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克而瑞独家济南房地产市场研究报告Rebirth整理
克而瑞独家:
2010年济南房地产市场研究报告
Re.birth整理
新浪房产2011/1/2111:
38:
46
提要:
2010年宏观调控空前严厉,济南市也相继出台了一系列地方性法规平抑快速上涨的房价,济南楼市受到了一定的影响。
但由于刚性需求及改善性需求的有力支撑,成交量经历了短期下滑后,济南楼市成交量又呈现平稳上扬的态势。
济南房地产市场规模总体偏小,有效供应量长期不足,致使商品房成交均价居高不下。
2010年宏观调控空前严厉,济南市也相继出台了一系列地方性法规平抑快速上涨的房价,济南楼市受到了一定的影响。
但由于刚性需求及改善性需求的有力支撑,成交量经历了短期下滑后,济南楼市成交量又呈现平稳上扬的态势。
济南房地产市场规模总体偏小,有效供应量长期不足,致使商品房成交均价居高不下。
2010年土地、房屋预售等政策法规逐步完善,为市场的持续健康发展提供了强有力的保障;土地、商品房、商品住宅等供应大幅增加,成交量短期波动,但长期向好的趋势仍在。
市场始终呈现出供不应求的态势,但随着恒大地产集团、绿地集团、中海、天鸿、万达等品牌企业的入驻,城市区域布局的改变,郊区大盘的出现,有效供给的增加将平抑快速上扬的房地产价格。
一、城市经济
2010年济南全市经济全面企稳态势得到进一步巩固。
GDP总量有望再上新台阶,工业生产形势基本稳定,进出口额持续上涨,固定资产投资平稳增长,消费品市场持续繁荣。
1、GDP
济南市GDP总量整体呈现出上涨的态势,在2003年-2004年上涨速度较快;2005年-2009年上涨速度平缓;2010年前三季度济南市GDP总量达到了2780.2亿元,同比增长13%。
2、工业增加值
济南市工业增加值呈现出明显的上涨态势,仅2010年1-10月份就达到了1031.8亿元,同比增长11.0%,预计全年总量超2009年。
就增长速度而言,从2005年-2009年呈现出下降的态势,工业的发展速度表现出平稳状况。
3、进出口
2010年济南市的对外经济形势继续好转,进出口总额均实现大幅上涨。
2010年1-10月份,全市进出口总额59.05亿美元,同比上升24.8%。
其中,出口31.95亿美元,同比上升27.3%;进口27.09亿美元,同比上升22.0%。
4、固定资产投资
固定资产投资持续增长。
济南市2010年1-10月,全市固定资产投资完成1531.7亿元,同比增长14.8%。
5、社会消费品零售总额
济南市2010年1-10月,实现社会消费品零售总额1394.9亿元,同比增长4.5%。
1、城市政策综述
面对国内房地产市场日益膨胀及房价的日益飙升,住房问题已经开始上升到社会稳定及民生问题的高度,引起了政府的高度关注。
2010年伊始,一系列国家宏观调控政策陆续出台,政策出台的频率之快及强度之高,可谓历史空前,彰显了国家稳定房地产市场发展的决心。
房地产行业政策方面:
伴随着2010年年初国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展,年内一系列调控政策陆续出台。
2010年4月17日,国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知国发〔2010〕10号》新“国十条”,强调要加大保障房供给,抑制多套购房及境外购房,剑指投机性购房需求。
调控效果立现,从各城市房地产成交情况来看,短期内出现了量价起跌的局面。
但随着市场对政策的抗性增加,房价又有了抬头的迹象。
2010年9月29日,新”国五条“出台,要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策,对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款,要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房;切实增加住房有效供给。
此后,各地”限购令“纷纷出台。
在全国性调控政策出台后,山东省和济南市的地方性法规纷纷跟进,落实力度之强足以说明地方政府对控制房价的决心。
2010年6月17日,山东省房地产新政出台:
山东省人民政府印发《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》(鲁政发〔2010〕57号),从住房供应、保障房建设、信贷政策及土地监管等方面调控山东省房地产市场运行。
为了落实四部委《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》,济南市出台《关于进一步加强住房公积金贷款管理的通知》、《关于规范住房公积金个人住房贷款政策的通知》,就二套房首付及贷款利率、三套房等方面做出明确规定,即提高二套房公积金贷款首付比例,利率上浮及三套以上住房公积金贷款停贷,严厉打压利用公积金贷款进行的投机购房行为。
