银行贷不到款解除买房合同.docx
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银行贷不到款解除买房合同
银行贷不到款,解除买房合同
篇一:
按揭买房贷款没有贷下来可以和开发商解除合同吗
请问开发商可以跟我解除合同吗律法[]友“难得糊涂”问:
我以贷款形式向开发商购买了一套商品房,现在因为我的原因,贷款办不下来,请问开发商可以跟我解除合同吗?
李华阳律师:
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
来源(华阳专栏):
/Lawyer/UserID=lihuayang&id=XX01272542
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篇二:
银行贷款不足能否解除房产买卖合同
银行贷款不足能否解除房产买卖合同
读者曾先生问:
律师您好,我今年四月通过中介公司买了一套房屋,房屋总价为280万,首付款为84万元,由于我是第一次购房,中介承诺会协助办下其余七成的贷款194万元,基于对中介的信任我跟房东签订了买卖合同并支付了第一笔房款人民币30万元,但贷款银行审核贷款时拒绝了我的贷款要求,中介从中多次协调至今仍没有说法。
如果贷款不足七成,我直接面临的问题是将没有能力支付首付款,于是我尝试跟房东交涉,房东却认为我在找理由不肯退还我已经支付的房款,请问律师,这种情况我能不能解除合同要回我的房款?
律师答:
近日多有读者就类似问题来电咨询,除银行贷款政策收紧的原因,交易中中介机构急于促成交易而对购房人承诺贷款的情况也普遍存在,而这种承诺往往又是口头的,事后即使贷款未能通过审批承诺人也能推得一干二净。
因此,建议购房人不要太相信一些非银行金融机构人员所做的承诺,首套房七成的贷款政策上银行在操作中也要视具体情况而定,不必然首套房就一定能贷足七成。
来看曾先生面临的问题,双方买卖合同已经签订,合同一旦成立,任何一方没有法定或约定的理由都无权任意解除。
所以这时双方合同的约定就显得十分重要了,建议曾先生仔细的看一下自己签订的这份买卖合同,对于购房人没有贷足银行贷款导致无法支付首付款的情况如何处理有没有约定?
如果有明确约定的,参照约定处理。
如果没有约定或者约定不明确的,情况对曾先生就不是很有利了。
根据笔者办案的经验,这类案件诉至法院,法院往往会考虑到房屋买卖合同是一种标的额大、与买卖双方有切身利害关系的合同。
而购房人应当在订立合同时对合同内容有较为全面的认识,对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。
作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍,应当有充分、合理的预见,并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。
一般情况下,贷款成数的变化不会必然地导致购房人不能继续履行合同,购房人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。
因此,在无特别约定的情况下,一般不得以贷款成数变
化等政策原因为由来主张解除房屋买卖合同。
当然,也有例外情况,购房人确实能举出证据证明贷款不足对购房人的履约能力有严重影响的,而房屋买卖合同在事实上也确实无法继续履行,且这种履行障碍也并非购房人信用低下等个人原因所导致的,法院也可以允许合同进行接除。
这个例外对购房人在法庭上的举证要求十分的高,基本是个不可能完成的任务。
因此,如果曾先生的这一份房产买卖合同对贷款成数不足没有明确约定的话,仅凭无力支付首付的理由解除合同是存在法律障碍的,律师给您的建议还是通过其他的方式筹足首付款来继续履行合同,以避免房东来追究您的违约责任。
律师建议:
购房时应充分考虑自己的付款能力调整贷付比例,订立合同时应参照自己首付能力议定适合自己的条款。
根据笔者办理房地产类诉讼案件的经验,实践中房地产买卖合同对于贷款成数不足的约定,往往是“未能贷足贷款的,则由购房方在房屋过户交易时以现金补足”。
这样的条款常见于中介提供的格式合同版本,目的是促成交易或者说提高交易的成功率。
但这样的条款明显不适合首付款已是购房人支付极限的情况,因此,像曾先生这种情况的购房人,建议在合同中明确加入“购房方根据现有条件申请贷款,如贷款未能通过审批或者贷款成数不足的,双方均能解除买卖合同”这样的类似条款,否则一旦贷款未能审批通过,购房人将无力履行合同还可能要承担违约责任。
篇三:
解除购房合同函(有贷款版)
解除购房合同函
致XXXXX有限公司:
