,即宗地红线外“七通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通煤气)和宗地红线内土地平整。
因此,本报告估价对象的价格定义为:
2009年6月10日,作为出让工业用地、无他项权利限制状态下,宗地外“七通”,宗地内“一平”,容积率为0.547条件下的44.54年期使用权价格。
其价格包括土地取得费、土地开发费、土地出让金。
九、估价结果
单位地价:
776元/平方米
评估宗地总面积:
24403.90平方米
即总价1893.74万元
大写金额:
人民币
元整。
结果详见附表1《土地估价结果一览表》。
十、需要特殊说明的事项
(一)估价的前提和假设条件
1.委托方提供的资料完整及属实,没有保留及隐瞒。
2.委托方合法取得估价对象国有出让土地使用权,并支付全部相关税费。
3.估价对象在设定用途下得到最有效利用,并产生相应的土地收益。
4.待估宗地与其他生产要素相结合,能满足设定使用年限内经营管理的正常进行,保证公司的持续发展。
5.估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
6.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家和地方的有关法律、法规。
7.评估设定的土地开发程度为宗地红线外“七通”(即通路、供电、供水、排水、通讯、供暖及供气),宗地红线内“场地平整”。
8.评估结果是在不考虑他项权利限制条件下得出的。
9.本报告估价结果是指在满足全部假设与限制条件下,于估价基准日2009年6月10日,在现状利用条件及正常市场情况下的土地使用权价值。
(二)估价结果和估价报告的使用
1.估价人员依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2001)及《房地产抵押估价指导意见》进行分析,形成意见和结论,撰写本估价报告。
2.本评估报告的有效期自评估基准日起为一年,即从2009年6月10日~2010年6月9日期间有效。
3.本估价报告在估价的前提和假设条件以及土地价格定义的假设条件下有效,如这些条件发生变化,估价结果应进行调整或重新评估。
4.本估价结果须经当地土地行政管理部门备案后有效。
5、本次估价目的为企业办理抵押贷款提供价值参考依据,本报告仅在本目的下使用有效,违规使用土地估价报告和估价结果,由委托方负责。
6、评估面积及权利状况以当地土地行政主管部门核发《国有土地使用证》为依据。
7、本估价报告必须完整使用,对部分使用及违规使用估价报告及估价结果所引致的问题本估价机构不承担法律责任。
8、本评估报告由辽宁天衡房地产与土地评估有限公司负责解释。
(三)需要特殊说明的事项
1.本次估价结果为估价基准日时的地价,随着时间的推移,地价也随之发生变化。
2.本次估价设定的土地用途、年限等土地利用指标发生变化时,地价也将发生变化。
3.未经受托估价方书面同意,本报告的全部或任何一部分内容均不得提供给与估价目的无关的单位、个人使用或发表于媒体上。
4、未经本估价机构同意,本报告的全部或部分内容均不得提供给第三者。
5、估价结果是在假设委托方提供资料可靠,真实情况下得出的结论,如委托方提供的资料有误,造成估价结果失真,受托方不承担相应责任。
6、在评估基准日,待估宗地地块上建有建筑物,本次地上建筑物与土地一同抵押。
十一、土地估价师签字
土地估价师资格证书号签字
十二、土地估价机构
估价机构负责人:
辽宁评估有限公司(公章):
二00九年月日
表1土地估价结果一览表
估价机构:
辽宁评估有限公司估价报告编号:
沈评[2009]号估价期日:
2009年月日估价期日土地使用权性质:
出让
估价期日的土地使用者
地号
土地使用证编号
土地位置
估价期日的实际用途
估价设定的用途
容积率
估价期日的实际开发程度
估价设定的开发程度
土地使用年限(年)
面积(平方米)
单位面积地价(元/平方米)
地价总额(万元)
备注
沈阳有限公司
西区36-1
沈南国用(2004)字第048号