土地政策方面:
回顾2010年,从土地政策的层面来看,大部分调控集中于加强土地有效供应及监管等方面。
3月10日,国土部发文强调针对房地产用地监管将加强突击检查,从五个方面规范房地产市场用地;8月2日,国土部出炉一份涉及1475宗闲置土地的“黑名单”,随后国土资源部及住建部又联合发文,重拳调控楼市,要求贯彻落实“国十条”文工作任务,规定企业闲置一年土地禁止拿地,将调控的矛头指向了企业“囤地“行为。
地价过高向来被认为是房价过高的推手,针对各地地王频出的问题,12月19日,国土资源部发出《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》,要求地王要在2个工作日内上报。
7月12日,山东省国土资源厅出台《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》,从土地方面对房地产市场进行调控。
这一通知也堪称山东房产新政的土地版,通知要求各地加强房地产用地的供应和监管,对于闲置土地、囤地炒地等不按土地出让合同开发者两年内禁止其拿地。
金融政策方面:
相比较2009年适度宽松的货币政策,2010年货币政策持续收紧,年内六次上调存款准备金率及两次加息说明了政府抑制通胀的决心。
从住房来看,房贷的持续收紧也迎合了政府调控房价的方向,各金融机构从提高二套房贷、闲置三套房贷方面打击房地产市场投机行为,抑制过快上涨的房价。
纵观2010年国内房地产市场,宏观政策调控的指向主要是围绕限制多套房贷、提高首付款比例和限制购房套数来抑制购房需求,同时,通过向市场释放未来的税收政策信息来降低人们持有房产的意愿,从而降低房价上升的预期。
这一系列措施短期内将抑制投机性、投资性购房需求,对楼市成交量有影响,市场成交价格或有回调。
但中长期看,大幅降价的可能性仍然较低。
若宏观经济层面仍保持强烈的通胀预期,则投资性购房需求仍会存在。
就济南市场2010年表现来看,房地产市场走势依旧平稳,房价持续高位徘徊,短期波动未能改变长期向好的趋势。
2、城市政策解读
l 国务院:
《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》新“国十条”
4月17日,《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》登上各大媒体头条。
具体内容包括:
1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%;2、对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高,具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。
人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。
住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;3、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。
解析:
本次政策调控重点针对投资、投机及部分改善型需求,差异化信贷政策凸显政府有保有压的调控基调,主要内容包括二套房贷首付提高到五成、90㎡以上执行1.1倍的基准利率、部分地区暂停三套房贷,以及针对规范商品房预售制度的相关调控等,多项政策组合出台直接目的在于打压投资需求,结合增加供应的相关措施,遏制房价过快上涨的态势,其中二套房界定以家庭购房备案计量更是加大了政策力度,引起行业极大震动。
金融环境相对宽松、通胀预期加大以及房价过快上涨成为政府打压楼市的出发点,而一季度经济好转明显使得政策调控的基础牢固,也意味着本次调控将对楼市走势产生重大影响。
l 9.29新政:
新“国五条”
9月29日,相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。
内容包括第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成,利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷、首次明确推进房产税改革、落实中小套型商品住房和保障性住房建设计划和供地计划、房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数、对有囤地捂盘等违法记录的房企停发股票和贷款。
解析:
第二轮房地产调控政策的颁布,既是对第一轮调控政策的细化和重申,又体现了政府从紧推行房地产调控政策、实现调控目标的决心。
与“国十条”相比,本轮调控政策力度进一步得到加强:
1、取消了首次购房首付两成的优惠。
购房贷款的首付比例全面提高至三成以上。
2、暂停三套房贷以及异地购房在全国推广,借道消费贷款购房等打“擦边球”的方式也被禁止。