我是XXXXXX项目__号楼__单元____号购房人________,与你公司签订了《XXXX市商品房买卖合同》,根据合同第十条约定,贵公司应于XX年9月30日前,依照国家和地方人民政府有关规定,将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。
9月中旬收到你公司邮寄的《入住通知书》,约定与XX年9月30日前至XXXX一期9号楼底商办理签到及入住手续,在办理过程中贵公司交房当天仅能提供单方的《竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》,其他国家规定的必要法定证明文件一概不能提供,已属于违法交房;贵公司还单方面设定以先交费(公共维修基金、房产工本费、契税、产权代办费、公证费、采暖费、电费、物业服务费)为交房条件,否则不允许业主验房,涉嫌存在强制交房行为。
根据合同约定和上述实际情况,我方向贵公司发出了《房屋拒收函》。
依照国家相关法律法规,因贵公司至XX年9月30日仍不能提供,《建设工程质量认定书》、《竣工验收备案表》、《房屋土地实际测绘技术报告书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》等合法文件及辅助图表,形成逾期交房超过90天的事实。
买受人要求:
按照与贵方签订的《XXXX市商品房买卖合同》第十一条规定,逾期且超过90日,本人要求解除合同,贵方应当自本人解除合同通知到达日起60天内退还全部已付房款;并按本人累计已付款的3%支付违约金,同时消除该房屋公积金(或商业)贷款记录。
特此函告。
__号楼__单元____号购房人:
XX年月日
第1页共1页
篇四:
银行按揭未能办成引发购房合同纠纷如何处理
银行按揭未能办成引发购房合同纠纷如何处理
熊潇敏
4月国务院下发《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔XX〕10号),要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责,坚决遏制部分城市房价过快上涨。
通知要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。
各大银行为贯彻国务院的精神,纷纷“收紧”银根,导致一些投资性或自给性购房者在签订《购房合同》后在办理按揭时受到了影响,许多购房者因银行的放贷政策的调整而无法获得按揭贷款,购房者一时又无力支付余下房款的情形下,纠纷发生了。
【案情简介】
张先生和李先生分别为湖南人和黑龙江人。
今年3月,因看好广西南宁房地产市场,认为升值空间较内地其他城市要大,于是两人相约前往广西南宁与正在投资开发南宁琅东某楼盘的开发商A公司分别签订了《商品房买卖合同》。
按合同约定,张先生和李先生支付了首付款,未付清房款部分均采取银行按揭的方式支付。
张先生和李先生应在合同签订后十五日内提供贷款相关手续给A公司。
合同签订后,张先生和李先生依约在规定时间内向A公司提供了备齐的相关贷款手续材料。
A公司在向南宁市某商业银行申请贷款时,适逢国家对房价的调控,银行贷款政策作了相应调整,张先生和李先生的按揭贷款申请未能审核通过。
于是,A公司要求张先生和李先生按合同约定,支付余下房款,否则要追究张先生和李先生逾期未支付房款的违约责任。
张先生和李先生却以银行未办理按揭手续而拒绝,并要求解除合同。
而开发商却不同意解除合同引起纠纷。
【问题提出】
这类纠纷是国家对房地产市场调控后,银行收紧放贷资金导致买受人不能办理按揭引发纠纷的典型案例。
在这一纠纷中,争议的焦点是:
1、因未能办理银行按揭,房屋购买人未能按合同约定支付未付清的房款,房屋购买人是否已构成违约2、未能办理按揭是否应由开发商来承担违约责任3、国家调控政策导致按揭未办成属不属于情势变更4、该案如何处理
【分歧意见】
第一种意见认为:
房屋购买人应在接到未能办理按揭贷款的通知后,按合同的约定支付未付清的房款,否则应承担违约责任。
理由:
购房者购买房屋应支付购房款,不管是通过全款支付或是分期支付,抑或通过银行按揭贷款方式支付。
购房者通过按揭方式购买房屋,通过办理按揭,由银行代购房者支付房款,按揭手续就应当由购房者自行办理而不应当转嫁由开发商承担。
购房者的按揭手续未能审核通过,银行因政策原因不能如期放款,导致购房者未能按合同约定付清购房款,相当于购房者通过银行代为支付房款的方式失败,购房者应及时采取其他方式及时支付未付清的房款,否则应当承担逾期付款的违约责任。
此外,购房者未能申请到按揭贷款,不属于不可抗力,或情势变更,不构成房屋购买人的抗辩理由。
贷款办不下来,不是不可预见的,因为不是任何人都能当然地从银行申请到贷款,银行本来就有权利拒绝贷款。
购房者未能申请到按揭贷款,也不属于情势变更。
