新型车站商业的探讨与思考.docx
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新型车站商业的探讨与思考
建设新型车站商业的探讨与思考
作者:
王旭
单位:
山东济铁旅行服务有限公司济南旅服分公司
摘要
铁路车站商业随着近几年铁路的飞速发展而日益变得炙手可热,车站商业在整体铁路亏损的大环境下,成为弥补亏损的重要手段。
本文最后以济青高铁济南东站为例,对比传统车站商业,具体阐述什么是新型车站商业,新型车站商业的特点。
关键词:
铁路车站;商业;传统;新型
ABSTRACT
Withtherapiddevelopmentofrailwayinrecentyears,railwaystationcommercehasbecomeincreasinglypopular.Intheoverallrailwaylossenvironment,railwaystationcommercehasbecomeanimportantmeanstomakeupfortheloss.Finally,takingJinanEastRailwayStationofJinan-QingdaoHigh-speedRailwayasanexample,thispapercomparesthetraditionalstationcommerceandelaborateswhatisthenewstationcommerceandthecharacteristicsofthenewstationcommerce.
KeyWords:
RailwayStation;Commerce;Tradition;Newtype
1前言
2017年11月15日,中国铁路总公司所属18个铁路局均已完成公司制改革工商变更登记,并于19日正式挂牌,标志着铁路公司制改革取得重要成果,为国铁实现从传统运输生产型企业向现代运输经营型企业转型发展迈出重要一步。
2019年6月18日,经国务院批准同意,中国铁路总公司改制成立中国国家铁路集团有限公司,在北京挂牌。
中国国家铁路集团有限公司的成立,有利于发挥铁路作为国家综合交通运输体系骨干的重要作用,有利于促进国铁企业加快走向市场,提升铁路客货运输服务品质。
铁路,尤其是高速铁路,具有投资规模大、经营成本高、投资回收期长等特点,在确保其安全高效运营管理的前提下,当时的中国铁路总公司已经相继出台了一系列文件,拓展综合开发业务,对铁路站房及毗邻地区进行商业开发,打造企业自我营销推介、培育市场及扩大市场影响力的重要平台,发挥铁路经济的商业价值,为项目带来多元化资金收益,是各条线路面临的一个重要课题。
车站商业作为铁路经济多元化发展的经济手段,车站商业在创造巨大的效益的同时地位也在逐步提高,近几年可谓迅猛发展,各地企业纷纷入驻铁路车站的商业区域,当然有的日进斗金,有的惨淡退场。
车站商业在不断发展,人民生活水平也不断提高,传统的车站商业已经不能满足旅客因此车站商业需要发展来满足旅客不断提高的出行需求,同时提高自身竞争力。
2传统车站商业
2.1传统车站商业的特点
着眼于世界上看,相比较车站商业较为成熟的日本,中国铁路车站进行大规模商业开发起步较晚。
受车站选址、开发定位和商业模式等因素影响,各大车站的商业开发工作都在摸索中进行,暴露以下问题:
1.配套基础条件不能满足商业开发需要,站房仍以运输生产为主,既有车站的整体设计缺乏对商业开发的整体考虑,车站商业的配套设施的需求优先级总是较低。
后期开发经常需要补强所需要的配套设施条件,因而产生较大的投入和成本。
2.缺乏专业的开发团队和运营管理团队,管理人员对商业开发缺乏相对应的理论知识和积极性,大部分商业管理公司大都是从各运输站段抽调重组而成,管理和工作人员大都不是经济和商业专业人员。
3.商业规划缺乏整体考虑,商业定位不清晰,业态单一不完善,同质化现象严重,存在同行恶性竞争甚至引发矛盾。
2.2传统车站商业的招商模式
传统车站商业基本流程如下:
商业规划→制定招商方案→招商→商业建设→商业运营
传统招商模式是“一个萝卜一个坑”这种切块模式,拔掉一个“萝卜”再种一个“萝卜”,没有整体考虑商业环境和生态圈。
久而久之,会造成整个车站的商业五花八门没有秩序,而且容易形成业态重复或者某一业态缺失,甚至为了追求高收益盲目招商,对已经存在的商业形成不利的影响。
2.3北京南站与北京难站
2018年北京南站成为“北京难站”,以此为典型的一系列不合理现象经过网友的发酵,将铁路车站商业推向了舆论的高峰。
北京南站的商业现象归根结底是重开发轻管理,其中重开发也存在着各种不合理,业态大量重复、大量占用候车区域、招商审核不严、转租现象严重、商业品质良莠不齐等现象,这些现象成为传统车站商业的反面教材。
通过这次舆论事件,铁路车站自上而下开展了一系列整改措施,同时也引发了商业经营单位的深刻反思。