3、强调要加快推进房产税改革试点,并逐步扩大到全国。
4、首次明确规定了对违规企业的再融资、购买土地的限制。
5、取消了1年内重新购房的个人所得税的返还。
政策出台选择在“金九银十”关键时刻,以期遏制正在升温的交易量和交易价格,改变人们对市场的预期,确保2010年全年的房价不会过快上涨。
我们认为当前房价调控不下来的主要问题不在于政策力度,而在于市场对调控效果的信心不足或越调越涨的预期。
因此,尽管新一轮调控的力度进一步加强,尤其是关于房产税加快试点以及在全国推广的说法在官方文件中尚属首次,对市场将造成一定的压力,但我们认为这一次是否能够打压下房价尚需观察。
我们认为政策实施之后,对市场的短期影响主要将体现在:
1、中低端住宅市场受影响较大,短期内可能会出现退房的现象,市场销售将有所放缓。
由于首付比例的提升,将导致一部分购房者由于资金或房价下跌的预期而选择退房,观望导致销售量下滑。
2、中高端住宅市场受影响较小,这是由当前负利率、通货膨胀预期以及民营资金缺乏投资渠道所造成的,单纯的房地产调控改变不了资金融入中高端住宅市场的热情。
房产税在一定程度上会有影响,但影响效果还需要看试点城市的执行细则才能评估。
l 国土部住建部出重拳打击囤地,土地闲置一年以上企业禁止拿地
国土资源部、住房和城乡建设部9月26日晚间公开发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》(以下简称《通知》),这是为了贯彻落实今年国务院4月份出台的“国十条”,进一步加强房地产用地和建设的管理调控,积极促进房地产市场继续向好发展。
解析:
“新国十条”从4月17日出台到目前为止,新政对楼市的调控效果却依然不明显。
最近中央一再重申,将继续加强房地产调控政策,但号称“史上最严厉”的楼市调控新政实行几个月来,全国房价却依然上涨。
如北京8月房价与去年同期相比增长9.3%,上海则环比上涨6%。
由于新政执行的不彻底,使得本轮调控大打折扣,故在房地产调控进入第6个月,国土部住建部再出重拳调控,政策再度加码。
《通知》为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)确定的工作任务,进一步加强房地产用地和建设的管理调控,积极促进房地产市场持续向好发展。
该政策着力点放在了保障房推地上和规范房地产企业开发土地行为,有利于规范房地产开发,消除囤地炒地等违法行为,同时保障房推地力度之大,将会引起商品住宅土地价格的进一步上涨。
l 央行6次上调存款准备金利率
1月18日、2月25日、5月10日、10月13日、11月16日、11月29日,中国人民银行先后六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率,每次调整0.5个百分点。
除开年初几次是为了增强支农资金实力,支持春耕备耕外,其余几次调整被业内外人士看作是强力遏制信贷冲锋,收缩流动性,配合楼市降温而放出的信号。
解析:
上调准备金,体现了货币政策的针对性,而针对的就是目前已经泛滥的流动性。
央行年内6调存款准备金率,目前已经到达历史最高点。
结合当前信贷投放量巨大,通胀预期强烈的背景考虑,存款准备金率仍有上调空间。
l 年内连续两次加息
央行2010年10月19日晚宣布,自20日起,金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点,由现行的2.25%提高到2.50%;一年期贷款基准利率上调0.25个百分点,由现行的5.31%提高到5.56%;其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。
继10月20日之后首次加息和多次上调存款准备金率之后,12月25日央行宣布自2010年12月26日开始加息。
一个季度之内两度加息之后,五年期的存款利率已经从3.64%调高至4.55%,尽管与11月份CPI高达5.1%的增幅相比,现在仍处于“负利率”时代。
不过鉴于机构多预计国内恶性通胀出现概率比较低,再加上明年加息预期依旧,银行的中长期存款有望实现“保值”。
解析:
今年以来不断高位上行的CPI与持续多月的“负利率”现状是推动央行决定加息的主要动力。
经济危机过后,基准利率一直维持在2.25%水平,今年的CPI涨幅几乎始终高于这一数字,超过了央行全年3%的目标通胀率。
两者倒挂的现状必将导致货币贬值,同时推动资产价格的上涨。
央行连续两次加息意味着通胀预期已经成为当前最主要的问题,仅靠存款准备金率等数量调整力度不够;而人民币升值会带来资产价格升值的预期,加息最主要原因的是为了防止通货膨胀。
对房地产业的影响:
虽然近几年房地产利空政策频频出台,但楼市调控效果一直维持“小跌猛涨”格局。
今年更是经历了史上最严厉的第一轮和第二轮调控,但对楼市成交量的影响大于对价格的影响。
此次加息5年期以上的贷款利率仅上调了0.2个百分点,对购房人的财务成本影响较小,因此本次加息并非直接针对房地产,但无疑会给房地产市场带来利空影响。