根据情势变更原则,是指在合同成立后至履行完毕前,因不可归责于当事人的事由发生致使合同的基础动摇或丧失,如继续履行合同将给一方带来重大损失和显失公平。
按揭贷款只是合同的一项付款方式,贷款办不下来,并没有动摇合同的
基础,不影响房地产买卖合同交易目的的实现,房产的产权同样可以发生转移;同时,贷款办不下来,也不存在给合同一方带来重大损失或显失公平,因为房产及房产的交易价格未发生任何变化。
因此认为,支付房款是购房者义务,购房者不能通过办理按揭付款,如未采取其他方式支付房款,逾期支付的,应承担相应的违约责任。
第二种意见认为:
办理按揭是开发商的义务,开发商未能成功办理按揭,应承担违约责任,购房者有理由拒绝支付未付清的房款。
理由:
在现实商品房贷款操作中,银行同意办理按揭需要开发商提供担保,并在购房者的贷款合同中作为担保人的身份出现,同时要求开发商必须在按揭银行存一定金额的保证金。
银行并不接受购房者个人自行办理楼花抵押按揭手续。
此外,开发商还要提供符合贷款条件的楼盘相关资料。
因此,楼花抵押按揭手续应由开发商去办理。
购房者只要备齐相关的资料,抵押按揭未能办理下来,责任在于开发商。
由于开发商没有办理好按揭手续,致使房屋购买人未能付清全款,继尔拿不到房产,开发商应当承担逾期交楼的违约责任,购房者可以行使抗辩权而暂缓履行支付未付清房款的义务。
第三种意见认为:
购房者与开发商不存在违约问题,均不应承担违约责任。
按揭能否办理成功取决于银行的同意与否,在购房合同签订时,银行是否同意办理按揭均处于一种未知状态,如将一个未知的状态作为各方当事人承担违约责任的条件,显失公平。
合同双方可以就未支付房款问题进行协商,签订补充协议。
如未能签订补充协议的,一方可以解除合同,另一方退回已付房款及定金。
【法律评析】
笔者同意第三种意见。
(一)“情势变更原则”的法律问题
所谓情势变更原则,是指合同生效后,因发生了当事人在签订合同时不能预见并不能克服的客观情况,致使当事人签订合同的基础发生动摇,履行合同将对一方当事人没有意义或造成重大损害,该当事人可以与对方就合同的内容重新协商,协商不成的,可以请求人民法院或者仲裁机构变更或解除合同的法律规则。
情势变更原则适用有严格的条件:
1、须有情势变更的客观事实。
也就是指合同生效后至履行终止前作为该合同赖以成立的环境或基础的一切客观情况发生了异常变动,造成合同基础动摇或丧失。
2、当事人无主观过错。
即情势变更事由的发生,并非双方当事人的主观过错引起的。
3、情势变更事由的发生须是不可预见的,当事人也不能克服。
4、情势变更须发生在合同生效以后至履行终止以前。
即情势变更须发生在合同履行期间,当事人才能主张适用情势变更原则。
5、因情势变更事由的发生致使原合同的履行将对一方当事人没有意义或者造成重大损失,致使当事人之间的权利义务显失公平。
6、情势发生变更,一方当事人首先应与对方就合同的内容重新进行协商,在协商不成时,才能通过司法救济途径适用这一原则。
(二)本案不适用情势变更原则处理
从《商品房购买合同》的权利与义务关系上看,作为购买人履行的是支付购房款的义务。
合同约定购买人采取按揭的方式由银行代为支付房款只是一种付款的方式或方法。
在合同签订时,双方当事人对于银行是否同意办理按揭均有一个起码的判断,即要么银行同意办理按揭放贷,要么银行拒绝办理。
对于银行拒绝办理按揭放款,不能全部归责于国家政策的调整,即使国家未出台新的房贷政策,也同样会存在银行拒绝办理按揭放贷的情形。
如果认为银行不同意办理按揭的原因是由于国家对房贷政策的调整,认为是情势变更,那势必会得出这样的结论:
合同签订时约定买受人以按揭方式支付未付清的房款,银行均会同意办理按揭放贷。
国家房贷政策的出台变成了意外,不可预见或不可克服。
显然,这样的推理是不能成立的。
因此,笔者认为,即便出现国家对房贷政策的调整,这一事由的发生,不是导致银行不同意办理按揭的唯一原因,本案不能适用情势变更原则予以处理。
(三)本案的处理意见
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:
“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
”本案中,张先生和李先生及时将个人办理按揭的相关材料备齐交给A公司,A公司亦能及时备齐材料交至银行申请按揭贷款,双方当事人均履行了合同的相应义务,不存在过错或过失,银行最终不同意办理按揭,不能归责于合同双方当事人,双方均不须承担相应的违约责任。
而在考量银行不同意办理按揭的原因上,是因为国家对房贷政策的调整或其他原因,银行收紧房贷,不同意为张先生和李先生办理按揭,这是由于银行方面的原因,不能归责于合同的双方当事人。
根据上述司法解释的规定,作为买受人的张先生和李先生如果愿意购买该房,可与开发商协商,签订补充协议,
篇五:
银行贷款下不来可以拿回买房首付款吗?