3新型车站商业----济南东站
3.1商业规划与设计
济青高铁在确定商业规划与设计时,济南局商业管理公司----山东济铁旅行服务有限公司邀请了专业设计公司对整个候车室商业外立面进行了统一的设计,设计方案打造了一站一景,融入地域文化的元素,以现代手法表现出来,每一个站点都形成了城市对外的展示窗口。
其中济南东站设计融入了“四面荷花三面柳,一城山色半城湖”的文化理念。
方案之中应用传统建筑之中的门窗元素,虚实相应,透而不露。
不但样式多样,而且蕴涵着丰富的意蕴,有隔有透,有密有疏。
从各类窗形的花格中,旅客可以通过窗格悉知商业的业态,也是移步换景的重要元素(如下图)。
根据房屋功能不同划分不同的主色调,功能用房采用青灰色,零售类采用香槟色,咖啡饮品类采用深咖色。
(济南东站商业形象设计)
3.2商业招商方案
以往招商范围较广,济南东站在商业规划时已经将业态固定,按照规划的业态对外公开招商,其中有书店、卤制品专卖、咖啡、酒茶、西餐,超市有山东济铁旅行服务有限公司的自有品牌“多彩快购”。
通过严格控制业态,使得济南东站业态不冲突、不重复,满足旅客不同需求。
同时在招商准入条件中,首次引入了“在铁路车站、汽车站、高速服务区、飞机场、轮渡码头等交通枢纽不小于xx家或在全国范围内有不小于xx家实体店”的概念,严格控制了报名招商企业的实力和资格,使得小规模餐饮企业只能望洋兴叹。
通过此举,大大提高了参与企业的品牌和品质,营造了高端大气的商业环境,与济南东站高大上的形象交相辉映。
3.3商业建设
济南东站建设期间,山东济铁旅行服务有限公司积极介入,与设计公司、施工单位积极对接,确保商业点位的配套设施满足商业需求。
在具备施工条件后,积极组织商家入场,最终打造了车站开通、商家开业的局面,给济南东站开站打了一次漂亮的“助攻”。
4新型车站商业论述
新型车站商业是铁路商业管理公司在积累一定经验并且经过一段时间的沉淀以后,逐渐形成的推陈出新的不同于以往的车站商业,表现在以下几个方面:
4.1商业规划
不同于传统车站商业的单一规划、单一招商,新型车站商业提前介入,在新建车站设计阶段介入,以满足招商需要的物业配套设施(水、电、暖通、消防、结构承载等等)。
在科学合理和公益加收益的原则上,对车站商业区域进行商业规划,规划商业的面积大小、商业的业态、招商的先后批次等等。
提前规划使得场地使用率高、布局更加合理。
在外观形象上可以考虑设计风格整齐划一,整体形象符合车站格调,蕴含城市特色和区域文化,打造别具一格的具有现代化特色的新型车站商业。
4.2商业业态
传统车站商业以超市、便利店、特产店、中西餐为主,其中商超类占主流,得益于其高于其他的租金。
新型车站商业不拘泥于高收益,而是追求多元化经营,业态种类和同业态的数量也更加合理,除商超、餐饮类,更有书店、药店、咖啡、自助售货机、共享按摩椅、共享充电宝等等。
在满足旅客的正常出行需求外,更加考虑从“以人为本”为原则的对旅客出行人文关怀。
4.3招商方式
不同于传统的单一招商,新型车站商业一般采取大区域、站房层、铁路线等大规模招商。
整体招商具有规划合理、外观统一、业态丰富的优势,同时能吸引大规模的企业参与。
同时招商的评选不是传统的价高者得,而是更能突出品牌、品质和品味,营造更加健康的招商环境。
4.4管理方式
铁路企业走向市场,改变最大的是广大铁路干部职工“铁老大”的观念,不同于以往的作为卖方市场,等别人进来。
走向市场就要遵守市场的规则,转变观念首先要放下身段,把“等着人来”变为“请着人来”。
在运营管理中,铁路习惯于半军事化管理,对合作商家也是呼来喝去,在发展过程中也逐渐把自己管理者的身份慢慢变为了服务者,解决商家日常产生的问题,协调与车站之间的关系,最大程度确保商户的利益。
商户不是“被管者”也不是“上帝”,对车站商业与入驻品牌商户而言,只有一个共同的上帝,是旅客消费者。
品牌商户是车站商业的合作伙伴,双方把旅客消费者视为上帝,然后努力使其满意并积极消费。
双方应一起共同开发市场、管理市场,使得车站商业环境更加和谐、温馨和稳定。
5总结
从时间角度看,我国铁路车站商业体量越来越大、收入也越来越高,一是得益于铁路的快速发展而增加的商业面积,二是铁路车站天然的封闭环境。
抛开不断增长的高收入,我国铁路车站商业开发仍处于起步阶段,在实际经营中仍有各种问题出现,和例如日本成熟的车站商业相比,距离多元化经营战略的要求尚存在较大差距,需要在新建和既有车站规划、设计、建设、运营理念和模式基础上进行大胆创新和改革,并进一步明确商业管理公司市场主体地位,深化铁路市场化经营机制改革,才能进一步挖掘铁路车站商业的资源价值,在不断满足铁路旅客出行需求的同时,增加铁路经济效益。
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- 关 键 词:
- 新型 车站 商业 探讨 思考