加息将使楼市观望气氛更加浓重。
在楼市调控进入第二轮政策效果显现的阶段,再次加息和第二轮政策产生的合力作用,毫无疑问将增加贷款购房者的融资成本,削弱购房者的购买能力,但25个基点更多的是继续改变购房者对楼市的预期,加上各地的“限购”政策和季节性因素(冬季是房地产行业的传统淡季),使未来楼市的观望气氛更加浓重,成交量处于低迷状态,但对房地产价格的影响还有待市场进一步检验,从历史上看,加息对房价不产生直接影响,解决房地产市场价格的问题还需要从供求角度考虑。
加息将加大开发商的资金压力。
加息使楼市观望气氛浓重,无疑将给开发商带来资金压力。
同时,也使得开发商的融资成本小幅上升,下一阶段将考验开发商快速销售,回笼资金的能力。
对中低端楼盘的影响大于对高端楼盘的影响。
根据我国银行业的统计,一些楼盘贷款买房人群的比例与该楼盘的档次(或价格)成反比,即越低端的楼盘贷款率越高,而越高端的楼盘贷款率越低。
而加息影响的主要是那些希望通过贷款来改善目前居住条件的人群,而高端楼盘的购买者通过银行融资的非常少。
加上房地产信贷政策的收紧,二套房50%首付,利率1.1倍;三套房停贷等一系列措施,这抑制了改善性需求。
而在房地产信贷政策的基础上加息,不但抑制改善性需求,还抑制了首次购房需求,如果中国未来进入加息通道,那么对房地产的影响主要集中在普通商品住宅,将从成交量过渡到价格。
而对于高端楼盘的成交量和价格的影响则微乎其微。
l 楼市“限外令”
11月15日,外汇局发布《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定,境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房;在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
解析:
人民币升值背景下大量热钱流入内地,为了防范海外热钱入中国楼市,“限外令”的祭出也向市场释放出一个明确信号:
中国楼市不是热钱的“避风港”。
对少数热衷于在个别城市投机的境外人士来说,“限外令”有一定抑制作用,但还有待完善。
l 关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知
3月4日,山东省人民政府办公厅下发《关于进一步加快城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》,通知要求:
1.充分认识城市和国有工矿棚户区改造的重要意义加大财政支持力度。
2.积极争取中央对城市和国有工矿棚户区改造的支持补助资金。
省财政采取以奖代补的方式,对改造力度大、进展情况好的市、县(区)进行奖励;3.加大信贷支持力度。
鼓励金融机构向符合贷款条件的城市和国有工矿棚户区改造项目提供贷款;4.鼓励采取共建的方式改造国有工矿棚户区。
国有工矿棚户区改造应纳入当地政府统一规划,统一管理;5.给予税费优惠、土地供应、拆迁补偿等优惠政策。
解析:
确定城市和国有工矿棚改项目的资本金按“廉租住房建设资本金占20%”的规定执行,意在加快项目启动,推进棚改进程,为房地产开发提供了契机。
提出棚改项目免收各种行政事业性收费和政府性基金,经营性收费减半征收,新建安置小区的水、电、气、热等市政公用设施适当减免入网、管网增容等经营性收费。
l 山东省住宅专项维修资金管理办法
4月27日,山东省正式公布了《山东省住宅专项维修资金管理办法》,该办法自今年5月1日起实施。
办法规定商品住宅的专项维修资金(现名“住宅共用部位共用设施维修基金”)的交存标准将由原来的“购房款的3%”调整为“当地住宅建筑安装工程造价的5%-8%”。
解析:
明确了新老住宅维修基金的缴存原则和办法、维修基金的使用范围和使用程序以及维修基金的监督管理办法。
住宅新办法按照是否有电梯作为交费依据,交费更合理,而且按新标准交存业主或许少交钱;房改房一次性提取维修资金。
出售公有住房的,售房单位须按多层住宅不低于售房款20%、高层住宅不低于售房款30%的比例。
l 山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见
2010年6月17日,山东省房地产新政出台:
山东省人民政府印发《山东省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》(鲁政发〔2010〕57号),从住房供应、保障房建设、信贷政策及土地监管等方面调控山东省房地产市场运行。
具体内容包括:
1.增加面向城市普通居民的住房供应;2.深入推进保障性安居工程建设;3.合理引导住房消费;
4.切实加强房地产市场监管;5.加强对房地产市场调控工作的组织领导等。
解析:
这是山东版的房产新政,也是对国家4.15新政的深化和操作化。
其主要内容是建设限价商品房,增加廉租房和经济适用房供应。
核心内容是增加住房的多层次、多渠道供应,从源头方面解决房价过高问题。