工业
工业
0.547
宗地外“七通”、宗地内“六通”和“场地平整”
宗地外“七通”、宗地内“六通”和“场地平整”
44.54
24403.90
776
1893.74
一、上述土地估价结果的限定条件:
1.土地权利限制:
待估宗地已于2007年8月9日办理抵押登记,抵押权人,抵押面积24403.90平方米,土地,抵押期2年,《土地他项权利证明书》号为:
沈南他项(2007)第048号。
2008年7月7日,根据双方申请,该宗地已随建筑物抵押给辽宁省中小企业担保中心,抵押期20个月,为第二他项权利顺序人,《土地他项权利证明书》号为:
沈南他项(2008)第028号。
本次贷款展期为第一抵押权人。
在估价基准日,待估宗地为国有出让土地,并假设无抵押租赁等他项权利限制。
本次评估假设沈阳时尚实业有限公司合法取得待估宗地的土地使用权,并支付有关税费。
2.基础设施条件:
在估价基准日,待估宗地基础设施配套达到程度为宗地外“七通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、通煤气),宗地内为“六通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、通暖、土地平整),宗地外具体配套设施如下:
供电状况:
由市政供电网给区域内供电,基本满足区域内生产、生活用电需要,满足程度95%以上。
通讯状况:
区域内已实现通讯程控化,现有电讯设施能满足区域内生产通讯需要,保证率95%以上。
通路状况:
区域内有多条主、次干道通过。
供、排水状况:
供、排水畅通,保证率达到95%以上。
供暖状况:
供暖保证率达到95%以上。
供气状况:
供气保证率达到95%以上。
3.规划限制条件:
无
4.影响土地价格的其它限定条件:
无。
二、其它需要说明的事项:
参照估价报告中“其他需要特殊说明的事项”。
辽宁评估有限公司
二〇〇九年六月十二日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1、土地登记状况
证书编号:
沈南国用(2004)字第048号
土地使用权人:
沈阳有限公司
座落:
沈阳市浑南新区8号
地号:
西区36-1
地类(用途):
工业用地
使用权类型:
出让
终止日期:
2053年12月24日
使用权面积:
24403.90平方米
发证时间:
2008年07月8日
土地等级:
未登记(经查为沈阳市三级工业用地)
东:
双鼎制药公司西:
新络街南:
三环高速北:
津昌制药公司
2、土地权利状况
估价对象是出让土地使用权,土地所有权属于国家所有,沈阳有限公司以出让方式取得土地使用权,以合同方式取得。
待估宗地已于2007年8月9日办理抵押登记,抵押权人:
,抵押面积24403.90平方米,土地评估金额2291.52万元,贷款金额3800万元(含地上建筑物,建筑面积为13355.97平方米),抵押期2年,《土地他项权利证明书》号为:
沈南他项(2007)第048号。
2008年7月7日,根据双方申请,该宗地已随建筑物抵押给辽宁省中小企业担保中心,土地评估金额2291.52万元,贷款金额3400万元(含地上建筑物,建筑面积为13355.97平方米),抵押期20个月,为第二他项权利顺序人,《土地他项权利证明书》号为:
沈南他项(2008)第028号。
待估宗地产权清晰,界址清楚,来源合法。
3、土地利用状况
待估宗地地上建筑物情况见下表:
表2地上房屋建筑物一览表
序号
房屋所有权证号
幢号
建成年代
设计用途
建筑结构
建筑面积
1
沈房权证市高新字第10095号
8-1
2005年
科研楼
钢混
4218.33
2
沈房权证市高新字第10094号
8-2
2005年
后勤楼
钢混
2563.44
3
沈房权证市高新字第10092号
8-3
2005年
工业厂房
钢混
4976.26
4
沈房权证市高新字第10093号
8-4
2005年
办公会所
砖混
1597.94
总计
13355.97
二、地价影响因素分析