【案例回放】
李女士去年买了一套商品房,总房款为120万元。
李女士已支付首付款40万元,剩余80万元以银行按揭贷款支付。
但后来因一些原因导致无法完成贷款,李女士便向开发商提出解除合同,开发商不同意。
无奈李女士来电咨询本刊,像她这种情况,能否解约成功?
本刊就此咨询了辽宁智库律师事务所律师——
【律师支招】
根据李女士的描述,李女士需先查看其与开发商签订的商品房买卖合同及补充协议中对“银行不能发放贷款的情况下,购房者是否需另筹资金付足购房款”一事有无明确约定。
如果合同中已明确约定,那么李女士有义务自筹资金付清房款的,则应按约定履行其付款义务。
如合同中对此未作约定,那就要看贷款不能发放的原因及案件的具体情况来确定能否解除合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定,如因购房者贷款资质等原因导致银行未能审批通过其贷款请求,并因此影响购房合同正常履行的,则责任在购房者,购房者无权解除合同;但如因不可归责于双方的原因,例如在银行的贷款政策或者国家相关政策突然发生变化,导致购房者贷款条件在现有政策下不能放贷,则可以理解为不可归责于双方的原因,这种情况下购房者要求解除合同并返还购房款本金及利息是合理的。
不可归责于双方的原因
如“在签订合同时开发商的销售人员说开发商所合作的银行能申请到85折的贷款利率优惠,但后来在办理贷款时,因为银行受资金流动性紧张的影响,已经无法提供折的贷款利率优惠,只能给到基准利率。
”
篇六:
购房者逾期还贷开发商能否解除合同
购房者逾期还贷开发商能否解除合同
案情介绍:
XX年10月,原告广西玉林市某房地产开发公司与被告何某签《商品房屋买卖合同》,向被告出售某商城第001号房屋。
《商品房屋买卖合同》约定:
被告何某购买房屋采用银行按揭付款方式购买;在原告承担担保责任期间,被告如果三个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息的,原告有权解除合同,收回房屋,并从原告所交房款中扣除向银行垫付的月供款..。
但《商品房屋买卖合同》签订后,被告未能按期向中国建设银行偿还借款本息,且累计已经超三个月。
为此,中国建设银行将原、被告诉至法院,诉讼期间,原告玉林市某房地产开发公司替被告何某结清了截止于XX年12月前欠中国建设银行的贷款本息和垫付其他费用。
XX年11月18日,原告玉林市某房地产开发公司通过邮局专递向被告何某所提供的送达地址寄送了解除商品房买卖合同的通知,告知被告解除《商品房屋买卖合同》,收回出售给原告的房屋,归原告所有。
被告于次日收到原告的解除通知。
为此,原告玉林市某房地产开发公司诉至本院,请求确认其与被告签订的《商品房屋买卖合同》于XX年11月19日解除,并判决某城第某号房屋归原告所有。
争议焦点:
本案的争议焦点是购房者逾期偿还银行贷款,作为出售方的开发商能否解除合同,“收回”房屋?