再辅之以三套房贷的视情况停发,商品房预售的完善,稳价工作不力追究责任等措施,从购房者、开发商、政府部门等三方面进行调控。
山东省房地产新政是为了深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的背景下应运而生的,新政明确了“新国十条”中“增加住房有效供应”的实施方法,从整个房地产开发的源头入手,在土地出让时即要求保证中小套型的供应量,在总供应面积不变的条件下,加大实际商品房市场的供应量。
与此同时,新政强调加大差别化信贷的执行力度,对90平米以上普通住宅首付比例执行三成,进一步明确大套型住房的购买门槛将被明显抬高。
l 关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知
继6月山东省推出房产新政规范楼市后,7月12日,山东省国土资源厅出台《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》,从土地方面对房地产市场进行调控。
这一通知也堪称山东房产新政的土地版,通知要求各地加强房地产用地的供应和监管,对于闲置土地、囤地炒地等不按土地出让合同开发者两年内禁止其拿地。
解析:
7月12日省国土资源厅发布的《关于严格加强房地产用地供应和监管工作的通知》进一步明确并细化了《关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》中对于土地市场的相关规定,在土地市场供应以及土地开发规范管理等方面出台了详细实施细则及违规处罚措施。
l 山东省土地征收管理办法
8月23日,山东省政府公布了《山东省土地征收管理办法》,办法自2011年1月1日起施行。
办法规定,市、县政府应采取多种方式妥善安置农民生产生活,确保被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。
土地征收补偿安置费的标准,按照省政府公布的征地区片综合地价标准执行。
征地区片综合地价标准,每3年调整公布一次。
解析:
在征地程序上,改变了土地征收补偿安置方案“批后公告”的老办法,将公示环节置于报批之前,公示不少于5个工作日。
首次明确了土地征收补偿安置费在村集体和村民之间以2:
8的分配比例。
建立了被征地农民社会保障制度。
规定被征地农民社保资金由政府、集体、个人共同出资,其中政府出资不低于30%,直接拨至当地社保资金专户,不落实不予批地。
建立了被征地农民就业保障制度。
将被征地农民纳入失业登记范围和就业服务体系,规定市、县政府应当从当地土地出让收入中一次性安排资金,扶持其就业;对完全被征地的村和被征地后人均耕地不足66平方米的,经市、县人民政府批准,其农村集体经济组织成员按照规定纳入城镇社会保障体系。
l 山东省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房的实施办法的通知
7月26日,山东省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房的实施办法的通知,通知要求内容包括:
1、强调了政府各级机关要提高发展公共租赁住房的认识;2、规定了发展公共租赁住房的基本原则;3、明确了发展公共租赁住房的建设筹集方式;4、明确了租后管理办法;5、提出了各地要制定政策支持等相关内容。
解析:
主要是建立保障性住房体系,短期内对商品房市场不会造成影响,住房困难职工较多的企业,经市、县人民政府批准,可以利用自用土地建设公共租赁住房,优先向本企业符合条件的职工出租,但不得出售。
.新建的成套公共租赁住房,套型建筑面积严格控制在60平方米以内。
l 关于进一步加强住房公积金贷款管理的通知
济南住房公积金管理中心10月1日下发《关于进一步加强住房公积金贷款管理的通知》,通知要求:
1、借款人因购买自住普通住房而申请住房公积金贷款的购房首付款比例由20%恢复到30%。
2、借款人因购买自住普通住房申请住房公积金贷款时,本人及配偶尚有商业贷款余额的,应将其原商业贷款余额与本次申请的住房公积金贷款额度合并计算其贷款偿债能力。
3、对在省内其他城市缴存住房公积金而未享受住房公积金贷款政策的职工,如果在济南购房申请住房公积金贷款时其首付款比例不低于50%。
4、如果借款人属于未婚、离异、丧偶等单身职工或配偶未缴纳住房公积金,可将一名愿作为共同还款人的公积金缴存额合并计算可贷额度,在该笔贷款还清之前共同还款人不得申请住房公积金贷款;如果不能提供共同还款人,必须增加一名还款担保人,该担保人的住房公积金缴存额不能合并计算借款人的可贷款额度。
解析:
继9月底国家出台楼市新政后,济南住房公积金管理中心在9月30日向各受委托银行和各分中心发出了《关于进一步加强住房公积金贷款管理的通知》,对前期的住房公积金贷款政策进行了较大幅度的调整,公积金贷款首付由两成一律调整为三
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