沈阳是辽宁省的省会,东北地区的经济、文化、交通和商贸中心,全国的工业重镇和历史文化名城。
沈阳现辖十区一市三县,总面积1.3万平方公里,市区面积3495平方公里。
总人口720.4万人,市区人口506.6万人。
1、一般因素
(1)自然因素
沈阳市地处中国东北地区的南部,辽宁省的中部,位于东经122°25′9″,123°48′24″;北纬41°11′51″,43°2′13″之间。
沈阳地区以平原为主,地势平坦,山地丘陵集中在东南部,属辽东山地丘陵的延伸部分。
西部是辽河、浑河冲积平原,地势由东北向西南缓缓倾斜。
平均海拔50米左右。
境内有辽河、浑河、北沙河、新开河、南运河等河流。
市域12,980平方公里(东西长115公里,南北长205公里),城区面积3,495平方公里,森林面积147,013公顷,森林覆盖率为23.91%,人均绿地4.36平方米。
沈阳地区属于温带半湿润大陆性气候,受季风影响较大,四季分明,全年平均气温为8.1℃左右,7月份气温最高,月平均气温约24.0℃;1月份气温最低,月平均气温-8.5℃。
年降雨约721.9毫米。
日照时数2289.2小时,无霜期188天。
水资源总量32.6亿立方米/年,其中地表水11.4亿立方米,地下水21.2亿立方米,水域137,313公顷。
沈阳冬季寒冷,冰雪景色是沈阳一大特色;春季回暖快,日照充足;夏季热而多雨,空气湿润;秋季短促,天高云淡,凉爽宜人。
每年4-10月是旅游的黄金季节。
(2)行政区划
沈阳是辽宁省省会,东北地区的经济、文化、交通和商贸中心,中国工业重镇和历史文化名城。
沈阳现辖九区一市三县,总面积1.3万平方公里,市区面积3495平方公里。
总人口720万人,市区人口485万人。
(3)城市发展
沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国最重要重工业基地之一。
经过几十年的发展,沈阳的工业门类已达到14200个,现在规模以上工业企业33531家,2008年全市实现地区生产总值3860.5亿元。
近年来,沈阳市委、市政府以振兴东北大环境为背景,以振兴沈阳老工业基地为主线,提出“东北大振兴,沈阳要先行”的口号,在坚持改革开放和工业立市方略的同时,加快国有经济战略性调整步伐,外资和民营经济迅速成长壮大;城市发展空间和产业布局得到优化和拓展;汽车及其零部件产业、装备制造业、电子信息、化工医药等产业初具规模,已成为全市经济快速发展的重要支撑;科技创新能力和企业研发能力不断提高,形成了一批具有较强竞争力的产品和企业;城市基础设施建设明显加快,软环境建设得到了进一步改善。
沈阳经济建设和社会环境得到长足发展,人民生活水平迅速提升,沈阳经济和社会步入了快速发展的崭新时期。
与此同时,沈阳还先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”、“国家园林城市”、“中国最具幸福感城市”等称号,连续两年进入全国百强城市前十名,并跻身中国十大最具经济活力城市行列。
(4)交通运输
沈阳是东北最大的交通中心。
高速公路四通八达,通往全省各市和北京、天津、长春、哈尔滨等地都可“朝发夕至”。
沈阳是全国最大的铁路交通枢纽,5条干线在此交汇并连接着8条支线,通往全国各地,是国际联运通往朝鲜、俄罗斯的必经之路。
沈阳也是航空枢纽,东北最大的航空港一沈阳桃仙国际机场,航线连接着58个国内城市和韩国、日本、俄罗斯、泰国、美国、法国、澳大利亚、香港等国家和地区。
以沈阳为中心,辅助铁路运输,已建成了沈大、京沈、沈四、沈抚、沈丹、沈阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。
沈阳到北京、长春、大连、鞍山、锦州、抚顺、本溪等地都开通了高速巴士。
沈阳地铁(正在建设中)一号线预计2010年通车,二号线预计2011-2012年通车。
沈阳城际铁路:
2009年沈阳将开通沈-抚(抚顺)城际铁路,沈-铁(铁岭)城际铁路正在建设中。
(5)邮电通信条件