主要观点及理由:
一种观点认为,《商品房屋买卖合同》是原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,合同合法、有效,受法律保护。
双方当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务,遵循诚实信用原则。
本案中,被告何某未能按期向中国建设银行偿还借款本息,且累计已经超三个月,违反了合同的约定,是原告替被告结清了被告欠中国建设银行的贷款本息和垫付其他费用。
被告何某的行为构成了合同违约,违背诚实信用原则。
原告玉林市某房地产开发公司根据法律的规定对解除与被告的《商品房屋买卖合同》做了事实上、程序上的工作,依法应当对原告主张的解除与被告何某签订的《商品房屋买卖合同》和收回某商城第001号房屋的诉讼请求予以支持。
另一种观点认为,尽管双方在合同里约定的了被告逾期三个月不偿还银行贷款及利息的,原告可以解除合同,收回房屋,但是由于原、被告已履行完毕《商品房屋买卖合同》,原告不能提出解除合同,并且原告无权收回已出售给被告的某商城第001号房屋。
笔者分析:
第一,关于本案是否缺少诉讼当事人问题
本案的诉讼当事人为原告玉林市某房地产开发公司与被告何某。
笔者认为,尽管本案为商品房买卖合同纠纷,但是在被告已将所购商品房作为抵押物抵押给银行后,中国建设银行就是某商城第001号房屋的抵押权人。
原告起诉请求法院确认其已解除与被告签订的《商品房买卖合同》及某商城第001号房屋归其所有,在中国建设银行未申请参加诉讼的情况下,法院应当依职权追加某商城第001号房屋的抵押权人中国建设银行作为本案第三人参加诉讼,因为抵押权人中国建设银行与本案的处理结果具有直接的利害关系。
第二,关于《商品房屋买卖合同》能否解除
笔者认为,在原、被告签订《商品房屋买卖合同》后,双方均应当按照合同约定履行各自义务,被告的义务是按约定支付购房款,原告的义务是在收到购房款后向被告交付房屋。
在本案中,被告采取按揭贷款的方式向原告玉林市某房地产开发公司支付了全部购房款,履行了其支付购房款的合同义务,而原告也依约向被告交付了所购房屋,此时双方均按照合同约定履行了各自义务,根据《合同法》第九十一条的规定,债务已经按照约定履行的,合同的权利义务终止。
即原告玉林市某房地产开发公司与被告何某在《商品房屋买卖合同》的合同权利义务已终止,原告方没有权利再主张解除《商品房屋买卖合同》。
第三,关于原告能否“收回”某商城第001号房屋
原、被告依约履行各自合同义务后,原告取得了出售房屋所得对价,而被告按揭贷款支付完购房款后也相应取得房屋,即某商城第001号房屋的权属属于被告何某。
与此同时,被告为获得银行贷款以支付房款给原告,已将所购房屋按揭抵押给了银行,与银行存在抵押贷款关系,抵押权人为中国建设银行,抵押人为被告何某。
在抵押期间,抵押物的处分受到严格的限制。
根据《担保法》第四十九条的规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效,而且转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。
所以,原、被告在商品房买卖合同里约定被告逾期不偿还银行到期贷款本金及利息的,原告可以“收回”所出售商品房应当无效,也无权单方“收回”所出售商品房。
第四,关于本案的担保追偿问题
在何某逾期偿还到期借款本金和利息后,中国建设银行向玉林市某房地产开发公司主张担保责任,玉林市某房地产开发公司承担担保责任后即享有向本案的被告何某主张担保追偿责任,要求被告何某返还其已向中国建设银行负担的相关费用。
这与本案属于不同的法律关系,玉林市某房地产开发公司可以另案主张。
综上,笔者认为,针对本案发生的纠纷,玉林市某房地产开发公司只能向被告何某主张其已承担的担保责任,而无权主张解除《商品房买卖合同》和确认商城第001号房屋归其所有,法院应当依法驳回原告的上述诉讼请求。
篇七:
为什么企业从银行贷不到款
为什么企业从银行贷不到款?
XX年12月08日11:
17新财经
“XX年的时候,我们根本不缺钱,银行下浮利率15%求我们贷款。
而现在,我们的资金紧张了,不是业务往来多年的银行根本不可能贷到款,而且还要上浮10%。
”
发达的江浙,很多私人企业今年的日子都不好过。
年初开始,人民币对美元累计涨幅达%,而大部分的外贸企业利润却仅有3%。
汇率波动、原材料和人工上涨以及连续的加息,让不少企业苦涩异常。
浙江绍兴家尔雅丽纺织有限公司董事长周家泉向《新财经》介绍,从一季度开始,订单的情况就不理想,而员工工资却增长了20%~30%,公司对资金的压力早就显现出来。
“以往,我们的资金还是很充足的,加上绍兴市对做外贸的中小企业有低利息的借贷政策扶持,一般我们同行连需要民间借贷的情况都不多,但是现在,资金开始紧张了。
”周家泉介绍,今年的出口形势不太好,原材料的压力比工资大多了,汇率又不稳定,国外客户愿意接受的涨价幅度又远远小于公司成本上涨的幅度。
越缺钱越难贷
商务部发言人沈丹阳表示,未来我国的出口形势不容乐观。
“希望政府能在出口退税环节和流通费用给予一定的优惠,尽管有绍兴地方的借贷政策扶持,但央行连续加息还是让我们心惊肉跳。
”周家泉表示,相关部门减轻企业的流通,尤其是交通物流成本,无论是到港区的高速公路费还是港区通关的费用“硬费用”,如果有让利的空间,企业在现在艰难的外贸形势中会生存得容易些。
另一位不愿透露姓名的大型企业高管介
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- 银行 不到 解除 买房 合同