沈阳是东北地区的通信枢纽,担负着东北三省电报、电话、通讯电路调度及省际、国内国际电信业务。
全市邮电通讯事业发展迅速。
目前,沈阳已经基本建成以光缆、数字微波和程控交换为主体的国内、国际电信网。
(6)城市综合实力
2008年全市实现地区生产总值(GDP)3860.5亿元,比上年增长16.3%。
其中,第一产业增加值183.7亿元,增长8.0%;第二产业增加值1934.1亿元,增长18.4%;第三产业增加值1742.7亿元,增长15.0%。
三次产业结构为4.8:
50.1:
45.1。
三次产业对经济增长的贡献率分别为2.3%、55.0%和42.7%。
按户籍人口计算,人均GDP为54106元,增长15.5%。
2008年规模以上工业增加值1714.2亿元,比上年增长23.5%。
其中,重工业增加值1231.4亿元,增长25.0%;轻工业增加值482.9亿元,增长21.2%。
国有及国有控股工业企业实现增加值384.9亿元,增长9.2%;股份制企业实现增加值956.0亿元,增长32.0%;外商及港澳台商投资企业实现增加值367.5亿元,增长8.3%。
机械装备、汽车及零部件、医药化工、IT产品、农副产品加工、黑色金属冶炼及压延、有色金属冶炼及压延和航空航天器制造业等八大优势产业实现增加值1361.5亿元,增长23.2%。
装备制造业实现增加值804.1亿元,增长21.9%,占全市规模以上工业增加值的46.9%。
铁西老工业基地改造成为中国改革开放30年18个典型之一。
航空经济区被批准为国家航空高技术产业基地。
规模以上工业实现高新技术产品产值2699.8亿元,增长31.8%。
工业出口产品交货值291.8亿元,增长25.9%。
2、区域因素
(1)区域概况
沈阳市浑南新区前身为沈阳高新技术产业开发区。
始建于1988年5月,1991年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区,是科技部重点支持的众多开发区之一。
高新区的建设和发展经历了初创起步、发展提高和新区建设三个阶段。
(2)地理位置
区位状况
新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥、西至长大铁路的浑河南岸与南三环之间区域,东西长约21公里,南北宽3-5公里,呈带状隔浑河与母城相望。
新区区位条件优越。
向南,距离沈阳空港—桃仙机场仅7公里;向北,通过已建成的浑河东陵桥、长青桥、富民桥、浑河桥、胜利桥与母城相连;沈营、沈丹、沈抚高速公路及机场路、沈祝路、沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。
地质地貌
沈阳地区位于阴山东西纬向复杂构造带的东延部分,为新华夏第二隆起带与第二沉降带交接地带。
浑南新区主要处在小辽河断陷盆地上。
第四纪地层不整合于基岩之上,表面岩性以砂壤土和壤土为主。
浑南新区位于浑河水系冲积而成的浑河平原上。
新区地形平缓,区内地势东高西低,南高北低,平均海拔低于50米。
气候
浑南新区属于北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。
年平均气温在8.9°C左右,历史最高气温为38.3°C,发生在7月份;最低气温为-30.6°C,发生在1月份。
年平均降水量为727.4毫米,7-8月降水量占50%左右。
年平均日照时数为2554小时,最多在
5月,266小时/月;最少在12月,156小时/月。
水文水质
浑南新区水文条件的特点是:
降水量集中,浑河水量随季节而呈显著变化;洪水出现最大洪峰主要在7、8月份,且流量年际变化较大;水中含沙量较小,多年平均含沙量为0.477kg/m3,汛期为0.592kg/m3,丰枯水年输沙量相差可达70倍左右。
地下水水质达到国际三级标准。
现今区内浑河、白塔堡河水污染得到有效控制。
环境保护
环境质量优于国家城市功能区标准,绿化覆盖率达到40%以上。
规划目标:
绿化覆盖率50%以上,绿地率35%以上,人均公共绿地35平方米,超过国家园林城市标准。
(3)交通环境
公路
沈阳拥有全国最高等级的公路网络,沈阳至北京、营口、大连、长春、哈尔滨、抚顺、本溪、丹东等一环五射的高速公路网基本形成。
沈大高速公路贯穿辽东半岛的7座城市,京沈高速公路贯穿东北与华北地区的8座大中城市,沟通着新区与外部的多方位交通联系。
铁路
沈阳铁路网密度在全国雄居首位。
京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等5条干线铁路均在此汇集,邻近新区,是区内对外经济联系,尤其是货物运输的重要通道。
桥梁
浑河桥、长青桥、富民桥、三好桥,以及机场路平交桥,实现了新区与母城的连接,使新区交通四通八达,同时造型新颖别致的桥梁也为新区增添了一道道亮丽的风景线。
港口
沈阳临近沟通世界各大港口的大连港、营口港和锦州港,距最近的深水码头仅为200公里,两小时内即可通达。
航空
沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的民用国际航空港,直通国内各大城市及日本、韩国、俄罗斯等国家的国内外航线近百米,年客流量100万人次以上。
浑南新区向南距桃仙国际机场仅有7公里,机场高速路穿新区而过连接母城与航空港,使这里成为世界各地进出沈阳的首要门户。
(4)总体规划
浑南新区是重点发展高新技术的国家级产业基地,是老城区延伸的新城区,是向“大浑南”辐射的桥头堡,即“现代服务业的中心、研发创新的基地、新兴产业的制高点和展示形象的窗口”
新区主体部分为东起沈抚高速公路东陵大桥、西至长大铁路的浑河与南三环之间区域,东西长约21公里,南北宽3-5公里,呈带状隔浑河与母城相望,规划面积90平方公里,常住人口20多万人。
新区区位条件优越。
向南,距离沈阳空港—桃仙机场仅7公里;向北,通过已建成的浑河东陵桥、长青桥、富民桥、浑河桥、胜利桥与母城相连;沈营、沈丹、沈抚高速公路及机场路、沈祝路、沈苏快速干道和长大铁路等贯穿新区。
(5)基础设施条件
新区启动建设以来,通过各种方式融资80亿元,带动社会投资近360亿元,开发建设面积由最初的8平方公里拓展到目前的39平方公里,修建道路120公里、大小桥梁20座、给排水管网240公里及热力、燃气、电信等各类管网120公里,三横五纵(三横:
南堤路、浑南大道、南屏路;五纵:
金阳大街、浑河大街、富民南街、长青南街、祝科街)的路网基本形成;建成2万吨/日、3万吨/日供水厂各一座,4万吨/日污水处理厂一座;改造6.6万伏变电所7座、新建6.6万伏变电所3座及热源厂2座;植树640万株,绿化覆盖率达到40%。
3、个别因素
(1)宗地位置:
沈阳市浑南新区8号。
东:
双鼎制药公司,西:
新络街,南:
三环高速,北:
津昌制药公司。
(2)宗地地形、地质状况:
待估宗地地势平坦,地质基础良好。
(3)宗地交通条件:
该宗地己新修成多条纵横交错公路,对内、外交通条件较好。
(4)宗地路面:
道路及地面均为混凝土路面。
(5)土地面积、形状:
待估宗地土地面积24403.90平方米,宗地形状较规则。
(6)宗地容积率:
0.547。
(7)宗地最有效用途:
工业用地。
(8)宗地内基础设施条件:
宗地红线内基础设施已达“六通一平”标准。
供电:
供电保证率95%。
通路:
道路较畅通。
通讯:
宗地内有多部全国联网程控电话并可宽带上网。
排水:
入市政管网。
通上水:
与市政管网联通。
供暖:
集中供暖。
宗地内场地平整。
(9)土地用途:
待估宗地土地实际用途为工业用地。
(10)土地使用年期:
待估宗地是以出让方式取得的,取得时间为2003年12月25日(合同时间),终止时间为2053年12月24日,土地剩余使用年期为44.54年。
(11)土地权利状况:
沈阳有限公司以出让方式取得土地使用权。
第三部分土地估价
一、估价原则
替代原则
根据市场运行规律,在同一商品市场中,商品或提供服务的效用相同或大致相似时,商品或服务的价格是经过相互影响与
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